Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 21/01416

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 21/01416 N° Portalis 352J-W-B7F-CTW6X N° MINUTE : Assignation du : 27 Janvier 2021 JUGEMENT rendu le 08 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société A.X STOULS, S.A.S [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434 DÉFENDERESSE S.C.I. GESLO, représentée par sa gérante, Madame [G] [D] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Julien MONTCEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #286 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Olivier PERRIN, Vice-Président, statuant en juge unique. assisté de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 08 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/01416 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTW6X DÉBATS A l’audience publique du 09 Novembre 2024 JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 08 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI GESLO est propriétaire des lots n° 101, 102, 103, 104, 105, 166, 167 et 168 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Ces lots sont relatifs à local commercial et à des parkings. Son gérant et associé, Monsieur [V] [N], est décédé le 19 février 2018, ce qui a placé la société en situation critique. Elle a été placée sous administration provisoire. Un nouveau gérant a été nommé le 8 janvier 2020. Deux mois après, l’épidémie de covid-19 a débuté, affectant le marché locatif immobilier. Le relevé individuel de charges de copropriété de la SCI GESLO a présenté au 1er janvier 2021 un solde débiteur de 18.848,54 euros se décomposant en 17.796,14 euros au titre des charges et travaux, et 1.052,40 euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les sommes réclamées étaient : • de 3.363,77 euros pour la période du 01/01/2020 au 31/03/2020, • de 3.363,77 euros pour la période du 01/04/2020 au 30/06/2020, • de 3.363,80 euros pour la période du 01/07/2020 au 30/09/2020, • de 3.363,81 euros pour la période du 01/10/2020 au 31/12/2020, • de 3.363,77 euros pour la période du 01/01/2020 au 31/03/2021. Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI GESLO un commandement de payer le 4 septembre 2020. Décision du 08 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/01416 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTW6X *** Par acte d’huissier de justice en date du 27 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Paris en paiement, notamment, de la somme de 18.848,54 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2021. *** Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] demande à la juridiction : « Vu les causes sus énoncées, Vu les articles 10, 10-1 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, - VOIR CONSTATER que la créance du Syndicat des Copropriétaires est certaine, liquide et exigible ; - VOIR CONSTATER que la créance du Syndicat des Copropriétaires ne souffre d’aucune contestation ; - VOIR DIRE ET JUGER que la répartition des charges de chauffage est conforme à l’article 8 de l’Etat descriptif de division du 25 novembre 1971 et au Règlement de Copropriété du 6 novembre 1969 et conforme au critère d’utilité objective prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; - VOIR DIRE ET JUGER que la répartition des charges d’eau froide est conforme aux articles 9 et 10 de l’Etat descriptif de division du 25 novembre 1971 sans application du critère d’utilité objective prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; - VOIR DIRE ET JUGER que la répartition des charges d’eau chaude est conforme à l’article 8 de l’Etat descriptif de division du 25 novembre 1971 et au Règlement de Copropriété du 6 novembre 1969 et conforme au critère d’utilité objective prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Par conséquent, - VOIR DEBOUTER la SCI GESLO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu’à titre reconventionnel ; - VOIR CONDAMNER la SCI GESLO, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 6] : [Adresse 2] la somme de 43.061,10 €uros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2020 jusqu'au jour du parfait paiement ; Décision du 08 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/01416 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTW6X - VOIR CONDAMNER la SCI GESLO, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 6] : [Adresse 2] la somme de 1.463,23 €uros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 10 janvier 2023 ; - VOIR DECLARER irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI GESLO ; - VOIR DECLARER infondées les demandes reconventionnelles de la SCI GESLO ; - REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ; - VOIR CONDAMNER la SCI GESLO, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ; - VOIR CONDAMNER la SCI GESLO, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - VOIR ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ; - VOIR CONDAMNER la SCI GESLO, prise en la personne de son gérant, en tous les dépens. » *** Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la SCI GESLO a demandé à la juridiction : « Vu l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Vu l’article 1240 du Code civil ; Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; Vu l’article L. 241-9 du Code de l’énergie ; Il est demandé : A titre principal : - De rejeter l’intégralité des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ; - De condamner, à titre reconventionnel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à verser à la SCI GESLO une somme de 58.358,57 € au titre des charges indument acquittées par la SCI GESLO pour la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 ; - De condamner, à titre reconventionnel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à verser à la SCI GESLO une somme de 5.000 € au titre deprocédure abusive ; - De condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] aux dépens ; - De condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à verser à la SCI GESLO un montant de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire : - De condamner, à titre reconventionnel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à recalculer la quote-part des charges de chauffage de la SCI GESLO sur la base de répartiteurs de chauffe installés, et ce, sous astreinte de 100€ par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ; - D’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans le cas où il serait fait droit aux demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]. » *** L'ordonnance de clôture a été signée le 12 janvier 2023. Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état : - a révoqué l’ordonnance de clôture afin que la SCI GESLO puisse verser aux débats un procès-verbal d’assemblée générale du 2 août 2023 et que les parties puissent conclure utilement ; - a fixé la clôture des débats au 9 novembre 2023. Appelée à l'audience du 9 novembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date prorogée au 8 février 2024. Décision du 08 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/01416 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTW6X MOTIFS DE LA DECISION 1.- Sur la demande en paiement 1.1.- Sur le texte légal applicable L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. L’article L. 241-9 du code de l’énergie, invoqué par la SCI GESLO, a été abrogé par l’article 7 de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020. 1.2.- Sur les charges de chauffage La notion d’« utilité » s’apprécie de manière objective par rapport au lot considéré (Cass.civ. 3e ,22 septembre 2016, pourvoi n°15-20.086) quel que soit l’usage effectif par un copropriétaire du service collectif (Cass.civ. 3e, 16 novembre 2011, pourvoi n°10-18.056). En matière de chauffage collectif, l’utilité consiste à fournir à chaque lot, selon sa destination, un confort permis, convenable et identique, et, pour déterminer la quote-part de chaque lot dans les dépenses de chauffage, plusieurs méthodes sont préconisées : - prendre en considération la surface de chauffe des radiateurs (CA Paris, 12 déc. 2000, jurisdata n°2000-123.723), - ou alors prendre en considération le volume chauffé ou la surface des locaux (CA Paris, 29 sept. 2005, loyer et copropriété 2006, com. 20). Les charges de chauffage peuvent donc être réparties en fonction de la surface des lots (Cass.civ. 3e , 18 novembre 1980, n°79-12420). En l’espèce, les lots dont la SCI GESLO est propriétaire ont été créés à la suite de la suppression et de la scission de l’ancien lot n°22 du bâtiment B tel que résultant du modificatif de l’état descriptif de division du 22 février 1972. Il est constant que le règlement de copropriété du 6 novembre 1969 prévoit que les charges de chauffage qui ne sont pas désignées comme charges particulières au bâtiment B sont donc considérées comme des charges générales réparties entre les copropriétaires « au prorata des quotes-parts de parties communes générales contenues dans les lots ». Le règlement de copropriété prévoit, après déduction des recettes fournies par l’eau chaude, que « … le sol sera considéré comme charges particulières du bâtiment B et réparties entre les propriétaires des lots 1 à 55 inclus qui en bénéficient, au prorata de la surface de chauffe des radiateurs de chaque lot ». L’article 8 de l’état descriptif de division du 25 novembre 1971 énonce notamment que les charges entraînées par les services communs et les éléments d’équipement collectif seront répartis entre les lots « pour lesquels elles présentent une utilité et suivant le nombre de dix millièmes attribués à chaque lot contributif ». Par ailleurs, il prévoit que les charges de chauffage collectif seront réparties en fonction de la surface de chauffe de chaque lot. L’état descriptif dispose notamment que les « charges de chauffage central seront acquittées par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui se déclareraient ne pas vouloir être chauffés. Aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe. Aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien, de réparation ou de remplacement du matériel, même en cas d’absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu’en soit le nombre ». Il importe peu que la clé de répartition reprenant les proportions entre les surfaces de chauffe des différents locaux n’ait pas été publiée au service de la Publicité foncière. De même il importe peu que la SCI GESLO ait fait implanter une pompe à chaleur et que ses radiateurs aient été déconnectés du réseau. Au demeurant l’assemblée générale du 22 juin 2018 a décidé la mise en place de répartiteurs, mais cette décision n’est entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2021 (cf. assemblée générale du 11 mai 2022). À cet égard le syndicat des copropriétaires faits observer que le 24 avril 2023, il avait été constaté qu’aucun répartiteur de chauffage n’avait été installé dans les locaux de la SCI GESLO et qu’ils étaient équipés d’une pompe à chaleur indépendante de l’installation de chauffage commune. Le syndicat des copropriétaires montre l’application depuis des décennies de la clé de répartition établie en 1974, cette clé de répartition étant la même que celle applicable aujourd’hui. Ainsi, jusqu’au 31 décembre 2020, tous les frais de chauffage sont régulièrement répartis selon la clé de répartition numérotée 70. La juridiction constate que pour le calcul de la surface de chauffe et la grille de répartition de chauffage, il a bien été tenu compte de ces surfaces pour la répartition des consommations de chauffage. Les dispositions du règlement de copropriété ont été respectées, et une grande partie des locaux de la S.C.I est pourvue de chauffage en provenance de la chaufferie collective de l’immeuble. Il ressort du relevé général des dépenses que les dépenses de chauffage pour l’exercice 2020 se sont élevées à la somme de 33.676,97 euros qui, aux termes du justificatif du solde de charges 2020, a été régulièrement notifiée à la SCI GESLO suivant la clé de répartition des charges de chauffage. Là encore, il importe peu que les locaux aient été vacants du 31 janvier 2018 au 8 janvier 2021, puisque le règlement de copropriété énonce clairement qu’aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe, et qu’aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien, de réparation ou de remplacement du matériel, même en cas d’absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu’en soit le nombre. En effet, dès lors qu’un lot est raccordé aux installations communes de chauffage et que son copropriétaire a la faculté d’en disposer à tout moment, il est tenu de participer aux charges entraînées par cette installation, quelle qu’en soit l’utilisation effective (Cass. Civ. 3e, 26 octobre 1983, pourvoi n°81-16768 ; Cass. Civ. 3e, 28 mars 2006, pourvoi n°05-12.840). En définitive la SCI GESLO ne peut pas se prévaloir de l’absence d’utilité du chauffage au motif que son local aurait été vacant pendant quasiment trois années ou qu’il n’est pas raccordé au système de chauffage collectif. La répartition des charges de chauffage est donc conforme au règlement de copropriété et n’est pas contraire au critère d’utilité objective prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. 1.3.- Sur les charges d’eau froide La SCI GESLO explique que le local devrait être pourvu d’un compteur divisionnaire d’eau et que les charges d’eau froide devraient uniquement correspondre à sa consommation. En l’occurrence, les articles 9 et 10 de l’état descriptif de division du 25 novembre 1971 indiquent que les charges d’eau froide comprennent « le prix de l’eau froide consommée par les occupants de chaque appartement ou autre local ». Aux termes d’une jurisprudence constante, les charges générales de consommation d’eau froide sont dues par tous les copropriétaires quelle que soit la consommation effective ou l’utilité concrète de l’équipement pour le lot considéré (Cass. Civ.3e, 21 novembre 2000). La SCI GESLO participe à juste titre aux charges d’eau froide selon la clé de répartition « charges générales ». S’agissant des charges d’eau froide, la SCI GESLO sera donc déboutée de ses moyens et prétentions. 1.4.- Sur les charges d’eau chaude Il convient de faire application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de la jurisprudence afférente, de l’article 8 de l’état descriptif de division du 25 novembre 1971, déjà cités plus haut. Ainsi qu’il a été dit, il importe peu que les locaux aient été vacants du 31 janvier 2018 au 8 janvier 2021, puisque le règlement de copropriété énonce clairement qu’aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe, et qu’aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien, de réparation ou de remplacement du matériel, même en cas d’absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu’en soit le nombre. Ainsi, la SCI GESLO ne peut pas se prévaloir de l’absence d’utilité de l’eau chaude au motif que son local aurait été vacant pendant quasiment trois ans. La répartition des charges d’eau chaude est conforme au règlement de copropriété et n’est pas contraire au critère d’utilité objective prévu par la loi. S’agissant des charges d’eau chaude, la SCI GESLO sera donc déboutée de ses moyens et prétentions. 2.- Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 48.358,57 euros à la SCI GESLO au titre des charges de chauffage appelées du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 ainsi que la somme de 5.000 euros au titre du remboursement des charges d’eau froide et 5.000 euros au titre du remboursement des charges d’eau chaude, il découle nécessairement de ce qui a été dit dans la première section de ce jugement que les demandes ne sont pas fondées. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat, sous astreinte, de recalculer la quote-part des charges de chauffage de la SCI GESLO sur la base des répartiteurs de chauffe installés. La SCI GESLO sera déboutée de ses demandes reconventionnelles. 3.- Sur les demandes accessoires La somme due en principal portera intérêts à compter du jour de l’assignation au fond. Les faits de l’espèce ne montrent pas la mauvaise foi de la SCI GESLO. Les « difficultés de trésorerie » invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas caractérisées. La demande en paiement d’une indemnité au titre de la carence fautive de la SCI sera rejetée. De même les faits de l’espèce ne justifient pas qu’il soit fait droit à la demande de la SCI GESLO de condamner le syndicat en vertu des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile (amende civile) ni au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive. La demande en paiement d’une indemnité au titre de l’abus de droit du syndicat sera rejetée. Au titre de l’équité, la SCI GESLO devra verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le calcul de cette somme, le tribunal a tenu compte d’une déduction d’une somme de 480 € du 19/08/2020 (« Constitution Dr d’huis ») et d’une seconde somme de même montant du 11/12/2020 (« Constitution Dr Avoc »). Ces sommes étaient à juste titre contestées par la SCI GESLO. Au titre de l’équité, la SCI GESLO sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure. La somme de 1.463,23 euros au titre des « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne paraît pas justifiée. Le syndicat sera débouté de sa demande en paiement. L’exécution provisoire est compatibgle avec la nature et l’ancienneté du litige. « Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI GESLO devra supporter les dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI GESLO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] : - la somme de 43.061,10 euros au titre des charges et travaux arrêtées au 10 janvier 2023 (premier trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021 ; - la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] de ses autres demandes ; DÉBOUTE la SCI GESLO de ses demandes reconventionnelles ; ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ; CONDAMNE la SCI GESLO à supporter les dépens de l’instance. Fait et jugé à Paris le 08 Février 2024 La Greffière Le Président