Cour d'appel, 15 septembre 2022. 20/02173

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/02173 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LSQ5 Monsieur [K] [Z] Madame [I], [W] [U] épouse [Z] c/ S.A.S. TAGERIM PROMOTION Société TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE S.A.S. TAGERIM PROMOTION Société MPA INVESTISSEMENT Monsieur [K] [Z] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 avril 2020 (R.G. 15/02821) par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 25 juin 2020 APPELANTS : [K] [Z] né le 08 Novembre 1971 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Responsable Service Achats, demeurant [Adresse 1] [I], [W] [U] épouse [Z] née le 06 Février 1974 à [Localité 4] décédée le 1er avril 2021 Représentés par Me Laurent DEMAR substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : La société TAGERIM PROMOTION, SAS au capital de 7 479 000,00 €, immatriculée sous le numéro 409 266 228 du registre du commerce et des sociétés de PARIS, ayant son siège [Adresse 2], prise en son établissement situé, [Adresse 3] La société TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE, SAS au capital de 100.000 € immatriculée sous le numéro 408 546 596 du registre du commerce et des sociétés de PARIS, ayant son siège [Adresse 2] La société TAGERIM PROMOTION, SAS au capital de 7 479 000,00 €, immatriculée sous le numéro 409 266 228 du registre du commerce et des sociétés de PARIS, ayant son siège [Adresse 2], prise en son établissement situé [Adresse 3], en qualité de mandataire ad 'hoc de la SCCV LES COTEAUX D'ENTRAYGUES, désignée à cet effet par ordonnance du TGI de TOULOUSE du 9 novembre 2015 La société M.P.A INVESTISSEMENT, SAS au capital de 8.000 €, immatriculée sous le numéro 440 127 223, au registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE, ayant son siège [Adresse 3] Représentées par Me CAZAMAJOR substituant Me Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANT : [K] [Z] -agissant en sa qualité de représentant legal de ses enfants mineurs Mademoiselle [G] [C] [Z], née le 30 juin 2008 à [Localité 6] et Monsieur [A] [H] [Z] né le 30 juin 2008 à [Localité 6], à la suite du décès de leur mère Madame [I] [Z] intervenu le 1er avril 2021 -agissant en sa qualité de co-héritier de son épouse décédée le 1er avril 2021 Madame [I] [Z] né le 08 Novembre 1971 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Responsable Service Achats, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Laurent DEMAR substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de Me Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport, et Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La société civile de construction-vente (SCCV) Les Côteaux d'Entraygues en sa qualité de maître de l'ouvrage et de promoteur, a procédé à la construction d'un immeuble situé [Adresse 7]) afin de le diviser en lots privatifs destinés à la vente dans le cadre d'une future copropriété, dénommée la '[Adresse 5]'. Elle a confié la commercialisation des lots de cet immeuble, dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement, au Groupe Tagerim qui a ainsi établi une plaquette commerciale de présentation de l'opération à destination d'acquéreurs éventuels, vantant les avantages de la région et de la résidence, couplant des appartements et des 'villas cossues' autour de la piscine commune. Après avoir été démarchés par M. [S] [J], se présentant en qualité d'ingénieur conseil, mandataire de la société Tagerim Invest, M. [K] [Z] et Mme [I] [U] épouse [Z] se sont portés acquéreurs auprès de la société Tagerim Investissement, intervenant en qualité de mandataire du Groupe Tagerim Promotion Immobilière, selon contrat de réservation en date du 7 juin 2007, d'un appartement de type T2, d'une superficie de 42,77 mètres carrés avec un balcon de 9,10 mètres carrés et d'un parking en cours de construction constituant le lot n°43 de la copropriété [Adresse 5], pour un prix de réservation de l42 000 euros TTC. Cette vente intervenant dans le cadre d'un investissement locatif pouvant bénéficier du dispositif de la loi Robien, la société Tagerim Investissement s'engageait, aux termes de l'acte de réservation à garantir au 'réservant', pendant 12 mois maximum à compter de la mise à disposition du bien, le versement d'un revenu locatif mensuel brut de 455 euros et ce jusqu'à la mise en place du premier locataire, sous réserve que ce dernier confie la gestion de son bien à la société Tagerim, en contrepartie d'un honoraire égal à 8,37 % ITC sur le montant des encaissements. Afin de financer l'acquisition de ce bien, M. et Mme [Z] ont souscrit un prêt d'un montant de 142 000 € auprès de la société anonyme BNP Paribas Invest Immo sur une durée de 324 mois au taux fixe de 4,05 % par an avec des mensualités de remboursement de 800,07 euros. En garantie de cette opération financière, ils ont adhéré au contrat en couverture de prêt souscrit par la société BNP Paribas Invest Immo auprès de la CNP Assurances et CNP Invalidité Accident Maladie (IMA). Par acte authentique en date du 26 octobre 2007 auquel la banque intervenait, la SCCV les Côteaux d'Entraygues a vendu à M. et Mme [Z] le bien réservé en l'état futur d'achèvement pour la somme de 142 000 euros. Le 22 septembre 2008, M. et Mme [Z] ont confié la gestion locative de leur bien à la société Tagerim Aquitaine et ont souscrit par ailleurs une garantie des loyers impayés, une garantie vacance locative permettant une indemnisation de 6 mois de loyer après 2 mois de franchise au taux de 3,55 %, et une garantie des détériorations immobilières. Le 19 janvier 2009, le bien a été livré. La gestion de la copropriété, 'la résidence [Adresse 5]' a été confiée à la société Tagerim Aquitaine. Le 7 octobre 2015, M. et Mme [Z] ont fait estimer pour la première fois leur bien par l'agence immobilière Century 21, l'estimation étant comprise entre 50 000 et 55 000 euros. Dans l'intervalle, la société SCCV Les Côteaux d'Entraygues a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 15 novembre 2012 et les opérations de clôture de la liquidation ont eu lieu le 30 septembre 2012. Par ordonnance en date du 9 novembre 2015, le tribunal de grande instance d'Angoulême a nommé la société Tagerim Promotion en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues afin de représenter celle-ci dans le cadre de l'assignation en nullité de la vente immobilière que M. et Mme [Z] entendaient lui faire délivrer. Soutenant avoir été victimes d'un dol dans le cadre de cette vente immobilière de la part de M.[S] [J], 'ingénieur conseil' mandataire de la société Tagerim Invest, M. et Mme [Z] ont, par actes d'huissier en date des 1er, 4 et 7 décembre 2015, fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Angoulême la société Tagerim Promotion, la société BNP Paribas Personal Finance, et la société CNP Invalidité, Accident, Maladie, afin de: - voir à titre principal prononcer la nullité de la vente pour dol et la résolution subséquente du contrat de prêt souscrit lancer l'acquisition du bien immobilier litigieux et de voir ordonner en conséquence les restitutions réciproques. -voir juger, à titre subsidiaire, que les manquements fautifs des défendeurs leur ont causé une perte de chance de ne pas contracter l'opération litigieuse et condamner in solidum les défendeurs à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 40 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et à la somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Par exploits d'huissier en date des 20 juillet et 10 août 2017, M. et Mme [Z] ont fait assigner en intervention forcée la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement. Par jugement rendu le 9 avril 2020, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : - rejeté le moyen tiré du défaut de publication de l'assignation et déclaré la demande d'annulation de la vente recevable, - déclaré prescrite l'action en annulation de la vente formée par M. et Mme [Z] sur le fondement du dol à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et de la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues. - débouté M. et Mme [Z] de leur demande en annulation sur le fondement du dol de la vente réalisée par acte authentique en date du 26 octobre 2007, entre la société SCCV Les Côteaux d'Entraygues et eux-mêmes, - constaté que les demandes formées à l'encontre de la société BNP Paribas Personal Finance, de la CNP Assurances et de la CNP Invalidité Accident Maladie sont sans objet, - déclaré prescrite l'action engagée sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, - débouté M. et Mme [Z] de leur demande en annulation sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil à l'encontre de vente réalisée par acte authentique en date du 26 octobre 2007, à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et la société M/P A. Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, - condamné M. et Mme [Z] aux dépens de cette instance, - prononcé l'exécution provisoire de cette décision. Par déclaration électronique en date du 25 juin 2020, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement limité aux dispositions ayant: - constaté que les demandes formées à l'encontre de la société BNP Paribas Personal Finance, de la CNP Assurances et de la CNP Invalidité Accident Maladie sont sans objet, - déclaré prescrite l'action engagée sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, - débouté M. et Mme [Z] de leur demande en annulation sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil de la vente réalisée par acte authentique en date du 26 octobre 2007, à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, - condamné M. et Mme [Z] aux dépens. Ils y ont intimé les sociétés SAS Tagerim Promotion prise en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV Les coteaux d'Entraygues, Tagerim Promotion Immobilière, la SAS Tagerim Promotion et la société M/P A. Investissement. M. [K] [Z], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de co-héritiers de son épouse, Mme [I] [Z] décédée le 1er avril 2021 et d'administrateur légal de ses enfants, mineurs, [G] et [A] [Z], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 14 avril 2022, demandent à la cour, au visa des articles 2224, 1154, 1382 du code civil, L. 111-1 du code de la consommation et 699 et 700 du code de procédure civile de : - les déclarer recevables en leur appel, - les y dire bien fondés, En conséquence, Confirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a déclaré recevable comme étant non prescrite, l'action engagée par eux, sur le fondement d'un manquement d'information et de conseil sur la valeur locative du bien et sur le contexte immobilier local à l'encontre de la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, Infirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par eux à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière et de la société M/PA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues et les a déboutés de leurs demandes sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil sur la valeur locative du bien et sur le contexte immobilier local, Infirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par eux à l'encontre de la société Tagerim Promotion Immobilière prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, de la société Tagerim Promotion Immobilière et de la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues et les a déboutés de leurs demandes sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil sur la valeur du bien, Infirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes sur le fondement d'un manquement à une obligation d'information et de conseil, Et statuant à nouveau, - juger que l'opération présentée était une opération financière complexe de long terme (i) ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers (ii) intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôts procurées par le dispositif d'incitation fiscale Scellier avec en complément un effort d'épargne mensuel (iii) destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital, - juger que la société Tagerim Invest intervenue dans le cadre d'un démarchage pour présenter l'opération était tenue à leur égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil, - juger que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location, - juger qu'il appartenait à la société Tagerim Invest de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour (i) informer utilement M. et Mme [Z] et satisfaire à son obligation d'information (ii) vérifier que l'opération proposée était adaptée à leur l'objectif de constitution d'un capital de et satisfaire à son devoir de conseil, - juger qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en communiquant une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréaliste et fondées sur des données purement théoriques, la société Tagerim Invest a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil, - juger que la société Tagerim Invest, nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu'elle faisait courir à M. et Mme [Z] aurait dû attirer leur attention sur le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relative aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour eux à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques, - qu'à aucun moment cette mise en garde n'a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l'étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde, - juger que quand bien même ils n'ignoraient pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la société Tagerim Invest sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information relative totalement irréaliste les a conduits à s'exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s'est réalisé, - juger que les manquements de la société Tagerim Invest à son obligation d'information et à son devoir de conseil les ont privés de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'offre d'épargne fourni (ii) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse (iii), d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital), En conséquence, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à payer à M.[Z] en sa triple qualité la somme de 91 252 euros à titre de dommage et intérêts, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à payer à M.[Z] la somme de 12 000 à titre de dommage et intérêts, En tout état de cause, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV Les Côteaux d'Entraygues à payer à M.[Z] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - déclarer infondées les intimées en leur argumentation. La société Tagerim Promotion, en qualité de mandataire ad 'hoc de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues et en son nom propre, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, dans leurs dernières conclusions d'intimées en date du 14 décembre 2020, demandent à la cour, au visa des articles 122 et 123 code de procédure civile, 1304 (ancien), 2224 (ancien), 1116 (ancien) et suivants du code civil, ainsi que des articles L. 111-1, L. 121-21 à L. 121-26 et R. 121-3 à R. 121-6 du code de la consommation : - déclarer M. et Mme [Z] recevable mais mal fondés en appel, - débouter M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré comme non prescrite l'action engagée par M. et Mme [Z] à l'encontre de la société Tagerim Promotion sur le fondement d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil. - déclarer prescrite l'action engagée par M. et Mme [Z] à l'encontre de la société Tagerim Promotion sur le fondement d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil, depuis le 1er mai 2014. Y ajoutant, - condamner in solidum M. et Mme [Z] à payer la somme de 6 000 euros à chacune, la société Tagerim Promotion, à la société Tagerim Promotion Immobilière et à la société MPA Investissement, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription: Faisant application des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, le tribunal a emprunté le même raisonnement que celui relatif à la prescription de l'action fondée sur le dol concernant la valeur locative du bien et le contexte immobilier local, en retenant que le point de départ de cette prescription correspondait à la date du 10 avril 2012, à laquelle il était adressé un courrier aux acquéreurs leur proposant de revoir le loyer à la baisse compte tenu des 'difficultés de relocation'. Il a en conséquence déclaré non prescrite l'action dirigée contre de la société Tagerim Promotion, prise en sa double qualité de mandataire ad hoc et d'associée de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues dès lors que l'assignation lui avait été délivrée le 1er décembre 2015 et jugé le contraire s'agissant de l'action engagée contre la société Tagerim Promotion Immobilière et de la société MPA Investissement prises en leur qualité d'associées de la SCCV Les Côteaux d'Entraygues par exploits d'huissier délivrés les 20 juillet et 10 août 2017. M.[Z] fait valoir que le point de départ du délai de prescription ne peut pas être fixé au jour de la conclusion du contrat où l'acquéreur est par définition légitime à ignorer qu'il a été mal conseillé et qu'il aurait dû ne pas contracter puisque c'est précisément ce dont il aurait dû être informé et que seul en conséquence doit être retenu le jour de la manifestation du dommage où son préjudice s'est révélé, ce conformément à une abondante jurisprudence de cours d'appel et ainsi que l'a récemment jugé la cour de cassation, notamment dans un arrêt du 6 janvier 2021en matière d'adhésion à un contrat d'assurance groupe adossé à un crédit en jugeant que l'emprunteur n'a connu l'inadéquation des risques couverts à sa situation personnelle qu'au jour où l'assureur a refusé de prendre en charge les échéances de remboursement du prêt. Il fait valoir qu'en l'espèce, l'opération d'investissement réalisée est une opération complexe mêlant un support immobilier, un investissement locatif et un avantage fiscal, soumis à un engagement de location de neuf années en sorte que l'acquéreur ne pouvaient envisager la revente de son bien qu'à l'issue de ce délai à partir duquel il était en mesure d'appréhender la rentabilité globale de l'opération et que le premier contrat de location ayant pris effet au 1er mai 2008, les époux [Z] étaient tenus jusqu'au 1er mai 2018, n'ayant aucune raison de se soucier plus tôt de l'état du marché immobilier ou de la rentabilité du placement avec pour conséquence que leur action n'est prescrite à l'encontre d'aucune des sociétés intimées. La société Tagerim Promotion rappelle au contraire la jurisprudence prise en application des dispositions de l'article 2224 du code civil selon laquelle l'action entreprise à l'encontre du fabricant pour manquement à son obligation de conseil court à compter de la livraison des matériaux ou que le dommage résultant d'un manquement à une obligation précontractuelle d'information et de mise en garde qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste à la date de conclusion du contrat, soit en l'occurrence le 7 juin 2007, voire le 26 octobre 2007, date de signature de l'acte authentique. Alors même que les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 n'ont pas eu pour effet d'appliquer aux contrats ayant pris naissance antérieurement à son entrée en vigueur au 19 juin 2008 un nouveau point de départ du délai de la prescription, seule la nouvelle durée plus courte de prescription étant applicable aux actions non encore prescrites à cette date, les parties s'accordent pour faire application des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, qu'il s'agisse d'apprécier le délai pour agir ou le point de départ de l'action, se plaçant toutes deux, comme le tribunal, sur le fondement de ces dispositions, même si elles sont contraires sur la date de manifestation du dommage constituant en l'espèce le point de départ de la prescription. La question de la prescription n'étant pas d'ordre public et le juge ne pouvant suppléer d'office ce moyen, il y a lieu de statuer, ainsi que le sollicitent les parties, sur le fondement des dispositions de l'article 2224 selon lequel, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est admis en application de ce texte que la prescription commence à courir à la date de la réalisation du dommage soit en principe en matière de manquement à une obligation précontractuelle d'information emportant pour le cocontractant une perte de chance de ne pas conclure, à la date du contrat, sauf à la victime de démontrer qu'elle n'a pu en avoir connaissance à cette date. En l'espèce, le litige est afférent à l'acquisition auprès des sociétés du Groupe Tagerim Promotion Investissement, selon acte authentique en date du 12 octobre 2007, d'un appartement de type T2 livré le 9 janvier 2009, pour un prix de 142 000 TTC, adossé à un dispositif fiscal de type Robien impliquant une durée de placement de 9 ans, mis en location pour la première fois le 9 mai 2009, devant dégager un revenu locatif mensuel brut de 455 euros. M. [Z] allègue une perte de chance de ne pas conclure mettant en avant une importante surévaluation de la valeur du bien qui n'était plus estimé le 7 octobre 2015 quand les époux ont fait procéder à son évaluation qu'à 30 % de sa valeur d'achat et un rendement locatif très insuffisant au regard de ce qui était annoncé, ayant toujours connu des périodes de vacances locatives, ayant été contraints à plusieurs reprises de baisser le prix du loyer. Il convient d'observer qu'en matière d'investissement de type loi Robien, la durée du placement tient surtout à la durée de l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté que l'appelant a bénéficié. Si c'est à bon droit que l'appelant fait valoir que le point de départ de la prescription doit au regard être apprécié in concreto, c'est cependant de manière contradictoire qu'il propose de retenir pourtant une date parfaitement théorique constituée par l'arrivée au terme du projet d'investissement défiscalisé. Il s'avère d'ailleurs que s'agissant de la valeur du bien, les époux [Z] n'ont pas attendu le terme de l'investissement au mois de mai 2018 pour procéder dès le 7 octobre 2015 à son évaluation alors qu'en tout état de cause l'acquéreur qui est également tenu d'une certaine vigilance au regard de l'importance de son investissement, du marché immobilier local et de sa fragilité, même profane, était en mesure de faire évaluer le bien avant de s'engager et en aucun cas la connaissance des faits lui permettant d'agir ne saurait être fixée à une date dépendant de sa seule volonté à laquelle il a fait procéder à une expertise du bien qui évalué en octobre 2015. Alors qu'il n'est pas contesté que les acquéreurs ont pleinement bénéficié de l'avantage fiscal, se pose également la question de savoir à quelle date ils auraient dû connaître l'état du marché locatif local. Or sur ce point, il résulte des éléments du dossier que les époux [Z] ont connu une première vacance locative en avril 2012 date à laquelle leur a été adressé un courrier du 10 avril 2012 leur proposant de baisser le loyer de 420 à 400 euros par mois en raison de difficultés locatives, en sorte qu'ils auraient dû connaître au plus tard à cette date les faits leur permettant d'agir à savoir, d'une part la surestimation de la valeur du bien et, d'autre part, son mauvais rendement locatif remettant en cause toute l'opportunité de cet investissement. C'est en conséquence à bon droit que les premiers juges ont retenu que n'était pas prescrite l'action intentée les 4 et 7 décembre 2015 par les époux [Z] à l'encontre de la SAS Tagerim Promotion prise en sa double qualité alors que l'était celle intentée les 20 juillet et 10 août 2017 à l'encontre de la SAS Tagerim Promotion Immobilière et de la société M/P A. Investissement, ce en quoi le jugement est confirmé. Sur le bien fondé de la demande à l'encontre de la SAS Tagerim Promotion prise en sa double qualité: M. [Z] conteste la décision du tribunal évaluant sa perte financière à la somme de 84 590 euros correspondant à la différence entre la valeur d'achat du bien (142 000 euros) et le prix pour lequel les époux ont signé une promesse de vente le 30 novembre 2020, ce prix ne permettant pas de couvrir le remboursement de l'emprunt, retenant en terme de recettes un avantage fiscal sur 11 années de 9 635 euros et des loyers pour un montant total de 48 807 euros, en sorte qu'il évalue à la date du 31 janvier 2022, à la somme de 91 252 euros, le montant des sommes qu'il n'aurait pas dû exposer s'il avait été mieux conseillé, c'est à dire sa perte financière. En l'espèce, il n'est pas allégué que le placement proposé aux époux [Z] n'était pas adapté à leurs possibilités. Il ne l'est pas davantage qu'à la date de la signature de l'acte authentique soit en octobre 2007, le prix d'achat de l'immeuble était surévalué, ce qui n'est au demeurant pas établi et le tribunal a justement retenu que les baisses de la valeurs du loyer avaient été très progressives. Par ailleurs, le bien a pu être loué à l'origine pour un loyer hors charge de 420 euros durant près de trois ans à compter du 1er mai 2009, conformément au loyer annoncé qui était de 455 euros bruts, avant de connaître une première baisse en avril 2012. Le tribunal a de même justement rappelé que l'investissement dans le marché immobilier locatif comporte toujours un risque de fluctuation importante y compris à la baisse ce que, même profane, l'acquéreur devait nécessairement savoir sans pour autant qu'il puisse être reproché un manquement de la société Tagerim Promotion à son devoir d'information et de conseil, l'acquéreur étant lui-même tenu d'une certaine vigilance et était en mesure de se renseigner sur la situation du marché immobilier avant son acquisition, alors que rien ne permettait d'imputer cette évolution imprévisible du marché immobilier local à un manquement au devoir de conseil plutôt qu'à la crise immobilière survenue depuis l'acquisition du bien. Il a encore justement observé que les époux [Z] ne peuvent prétendre avoir ignoré ce risque locatif dès lors qu'ils avaient effectivement souscrit une assurance garantie locative et que, s'agissant de la valeur de leur bien, ils avaient bénéficié d'un délai de rétractation et avaient eu tout le temps de se renseigner sur les termes de ce projet, son coût et sa rentabilité au regard notamment de sa situation géographique. En tout état de cause, le préjudice résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information, en ce qu'il se traduit par une perte de chance de ne pas conclure, n'est jamais équivalent à la perte financière réalisée en sorte que M. [Z] ne peut sur ce fondement solliciter l'indemnisation de ce qu'il estime être son entier préjudice financier et, à défaut de chiffrer le montant de sa seule perte de chance, il ne saurait davantage prospérer en sa demande de ce chef. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il débouté M. [Z] de ses demandes tant au titre d'un préjudice matériel que moral, a condamné M. Et Mme [Z] aux dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en son recours, M. [Z] en supportera les dépens et sera condamné à verser à la société Tagerim Promotion et à la société Tagerim promotion ès qualités de mandataire ad hoc de la société Les Coteaux d'Entraygues chacune la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le surplus des demandes de ce chef étant rejeté. PAR CES MOTIFS La Cour Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties: Confirme le jugement entrepris des chefs déférés. Condamne M. [K] [Z]agissant en son nom personnel, en sa qualité d'ayant-droit de son épouse et de représentant légal de ses enfants mineurs [G] et [A] [Z] à payer à la SAS Tagerim Promotion et à la SAS Tagerim Promotion agissant en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV Les Coteaux d'Entraygues, chacune, une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [K] [Z] agissant en son nom personnel, en sa qualité d'ayant-droit de son épouse et de représentant légal de ses enfants mineurs [G] et [A] [Z] aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE