Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/07945

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/07945 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KUME JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 Organisme ARCHIPEL HABITAT C/ [B] [L] [G] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir écrit ET : DEFENDEUR : M. [B] [L] [G] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté FAITS ET PRÉTENTIONS : L'Office Public de l’Habitat, ARCHIPEL HABITAT, rattaché à Rennes métropole (ci-après dénommé « ARCHIPEL HABITAT »), établissement public à caractère industriel et commercial, inscrit au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le numéro 452 000 751, a donné à bail à Monsieur [B] [L] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 28 septembre 2010, à effet au 30 septembre 2010, pour un loyer mensuel 220,35€ hors charge. Un dépôt de garantie de 220€ a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat. Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 28 septembre 2010. Par ordonnance du 19 avril 2013, le juge des référés du tribunal d’instance de Rennes a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [B] [L] [G]. Ce dernier a également été condamné à payer à ARCHIPEL HABITAT les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Monsieur [B] [L] [G] a été expulsé le 28 octobre 2022. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 18 novembre 2022 par la SCP MIGNE – GUILLON - LEROUX – LE TALLEC, huissiers de justice, en l’absence de Monsieur [B] [L] [G], régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 novembre 2022. Par requête reçue au greffe le 19 octobre, 2023, ARCHIPEL HABITAT a sollicité la convocation de Monsieur [B] [L] [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Rennes. L’avis de réception de la lettre de convocation n’a pas été signée par Monsieur [B] [L] [G], si bien que, par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de Monsieur [B] [L] [G] au paiement des sommes suivantes : * 1952,91€, au titre des réparations locatives, * 86,16 €, correspondant au paiement, à hauteur de 50%, du procès-verbal d’état des lieux établi par l’huissier de justice le 18 novembre 2022 * 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représentée, a maintenu ses demandes, précisant qu’aucune tentative de conciliation préalable n’a pu être réalisée puisque l’adresse actuelle de Monsieur [G] n’est pas connue. Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 19 janvier 2024. Monsieur [B] [L] [G] n’a pas comparu. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. MOTIFS : Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.” - Sur la résolution amiable des litiges : L'article 750-1 du code de procédure civile, issu du décret n°2023-357 du 11 mai 2023 impose, notamment, une tentative de conciliation préalablement à l'introduction d'une demande en justice tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation de recourir à l'un des modes de résolution amiable si elle est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur. En l’espèce, dans la mesure où M. [G] n’a pas communiqué sa nouvelle adresse postale et son numéro de téléphone et que son adresse mail communiquée est hors service, ARCHIPEL HABITAT n’a pas été en mesure, compte tenu des circonstances de l’espèce de saisir un conciliateur de justice préalablement à l’introduction de la présente instance. Il est ainsi justifié d’un motif légitime de dispense de l’obligation de saisine préalable d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur. Les demandes présentées par ARCHIPEL HABITAT sont donc recevables. - Sur les réparations locatives : L'article 1728 du code civil dispose que : “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.” L'article 1730 du même code précise que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;” En l'espèce, l'état des lieux dressé le 28 septembre 2010, avant l'entrée de Monsieur [B] [L] [G] dans les lieux, fait état d'un logement en bon état, sur la base des constatations suivantes : le disjoncteur, l’installation électrique, l’interphone, les papiers peints des murs, la peinture du plafond, les peintures des boiseries/tuyaux/radiateur, la porte d’entrée et les sols vinyliques, la sonnette et le tableau électrique sont en bon état. Dans la cuisine, il est relevé que le sol est rayé et se soulève sur 5 centimètres au coin gauche de la porte et la présence de plusieurs traces de chocs avec des éclats sombres. Il est également relevé une partie non repeinte et noircie au-dessus de la fenêtre entre le coffrage et le volet. Dans le cellier, il est noté que le sol vinylique est en bon état mais sale et qu’il possède un accroc (côté droit). L’état des lieux fait également mention, dans le séjour, près de la fenêtre de traces de clous et de post-it. Le papier peint est décollé. Le sol vinylique fait apparaître plusieurs traces de choc et éclats sombres. Monsieur [B] [L] [G] s’est vu remettre une clé de la boite aux lettres, deux clés de la porte d’entrée et trois badges d’accès. Le procès-verbal de constat d’état des lieux dressé le 18 novembre 2022 relève que le disjoncteur, l’interphone, la sonnette et le tableau électrique ainsi que l’ensemble des peintures des boiseries/tuyaux/radiateur des pièces sont défraichies mais encrassées. Le papier peint des murs de l’entrée (se décolle en haut à droit de la porte de la cuisine), du séjour, du rangement et de la chambre 1 est en mauvais état. Le sol vinylique est décrit comme abîmé, voir brûlé dans certaines pièces. Les peintures du plafond du séjour, de la salle de bain et du cellier sont tachées et écaillées. Les peintures de la porte de la chambre 1 et des toilettes sont tachées. Le mur du rangement possède un trou de cheville. La peinture des murs de la salle de bain est tachée. Le meuble sous évier de la cuisine est cassé et sale. La baignoire est décrite comme vétuste. Les clés et badges n’ont pas été restitués. Au titre du lessivage des murs et plafonds et de la pose de papier peint, ARCHIPEL HABITAT sollicite la somme totale de 673,92 euros (= 45,90 € + 76,50 € + 33,66 € + 67,32 € + 15,30 € + 346,50 € + 88,74 €). Il produit une facture de l’entreprise SAS GONI relative à des travaux de peinture et pose de papier-peint pour une somme totale de 5282,21 € TTC. Monsieur [G] est toutefois resté 12 ans dans les lieux et l’état des lieux dressé lors de son entrée dans le logement fait état de revêtements muraux qui n’étaient pas neufs. La charte d’état des lieux produite par le bailleur fait état d’une vétusté totale des peintures et tapisseries au bout de 9 années. Dès lors, au vu de la durée d’occupation des lieux et étant donné que l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’une dégradation anormale des peintures et tapisseries, il ne sera mis aucune somme à la charge de Monsieur [G] à ce titre. S’agissant du sol en linoléum de la cuisine, l’état des lieux d’entrée fait état d’un linoléum hors d’usage, fortement dégradé, avec des brûlures, des rayures, des tâches sur la totalité de la surface, étant précisé qu’il est à changer. Ce revêtement de sol a donc été dégradé par Monsieur [G]. Toutefois, le sol de la cuisine était déjà un peu dégradé lors de son entrée dans les lieux puisqu’il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée que le sol de la cuisine se soulevait sur 5 cm dans un coin et qu’il comportait plusieurs traces de choc. Au vu de la charte d’état des lieux produite par le bailleur, la durée de vie d’un sol plastic peut être fixée à 15 années. Au vu de la durée d’occupation des lieux et étant donné que le sol n’était manifestement pas neuf et déjà dégradé lors de l’entrée du locataire dans les lieux, il n’y a pas lieu mettre à sa charge de somme à ce titre. En revanche, au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, les autres sommes sollicitées par ARCHIPEL HABITAT sont justifiées du point de vue des travaux à effectuer, les dégradations constatées ne résultant manifestement pas de l’occupation normale du bien durant 12 années, mais bien de dégradations et d’absence d’entretien et de soin du logement par Monsieur [B] [L] [G]. Il apparaît, en effet, nécessaire, suite à son occupation des lieux, de procéder au nettoyage du logement, d’effectuer une retouche d’enduit dans le rangement du fait d’un trou, de remplacer les clés non restituées, de changer la baignoire qui a subi un choc et de remplacement le meuble sous évier de la cuisine. En conséquence, Monsieur [B] [L] [G] est redevable de la somme de 792,13 euros (= 60 € + 86,85 € + 187,94 € + 102,62 € + 354,72 €), au titre des dégradations locatives. Il convient donc de condamner Monsieur [G] à verser cette somme à ARCHIPEL HABITAT. - Sur le coût de l’état des lieux de sortie : L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que: “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.(...)” En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque Monsieur [G] a quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur social et par moitié par Monsieur [G]. Ce dernier sera donc condamné à payer la somme de 86,16 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire : Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. - Sur les frais irrépétibles et les dépens : Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Monsieur [B] [L] [G] les dépens de la présente instance. Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° (...). Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).” En l’espèce, l’équité ne commande pas de mettre à la charge de Monsieur [B] [L] [G] une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [B] [L] [G] à verser à l'Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT la somme de 792,13 euros au titre des réparations locatives ; CONDAMNE Monsieur [B] [L] [G] à payer la somme de 86,16 euros à l'Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT, au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ; CONDAMNE Monsieur [B] [L] [G] au paiement des entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffièreLe juge des contentieux de la protection