Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 20/12952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM N° MINUTE : Assignation du : 18 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 08 Février 2024 DEMANDERESSES Société CHAMBOY PROPERTY, SARLU, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Adresse 2] Madame [W] [I], en sa qualité de gérante de la société CHAMBOY PROPERTY [Adresse 2] [Adresse 2] représentées par Maître Tom RIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0087 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet NICOLAS & CIE [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par Maître Caroline SITBON de la SCP RIGOLEUR SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0059 Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Olivier PERRIN, Vice-Président assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY, dont la gérante est Madame [W] [I], est propriétaire, depuis le 21 mai 2019, des lots n° 5 et 18 (appartement au 3ème étage et cave) au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant d'irrégularités affectant une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 23 septembre 2020, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et sa gérante, Madame [W] [I], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 18 décembre 2020, afin notamment de solliciter l'annulation des résolutions n° 6, 13, 29, 37, 38 et 41 de ladite assemblée, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 51.352,23 € à la société CHAMBOY PROPERTY en réparation de ses préjudices financiers, la somme de 30.000 € à Madame [W] [I] en réparation de son préjudice financier lié à une perte de rémunération et la sommede 20.000 € à Madame [W] [I] en réparation de son préjudice moral et de santé, outre la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles. Selon ordonnance rendue le 21 avril 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment : - rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir en annulation des résolutions n° 6, 13, 29, 37, 38 et 41 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de Madame [W] [I], - et rejeté la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir en annulation des résolutions n° 37, 38 et 41 de ladite assemblée, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de la société CHAMBOY PROPERTY. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] demandent au tribunal de : Vu le code de procédure civile et, notamment, son article 700 ; Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, ses articles 10 et 14; Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, ses articles 9, 9-1, 13 et 17 ; Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] du 23 septembre 2020 ; Vu les pièces produites ; DECLARER la société à responsabilité limitée à associée unique CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] recevables en leur action ; DECLARER les demandes formulées par la société à responsabilité limitée à associée unique CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] bien fondées ; Y faisant droit, ANNULER la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], portant approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2019 ; ANNULER la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], donnant quitus au cabinet CPAB pour sa gestion du 05/04/2019 au 31/12/2019 ; ANNULER la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], décidant d’engager une action juridique à l’encontre d’EURL CHAMBOY PROPERTY pour les travaux réalisés provoquant des dommages structurels sur le bâtiment ; ANNULER la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], décidant d’autoriser Mme [C] à installer un conduit pour la mise en place d’une VMC dans son logement ; ANNULER la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], décidant d’autoriser Mme [C] à installer un conduit d’évacuation pour une climatisation mobile en toiture ; Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM ANNULER la résolution n° 41 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], portant décision à prendre concernant le changement de destination de la loge ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, à rembourser à la société CHAMBOY PROPERTY les sommes prélevées eu égard aux factures contestées de charges de copropriétés ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, à verser à la société CHAMBOY PROPERTY la somme de 134 454,77 euros en réparation de ses préjudices financiers ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, à verser à Madame [W] [I] la somme de 60 000 euros, en réparation de son préjudice financier lié à une perte de rémunération ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, à verser à Madame [W] [I] la somme de 20 000 euros, en réparation de son préjudice moral et de santé ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de : RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ses demandes fins et conclusions, DECLARER les demandes de la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] irrecevables et mal fondés. Vu l’assemblée des copropriétaires en date du 4 octobre 2021, DECLARER sans objet la demande de nullité des résolutions 37, 38 et 41, Vu les régularisations intervenues, DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leurs demandes au titre de l’annulation des résolutions n° 6, 13, 29, 37, 38 et 41 de l’assemblée des copropriétaires du 23 septembre 2020. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de toutes leurs demandes fins et conclusions DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de sa demande de remboursement au titre des sommes prélevées au regard des factures contestées de charges de copropriété. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de sa demande de remboursement au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, des sommes relatives à la facture de constat d’Huissier de la SCP BENHAMOUR-SADONE en date du 21 octobre 2019. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, au paiement de la somme de 134.454,77 € en réparation des préjudices financiers. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, au titre de tout préjudice financier. DEBOUTER Madame [W] [I] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Nicolas& Compagnie à la somme de 60.000,00 € en réparation de son préjudice financier lié à une perte de rémunération. DEBOUTER Madame [W] [I] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Nicolas& Compagnie de tout préjudice financier lié à une perte de rémunération. DEBOUTER Madame [W] [I] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, à la somme de 20.000,00 € en réparation de son préjudice moral et de santé. DEBOUTER Madame [W] [I] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, pour tout préjudice moral et de santé. DEBOUTER Madame [W] [I] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, Vu la procédure d’expertise en cours, Vu l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 26 février 2021 En cas de condamnation au profit de la société CHAMBOY PROPERTY et/ou de Madame [W] [I], ECARTER l’exécution provisoire de droit sur la totalité des sommes. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie à la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. ECARTER en cas de condamnation au profit de la société CHAMBOY PROPERTY et/ou de Madame [W] [I], l’exécution provisoire de droit, en raison de la nature de l’affaire et de la procédure d’expertise judiciaire en cours. CONDAMNER la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas& Compagnie, la somme de 4.000,00 € chacun au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de la dispense de la dépense commune des frais de procédures en application de l’article 10-1 pour des raisons d’équité. CONDAMNER la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] aux entiers dépens de la procédure au fond et d’incident, qui pourront être recouvrés par la SCP LE RIGOLEUR SITBON en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023. L'affaire, plaidée à l'audience du 9 novembre 2023, a été mise en délibéré au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION : I – Sur la violation alléguée des formalités prescrites par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de réunion, de tenue de l'assemblée et de fonctionnement des assemblées : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY fait valoir en substance que : - le syndic n'a pas convoqué l'ensemble des copropriétaires dans le respect du délai de 21 jours prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, soit avant le 2 septembre 2020, - il ne justifie aucunement avoir convoqué dans les délais certains copropriétaires (Mme [X], M. [U], M. [T]) tandis que M. [L] s'est vu notifier la convocation le 3 septembre 2020 et Mme [Y] s'est vue notifier cette convocation le 3 septembre 2020, - la convocation ne mentionne aucunement le lieu, les jours ni les heures de consultation des pièces justificatives des charges (article 9-1 du décret du 17 mars 1967), - seul le secrétaire de séance a signé le procès-verbal de l'assemblée générale (article 17 du décret du 17 mars 1967) et non le président ainsi que les scrutateurs, - la feuille de présence n'était pas annexée au procès-verbal. Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que : - la société CHAMBOY PROPERTY a été convoquée dans le délai de 21 jours, la convocation lui ayant été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 aout 2020 et l'accusé de réception étant daté du 31 août 2020 (pièces n° 15 à 16), tandis qu'il est constant que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité d'une convocation à l'assemblée générale (Civ. 3ème, 14 novembre 2007, n° 06-16.392), - les copropriétaires ont reçu une information précise sur la possibilité de consulter les justificatifs de charges, même si les dispositions de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été reproduites à l'identique, ce qui n'est pas prescrit par la loi, - dans la convocation, le copropriétaire a reçu les informations nécessaires sur les jours de consultation des documents comptables auprès du syndic (article 6, approbation des comptes arrêtés au 31/12/2019, concernant le projet d'ordre du jour), 10 jours ouvrés avant la date de l'assemblée générale, - ces consultations ayant lieu en période d'état d'urgence liée à la pandémie de Covid 19, la nécessité de prendre un rendez-vous préalable s'imposait, comme indiqué dans la convocation, afin de gérer les flux de visiteurs éventuels, pour des raisons de sécurité sanitaire, - la société CHAMBOY PROPERTY ne justifie pas avoir sollicité la consultation des pièces justificatives auprès du syndic et avoir reçu un refus de sa part, - il résulte de la production du procès-verbal manuscrit de l'assemblée générale que le président de séance, ainsi que les scrutateurs ont signé à la fin de l'assemblée, lors de la levée de séance à 20 h 35, - en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 1er juin 2020, le procès-verbal doit être notifié sans ses annexes. *** Sur le moyen tirée de l'absence de convocation de l'ensemble des copropriétaires dans le délai de 21 jours prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, il est constant que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 2007, n° 06-16.392, publié au bulletin). Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir convoqué la société CHAMBER PROPERTY en vue d'une assemblée générale ordinaire des copropriétaires devant se tenir le 23 septembre 2020 à 18 heures par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 août 2020 présentée le 31 août 2020 (pièces n° 14 à 16 produites en défense, accusé de réception présenté et signé le 31/08/2020), soit dans le délai de 21 jours avant la date de la réunion, prévu par les dispositions d'ordre public de l'article 9 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce moyen de droit sera donc écarté. Sur le moyen tiré de l'absence de mention des lieux, jours et heures de consultation des pièces justificatives de charges, en violation des dispositions de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, il ressort de l'examen de la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 que l'ordre du jour contient un projet de résolution n° 6 (approbation des comptes arrêtés au 31/12/2019), aux termes de laquelle il est rappelé que : « conformément à l'article 2 de la loi du 31.12/1985, les copropriétaires ont décidé de fixer le jour ouvrable leur permettant de consulter les justificatifs relatifs aux charges de l'exercice écoulé, DIX JOURS OUVRES avant la date de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes, sur rendez-vous ». Les jours et heures de consultation des pièces justificatives de charges sont donc mentionnés dans la convocation, qui peut s'exercer auprès du syndic « sur rendez-vous », s'agissant d'une assemblée générale convoquée dans un contexte de pandémie de COVID 19 (pièce n° 14 produite en défense, page 1). Or, il est constant que la mention dans la convocation selon laquelle la consultation des pièces justificatives pourra avoir lieu sur rendez-vous est satisfactoire, le copropriétaire n'étant pas, dès lors, privé de son droit de consulter individuellement les pièces justificatives (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2014, n° 12-20.616). Au surplus, seules les décisions relatives à l'approbation des comptes de la copropriété ou ayant une incidence sur les charges sont susceptibles, le cas échéant, d'être affectées par l'absence de mention dans la convocation des modalités de consultation des pièces justificatives de charges et la nullité ne peut être invoquée que par un copropriétaire qui n'aurait pas eu accès à la consultation, s'agissant d'une nullité de protection. Or, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY n'établit pas s'être heurtée à un refus du syndic de la laisser consulter les pièces justificatives (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 26 octobre 2016, n° RG 14/17308, 26 novembre 2014, n° RG 13/00680 et 4 décembre 2019, n° RG 17/11579 ; voir également, Civ. 3ème, 25 février 2016, n° 15-10.862, premier moyen). Ce moyen de droit sera donc écarté. Sur le moyen tiré de l'absence de signature du procès-verbal par le président et les scrutateurs, il est constant que l'absence de signature, en fin de séance, du procès-verbal par le président et le ou les scrutateurs, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, n'entraîne pas en soi la nullité des décisions prises en assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10.693 ; 24 avril 2013, n° 12-13.330). Au surplus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal manuscrit de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 signé du Président de séances et des deux scrutateurs élus, conformément aux dispositions précitées du premier alinéa de l'article 17 du décret du 17 mars 1967. Ce moyen de droit sera donc écarté. Sur le moyen tirée de l'absence d'annexion du procès-verbal à la feuille de présence, le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au jour de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, prévoit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Le procès-verbal n'a donc pas à être notifié aux copropriétaires avec la feuille de présence constituant une annexe du procès-verbal en application du sixième alinéa de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, dont les copropriétaires peuvent solliciter la délivrance d'une copie dans les conditions prévues à l'article 33 dudit décret (ex. : Civ. 3ème, 28 février 2006, n° 05-12.992). Ce moyen de droit sera donc écarté. II – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative à l'approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2019 : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] soutiennent, sur le fondement de l'abus de majorité et des dispositions du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n° 6 lèse les intérêts de la société CHAMBOY PROPERTY en mettant à sa charge, ainsi qu'à celle de l'ensemble des copropriétaires, une charge de copropriété pour laquelle ils ne retirent aucune utilité, à savoir le poste de dépense n° 623000 « honoraires d'huissier » porté dans les comptes de l'exercice 2019 (dépense non susceptible d'être mise à la charge de la copropriété, pièce n° 15). Elles précisent qu'il s'agit d'un procès-verbal de constat d'huissier « constat présence gravats » pour un montant de 580,85 € TTC (pièce n° 16), comportant seulement cinq photographies prises dans les parties communes et qui n'a été dressé qu'au seul bénéfice de Mme [S], à son insu, s'agissant de constats relatifs à des travaux entrepris dans son appartement sans constat de quelconques désordres affectant les parties communes de l'immeuble ni que l'ascenseur aurait été utilisé comme un « monte-charge ». Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que : - aucun abus de majorité n'est caractérisé, la seule dépense contestée en demande étant un procès-verbal de constat d'huissier dressé en date du 21 octobre 2019 et établi à la requête du syndicat des copropriétaires, pour constater les nuisances et désordres apparus, provoquant des fissures signalées sur le mur séparatif de deux appartements, à la suite de travaux menés dans l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, au niveau de ses planchers, - dans le prolongement de ce constat d'huissier, l'architecte de l'immeuble qui s'est rendu sur place le 23 octobre 2013 a pu constater des fissures filiformes dans la cloison, précisant en outre que la représentante de Mme [I] lui a “indiqué que le parquet avait été déposé sur toute la surface de l'appartement de droite et remplacé par une chape légère” et qu'il était “possible que lors de la dépose du parquet la lambourde ait été déstabilisée voire supprimée, provoquant l'affaissement du parquet de l'appartement de gauche et l'apparition de fissures aux 3ème et 4ème étages”, - une lettre recommandée en date du 28 octobre 2019 a été adressée à la société CHAMBOY PROPERTY à la suite de ce constat et de ce rapport, - le règlement de copropriété de l'immeuble précise que le copropriétaire devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et être responsable de tous les affaissements et dégradations qui se produiraient du fait des travaux (page 8), - en l'espèce, le constat d'huissier relève que sept sacs de gravats encombrent les parties communes, que des micros-gravats sont visibles sur le sol et que l'ascenseur est utilisé comme monte-charge, - il établit également la présence de poussières passées en dessous de la cloison séparative de l'appartement de Madame [S] ainsi que de multiples fissurations dans les murs séparatifs de son lot, au moment de la dépose du plancher de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, les opérations d'expertise ayant mis en évidence que la chape posée dans l'appartement n'était pas légère, nécessitant de réaliser des investigations sur une surcharge potentielle de plancher (pièce n° 8 et 41), - il était donc de l'intérêt du syndicat des copropriétaires de faire procéder à ce constat, - il s'agit d'une charge qui concerne l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), alors qu'il est dans l'intérêt de tout copropriétaire de veiller à ce que la structure de l'immeuble ne soit pas endommagée. *** L'annulation de l'approbation des comptes peut être sollicitée s'il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes que la copropriété n'a pas été à même d'apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708). Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche). L'article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, l'état financier du syndicat des copropriétaires (annexe 1) et son compte de gestion général (annexe 2) lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. Par ailleurs, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134). En l'espèce, aux termes de la résolution n° 6 intitulée « approbation de comptes arrêtés au 31/12/2019 », l'assemblée générale, « après avoir examiné les documents comptables joints à la convocation, soit : - la situation des comptes des copropriétaires, - la situation de trésorerie, - l'état des dettes et créances, Approuve, sans réserve, les comptes de l'exercice arrêté au 31/12/2019 pour un montant de 34.023,12 € en charges courantes et 441,00 € en charges exceptionnelles ». En l'espèce, les annexes au décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d'approbation des comptes par le 1° du I de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale (pièce n° 15 produite en demande), la véracité, l'exactitude et la complétude de ces documents n'étant pas clairement remises en cause. Pour justifier sa demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY se contente de se plaindre de l'intégration dans le poste de dépense n° 623000 d'un unique procès-verbal de constat d'huissier du 21 octobre 2019, intitulé « Présence gravas ds P.C. » dont elle estime qu'il ne saurait être mis à la charge de la copropriété. L'examen de ce procès-verbal (pièce n° 16 produite en demande) établi à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] permet notamment d'attester que, dans le cadre de travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du propriétaire du 3ème étage : - sept sacs à gravois ont été posés au sol, adossés contre le mur, quelques micro-gravois était par ailleurs visibles au sol, de même que de la poussière, - une partie du sol à l'entrée de l'appartement a été déposée, laissant apparaître les poutres de structure de l'immeuble. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires défendeur produit plusieurs pièces dans le cadre de la présente instance permettant d'établir, dans le prolongement du procès-verbal de constat d'huissier du 21 octobre 2019, que : - des fissures ont été signalées sur la paroi séparative entre le 3ème étage droit et le 3ème étage gauche, ainsi que sur la paroi située à l'aplomb au 4ème étage, - Monsieur [A] [F], architecte DESA mandaté par le syndic de l'immeuble et qui s'est rendu sur place le 23 octobre 2019, a pu constater la matérialité de ces fissures, de même que la dépose du parquet sur toute la surface de l'appartement de droite, appartenant à la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY, remplacé par une chape légère, - ce professionnel mentionne l'éventualité d'un affaissement du parquet et de l'apparition de fissures ayant pour origine cette dépose du parquet, ayant « déstabilisée, voire supprimée » la lambourde, ce qui nécessitait de prévoir un ou des sondages, tout en soulignant que l'accès « à l'appartement de droite » n'a « pas été possible » (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires), - par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2019 adressée à la société CHAMBOY PROPERTY, le syndic de l'immeuble a mis en demeure cette dernière de permettre l'accès en urgence à son appartement, tout en faisant état de travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de la société CHAMBOY PROPERTY « qui occasionnent des désordres tant aux parties communes qu'aux parties privatives de l'immeuble », ce qui a justifié l'établissement d'un procès-verbal de constat d'huissier « pour préserver les droits de la copropriété » (pièce n° 7 produite par le syndicat des copropriétaires), - le sondage et les constatations réalisés ultérieurement par Monsieur [A] [F] (pièces n° 8 et 10 produites par le syndicat des copropriétaires) ont permis de vérifier que : * le « parquet et ses lambourdes ne se prolongeaient pas sous la cloison et reposaient directement sur une solive métallique dont la flèche a été soulagée lors de la dépose du parquet et des lambourdes et augmentée lors de la réalisation de la chape », ces fluctuations ayant pu « créer les conditions de propagation temporaire de poussières très fines issues de la démolition, entre la cloison et la solive », * les fissures apparues au 4ème étage « sont très probablement la conséquence d'une mise en place imparfaite de l'étaiement en termes de phasage et de mise en charge », la démolition du mur ayant permis « de constater l'existence d'un vide entre le plancher et le mur du 2ème étage », remettant en cause « le système de répartition sous les files latéraux envisagé dans l'étude du BET ». De l'ensemble de ces éléments, il ressort que la dépense contestée, qui ne concerne nullement un seul copropriétaire, était indispensable pour s'assurer de la conservation de l'immeuble, s'agissant de la réalisation de travaux en parties privatives susceptibles d'avoir porté atteinte à la structure de l'immeuble et au gros-œuvre du bâtiment, qu'elle relève de la catégorie des charges relatives à la conservation de l'immeuble mentionnées au second alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont la prise en charge par la copropriété est parfaitement justifiée. Pour le surplus, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un abus de majorité commis par le syndicat des copropriétaires en faisant prendre en charge par la collectivité des copropriétaires une dépense nécessaire pour la conservation de l'immeuble. Au regard de ces éléments, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] devront être déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, portant sur l'approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2019. III – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative au quitus donné au syndic pour sa gestion du 05/04/2019 au 31/12/2019: La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] font valoir en substance que : - le cabinet CPAB a outrepassé ses missions tendant à la sauvegarde de l'immeuble, en s'opposant constamment à elles, - alors que la société CHAMBOY PROPERTY a mis au jour une dépose illégale d'un mur porteur présent dans l'appartement du 5ème étage, le syndic a constamment refusé d'investiguer sur cet événement, malgré leurs nombreuses lettres adressées en ce sens, - aucune action n'a été entreprise par le syndic de l'immeuble pour s'assurer que ces travaux antérieurs n'avaient pas pu déstabiliser la structure de l'immeuble ou avoir une incidence sur les désordres apparus au moment des travaux réalisés dans le bien de la société CHAMBOY PROPERTY, - le syndic s'est empressé d'organiser une assemblée générale des copropriétaires, aux frais de la copropriété, pour régulariser les travaux de Madame [Z] (pièce n° 10), - il a refusé de contacter l'assurance dommages-ouvrage souscrite par lui-même pour le compte de la société CHAMBOY PROPERTY, à la suite de l'apparition de fissures dans un autre appartement, - ses travaux ont été exécutés dans les règles de l'art, - l'ancien syndic a par des manœuvres dissimulées, mais prouvées par le courriel adressé par son gérant à certains copropriétaires (pièce n° 32), constamment attisé un climat délétère auprès de certains copropriétaires, visant à nuire à la société CHAMBOY PROPERTY et à sa gérante, - il est donc clair que le quitus ne pouvait être donné au syndic pour sa gestion de l'immeuble au titre de l'année 2019. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que : - la présente procédure ne vise pas à engager la responsabilité de l'ancien syndic CPAB qui au demeurant n'est pas dans la cause et dont le mandat a été révoqué lors de l'assemblée générale non contestée du 4 octobre 2021, - l'ancien syndic CPAB n'était pas gestionnaire de l'immeuble lorsque l'assemblée générale du 4 avril 2019 a autorisé Madame [Z] à réaliser divers travaux, pas davantage que lorsque Madame [Z] a réalisé ses travaux d'ouverture de baie au 5ème étage, en 1993, ces travaux, connus de tous les copropriétaires, n'ayant jamais été contestés pendant plusieurs décennies et n'ayant été à l'origine d'aucun désordre, - le syndic CPAB a répondu aux demandes de la société CHAMBOY PROPERTY la mettant en demeure de justifier des autorisations de Madame [Z] (pièces adverses n° 27 et 28), aucune procédure n'ayant jamais été engagée par les demandeurs, en dépit de leur menace, - la copropriété n'a que très récemment été saisie par la société CHAMBOY PROPERTY d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une résolution visant au contrôle des travaux réalisés dans l'appartement, propriété de Madame [Z], en vue de l'assemblée du 16 juin 2022, - la résolution n° 25, soumise au vote à la requête de la société CHAMBOY PROPERTY, a été rejetée par la copropriété (pièce n° 42), - la société CHAMBOY PROPERTY n'a pas non plus contesté cette résolution dans le cadre de la nouvelle procédure qu'elle a engagée en nullité de certaines résolutions de l'assemblée du 16 juin 2022, - le syndic CPAB ayant constaté qu'il était juridiquement nécessaire de prévoir l'autorisation de la suppression des conduits de cheminée, parties communes, a proposé à Madame [I] de présenter une demande complémentaire d'autorisation et de régulariser dans le même temps la suppression des conduits chez Madame [Z], - une assemblée générale du 17 septembre 2019 a été convoquée rapidement, avant les travaux de démolition, pour régulariser l'autorisation de suppression des conduits de cheminée au profit de la société CHAMBOY PROPERTY, - cette assemblée a voté la suppression des conduits de cheminées passant dans le mur porteur de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY ainsi qu'en résolution n° 6, la ratification des travaux de suppression des conduits de cheminées au niveau du lot appartenant à Madame [Z] au 5ème étage (pièce n° 13), - loin de nuire à la société CHAMBOY PROPERTY, cette résolution a été prise dans l'intérêt de la demanderesse en régularisant la situation qui, à défaut, pouvait constituer un obstacle juridique lors de la revente de son bien, - la société CHAMBOY PROPERTY a voté en faveur de ces deux résolutions, définitives, de l'assemblée du 17 septembre 2019, - les travaux réalisés par la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] ont porté sur les parties communes (ouverture d'un mur porteur, suppression de conduits de cheminée, travaux sur les planchers), touchant aux éléments structuels de l'immeuble, - la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] ne démontrent pas que le syndic ait refusé de rencontrer la société CHAMBOY PROPERTY ou ses représentants ni opposé “une quelconque volonté farouche de s'y opposer et de nuire à la société CHAMBOY PROPERTY”, - c'est au contraire la société CHAMBOY PROPERTY qui a refusé l'accès de son appartement à l'architecte de l'immeuble (pièce n° 6), - la société CHAMBOY PROPERTY ne peut à ce stade de la procédure d'expertise en cours affirmer que les travaux d'ouverture de baie ont été réalisés dans les règles de l'art, - le syndic a joué son rôle de veiller à la conservation de l'immeuble, des parties communes et au respect du règement de copropriété, tandis que la société CHAMBOY PROPERTY ne démontre aucun prétendu acharnement à son encontre, - la réponse donnée par le cabinet CPAB aux interrogations de plusieurs copropriétaires minoritaires ayant subi des désordres est postérieure à l'assemblée générale contestée, donc inopérante pour démontrer un quelconque abus de droit lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, - elle concerne une assemblée du 4 octobre 2021, non contestée, qui n'a en effet pas reconduit l'ancien syndic dans ses fonctions, de même que les courriels qui auraient été envoyés à divers copropriétaires. *** Le quitus donné par l'assemblée générale au syndic permet de ratifier des actes de gestion effectués par le syndic sans pouvoir et/ou au-delà de ses pouvoirs. Le quitus donné sans réserve au syndic entraîne ratification par l'assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir de sorte qu'il est interdit au syndicat de critiquer l'exécution du mandat confié au syndic ou de rechercher sa responsabilité. Pour que le quitus opère décharge de responsabilité pour la période sur laquelle il a été accordé, il doit porter sur des éléments portés à la connaissance de l'assemblée générale de façon loyale, complète et sincère, et que l'assemblée a été à même d'apprécier (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 1999, n° 97-17.085 ; Civ. 3ème, 19 octobre 2011, n° 10-20.019 : assemblée générale ayant expressément donné quitus au gestionnaire ; Civ. 3ème, 5 novembre 2015, n° 14-17.828 : appréciation souveraine des juges du fond quant au caractère libératoire du quitus, en l'absence de « dissimulation dolosive » du syndic). En l'espèce, aux termes de la résolution n° 13 adoptée par l'assemblée générale du 23 septembre 2020, l'assemblée générale a donné « quitus entier et sans réserve au Cabinet CPAB pour sa gestion du 05/04/2019 au 31/12/2019 ». La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] estiment que le cabinet CPAB aurait outrepassé ses missions légales sur la période concernée par le quitus de gestion qui lui a été donné par l'assemblée générale, sans toutefois en rapporter la preuve au travers des pièces produites. Il n'est pas contesté que le cabinet CPAB n'était pas le syndic de l'immeuble lorsque Madame [Z] a fait réaliser des travaux d'ouverture d'un mur porteur au 5ème étage, en 1993 (pièce n° 27 produite en demande, courrier du conseil de la société CHAMBOY PROPERTY et de Mme [I] en date du 5 juillet 2019), pas davantage que lorsque l'assemblée générale du 4 avril 2019 a autorisé Madame [I] à effectuer, à ses frais, certains travaux d'ouverture d'un mur porteur, sous conditions, selon résolution n° 26 (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, page 12). Il a d'ailleurs répondu aux demandes de la société CHAMBOY PROPERTY et de Madame [I], par courrier du 15 juillet 2019, indiquant avoir proposé un rendez-vous à Madame [I] afin de tenir une assemblée générale « courant septembre » en vue d'une autorisation à donner concernant la suppression de « conduits de cheminées » et « en profiter pour régulariser la situation de sa voisine, Madame [Z] », tout en précisant ne pas disposer du procès-verbal de 1993 (pièce n° 28 produite en demande). Une assemblée générale s'est tenue par la suite, le 17 septembre 2019, convoquée à l'initiative du cabinet CPAB, afin de procéder à la ratification des travaux de suppression des conduits de cheminées au niveau du lot appartement à Madame [Z], selon résolution n° 6, et d'autoriser Madame [I] à supprimer des conduits de cheminée passant dans son appartement, selon résolution n° 7. Ces deux résolutions ont été adoptées à la double majorité en voix et en nombre prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires, page 3/5). Il ne ressort en tout état de cause d'aucun élément de preuve que les travaux réalisés en 1993 par Madame [Z] auraient été de nature à porter atteinte à la structure de l'immeuble, de sorte qu'aucune violation de sa mission de sauvegarde de l'immeuble n'apparaît caractérisée à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble à cet égard. La preuve n'est pas davantage rapportée au travers des pièces produites d'une quelconque volonté de nuire à la société CHAMBOY PROPERTY imputable à l'ancien syndic, ni d'un quelconque élément relatif à la gestion de l'immeuble par le syndic pour la période du 05/04/2019 au 31/12/2019 qui n'aurait pas été porté à la connaissance des copropriétaires dans la perspective de l'assemblée générale du 23 septembre 2020. Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires permettent au contraire d'établir que : - dès le 27 novembre 2019, le syndic a adressé un courriel à la société CHAMBOY PROPERTY et à Madame [I] pour leur indiquer n'avoir reçu aucune demande de convocation d'une assemblée spéciale pour les travaux réalisés, tout en leur adressant une copie du rapport de l'architecte mandaté par ses soins, Monsieur [F] et en déplorant l'absence de Madame [I] au rendez-vous fixé d'un commun accord le 18 novembre 2019 (pièce n° 36), - il a ensuite sollicité de la société CHAMBOY PROPERTY la réalisation d'investigations, par courriel du 2 décembre 2019 et relance du 11 décembre 2019, concernant les travaux en cours de réalisation sous la maîtrise d'ouvrage de la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY (et notamment la chape), afin de s'assurer que la structure de l'immeuble soit préservée (pièces n° 37). Les pièces n° 32 à 39 produites en demande par la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [I], outre qu'elles ne démontrent nullement l'existence de « manœuvres dolosives » imputables à l'ancien syndic, concernent une période postérieure au quitus de gestion donnée au syndic, de sorte qu'elles sont sans incidence sur l'appréciation de la validité de la résolution querellée n° 13. Au regard de l'ensemble des éléments précités, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] devront être déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, donnant quitus au cabinet CPAB pour sa gestion du 05/04/2019 au 31/12/2019. IV – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative à la décision d'engager une action juridique à l'encontre de la société CHAMBER PROPERTY « pour les travaux réalisés provoquant des dommages structurels » : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] font valoir en substance que : - plusieurs intervenants extérieures à la copropriété étaient présents à la réunion du 23 septembre 2020 et ont pris part aux débats au moment du vote portant sur la résolution n° 29 (avocat des époux [T], architecte de l'immeuble), - l'intervention de M. [F] semble avoir été déterminante dans le vote des copropriétaires, alors qu'il est constant que celui-ci a fait part d'informations erronées sur la nature des travaux réalisés dans l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, dans l'intention de lui nuire, - M. [F] a formulé l'hypothèse selon laquelle la démolition d'une cloison perpendiculaire, dans le salon de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERY, serait à l'origine des désordres, alors qu'aucune cloison perpendiculaire n'était présente lors de l'acquisition de son appartement (pièce n° 57), - il fait état de manière infondée, dans son rapport du 27 décembre 2019, d'une pile en pierre qui n'a aucunement été impactée par les travaux menés par la société CHAMBOY PROPERTY, - le projet de résolution n° 29 diffère de la résolution effectivement votée, faisant état de poursuites « au moyen d'une expertise judiciaire, afin de déterminer les causes des désordres” et de « définir les responsabilités et chiffrer les préjudices » (pièces n° 1 et 2), alors que les copropriétaires étaient appelés à se prononcer sur l'engagement d'une procédure au fond, ce dont un scrutateur s'est étonné lorsqu'il a reçu le procès-verbal (pièce n° 44). Elles se plaignent également : - de l'absence de communication aux copropriétaires de documents explicitant les prétendus désordres occasionnés par les travaux réalisés au sein de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, - du vote d'une résolution relative à de prétendus désordres touchant aux parties privatives de l'immeuble et non aux parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), - d'un abus de majorité, alors que les travaux réalisés par la société CHAMBOY PROPERTY dans son appartement ont été réalisés dans les règles de l'art et n'ont occasionné aucun désordre touchant aux parties communes de l'immeuble, ainsi qu'il ressort d'un constat d'huissier (pièce n° 6), du plan d'un BET structure (pièce n° 7), de la validation de ces travaux par l'architecte de l'immeuble, Monsieur [F], qui a donné son accord, par courriers des 20 juin et 6 juillet 2019 (pièces n° 8 et 9), et d'un certificat de conformité du BET BATISTRUCTURE adressé le 4 mars 2020 (pièce n° 12). Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que : - aucun texte n'interdit à un tiers d'être présent à une assemblée, une telle présence ne constituant pas une irrégularité de nature à justifier l'annulation de l'assemblée, - il est constant que des tiers ont été présents sans participer au vote de l'assemblée, à savoir l'architecte de l'immeuble, le conseil des époux [T] et l'architecte de Madame [V], - aucune opposition ne s'est manifestée à la présence de ces personnes extérieures, qui n'ont pas pris part au vote, - aucune intention de nuire de la part de Monsieur [F], missionné par le syndic pour éclairer les copropriétaires sur un plan technique n'est caractérisée, les rapports de ce dernier ayant au contraire permis à l'expert judiciaire de comprendre le déroulement des travaux réalisés par les entreprises de la société CHAMBOY PROPERTY et donner son avis sur les responsabilités encourues. Sur la différence entre la résolution votée et celle mentionnée dans l'ordre du jour, il souligne que : - il est constant que l'assemblée dispose d'un pouvoir d'amender les résolutions, sous réserve de ne pas voter sur une question non inscrite à l'ordre du jour, - il n'est démontré aucune volonté d'empêcher la société CHAMBOY PROPERTY de vendre son bien ni que l'expertise judiciaire serait dépourvue d'utilité, alors que l'engagement d'un référé expertise ne nécessite pas l'habilitation du syndic, - la procédure d'expertise judiciaire est menée dans l'intérêt bien compris de l'ensemble des copropriétaires et la préservation de leur patrimoine immobilier. Sur l'absence de communication de pièces aux copropriétaires leur permettant d'apprécier la portée de la résolution, il fait valoir que l'architecte de l'immeuble a fait une synthèse de ses différents compte-rendus et rapports remis au syndic, leur permettant de prendre une décision éclairée. Sur le vote d'une résolution relative à de prétendus désordres touchant aux parties privatives de l'immeuble, il relève que les désordres structurels ont des conséquences au niveau des parties communes, qui se matérialisent par des désordres constatés également dans les parties privatives (affaissement de plancher, fissures profondes et non pas seulement esthétiques, sur les murs porteurs à l'intérieur des lots, gros murs, etc.), ce que confirme l'expert dans sa note aux parties n° 2 (pièce n° 28), de sorte que le syndicat des copropriétaires a parfaitement qualité pour engager la procédure. Sur l'abus de droit et de majorité, il indique que la thèse de la société CHAMBOY PROPERTY et de Madame [I] a été rejetée dans l'ordonnance du 26 février 2021 (pièces n° 23 et 25). Il ajoute que : - malgré une déclaration de sinistre, la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [I] se sont empressées de finir leurs travaux, en procédant au coffrage et à la pose de sol concernant les parties communes, - cette situation entraîne la nécessité de procéder à des investigations complémentaires, - le bureau de contrôle QUALICONSULT a relevé des non-conformités dans les calculs du BET (pièces n° 26, 27 et 40), - il appartiendra au tribunal, ultérieurement saisi sur le fond, au vu du rapport d'expertise, de se prononcer sur les responsabilités et causes des désordres, et d'estimer les préjudices subis, - à ce stade de la procédure d'expertise en cours, la société CHAMBOY PROPERTY et Madame [I] ne démontrent pas que les travaux auraient été réalisés dans les règles de l'art, - la société CHAMBOY PROPERY ne démontre ni ne justifie de sa volonté de vendre son bien dans un délai très court, d'autant qu'il est habité, ce que les parties à l'expertise ont pu constater lors de l'accedit du mois de février 2022, - des photographies récentes du bien prises en octobre 2022 démontrent qu'il y a bien des plantes au balcon, et que l'appartement est illuminé le soir, ce qui suggère une habitation (pièce n° 45). *** 4-1 Sur la présence de tiers lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2020 : Il est constant que, s'il n'y a pas d'opposition ou de protestation de copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, l'assistance d'un tiers, qui n'est expressément interdite par aucun texte, ne saurait entraîner en elle-même la nullité de l'assemblée (ex. : Civ. 3ème, 29 mars 2000, n° 98-18.296), même si ce tiers a participé à la discussion et aux débats devant elle, sous réserve qu'il ne vote pas lui-même (ex. : Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-12.774, publié au bulletin ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 octobre 2018, n° RG 16/11223). En l'espèce, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] ne rapportent pas la preuve, dans le cadre de la présente instance, que la présence de tiers (avocat, architecte, qui n'ont pas participé au vote) lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2020 aurait été d'une quelconque manière de nature à vicier leur consentement relativement à la résolution susvisée dont l'annulation est sollicitée. Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM Il ne ressort d'aucun élément que la moindre contestation ait été émise ou la moindre demande d'inscription de réserves formulée au cours de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, aucune mention ne figurant à ce titre dans le procès-verbal de ladite assemblée signé du président, des deux scrutateurs ainsi que du secrétaire de séance, et qui fait foi jusqu'à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, 17-23.292). L'intention de nuire de l'architecte mandaté par le syndic de l'immeuble ou l'inexactitude alléguée des informations communiquées par celui-ci lors de l'assemblée générale ne sont pas davantage démontrées, aucun élément technique venant contredire les constats de ce professionnel de la construction n'étant produit. Ce moyen de nullité ne sera donc pas retenu. 4-2 Sur la discordance alléguée entre le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour et la résolution votée lors de l'assemblée générale : Si l'ordre du jour fixe la compétence de l'assemblée générale, en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, aucune disposition n'impose la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 15 avril 2015, n° 14-13.255, cinquième moyen), qui n'est pas une chambre d'enregistrement et dispose d'un pouvoir d'amendement, sauf dénaturation du sens d'un projet de résolution porté à l'ordre du jour (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518, deuxième moyen). En l'espèce, le projet de résolution n° 29 inscrit à l'ordre du jour ne fait nullement état de l'engagement d'une procédure au fond. Par ailleurs, l'intitulé du projet de résolution n° 29 et celui de la résolution effectivement votée lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 sont strictement identiques (décision d'engager une action judiciaire à l'encontre d'EURL CHAMBOY PROPERTY pour les travaux réalisés provoquant des dommages structurels sur le bâtiment). S'agissant du contenu de la résolution n° 29, l'assemblée générale n'a fait qu'user de son pouvoir d'amendement en décidant de mandater le syndic de l'immeuble pour engager des poursuites judiciaires « au moyen d'une expertise judiciaire, afin de déterminer les causes des désordres en vue d'obtenir la réparation des dommages constatés tant en parties communes que privatives, la reprise des travaux les ayant occasionnés, définir les responsabilités et chiffrer les préjudices », sans dénaturer le sens du projet de résolution inscrit à l'ordre du jour portant sur l'engagement d'une procédure judiciaire en vue d'obtenir : « la réparation des dommages constatés en parties communes et privatives, et la reprise des travaux les ayant occasionnés » (pièces n° 1 et 2 produites en demande par la société CHAMBOY PROPERTY et Mme [I]). Ce moyen de nullité ne sera donc pas retenu. 4-3 Sur l'absence alléguée de communication de documents explicitant les désordres prétendument occasionnés par les travaux réalisés au sein de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY : Aucune disposition du statut de la copropriété des immeubles bâtis n'impose la notification préalable, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'une documentation spécifique pour la validité de la décision autorisant le syndic à engager une action en justice, pouvant prendre la forme d'un exposé préliminaire au vote de la résolution, relatif à la nécessité de mandater le syndic à agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 12 juin 2002, n° 00-19.542). En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [A] [F], architecte désigné par le syndic de l'immeuble pour examiner la nature et l'origine de fissures signalées sur la paroi séparative entre le 3ème étage droit et le 3ème étage gauche, ainsi que sur la paroi située à l'aplomb au 4ème étage, était présent lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 et qu'il a pu exposer aux copropriétaires, préalablement à leur vote, une synthèse des compte-rendus et rapports établis dans ce cadre, ce qui leur a permis de se prononcer de manière éclairée sur le vote de la résolution querellée n° 29. Ce moyen de nullité ne sera donc pas retenu. 4-3 Sur le vote d'une résolution relative à de prétendus désordres touchant aux parties privatives de l'immeuble et non aux parties communes : Il a été exposé précédemment que les travaux réalisés en parties privatives à l'initiative de la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY étaient susceptibles, ainsi qu'il en ressortait des compte-rendus et rapports établis par l'architecte mandaté par le syndic de l'immeuble, d'occasionner des désordres tant en parties communes (solives du plancher, poutres porteuses, fissures dans des murs porteurs, gros œuvre, structure de l'immeuble, etc.) que privatives. C'est donc dans le respect de l'objet légal de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes du syndicat des copropriétaires, tel que défini à l'article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic de l'immeuble a été autorisé à agir en justice en vue de la réparation de dommages susceptibles d'avoir été occasionnés tant en parties communes que privatives par les travaux réalisés dans l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, en raison de l'indivisibilité susceptible d'exister en l'espèce entre les désordres privatifs et ceux affectant les parties communes , qui pourraient trouver leur origine dans les mêmes malfaçons ou non-façons affectant la réalisation des travaux (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2008, n° 06-14.062 et 06-14.255). Ce moyen de nullité ne sera donc pas retenu. 4-4 Sur l'abus de majorité : Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146). En l'espèce, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un abus de majorité commis par les copropriétaires en adoptant la résolution querellée n° 29, alors même que la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] ne démontrent pas, en l'état de l'expertise judiciaire ordonnée en référé le 26 février 2021 (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires) et actuellement en cours, que les travaux effectués dans l'appartement de la S.A.R.L. CHAMOY PROPERTY auraient été réalisés dans les règles de l'art et n'auraient occasionné aucun désordre en parties communes, les demandeurs à l'instance se contentant de produire à ce titre : - un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice, qui n'est pas un professionnel de la construction (pièce n° 6), - un plan de renfort ouverture de baie au R+3 établi par le bureau d'études structure « BATISTRUCTURE » (pièce n° 7, mise à jour au 24/12/2019), - deux courriers de Monsieur [A] [F] en date des 20 juin et 6 juillet 2019 n'indiquant nullement que les travaux litigieux auraient été réalisés dans les règles de l'art et n'auraient occasionné aucun désordre (pièces n° 8 et 9), - une fiche de conformité – Renfort ouverture de baie au 3ème étage du 4 mars 2020 établi par le même BET BATISTRUCTURE, faisant état de la réalisation de ces travaux de renfort « suivant le plan d'exécution » fourni, lesdits travaux de renfort ayant été réalisés dans les règles de l'art, sans se prononcer nullement sur les travaux initialement réalisés en octobre 2019, avec dépose d'une partie du sol, sous la maîtrise d'ouvrage de la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY (pièce n° 12). Au surplus, il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036). Ce moyen de nullité ne sera donc pas retenu. Sur ce, Au regard de l'ensemble des éléments précités, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] devront être déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, relative à la décision d'engager une action juridique à l'encontre de la société CHAMBER PROPERTY « pour les travaux réalisés provoquant des dommages structurels ». Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM V – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 37 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative à la décision d'autoriser donnée à Mme [C] pour l'installation d'un conduit en toiture pour la mise en place d'une VMC dans son logement à ses frais : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] se plaignent de l'absence de document relatif aux travaux portant sur les parties communes réalisés à la demande de Madame [C] transmis aux copropriétaires avant la réunion de l'assemblée générale (absence de plan d'architecte, de schéma, de notice explicative des travaux, absence d'informations quant à la nature des travaux, absence d'explications données par l'architecte de l'immeuble, ayant quitté l'assemblée). Elles ajoutent que lors de la ratification des travaux de Madame [C] au cours de l'assemblée générale du 4 octobre 2021, aucun élément nouveau n'a été ajouté à la convocation. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que Monsieur [F], architecte de l'immeuble, a pu expliciter le projet de Madame [C] lors de la séance. Il ajoute que : - une nouvelle convocation pour l'assemblée générale du 4 octobre 2021 prévoyait, selon résolution n° 18, la ratification de l'installation d'un conduit pour la mise en place d'une VMC dans le logement de Madame [C], avec fourniture du devis correspondant (pièce n° 31), cette résolution ayant été adoptée et la société CHAMBOY PROPERY, bien qu'ayant été opposante à ladite résolution, ne l'ayant pas contestée, ce qui constitue un droit acquis pour Madame [C], - l'assemblée du 4 octobre 2021 est devenue définitive, comme le justifie le certificat de non-recours (pièce n° 32), de sorte que la contestation de cette résolution est devenue sans objet. *** En application du 3° du I de l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.- Pour la validité de la décision : … « 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux »... Cette disposition réglementaire n'impose pas au syndic de joindre à la convocation l'intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d'un document mentionnant notamment le nom de l'entreprise proposée, le montant du devis et la nature exacte des travaux à effectuer. Le défaut de notification d'un devis de travaux devant être joint à la convocation à l'assemblée générale affecte la validité de la décision, de sorte qu'il n'entraîne pas la nullité de l'assemblée générale en son entier mais seulement celle de la décision votée relative aux travaux (Civ. 3ème, 15 mars 2006, n° 04-19.919). En l'espèce, il n'est pas contesté que le projet de résolution n° 37, portant sur l'autorisation à donner à un copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dans les conditions du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, n'était accompagné d'aucun devis ou document précisant les conditions essentielles des travaux joints à l'ordre du jour, en violation des dispositions d'ordre public précitées de l'article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967. Les copropriétaires ne disposaient pas davantage d'éléments précis quant à l'implantation et à la consistance exactes des travaux envisagés, conformément aux dispositions d'ordre public de l'avant-dernier alinéa de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 (pièce n° 15 produite en demande, documents annexés à la convocation). Pour autant, il ressort également des éléments de la procédure que selon résolution n° 18 intitulée “à la demande de Mme [C] : ratification pour l'installation d'un conduit pour la mise en palce d'une VMC dans logement” de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2021, devenue définitive (pièces n° 31 et 32 produites par le syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont autorisé Madame [C] à faire réaliser à ses frais les travaux faisant l'objet de la résolution n° 37 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 querellée dans le cadre de la présente instance. La demande d'annulation de ladite résolution n° 37 formée par la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] étant dès lors devenue sans objet, elles en seront déboutées. VI – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 38 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative à l'autorisation donnée à Madame [C] pour l'installation d'un conduit d'évacution pour l'installation d'une climatisation mobile en toiture : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] soutiennent également qu'aucun document explicitatif n'avait été joint à la convocation ou communiqué en cours de séance, de sorte que les copropriétaires n'ont pas été mis en mesure d'apprécier la portée de cette résolution, aucun rapport de M. [F], architecte de l'immeuble n'ayant surtout été joint au procès-verbal de l'assemblée générale. Elles ajoutent qu'il est constant que l'ordre des résolutions de l'assemblée générale a été modifiée en séance, de sorte que le vote de la résolution n° 38 s'est tenu hors la présence de M. [F]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que si le rapport de Monsieur [F] n'a pas été joint au procès-verbal, celui-ci était présent lors de l'assemblée générale pour expliquer ces travaux. Il ajoute que la ratification de ces travaux a été mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires du 4 octobre 2021 en résolution n° 19 (pièce n° 31), cette résolution ayant été adoptée, tandis que la société CHAMBOY PROPERTY, bien qu'opposante, n'a pas contesté cette résolution constituant un droit acquis pour Madame [C], de sorte que la contestation de cette résolution est devenue sans objet et que les demandeurs devront être déboutés de leur demande d'annulation. *** Pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées (§ V) et en dépit de l'insuffisance de la documentation notifiée aux copropriétaires concernant les travaux faisant l'objet de la résolution querellée, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] devront être déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, devenue sans objet, dès lors que selon résolution n° 19 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021, définitive, intitulée “à la demande de Mme [C] : ratification pour l'installation d'un conduit d'évacuation pour une climatisation mobile en toiture”, les copropriétaires, après avoir eu connaissance des documents afférents auxdits travaux, dont le rapport de M. [F], architecte, ont autorisé Madame [C] à installer un conduit d'évacuation en toiture pour l'installation d'une climatisation mobile dans son logement à ses frais (pièces n° 31 et 32 produites par le syndicat des copropriétaires). VII – Sur la demande d'annulation de la résolution n° 41 de l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2020 relative à la décision de changer la destination de la loge en local vélos : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] soulignent, au visa des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, que la résolution n° 41 n'était pas inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée, qui ne comportait que 40 résolutions et qu'il n'a été procédé à aucun vote formel sur ce point mais à une simple discussion, au début de la réunion, à l'issue de laquelle les copropriétaires présents ont été informés que cette question serait portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Elles ajoutent que la loge n'a jamais été transformée en local à vélo (pièce n° 35) et que c'est de manière irrégulière que l'ancien syndic de l'immeuble a ajouté cette résolution au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires querellée, de sorte que la résolution n° 41, illégale, doit être annulée. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que cette résolution, dont il n'est pas contesté qu'elle ne figurait pas à l'ordre du jour de la convocation, a été abordée dans le cadre des questions diverses, en fin d'assemblée et a été rajoutée en cours de séance à la demande des présents, dans le souci d'éviter une taxe d'habitation de 192 €, alors que l'ancienne loge avait été transformée en local à vélo/débarras et ne servait plus comme logement. Il ajoute que : - par courriel du 25 juin 2021, Madame [I] s'est émue de ce que l'ancienne loge du gardien ne puisse être utilisée comme local à vélos pour y ranger sa poussette, - en tout état de cause, la demande de changement de destination de la loge a été réitérée (résolution n° 20) pour l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires du 4 octobre 2021, les copropriétaires ayant voté en faveur de ce changement de destination de la loge tandis que la société CHAMBOY PROPERTY, bien qu'opposante, n'a pas contestée cette résolution adoptée et qui constitue un droit acquis pour les copropriétaires, - la contestation de cette résolution est en conséquence devenue sans objet, de sorte que les demanderesses seront déboutées de leur demande à ce titre. *** L'article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, I. En application de ce texte, il est constant que l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et qu'une décision votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-22.138). Par ailleurs, en raison du principe d’autonomie des assemblées, une assemblée peut réitérer une décision prise par une assemblée antérieure, cette nouvelle délibération étant susceptible d’annulation (Civ. 3ème, 25 octobre 2006, n° 05-17.278). Tant cette réitération que, le cas échéant, l’action en nullité formée contre elle ne font pas obstacle à la recevabilité de l'action en nullité exercée contre les assemblées antérieures (Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-17.069, 2 mars 2017, n 16-11.736 et 16-11.735). Ce n’est que lorsque la décision postérieure est devenue définitive que l’action initiée contre la décision adoptée antérieurement devient sans objet (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2010, n° 09-13.988 ; 18 janvier 2018, n° 16-27.015) En l'espèce, s'il n'est pas contesté, ni contestable au regard des pièces produites, que bien que non inscrite à l'ordre du jour notifié aux copropriétaires (comportant uniquement 40 projets de résolutions), la résolution n° 41 portant sur la « décision à prendre concernant le changement de destination de la loge », figure au procès-verbal de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 avec la mention selon laquelle ladite résolution « est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24 » (pièce n° 1 produite en demande, page 2/16). Il n'en demeure pas moins que, selon résolution n° 20 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021, devenue définitive, les copropriétaires ont réitéré leur décision de « changer la destination de la loge en local vélos » (pièces n° 31 et 32 produites par le syndicat des copropriétaires). Dès lors, la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] devront être déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 41 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, devenue sans objet. VIII – Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] : La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] font valoir qu'elles subissent des préjudices résultant de l'adoption des résolutions querellées et notamment du vote de la résolution n° 29 liée à l'engagement d'une procédure judiciaire à l'encontre de la société CHAMBOY PROPERTY. Elles précisent que : - la société CHAMBOY PROPERTY est fondée à solliciter l'indemnisation de ses préjudices financiers liés aux retards dans la vente du bien liés à l'introduction d'une procédure judiciaire à son encontre, l'impossibilité de rentabiliser son bien durant cette période (pièce n° 46, 80.125 € hors charges sur 25 mois + 13.404,77 € au titre des charges de copropriété acquittées sans pouvoir vendre son bien et 925 € au titre des impôts fonciers + 40.000 € au titre des pertes financières liées à l'amortissement des coûts des travaux entrepris dans l'appartement, soit au total 134.454,77 €), - l'absence d'occupation du logement est démontrée par le fait que la société CHAMBOY PROPERTY s'acquitte de la taxe sur les logements vacants concernant cet appartement (pièce n° 49) et ressort des photographies prises par l'agence immobilière en charge de la vente du bien (pièce n°51) , - Madame [I] subit un préjudice financier indéniable en ne tirant aucuns revenus depuis le blocage de la vente de l'appartement, par l'action contentieuse initiée par le syndicat des copropriétaires, alors qu'elle n'a perçu que très peu de revenus en 2020, ainsi qu'il ressort de son avis de non imposition, de même qu'en 2021, l'ensemble des revenus de son foyer fiscal étant ceux tirés du travail de son concubin (pièce n° 52), de sorte qu'elle réclame la somme de 60.000 € au titre de son préjudice financier lié à une perte de rémunération directe et certaine, - Madame [I] a subi un préjudice moral et de santé en qualité de gérante de la société CHAMBOY PROPERTY, avec une détresse psychologique nécessitant une prise en charge médicale, quelques jours après la tenue de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, comme le prouvent les certificats médicaux établis le 7 octobre 2020 (pièce n° 14), - l'assemblée générale s'est tenue dans un contexte particulièrement délétère, Madame [I] faisant l'objet de multiples attaques de la part de certains copropriétaires de l'immeuble, à l'époque poussés en ce sens par les représentants de l'ancien syndic de l'immeuble, le cabinet CPAB (pièces n° 32, 33, 34), ce qui a eu des répercussions importantes sur son état de santé (pièces n° 36 à 38), de sorte qu'elle s'estime fondée à solliciter une indemnité de 20.000 € en réparation de son préjudice moral. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que la société CHAMBOY PROPERTY ne caractérise pas la faute du syndicat, ni son fondement juridique, ni son prétendu préjudice, alors que l'engagement d'une procédure de référé expertise est une procédure préventive, afin de déterminer les désordres et les responsabilités encourrues et qu'il a agi dans l'intérêt collectif. Il ajoute que : Décision du 08 Février 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/12952 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTODM - aucun lien de causalité n'est démontré entre la procédure de référé expertise engagée et les prétendus préjudices financiers subis par la société CHAMBOY PROPERTY, - aucune annonce de vente n'est versée aux débats, - l'absence de location n'est pas liée à la procédure de référé expertise engagée ni aux résolutions contestées, - rien n'empêchait la société CHAMBOY PROPERTY de mettre en location son bien, parfaitement meublé et habitable (pièce adverse n° 46), - lors des deux rendez-vous d'expertise, des signes d'habitation manifestes ont été relevés démontrant l'habitation du bien, avec un bébé, - Madame [I] elle-même a indiqué qu'elle souhaitait entreposer sa poussette dans la loge par mail du 25 juin 2021 (pièce n° 24) et des photographies récentes démontrent que le bien est habité (pièce n° 45), - la société CHAMBOY PROPERTY ne communique pas son acte d'acquisition avec le prix d'achat du bien, ni la valeur actuelle, - elle ne justifie pas des sommes réclamées, évaluées de manière parfaitement arbitraire sans la production de la moindre pièce comptable de la société, - elle demande la condamnation à des charges de copropriété alors que les parties communes et éléments communs sont utilisés par la société CHAMBOY PROPERTY ou son locataire qui habite les lieux, - il appartient à la société CHAMBOY PROPERTY de faire les démarches nécessaires pour ne pas payer la taxe sur les locaux vacants, qui ne correspond pas à la situation d'occupation réelle du bien, - il en est de même de l'impôt foncier dont est redevable le propriétaire d'un bien, aucune raison légitime ne justifiant la prise en charge de cette taxe par le syndicat des copropriétaires. Sur le préjudice financier de Madame [I], il précise que celle-ci ne justifie d'aucune perte de rémunération directe et certaine en lien avec une quelconque faute du syndicat des copropriétaires, alors même que les avis d'imposition de Madame [I] versés aux débats indiquent un revenu de 51.750 € pour 2021 et non pas une absence de revenus et ne démontrent pas les flux financiers avec la société CHAMBOY PROPERTY. Sur le préjudice moral et de santé, il fait valoir que Madame [I] s'est lancée dans un projet immobilier d'envergure pour réaliser des profits substantiels et qu'elle ne démontre pas en quoi les résolutions critiquées lui provoqueraient une détresse psychologique justifiant la somme réclamée de 20.000 €, les certificats médicaux produits ne déterminant pas la causalité entre l'état de santé personnel de Madame [I] et les résolutions querellées. *** L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriver à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En l'espèce, il a été démontré précédemment que les résolutions querellées dans le cadre de la présente instance, à l'exception des résolutions n° 37 et 41, n'étaient affectées d'aucune irrégularité et qu'en particulier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'a commis aucune faute en décidant d'autoriser son syndic à engager une action en justice à l'encontre de la société CHAMBOY PROPERTY. La société CHAMBOY PROPERTY ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre la décision d'autoriser le syndic de l'immeuble à engager une action judiciaire au moyen d'une expertise, selon résolution n° 29 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, et les préjudices financiers dont elle fait état, au titre de la perte de rentabilisation de son bien, des charges de copropriété, des impôts fonciers et des pertes financières liées à l'amortissement des coûts des travaux entrepris. En particulier, il ne ressort d'aucun élément que la société CHAMBOY PROPERTY, qui se contente de produire un rapport d'évaluation de la valeur locative de son appartement et des photographies (pièces n° 46 et 51), aurait eu à un quelconque moment l'intention de vendre son bien ou de le louer et qu'elle en aurait été empêchée par la procédure de référé-expertise engagée par le syndicat des copropriétaires. Rien ne justifie davantage que le syndicat des copropriétaires soit tenue d'acquitter des charges de copropriété incombant à la société CHAMBOY PROPERTY, en qualité de copropriétaire des lots n° 5 et 18 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] (pièce n° 47), ou des impôts fonciers incombant au propriétaire desdits lots (pièce n° 48). Au surplus, la somme réclamée au titre des « pertes financières liées à l'amortissement des coûts des travaux entrepris dans l'appartement » n'est justifiée dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. Enfin, la production d'un ordre de paiement portant sur une taxe sur les logements vacants (pièce n° 49) n'est pas à elle-seule de nature à justifier des conditions d'occupation de l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY, alors même qu'il ressort des pièces produites en défense par le syndicat des copropriétaires que : - Madame [I] elle-même a indiqué dans un courriel du 25 juin 2021 son souhait de « laisser une poussette » dans la loge du gardien (pièce n° 24), - des photographies récentes (19 octobre 2022) montrent la présence de plantes au balcon et des lumières allumées en soirée dans l'appartement de la société CHAMBOY PROPERTY (pièce n° 45). S'agissant du préjudice financier allégué par Madame [W] [I] (60.000 €), outre qu'il n'est pas démontré l'existence d'un « blocage de la vente de l'appartement » en raison de l'action « contentieuse initiée » par le syndicat des copropriétaires (dernières écritures, page 34), ce préjudice de perte de revenus n'est justifié par aucun élément de preuve, à l'exception de la production de deux avis d'impôt sur les revenus de 2020 et de 2021 (pièce n° 52), faisant état d'un revenu fiscal de référence de 8.882 € (revenus 2020) et de 51.750 € (revenus 2021). S'agissant du préjudice moral et de santé allégué par Madame [W] [I] (20.000 €), la preuve n'est rapportée en l'espèce : - ni de l'existence d'un quelconque lien de causalité entre la détresse psychologique nécessitant une prise en charge médicale mentionnée dans un certificat médical du 7 octobre 2020 (pièce n° 14) et les conditions de déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2020, qui ne sont elles-mêmes établies par aucun élément de preuve, - ni d'une vindicte particulière ou d'attaques de la collectivité des copropriétaires à l'origine de la détresse psychologique et de l'anxiété réactionnelle subies par Madame [I] (pièces n° 36 à 38, certificat médical initial faisant état de violences en date du 18/08/2021 imputées à un copropriétaire). Le courriel de l'ancien syndic de l'immeuble en date du 25 août 2021, se plaignant de l'attitude de Madame [I] (pièce n° 32), ainsi que le courriel en date du 18 août 2021 d'un copropriétaire tenant des propos insultants à l'encontre de Madame [I] (pièce n° 34) ne sont pas des éléments suffisants pour caractériser un manquement fautif à l'origine de la dégradation de l'état de santé de Madame [W] [I] de nature à engager la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. Au regard de l'ensemble des éléments précités, il y a lieu de : - débouter la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du remboursement des sommes prélevées eu égard aux factures contestées de charges de copropriété et de ses préjudices financiers (134.454,77 €), - débouter Madame [W] [I] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du préjudice financier lié à une perte de rémunération (60.000 €) ainsi que du préjudice moral et de santé (20.000 €). IX - Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 481-1 6° du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile. La S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I], dont les prétentions sont majoritairement déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance au fond, seront condamnées aux entiers dépens, à l'exclusion de ceux résultant de l'incident sur lequel le juge de la mise en état a déjà statué selon ordonnance rendue le 21 avril 2022 conformément aux dispositions de 790 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SCP LE RIGOLEUR SITBON. Par ailleurs, l'équité commande en l'espèce de : - condamner la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY à payer la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - et condamner Madame [W] [I] à payer la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, portant sur l'approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2019, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, donnant quitus au cabinet CPAB pour sa gestion du 05/04/2019 au 31/12/2019, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, relative à la décision d'engager une action juridique à l'encontre de la société CHAMBER PROPERTY « pour les travaux réalisés provoquant des dommages structurels » sur le bâtiment, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 37 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, relative à l'autorisation donnée à Madame [C] pour la mise en place d'une VMC dans son logement à ses frais, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 38 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, relative à l'autorisation donnée à Madame [C] d'installer un conduit d’évacuation pour une climatisation mobile en toiture, Déboute la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 41 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 23 septembre 2020, relative à la décision de changer la destination de la loge en local vélos, Déboute S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du remboursement des sommes prélevées eu égard aux factures contestées de charges de copropriété et de ses préjudices financiers (134.454,77 €), Déboute Madame [W] [I] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du préjudice financier lié à une perte de rémunération (60.000 €) ainsi que du préjudice moral et de santé (20.000 €), Condamne la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY et Madame [W] [I] aux entiers dépens de l'instance, à l'exclusion de ceux relatifs à l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 21 avril 2022, Accorde à la SCP LE RIGOLEUR SITBON le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. CHAMBOY PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 08 Février 2024 La Greffière Le Président