Cour d'appel, 28 mai 2024. 23/00773

JP/ND Numéro 24/1778 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 28/05/2024 Dossier : N° RG 23/00773 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPDA Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [E] [Y] C/ S.C.I. HISAAC Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 26 Mars 2024, devant : Madame Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [E] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-01231 du 12/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représenté par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau INTIMEE : S.C.I. HISAAC, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 818 774 440 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan Sur appel de la décision en date du 15 FEVRIER 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES RG : 22/2022 Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes a : Constaté la résiliation du bail à compter du 18 juillet 2022, Dit qu'à défaut pour Monsieur [E] [Y] d'avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Hisaac pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l'article L. 412-l du Code des procédures civiles d'exécution, Fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit à compter du 18 juillet 2022, ce avec intérêt de droit, Condamné Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI Hisaac, une indemnité d'occupation, à compter du ler février 2023 jusqu'à son départ effectif des lieux, Condamné Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI Hisaac la somme de 3,772€ (loyers et indemnités occupation arrêtés à janvier 2023 compris), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamné Monsieur [E] [Y] à payer la somme de 300€ à la SCI Hisaac au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné Monsieur [E] [Y] au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX, de l'assignation et de son coût de la noti'cation à la préfecture Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, Ordonné la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture des Hautes-Pyrénées aux 'ns de relogement du locataire. Dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice et/ou commissaire de justice, à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du code de procédure civile. Par déclaration du 14 mars 2023, [E] [Y] a interjeté appel de la décision. [E] [Y] conclut à : Vu l'article L711-1 et suivants du Code de la consommation, l'article 32'1 du CPC Vu la décision de la Commission de surendettement en date du 23 février 2024. Ordonner le report de la clôture à une date plus proche des débats. Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' Condamné Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI Hisaac une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2023 jusqu'à son départ effectif des lieux. ' Condamné Monsieur [E] [Y] à payer à l'adversaire la somme de 3772 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. ' Condamné [E] [Y] aux frais et dépens Débouter la SCI Hisaac de toutes ses demandes, fins et conclusions. La condamner au paiement d'une somme de 3000 € pour procédure abusive, 1500€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens. * La SCI Hisaac conclut à : Confirmer le jugement rendu le 15 février 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Tarbes en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a ; ' constaté la résiliation du bail à compter du 18 juillet 2022, ' prononcé l'expulsion de Monsieur [E] [Y] ' fixé l'indemnité d'occupation en montant du loyer courant à compter du 18 juillet 2022, ' condamné Monsieur [E] [Y] a payé elle a saisi la somme de 3 772 € au titre de la dette locative. Confirmer le jugement ce qu'il a condamné Monsieur [E] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire. Y ajoutant, Monsieur [E] [Y] sera considéré comme partie succombante, et, par conséquent, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure d'appel. Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Monsieur [E] [Y] à payer 300,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile Y ajoutant Monsieur [E] [Y] sera condamné à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. L' ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2024. Les parties ont convenu à l'audience du rabat de l'ordonnance de clôture à la date des débats afin de tenir compte de la décision de la commission de surendettement intervenue le 23 février 2024. SUR CE Par acte du 31 juillet 2015, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [E] [Y] un logement, situé, [Adresse 4], [Adresse 6]). Suivant acte de vente reçu par Me [G] notaire à la [Localité 5], la Société civile immobilière SCI Hisaac est venue aux droits de Monsieur et Madame [Z]. Par acte du 09 novembre 2019, la SCI Hisaac a formalisé la reprise du bail à usage d'habitation du 31 juillet 2015 consenti à [E] [Y] pour un logement, situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 350€ et une provision sur charges de 100€ par mois. Suite à des loyers impayés, par acte en date du 17 mai 2022, Ia SCI Hisaac a fait signifier à [E] [Y] un commandement de payer les loyers, et d'avoir à justi'er de l'occupation du logement, visant la clause résol utoire pour la somme de 922€ suivant décompte de loyers impayés arrêté à mai 2022. Par acte d'huissier du 12 octobre 2022, la SCI HISAAC l'a fait assigner à comparaître à l'audience du 10 janvier 2023, aux 'ns de constatation du jeu de la clause résolutoire, résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement des sommes suivantes : - 1 972 € au titre de loyers impayés suivant décompte arrêté à septembre 2022 Il a également été demandé de le condamner au paiement des loyers impayés du jour de l'assignation à la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu`à son départ effectif des lieux, outre la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX, de l'assignalion et de la notification préfecture. Par jugement du 15 février 2023 dont appel, le juge des contentieux de la protection a notamment constaté la résiliation du bail à compter du 18 juillet 2022. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire : [E] [Y] fait valoir qu'il bénéficie d'une décision de la commission de surendettement en date du 23 février 2024 et conclut au débouté de la SCI Hisaac de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. La SCI Hisaac réplique que l'intéressé n'a pas réglé les causes du commandement de payer délivré le 17 mai 2022 dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juillet 2022. Elle s'estime bien fondée à solliciter son expulsion considérant que la recevabilité d'un dossier de surendettement n'empêche pas le propriétaire d'agir et que ce sont les procédures d'exécution qui sont suspendues ou interdites par la décision de recevabilité. Elle fait valoir que le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants ainsi qu'il ressort d'un décompte actualisé au 1er janvier 2023. Il résulte des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en son article 24 tel qu'issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, en son article 118-1 en vigueur au 1er mars 2019 que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'au jugement prononçant le rétablissement personnel ou la liquidation judiciaire. En l'espèce le commandement de payer a été délivré le 17 mai 2022 et la résiliation doit être constatée à compter du 18 juillet 2022 puisque les causes du commandement n'ont pas été réglées dans leur totalité. Les indemnités d'occupation équivalentes au montant du loyer et des charges sont dues à compter du 18 juillet 2022 jusqu'à la libération des lieux. Le montant actualisé de la dette locative incluant l'indemnité d'occupation de janvier 2023 dont il est justifié par le bailleur s'élève à la somme de 3772 € au 10 janvier 2023. Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire en l'état d'un commandement de payer infructueux antérieur à la saisine de la commission de surendettement . - Sur le paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation : Il résulte des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en son article 24 tel qu'issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, article 118-1 en vigueur au 1er mars 2019 que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'au jugement prononçant le rétablissement personnel ou la liquidation judiciaire. Il y a lieu de tenir compte de la procédure suivie devant la commission de surendettement et de la décision du 23 février 2024 . Cette commission a en effet décidé la recevabilité du dossier des locataires et l'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En ce qui concerne le paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation incluant la somme de 3772 € actualisée au 10 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, aucune condamnation à paiement ne sera prononcée, le bailleur admettant que : « l'exécution de cette somme sera soumise au plan de surendettement. » La demande de paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation de la SCI Hisaac incluant la somme de 3772 € actualisée au 10 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022,sera donc suspendue en l'état de la décision de la commission de surendettement du 23 février 2024 d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La somme de 600 € sera allouée à la SCI Hisaac sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 18 juillet 2022 et ordonné l'expulsion de [E] [Y] et en ce qu'il a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges à compter du 18 juillet 2022 avec intérêts de droit jusqu'à son départ effectif des lieux. L' infirmant sur le surplus : En l'état de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 23 février 2024 ayant orienté le dossier de [E] [Y] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Dit que le paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation à la SCI Hisaac incluant la somme de 3772 € actualisée au 10 janvier 2023 est suspendu à compter du 23 février 2024, jusqu'à la décision définitive de la commission et pour une durée de deux ans maximum. Condamne [E] [Y] à payer à la SCI Hisaac la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit [E] [Y] tenu aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente