Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01131

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Grégory KLEIN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-edouard LAGRAULET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33RI N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 17 juin 2024 DEMANDEURS Madame [T] [C] épouse [J], demeurant [Adresse 1] Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 4] représentés par Maître Pierre-edouard LAGRAULET de l’AARPI LAGRAULET - DE PLATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0395 DÉFENDERESSE Madame [K] [B], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Grégory KLEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2015 COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 prorogé du 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 17 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33RI EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2021, Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] ont consenti à Madame [K] [B] un bail portant sur un appartement meublé, outre un cave, pour une durée de deux ans renouvelables et moyennant un loyer mensuel de 1530 euros et une provision sur charge de 150 euros. Par jugement du 24 mars 2023, Madame [K] [B] a été condamnée à régler aux bailleurs la somme de 14 970 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges dus au 23 janvier 2023. Déplorant l'absence de reprise de paiement du loyer depuis cette date, Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] ont fait délivrer à Madame [K] [B], par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, un commandement de payer la somme de 12 193,44 euros en principal correspondant à la dette locative constituée entre le 24 janvier 2023 et le 31 août 2023. La Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) a été informée de la situation de la locataire le 04 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2024, Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] ont fait assigner Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre les parties,ordonner l'expulsion de Madame [K] [B] du logement pris à bail, avec si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard ,statuer sur le sort des meubles,supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner Madame [K] [B] au paiement de la somme de 18 813,44 euros au titre des loyers dus entre le 24 janvier 2023 et le 05 décembre 2023 inclus avec intérêts de droit,condamner Madame [K] [B] au paiement du loyer mensuel à hauteur de 1 680 euros à compter du 1er janvier 2024,condamner Madame [K] [B] au paiement, à compter de la date à laquelle le bail sera résilié, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le loyer indexé et augmenté des charges et ce, jusqu'à libération du logement,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Madame [K] [B] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [K] [B] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,dire qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 04 janvier 2024. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que Madame [K] [B] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois et qu'elle a d'ailleurs déjà été condamnée pour ce motif, qu'ils sont ainsi bien-fondés à demander la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences, notamment son expulsion sans délais, au regard de la mauvaise foi dont elle fait preuve, celle-ci refusant d'exécuter les décisions de justice antérieure alors qu'elle est propriétaire d'un bien immobilier situé dans le [Localité 2]. Lors de l'audience du 29 mars 2024, Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes formées dans l'acte introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 23 953,44 euros arrêtée au jour de l'audience, échéance du mois de mars 2024 incluse. Ils se sont opposés à tout délais de paiement et pour quitter les lieux. Madame [K] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé de  : lui accorder des délais de paiement de 12 mois pour apurer sa dette,lui accorder un délai pour quitter les lieux de 06 mois. Elle expose qu'elle a fait preuve de bonne foi en versant, dans le courant du mois de mars la somme de 6 300 euros. Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle indique qu'elle ne perçoit aucuns revenus mais qu'elle est en mesure de régler sa dette puisqu'elle bénéficie de l'aide matérielle de sa fille qui occupe gratuitement le studio dont elle est propriétaire dans le 16ème arrondissement. Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle expose que compte-tenu de sa situation personnelle et de son âge, de plus de 65 ans, ses recherches de logement n'ont pas encore abouti. La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition des parties et prorogée au 17 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de résiliation du bail Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil que le locataire obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. sur la recevabilité de la demande Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] justifient avoir informé la CCAPEX de la situation de la locataire le 04 septembre 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 02 janvier 2024. En outre, ils ont dénoncé l'assignation à la préfecture de PARIS le 04 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience. La demande de résiliation judiciaire du bail est ainsi recevable. sur le fond En l'espèce, il résulte des pièces produites que Madame [K] [B] a déjà été condamnée, par jugement du 24 mars 2023, au paiement de la somme de 14 970 euros au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêté au 23 janvier 2023, qu'elle n'a pas réglé les sommes dues et qu'elle a continué à s'abstenir de payer son loyer depuis en dépit d'un commandement de payer qui lui a été adressé le 1er septembre 2023, qu'elle est ainsi redevable de la somme de 23 953,44 euros au titre de l'arriéré locatif et des charges impayées qui s'est constituée entre le 24 janvier 2023 et le 29 mars 2024, jour de l'audience. Le montant de la dette et son ancienneté, ainsi que l'absence de tout versement et la récurrence de la défaillance de la locataire sont de nature à caractériser un manquement suffisamment grave pour justifier de résilier le contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [K] [B]. Par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de suppression du délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, les conditions d'application du présent article ne sont pas réunies en ce qu'il est constant que Madame [K] [B] n'est pas entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte d'une part et que l'absence de paiement du loyer ou de règlement des causes d'un jugement ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de la preneuse d'autre part. Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir supprimer le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, Madame [K] [B] ne justifie d'aucune ressource et, en dépit de l'hypothétique reprise du paiement du loyer courant, n'offre aucune garantie quant au règlement des indemnités d'occupation dont elle serait redevable en cas de maintien dans les lieux. Cette situation serait donc très préjudiciable aux bailleurs, personnes physiques, qui ne perçoivent aucun loyer depuis de nombreux mois et qui ont déjà initié une procédure à son encontre. En outre, il n'est pas contesté que Madame [K] [B] est propriétaire d'un appartement situé dans le [Localité 2] qu'elle laisse à disposition de sa fille, à titre gratuit. Dès lors, elle pourrait bénéficier d'une solution de relogement. Ainsi, la situation respective des parties justifie qu'il ne soit pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [K] [B]. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Madame [K] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, le décompte produit par Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] le jour de l'audience démontre qu'au 29 mars 2024, Madame [K] [B] était redevable de la somme de 23 953,44 euros. Madame [K] [B] ne conteste pas ce montant mais indique avoir effectué deux virements pour un montant total de 6 300 euros qui n'apparaissent cependant pas au décompte. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 23 952,44 euros, au titre de l'arriéré locatif du entre le 24 janvier 2023 et le 29 mars 2024, somme qui devra être augmentée des loyers échus entre le 29 mars 2024, date de l'audience et le 10 juin 2024, date du prononcé de la décision, dont il convient de déduire, le cas échéant la somme de 6 300 euros sous réserve de son bon encaissement par les demandeurs. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 1er septembre 2023 sur la somme de 12 193,44 euros et de la présente décision pour le surplus, en application de l'article 1231-6 du code civil. A compter du prononcé de la décision, Madame [K] [B] sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, rien ne justifiant la demande de majoration formée par les demandeurs. Sur la demande de délais de paiement Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Madame [K] [B] sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 12 mois pour solder sa dette. Cependant, force est de constater que Madame [K] [B] ne règle pas son loyer depuis de nombreux mois, qu'elle a persisté dans cette carence en dépit du prononcé d'une première décision de justice, qu'elle n'a réglé que 6 300 euros dans le courant des mois de février 2024 et mars 2024 et qu'elle ne présente aucune garantie de solvabilité au soutien de sa demande de délais de paiement puisque l'avis d'imposition qu'elle fournit atteste de revenus nuls et qu'elle ne justifie aucunement de l'aide matérielle que peut lui prodiguer sa fille. Dès lors, Madame [K] [B] sera déboutée de sa demande. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-3 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les demandes accessoires Madame [K] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation, le commandement de payer ne constitue pas un acte obligatoire. IL serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [C], épouse [J] et de Monsieur [L] [C] les sommes engagées par eux au titre des frais irrépétibles. Dès lors, Madame [K] [B] sera condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément à l'article 514 du code civil. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation à effet au 1er avril 2021 conclu entre Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] d'une part et Madame [K] [B] d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], DÉBOUTE Madame [K] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNE, par conséquent à Madame [K] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours, le logement situé au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DÉBOUTE Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] de leur demande d'astreinte, DÉBOUTE Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] de leur demande de suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DÉBOUTE Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] de leur demande de condamnation de Madame [K] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au double du loyer actuel et des charges, CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] la somme de 23 953,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, mensualité de mars 2024 incluse, augmentée des échéances des mois d'avril, mai 2024 et juin 2024, DIT qu'il conviendra de déduire de cette somme, le cas échéant, la somme de 6 300 euros, sous réserve de son bon encaissement par les demandeurs, DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 1er septembre 2023 sur la somme de 12 193,44 euros et de la présente décision pour le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts, DÉBOUTE Madame [K] [B] de sa demande d'octroi de délais de paiement, CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Madame [T] [C], épouse [J] et Monsieur [L] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [K] [B] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge