Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/02093

Du 11 mars 2024 5AC SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/02093 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6XD [M] [V], [O] [V] C/ [K] [E] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 11/03/2024 Avocats : Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD Me Chloé ROBERT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex JUGEMENT EN DATE DU 11 mars 2024 JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Madame [M] [V] née le 19 Août 1965 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [O] [V] né le 21 Février 1966 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [K] [E] née le 01 Août 1988 à [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Chloé ROBERT (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, d’une durée de 3 ans, M. [I] [B] et Mme [Y] [B] ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [E], portant sur le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer révisable de 810 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros. M. et Mme [V] ont acquis ce bien le 12 mars 2021. Par courrier daté du 12 mars 2022, M. et Mme [V] ont délivré à Mme [E] un congé pour reprise. Par acte introductif d’instance du 22 mai 2023, Mme [M] [V] et M. [O] [V] ont fait assigner Mme [K] [E] à l’audience du 4 juillet 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux et ont demandé, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : *A titre principal : -Constater la régularité du congé pour reprise délivré à Mme [E] le 12 mars 2022 ; A titre subsidiaire : -Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 30 septembre 2019, en raison des troubles de jouissance répétés causés par Mme [E] ; *En tout état de cause : -Ordonner l’expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir ; -Fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [E] à compter du 11 mars 2023 et jusqu’à libération complète des lieux en cause, à la somme de 810 euros par mois, outre les charges dues ; -Condamner Mme [E] à les indemniser à hauteur de 5.000 euros en réparation de leur entier préjudice ; -Condamner Mme [E] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2023, puis après quatre renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 15 janvier 2024. Lors de cette audience, Mme [M] [V] et M. [O] [V], régulièrement représentés, ont confirmé les termes de leur demande initiale, y ajoutant le débouté de Mme [E] de ses entières demandes, comprenant sa demande subsidiaire et reconventionnelle visant à fixer un délai pour lui permettre de quitter le logement. Ils indiquent, aux termes de l’article 15 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le contrat de bail avait été conclu pour une durée de trois ans, prenant fin au 30 septembre 2022 et que le 12 mars 2022 a été délivré à Mme [E] un congé pour reprise car ils ont vendu leur maison et veulent faire de ce logement leur résidence principale. Ils précisent que l’absence de notice d’information relative aux obligations du bailleur ne rend pas nul le congé délivré car l’arrêté du 13 décembre 2017 ne prévoit aucune sanction lorsque ce document n’y est pas annexé. A titre subsidiaire, ils soutiennent, aux termes des articles 1728 et 1729 et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [E] ne pouvait ignorer l’obligation d’user paisiblement des lieux car les dispositions précitées sont reprises dans son contrat de bail et font valoir que les voisins de cette dernière se sont plaints de graves troubles de jouissance, répétés et particulièrement graves, qui justifient la résiliation du bail litigieux, dont des tapages nocturnes, de puissantes odeurs de tabac et substances illicites dans les parties communes et de son manque de réactivité dans la gestion du sinistre résultant de la dégradation de la façade de l’immeuble. Ils soutiennent également que la situation les contraints à effectuer deux trajets quotidiens de plus d’une heure chacun entre [Localité 5] et [Localité 4] où ils travaillent et que cela engendre des frais kilométriques et que de plus, l’attitude de Mme [E] les met en grande difficulté au regard des co-propriétaires et leur cause un préjudice moral puisqu’ils ont dû différer leur projet de vie depuis plusieurs mois. Ils précisent également s’opposer à sa demande reconventionnelle et subsidiaire car Mme [E] ne rapporte aucune preuve des difficultés financières qu’elle avance, ni des éventuelles recherches d’un nouveau logement, alors qu’elle occupe toujours l’appartement en octobre 2023 malgré le congé pour reprise délivré en mars 2022. En défense, Mme [K] [E], représentée par avocat, soutient, que le congé qui lui a été délivré est nul pour vice de forme en raison de l’absence de notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et indemnisation du locataire conformément à l’arrêté du 13 décembre 2017, cette absence ne lui ayant pas permis de faire valoir ses droits et de trouver une solution amiable. Elle estime également qu’il existe des doutes sur la véracité du motif pour reprendre le logement loué et précise que M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve d’avoir réalisé des démarches pour faire de l’appartement qu’elle occupe leur résidence principale. Elle fait valoir que les faits venant au soutien de leur demande de résiliation du contrat de bail pour trouble de jouissance constituent des faits de la vie courante s’étant écoulés sur deux années et qu’ils ne permettent pas de justifier la résiliation de bail. Elle ajoute que les actes de vandalisme de l’ascenseur ne sont pas en lien avec elle et que les dommages résultant de la coulure de cirage ont été réparés. Elle indique que le préjudice invoqué par M. et Mme [V] n’est ni qualifié ni prouvé et qu’aucune faute ni lien de causalité ne sont démontrés, qu’en effet leur installation à [Localité 5] résulte d’un choix personnel et le paiement de leurs frais de déplacement est dédommagé par le loyer qu’elle règle tous les mois. Elle sollicite, à titre subsidiaire et reconventionnel, l’octroi d’un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux loués en raison de sa santé physique, de sa situation financière délicate et d’une recherche active mais difficile de relogement. Elle précise être en arrêt de travail et ne pas être en mesure d’assumer un déménagement. Elle demande donc de : A titre liminaire : -Constater la nullité du congé qui lui a été délivré par les consorts [V] le 12 mars 2022 ; -Constater la tacite reconduction du bail ; A titre principal : -Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 30 septembre 2019 ; Par conséquent, -Constater la tacite reconduction du bail ; -Rejeter la demande d’indemnisation et la demande d’indemnité d’occupation formulées par les consorts [V] ; -Rejeter la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire et reconventionnel : -Fixer un délai qui ne pourra pas être inférieur à 6 mois pour lui permettre de quitter le logement ; En tout état de cause : -Condamner les consorts [V] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux éventuels dépens ; -Débouter les demandeurs de toute demande contraire. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la validité du congé pour reprise L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé et lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. En l’espèce, Mme [E] a pris à bail un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de trois ans, à effet du 1er octobre 2019. Ce logement a été acquis par M. et Mme [V] le 12 mars 2021. Un congé pour reprise daté du 12 mars 2022 a été envoyé à Mme [E] et reçu par elle plus de six mois avant le terme du contrat, soit le 30 septembre 2022, précisant qu’elle disposait d’un délai de deux ans à compter du 12 mars 2021, date de leur acquisition du logement, soit jusqu’au 12 mars 2023 pour quitter le logement et ce en conformité avec les dispositions précitées de l’article 15 puisque le terme du contrat intervenait moins de deux ans après l’acquisition. Il ressort des pièces produites qu’aucune notice d’information n’a été joint à ce congé. L’article 15 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne prescrit pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé, et l'arrêté du 13 décembre 2017, relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ne prévoit pas non plus de sanction. De plus Mme [E] ne démontre pas que l’absence de remise de cette notice l’a empêchée de faire valoir ses droits et de trouver une solution amiable. Elle n’a au demeurant pas quitté le logement à l’issue du délai imparti et est toujours dans les lieux. En conséquence, la demande en nullité du congé pour vice de forme sera rejetée. Ce congé indique que M. et Mme [V] souhaitent reprendre le logement dont ils sont propriétaires depuis le 12 mars 2021 pour l’habiter eux-mêmes, dans la mesure où ils ont vendu leur habitation, qu’ils doivent quitter à compter du 15 juillet 2022 et qu’ils envisagent de s’installer dans le logement loué à Mme [E] dès que possible. Mme [E] invoque cependant le caractère frauduleux du congé, en ce que l’intention des propriétaires de faire de cette maison leur résidence principale n’est pas établie. Mme [E] verse aux débats une attestation de témoin, en l’espèce sa mère, selon laquelle la reprise du logement s’explique par la convalescence de Mme [V] d’une durée de quatre mois suite à une opération chirurgicale prévue le 20 mars 2023. Cette pièce est à elle seule insuffisante à démontrer le caractère frauduleux du congé. M. et Mme [V] justifient du caractère réel et sérieux de leur reprise en versant aux débats les attestations respectives de leurs employeurs précisant que chacun exerce des fonctions à [Localité 4] et [Localité 6], ces derniers indiquant par ailleurs résider à [Localité 5] et effectuer quotidiennement les allers-retours entre leur domicile et leur travail, ce qui n’est pas contesté. Le caractère frauduleux du congé n’est donc pas démontré par la défenderesse sur laquelle repose la charge de la preuve. Dès lors, il y a lieu de déclarer valide le congé daté du 12 mars 2022, qui a pris effet à l’issue du délai de deux ans courant à compter de l’acquisition, soit au 12 mars 2023. Dès lors, Mme [K] [E] qui s'est maintenue dans les lieux après cette date, est occupante sans droit ni titre. Sur l’expulsion L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. » L’article L. 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. » L’article L. 412-4 du même code indique que « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » En l’espèce, le contrat de bail liant M. et Mme [V] et Mme [E] a pris fin le 12 mars 2023. Cette dernière ne disposant plus de titre d’occupation, M. et Mme [V] sont fondés à ce que l’expulsion de Mme [K] [E] et de tout occupant de son chef soit ordonnée. Cette expulsion sera en conséquence ordonnée, faute de départ volontaire. Néanmoins, il ressort des pièces produites par Mme [E] qu’elle a des problèmes de santé, malgré une amélioration et qu’elle reste encore fragile. En effet, cette dernière a été en arrêt de travail à partir du 13 août 2022 jusqu’au 17 décembre 2023. Un temps partiel/travail aménagé pour raison médicale lui a été prescrit pour la période du 8 janvier au 29 mars 2024. Il apparait également que Mme [E] honore le paiement de ses loyers et qu’aucune dette locative ne lui est reprochée par M. et Mme [V], les loyers des mois d’avril à juillet 2023 ayant été réglés par Mme [H] [L] et M. [J] [E], parents de Mme [E]. Il ressort aussi des pièces versées par Mme [E] que des recherches d’appartement ont été effectuées en mai, juin et juillet 2023 justifiant de diligences en vue de son relogement. Par ailleurs, Mme [E] démontre une situation financière délicate compte tenu de son arrêt de travail. M. et Mme [V], quant à eux, sans justifier d’une situation rendant urgente qu’ils recouvrent la jouissance des lieux puisqu’ils ont un logement, doivent supporter des déplacements importants pour se rendre à leur travail. En considération de la situation respective, et des délais dont Mme [K] [E] a d’ores et déjà bénéficié, il convient de lui accorder un délai de trois mois pour libérer les lieux. Sur les indemnités d’occupation En cas de maintien dans les lieux malgré la fin du contrat de bail, il incombe à l’occupant de s’acquitter, jusqu'à libération parfaite des lieux, d’une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges. Mme [K] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 mars 2023. Dès lors, elle sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer (810 euros par mois ) et des charges (provision de 90 euros par mois) courant à compter du 13 mars 2013 jusqu’à la libération des lieux. Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances valables puisque la défenderesse affirme être à jour, sans que cela soit contesté, mais sans justificatif à l’appui de son affirmation au delà du mois de juillet 2023. Sur la réparation du préjudice des propriétaires L’article 1240 du code civil indique que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En l’espèce, M. et Mme [V] fondent leur demande de réparation de leur préjudice, dont leur préjudice moral, tant sur les trajets quotidiens entre leur domicile et leur lieu de travail, que sur les troubles du voisinages dont Mme [E] est à l’origine que sur l’impossibilité de réaliser leur projet de vie. Il n’est pas suffisamment établi par M. et Mme [V] l’existence de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage en raison de leur ampleur ou de leur fréquence et qui soient en totalité imputables à Mme [E]. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au débat que les dégradations de la façade de l’immeuble reprochées à Mme [E] ont été réparées par elle et qu’elle a fait les diligences nécessaires auprès de son assureur à la suite d’une dégradation accidentelle. M. et Mme [V] ne produisent aucun élément permettant d’évaluer les frais engagés pour se rendre quotidiennement sur leur lieu de travail. Ils ne démontrent pas de manquement fautif imputable à Mme [E], autre que son maintien dans les lieux, qui se trouve toutefois nécessité par sa situation difficile et ne procède pas de la mauvaise foi. En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Il convient de relever que Mme [K] [E] bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle. Les dépens seront supportés par Mme [K] [E], partie perdante. Cependant, l’équité justifie que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et premier ressort, PRONONCE la validité du congé pour reprise daté du 12 mars 2022 ; CONSTATE que Mme [K] [E] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 13 mars 2023 ; ORDONNE l’expulsion de Mme [K] [E] du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] ; ACCORDE néanmoins à Mme [K] [E] et tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de trois mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et DIT qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ; DIT qu'à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux à l’issue de ce délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 13 mars 2023 au montant du denier loyer et de la provision sur charges (900 euros par mois), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs et CONDAMNE Mme [K] [E], en deniers ou quittances valables, au paiement des indemnités d'occupation courant du 13 mars 2013 jusqu’au jour de la libération des lieux ; REJETTE la demande d’indemnisation formée par M. [O] et Mme [M] [V] ; CONDAMNE Mme [K] [E] aux dépens ; LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection