Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/05040

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE :23/283 N° RG 21/05040 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T3OM Jugement (N° 21/00600) rendu le 10 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai APPELANTE Madame [T] [I] [L] née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/010118 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) INTIMÉ Monsieur [E] [Z] né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Guy Delomez, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 17 janvier 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, M. [E] [Z] a donné à bail à Mme [I] [T] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros les charges. Mme [I] [T] a quitté les lieux le 31 janvier 2020 après avoir avisé le bailleur le jour même de son départ. Le 17 février 2020, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par acte d'huissier de justice. Par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2021, M. [E] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de voir Mme [T] condamnée au paiement avec exécution provisoire de la somme de 11 447,70 euros au titre du loyer impayé de janvier 2020, du non respect du délai de préavis de trois mois et des réparations locatives avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 mars 2020 en application de l'article 1231-6 du code civil, de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers frais et dépens en ce compris la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé le 17 février 2020. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 10 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a : - condamné Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 3 080 euros au titre des loyers et charges de janvier 2020 jusqu'à avril 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné Mme [I] [T] à payer M. [E] [Z] la somme de 7 317 euros au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie, - condamné Mme [I] [T] à payer M. [E] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [I] [T] aux frais et dépens en ce compris la moitié du coût du procès-verbal dressé le 17 février 2020, - rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Mme [I] [T] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 septembre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Par acte d'huissier du 18 novembre 2021, Mme [T] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [Z]. M. [E] [Z] a constitué avocat en date du 25 novembre 2021. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2022, Mme [I] [T] demande la cour de: - déclarer l'appel de Mme [T] recevable, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 3 080 euros au titre des loyers et charges de janvier 2020 jusqu'à avril 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 7 317 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, condamné Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [I] [T] aux frais et entiers dépens en ce compris la moitié du coût du procès-verbal dressé le 17 février 2020, rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, Et statuant à nouveau, - débouter M. [E] [Z] de l'ensemble de ses prétentions, - condamner M. [Z] à payer à Mme [T] les sommes suivantes : 750 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué à l'issue du bail, majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, 350 euros en réduction de loyer, soit 50 euros par mois sur 7 mois, depuis le début du bail, 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi pour trouble de jouissance et du fait de l'insalubrité du logement, - condamner M. [E] [Z] à verser à Mme [I] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens, - débouter M. [Z] de son appel incident, et de l'intégralité de ses demandes, - condamner M. [Z] à payer à Mme [T] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Mme [T] soutient essentiellement qu'elle pouvait bénéficier d'un préavis limité à un mois alors qu'elle était bénéficiaire du RSA lorsqu'elle a délivré son congé. En outre, elle expose avoit été contrainte de quitter le logement loué qui était devenu indécent, le radiateur du séjour n'ayant été réparé que quatre mois après son entrée dans les lieux. De plus, elle précise n'être restée que six mois dans les lieux et qu'elle est bien fondée à ne pas repeindre les lieux en blanc à son départ des lieux loués dans la mesure où le bailleur n'a pas répondu lui-même à ses sollicitations. Elle précise qu'il n'est pas démontré que l'état de saleté relève de sa responsabilité et qu'elle est bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie. Enfin, l'appelante fait valoir que la présence d'humidité et de chauffage a troublé sa jouissance du logement ainsi que celle de ses enfants. Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 décembre 2022, M. [E] [Z] demande à la cour de : - dire Mme [T] responsable de l'ensemble des dégradations locatives, - dire qu'elle n'apporte pas la preuve de l'indécence du jugement, - constater que le congé n'est pas fondé sur une situation d'allocataire du RSA, - la déclarer en conséquence mal fondée en son appel du jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Cambrai, et la débouter de l'ensemble de ses demandes y compris celle relative au dépôt de garantie qu'elle avait déclaré abandonner au bailleur, - constater au sujet du dépôt de garantie que le bailleur avait dûment notifié le décompte de fin de bail dans les deux mois de la remise des clés, - confirmer en conséquence le jugement rendu en toutes ses dispositions ayant condamné Mme [T] et recevant M. [Z] en son appel incident, - infirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M. [Z] des sommes réclamées au titre du travail nécessité pour débarrasser les lieux des objets s'y trouvant après le départ de la locataire et de la réparation des dégradations commises à la VMC et aux WC, - condamner Mme [T] à lui payer supplémentairement les sommes suivantes : 200 euros au titre du travail nécessité pour le débarras des objets abandonnés dans les lieux, 100,30 euros en réparation des dégradations commis à la VMC et aux WC, 2 000 euros en réparation du préjudice moral causé par sa mauvaise foi en application de l'article 1240 du code civil, 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile. M. [Z] soutient qu'alors qu'il est le seul créancier mentionné dans le dossier de surendettement mentionné par Mme [T], le tribunal de proximité de Roubaix statuant en matière de surendettement, l'a déclarée irrecevable en sa demande tendant au traitement de sa situation de surendettement en retenant sa mauvaise foi, par jugement en date du 7 octobre 2022. Il précise que les photographies produites aux débats par l'appelante pour justifier du caractère indécent du logement loué ne comportent pas de date certaine et ne démontrent pas qu'il s'agit du logement loué. Il ajoute qu'il n'avait aucune raison de ne pas intervenir en présence des doléances de la locataire et que l'exception d'inexécution suppose une mise en demeure préalable. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur le délai de préavis Aux termes des dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2020-536 du 30 juillet 2020, dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois: 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Si Mme [T] justifie avoir été bénéficiaire du revenu de solidarité active à la date du 27 janvier 2020, date de la délivrance du congé adressé à M. [Z], force est de constater qu'elle n'en fait pas état dans son courrier et n'en justifie pas alors qu'en vertu de l'article 15 susvisé, le locataire qui entend bénéficier d'un préavis réduit est soumis à une obligation de justification du motif au moment de la lettre de congé. En outre, en cause d'appel, Mme [T] fait valoir qu'elle a été contrainte de quitter le logement loué, ce dernier étant devenu indécent et invoque le bénéfice de l'exception d'inexécution concernant le paiement des loyers pendant le délai de préavis. Aux termes des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. B) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus; c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Au soutien de sa demande, Mme [T] produit aux débats un courrier adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2020 aux termes duquel elle faisait état de plusieurs désordres: ' pose d'une bulle en septembre 2019 que vous deviez mettre, 1 radiateur de tomber en panne au séjour 1 radiateur de la chambre, nous avons dû mettre le radiateur 1 000 W que vous aviez donné pour le salon dans la chambre. Isolation à faire. Humidité partout. Le ballon d'eau chaude qui coule sans arrêt. Nous ne pouvons rester dans de telles conditions avec 4 enfants en bas âge, ils sont toujours malades. Nous vous prévenons de notre départ au 31 janvier 2020. La caution qui vous avez été donnée en juin 2019 vous servira pour le loyer de janvier 2020". Si Mme [T] soutient que l'humidité du logement s'est développée très rapidement compte tenu de l'absence de radiateur dans le séjour, cette absence étant confortée par l'état des lieux de sortie établi le 31 mai 2019 entre M. [Z] et une précédente locataire, Mme [T] ne conteste pas qu'un nouveau radiateur a été installé par M. [Z] en remplacement du radiateur défectueux le 11 octobre 2019, le document manuscrit établi le même jour et signé par Mme [T] faisant état de que à cette date, 'tous les radiateurs fonctionnent'. En outre, alors que les photographies produites aux débats par Mme [T] ne comportent aucune date certaine alors qu'aucun élément ne permet de les attribuer au logement loué, la seule attestation produite par Mme [T] en cause d'appel, établie par Mme [M] [S], sa mère, faisant état de la présence d'humidité dans le logement, n'est pas de nature à suffisamment objectiver la réalité des désordres invoqués par Mme [T]. Par ailleurs, il convient de relever que Mme [T] ne justifie pas avoir alerté le bailleur sur la présence d'humidité dans le logement avant son départ des lieux à la fin de mois de janvier 2020. Ainsi, alors que Mme [T] ne justifie pas du caractère inhabitable du logement loué, seule circonstance de nature à la dispenser du règlement du loyer, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire est redevable du paiement des loyers pendant la durée du délai de préavis de trois mois soit pour un montant de 3 080 euros au titre des loyers et charges jusqu'en avril 2020. En outre, Mme [T] sera déboutée de sa demande tendant à la réduction du loyer en l'absence de preuve des désordres allégués. Sur la dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé: c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; d) De prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le premier juge a justement relevé que si l'état des lieux produit aux débats au titre de l'entrée dans les lieux de Mme [T] est daté du 31 mai 2019 et porte en entête le nom d'une autre locataire, il n'est pas contesté que ce document est signé par Mme [T] et fait la description d'un logement en état correct de réparations locatives alors même qu'en l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée, les lieux loués sont présumés avoir été pris en bon état de réparations locatives. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que la preuve des dégradations locatives est établie par le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi par Maître [C], huissier de justice, qui fait état de désordres qui n'apparaissaient pas dans l'état des lieux d'entrée, s'agissant de traces de salissures, marques de frottement noirâtres ou grisâtres, tâches de projections grises ou marron, nécessitant un nettoyage complet des lieux ainsi que des dégradations sur l'ensemble des murs du logement nécessitant une remise en état de l'ensemble des peintures murales et au vu des factures de travaux produites aux débats par M. [Z], condamné Mme [T] au paiement de la somme de 7 317 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite de la somme de 750 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, la décision entreprise étant confirmée de ce chef. Par ailleurs, alors qu'il résulte des éléments du procès-verbal de constat que divers objets et mobiliers n'ont pas été évacués par la locataire, s'agissant notamment d'une commode et d'un tapis brosse, il y a lieu de faire droit à la demande de M.[Z] au titre de l'évacuation de ces objets et de condamner Mme [T] à lui verser la somme de 200 euros à ce titre. Il sera toutefois débouté de sa demande au titre du remplacement de la vmc et des wc, le seul entartrage des toilettes et le débranchement de la vmc n'étant pas de nature à justifier leur remplacement aux frais de la locataire. Sur les demandes indemnitaires Mme [T] sera déboutée de sa demande relative à l'indemnisation de son préjudice de jouissance en l'absence de preuve du caractère indécent du logement loué. Il y a lieu de débouter M. [Z] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral en l'absence de tout justificatif produit à ce titre. Sur les autres demandes Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [I] [T] de sa demande au titre de la réduction du loyer, Condamne Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 200 euros au titre de l'évacuation des meubles et objets entreposés dans les lieux loués, Déboute Mme [I] [T] de sa demande relative à l'indemnisation de son préjudice de jouissance, Déboute M. [E] [Z] de sa demande au titre de l'indemnisation de son préjudice moral; Condamne Mme [I] [T] à payer à M. [E] [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne Mme [I] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS