Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01817

5ème Chambre ARRÊT N° 97 N° RG 21/01817 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RO36 M. [V] [S] [K] M. [X] [V] [I] [K] Mme [O] [R] C/ Mme [B] [T] S.C.I. CAMDEN Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pelois (+ afm) Me Cognée Chrétien RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : par défaut, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [V] [S] [K], ès nom et intervenant volontaire ès qualités d'ayant droit de Monsieur [X] [K] par conclusions du 9 janvier 2024 né le 09 Août 1954 à [Localité 11] (ALLEMAGNE), de nationalité allemande [Adresse 5] [Localité 9] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/000854 du 05/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rennes) Monsieur [X] [V] [I] [K] né le 03 Septembre 1987 à [Localité 14], décédé le 8 juin 2023 ayant demeuré, [Adresse 4] INTERVENANTE : Madame [O] [R] divorcée [K], ès qualités d'héritière de M [X] [K] intervenante volontaire par conclusions du 9 janvier 2024 née le 11 décembre 1951 à [Localité 10], retraitée [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS/PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/004181 du 22/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rennes) INTIMÉES : Madame [B] [T] née le 7 janvier 1991 à [Localité 13] [Adresse 3] [Localité 7] non représentée (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 29 06 2021 par remise à étude) S.C.I. CAMDEN, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 829 781 079, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 12], [Adresse 12] [Localité 8] Représentée par Me Anne-Sophie COGNEE-CHRETIEN de la SELARL ANNE-SOPHIE COGNEE CHRETIEN, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Par acte sous seing privé du 28 octobre 2017 la SCI Brego Junior a donné à bail à usage de résidence principale à M. [X] [K] et Mme [B] [T] un logement non meublé de type T3 Duplex situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, provision sur charges de 10 euros en sus. Au terme d'un engagement pris le 7 octobre 2017, M. [V] [K] s'est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges locatives, indemnités de réparations locatives, frais et dépens de procédure. M. [X] [K] a donné son préavis de départ du logement le 29 septembre 2019. Suite à des impayés de loyers, la SCI Camden, venant aux droits de la SCI Brego Junior, a fait délivrer le 20 décembre 2019 à Mme [B] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1 222 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail en cas de défaut de paiement. Le dit commandement de payer a été signifié à la caution par acte d'huissier du 3 janvier 2020. Par actes d'huissier des 27 février, 2 et 3 mars 2020, notifiés au représentants de l'Etat dans le département le 5 mars 2020, la société Camden, venant aux droits de la SCI Brego Junior, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes M. [V] [K], M. [X] [K] et Mme [B] [T] en résiliation du bail et expulsion des lieux pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents. Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a : - constaté la résiliation du bail liant les parties au 21 février 2020, - dit que Mme [B] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d'habitation situées [Adresse 2], passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L. 412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose : 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision pour l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer' dans le délai d'un mois à compter de la signification du procès verbal d'expulsion, - condamné solidairement M. [V] [K], M. [X] [K] et Mme [B] [T] à payer à la société Camden venant aux droits de la SCI Brego Junior, * la somme de 398 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 juillet 2020, avec les intérêts légaux sur cette somme à compter de la signification de la décision (solidarité appliquée à hauteur de 320 euros concernant M. [X] [K]), * la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [V] [K] et Mme [B] [T] à payer à la société Camden venant aux droits de la SCI Brego Junior une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 460 euros avec indexation suivant les termes du contrat de bail, à compter de l'échéance de juillet 2020 et jusqu'au complet départ des lieux par la remise des clés, - débouté la société Camden venant aux droits de la SCI Brego Junior du surplus de ses demandes, - condamné in solidum M. [V] [K], M. [X] [K] et Mme [B] [T] aux dépens, - rappelé l'exécution provisoire de la présente décision, - dit qu'une copie de ce jugement sera communiqué au représentant de l'Etat dans le département. Le 22 mars 2021, M. [V] [K] et M. [X] [K] ont interjeté appel de cette décision. Le 8 juin 2023, M. [X] [K] est décédé. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 11 janvier 2024, M. [V] [K], ès nom et ès qualités d'héritier de M. [X] [K], et Mme [O] [R] ès qualités d'héritière de M. [X] [K] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés et bien fondés en leur appel et intervention volontaire, - réformer le jugement rendu le 5 novembre 2020 en ce qu'il a : * condamné solidairement M. [V] [K], M. [X] [K] et Mme [B] [T] à payer à la société Camden venant aux droits de la SCI Brego Junior : - la somme de 398 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 juillet 2020, avec les intérêts légaux sur cette somme à compter de la signification de la présente décision (solidarité appliquée à hauteur de 320 euros concernant M. [X] [K]), - la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné solidairement M. [V] [K] et Mme [B] [T] à payer à la société Camden venant aux droits de la SCI Brego Junior une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 460 euros avec indexation suivant les termes du contrat de bail, à compter de l'échéance de juillet 2020 et jusqu'au complet départ des lieux par la remise des clés, * condamné in solidum M. [V] [K], M. [X] [K] et Mme [B] [T] aux dépens, - juger nul et de nul effet l'acte de cautionnement signé le 7 octobre 2020 par M. [V] [K], - débouter la société Camden de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard de M. [X] [K] et M. [V] [K], À titre subsidiaire, sur la dette locative à l'égard de M. [X] [K], - réduire la condamnation de M. [V] [K] et Mme [R] à la somme de 302 euros, - déduire des condamnations la somme de 450 euros correspondant au dépôt de garantie, - leur accorder les plus larges délais de paiement, - accorder à Mme [R] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, En tout état de cause, - condamner la société Camden à payer à maître Sylvie Pélois la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner le même aux entiers dépens dont ceux d'appel qui seront recouvrés par la SELARL Ab Litis de Moncuit-Pélois-Vicquelin, société d'avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 31 août 2021, la société Camden demande à la cour de : - dire mal appelé et bien jugé, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nantes le 5 novembre 2020, Y additant, - condamner solidairement M. [X] [K] et M. [V] [K] ou l'un à défaut de l'autre à lui verser à la société Camden somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [X] [K] et M. [V] [K] ou l'un à défaut de l'autre aux entiers dépens de première instance et d'appel. Mme [B] [T] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à étude, le 29 juin 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En préliminaire, il convient de prendre : - acte de l'intervention volontaire de M. [V] [K] et de Mme [R] en qualité d'héritiers de M. [X] [K], - constater que Mme [R] bénéficie de l'aide juridictionnelle par décision du 22 décembre 2023 du bureau d'aide juridictionnelle de Rennes sorte qu'il n'y a pas lieu à lui accorder l'aide juridictionnelle provisoire. M. [K] et Mme [R] expliquent que la SCI Brego Junior avait indiqué avoir contracté une assurance garantissant les loyers et qu'ainsi l'acte de cautionnement de M. [K] est nul. Ils signalent que l'acte de caution a été signé trois semaines avant la régularisation du bail et que le contrat de bail n'a pas été remis à la caution. Ils prétendent que l'acte de caution a été signé au bénéfice de M. [X] [K] et de Mme [T] mais qu'il est impossible de déterminer le locataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement. Concernant la dette locative, ils rappellent qu'aucun commandement de payer n'a été signifié à leur fils. Ils avancent que Mme [T] est restée seule dans le logement après le départ de M. [X] [K] dont le congé a pris effet le 29 octobre 2019. Ils fixent au 29 avril 2020, la date à laquelle la solidarité locative a pris fin, tout comme l'engagement de caution de M. [V] [K]. En réponse, la SCI Camden affirme qu'elle n'a souscrit aucune assurance garantissant les loyers. Elle explique que l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas que l'exemplaire du bail soit remis concomitamment à l'engagement par la caution et que M. [V] [K] a indiqué avoir pris connaissance du contrat de location. Elle considère que l'acte de caution identifie les colocataires pour lesquels M. [K] s'est porté caution. Elle rappelle que le délai de préavis pour un congé est de 3 mois et non d'un mois comme le prétendent les appelants. Elle s'oppose aux délais de paiement sollicités. - Sur le contrat de caution. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'état, - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. (...) La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité de la caution. L'acte de caution du 7 octobre 2017 mentionne : 'après avoir pris connaissance du contrat de location établi par M./Mme [C], bailleur au bénéfice de M. /Mme [K] [X] et mme [T] [B], locataire dont un exemplaire m'a été remis, je m'engage au profit du bailleur, qui accepte à garantir, la bonne exécution de toutes les dispositions du locataire pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d'occupation. (...). Aucune pièce du dossier ne permet d'établir que le bailleur a souscrit une assurance pour garantir le paiement des loyers sauf les seules affirmations du bailleur qui sont insuffisantes pour être probantes. Les appelants sont déboutés de leur demande fondée sur l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. M. [V] [K] a indiqué avoir pris connaissance du contrat de location et il importe peu que ce contrat ait été signé après la caution. Selon l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. M. [V] [K] a écrit 'je me porte caution solidaire sans faculté de discussion ni de division pour M. [K] [X] et Mme [T] [B] jusqu'à la date du décembre 2020 pour un montant maximum de 16 000 euros (...)'. M. [V] [K] a ainsi parfaitement identifié les colocataires pour lesquels il s'est porté caution. Les appelants sont déboutés de leur demande. - Sur la dette locative. En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, 2° en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, 3°pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, 3° bis pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, 4° pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, 5° pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. M. [X] [K] a transmis le 29 septembre 2019 le courrier suivant à son bailleur : 'par la présente je donne le préavis d'un mois de résiliation de mon bail de location pour le logement [Adresse 2]. Ce document n'est accompagné d'aucune pièce justifiant la perception du RSA ou de l'AHH par M. [K]. La commune de Riallé n'est pas située en zone tendue. Il convient donc d'appliquer le délai de 3 mois de préavis. M. [X] [K] reste redevable des loyers jusqu'au 29 juin 2019. Les causes du commandement de payer du 20 décembre 2019 n'ayant pas été réglées, c'est par une juste appréciation que le premier juge a constaté la résiliation du bail liant les parties aux 21 février 2020, ordonné l'expulsion de Mme [T] et prévu une indemnité d'occupation. Des pièces versées au dossier, il résulte qu'il reste due une somme de 398 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 juillet 2020, la solidarité étant appliquée à hauteur de 302 euros pour M. [X] [K]. Le dépôt de garantie s'élève à 450 euros, de sorte qu'il ne reste plus de dette locative (en tous les cas, la SCI Camden n'en apporte pas la preuve). La SCI Camden est déboutée de sa demande en paiement (il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en délais de paiement). - Sur les autres demandes. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ou de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Les dépens sont à la charge de la SCI Camden pour moitié, et de M. [K], Mme [R] et Mme [T] pour moitié, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe : Prend acte de l'intervention volontaire de M. [V] [K] et Mme [O] [R] en leur qualité d'héritier de M. [X] [K] ; Déboute M. [V] [K], en son nom et ès qualités, et Mme [R] de leur demande en annulation de l'acte de caution du 7 octobre 2017 ; Confirme le jugement sauf en sa disposition concernant la dette locative ; Statuant à nouveau, Déboute la SCI Camden de sa demande en paiement ; Y ajoutant, Dit que les dépens d'appel sont à la charge de la SCI Camden pour moitié, et de M. [K], Mme [R] et Mme [T] pour moitié. Le greffier, La présidente,