Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/01622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 72D Minute n° 24/468 N° RG 23/01622 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YCR4 3 copies GROSSE délivrée le27/05/2024 àla SELARL BALLADE-LARROUY Me Houssam OTHMAN-FARAH Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSES Syndicat RESIDENCE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX Syndicat de copropriétaire CABINET REYNAUD REBAUDIERES [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.C.I. CLEOPATRA [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Houssam OTHMAN-FARAH, avocat au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES : Par acte du 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CABINET REYNAUD REBAUDIERES, a fait assigner la SCI CLEOPATRA devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé afin de voir : - ordonner la restitution du couloir n° 68 à la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros (portée à 500 euros dans ses conclusions ultérieures) par jour de retard à compter de la décision ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 15 150,01 euros correspondant à son préjudice financier ; - ordonner à la défenderesse de cesser l’occupation du bien à usage d’habitation jusqu’au respect du règlement sanitaire départemental ; - la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI CLEOPATRA, qui est propriétaire des lots n° 19 et 20 au sein de l’immeuble pour l’avoir acquis le 22 janvier 2021, a pris l’initiative de transformer les lots, constitués par deux greniers, en un appartement habitable en annexant une portion de couloir appartenant aux parties communes, et sans réaliser notamment un raccordement conforme des eaux usées, et ce en dépit des contestations et de la mise en demeure adressée le 21 avril 2021 ; que l’expertise ordonnée le 11 juillet 2022 au contradictoire des anciens propriétaires conclut à la nécessité absolue de condamner le réseau d’eaux usées des locaux appartenant à la SCI jusqu’au branchement de ces derniers sur le réseau d’eaux usées de la copropriété ; que l’installation présente un risque pour la sécurité des personnes et des biens. L’affaire, appelée à l’audience du 13 novembre 2023, a été renvoyée pour échange des conclsuions des parties et retenue à l’audience du 29 avril 2024 où les parties ont développé leurs observations. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - le demandeur, le 15 mars 2024, par des conclusions dans lesquelles il maintient ses demandes en portant à 500 euros le montant journalier de l’astreinte ; - la défenderesse, le 26 avril 2024, par des écritures aux termes desquelles elle conclut à l’irrecevabilité des demandes, en toute hypothèse au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, et à sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties. II - MOTIFS DE LA DÉCISION : sur les demandes principales : - sur la restitution sous astreinte du couloir n° 68 : Le demandeur fait valoir, au visa des articles 544 du code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il est fondé à solliciter la restitution du couloir qui appartient aux parties communes et dont il est toujours propriétaire faute pour les propriétaires successifs d’avoir entrepris les démarches de régularisation auxquelles était conditionné son accord de principe, donné par assemblée générale du 25 mai 2007, mais sur lequel il est revenu à plusieurs reprises depuis 2018 en raison de cette inertie. La défenderesse soutient cette demande irrecevable, comme celle visant à la cessation de l’occupation du bien, en raison de l’autorité de la chose jugée provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 11 juillet 2022 qui a statué sur les mêmes demandes et les a rejetées. Il résulte en effet des termes de cette décision que ces deux demandes ont été formulées devant le juge des référés, dans les mêmes termes et pour les mêmes motifs que ceux développés dans le cadre de la présente instance, et que le juge les a rejetées motif pris de contestations sérieuses ne relevant pas du pouvoir du juge des référés. Le demandeur oppose que l’expertise, venant modifier la situation antérieurement reconnue en justice, constitue un élément nouveau qui fait échec à l’autorité de la chose jugée. C’est cependant à bon droit que la SCI CLEOPATRA fait valoir que les conclusions du rapport d’expertise constituent au mieux une offre de preuve nouvelle postérieure insusceptible de remettre en cause l’autorité de la chose jugée au provisoire, et qu’en tout état de cause elles sont sans portée sur la demande de restitution du couloir, qui s’inscrivent dans un débat juridique qui ne relève en aucun cas de la compétence de l’expert mais de celle du juge du fond, de sorte qu’elles ne permettent pas de caractériser un élément nouveau permettant d’écarter l’autorité de la chose jugée provisoire attachée à l’ordonnance du 11 juillet 2022. Il y a lieu en conséquence de déclarer irrecevable la demande tendant à voir ordonner la restitution sous astreinte du couloir n° 68. - sur la cessation de l’occupation du bien à usage d’habitation jusqu’au respect du règlement sanitaire départemental : Le demandeur fait valoir que le rapport d’expertise ordonnée le 11 juillet 2022 a conclu d’une part à l’illégalité des travaux de raccordement des eaux usées au réseau d’eaux pluviales de l’immeuble, et d’autre part au caractère dangereux des installations du fait d’un risque d’explosion résultant de l’usage de produits de type Destop dans les canalisations en zinc ainsi qu’à l’absence de renouvellement d’air dans l’appartement en non conformité avec diverses réglementations sanitaires. La défenderesse soutient que cette demande est elle aussi irrecevable puisque soumise au juge des référés qui l’a rejetée dans son ordonnance du 11 juillet 2022. Sur ce point, les conclusions de l’expertise sont susceptibles de constituer un élément nouveau permettant de s’affranchir de l’autorité de la chose jugée provisoire de l’ordonnance du 11 juillet 2022. Cependant, comme le relève la défenderesse, le rapport comporte des inexactitudes et des omissions qui en entachent le caractère probant. La SCI CLEOPATRA souligne ainsi à juste titre que le risque d’explosion est allégué sans qu’il soit possible de l’identifier clairement dans la mesure où il se fonde sur des éléments (utilisation de Destop) qui n’ont pas été constatés par l’expert, et dont la réalité a été contestée par la défenderesse à l’occasion de dires auxquels l’expert n’a pas cru bon de répondre. Il en est de même des infiltrations en façade imputées par l’expert à la défenderesse alors même qu’il résulte du PV d’assemblée générale du 29 juin 2022 que l’origine en provient de l’immeuble voisin (questions diverses : “point sur l’linfiltration en façade en provenance de l’immeuble voisin (sinistre chez Mme [U])”). De même, la non conformité de l’installation d’écoulement des eaux usées ne revêt pas de caractère incontestable ainsi qu’il résulte du PV de constat du 21 décembre 2021 et des photos qui l’accompagnent, dont il ressort que cette configuration se retrouve sur de nombreux autres immeubles dans la rue où il existe un collecteur unique qui reçoit à la fois les eaux pluviales et les eaux usées, ce qui serait habituel en centre ville. Ces éléments ne permettent donc pas de retenir la dangerosité de l’installation dont la conception, ancienne, apparaît courante pour ce type d’immeubles et dont au demeurant la mairie n’a pas demandé la mise en conformité. Il sera relevé enfin que l’expert, pourtant missionné à cette fin, a omis de décrire et de chiffrer le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité, et que lors de l’assemblée générale du 23 juin 2023, les copropriétaires ont refusé à la SCI CLEOPATRA l’autorisation d’engager les travaux de mise en conformité de l’installation d’écoulement des eaux usées et de faire installer un vélux pour remédier à l’insuffisance d’aération alors pourtant que tous les justificatifs et plans avaient été adressés au syndic quelques jours avant. La défenderesse justifie d’ailleurs avoir délivré assignation au syndicat des copropriétaires le 13 novembre 2023 aux fins d’être autorisée à réaliser ces travaux et de le voir condamner à mettre le règlement de copropriété en conformité avec l’assemblée générale du 02 mai 2007. Aucun risque ni trouble manifestement illicite n’étant caractérisé en l’état, il y a lieu de rejeter la demande, qui se heurte à des contestations sérieuses. - sur le remboursement des frais : Au visa des dispositions de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile (“dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”), le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 15 150,01 euros correspondant à son préjudice financier (6 703,27 euros de frais d’expertise + 106,74 euros d’assignation + 8 340 euros de frais irrépétibles) Il résulte cependant des développements précédents que la responsabilité de la SCI CLEOPATRA reste à démontrer, de sorte que la demande se heurte à une contestation sérieuse qui commande son rejet. sur les autres demandes : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CLEOPATRA les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera condamné aux dépens. III - DÉCISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, rendue contradictoirement et en premier ressort, Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CABINET REYNAUD REBAUDIERES, irrecevable en sa demande tendant à voir ordonner la restitution sous astreinte du couloir n° 68 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CABINET REYNAUD REBAUDIERES de ses autres demandes ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CABINET REYNAUD REBAUDIERES à payer à la SCI CLEOPATRA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Le condamne aux entiers dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,