Cour d'appel, 23 mars 2023. 18/02174

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 23 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02174 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NUIQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/07430 APPELANT : Monsieur [S] [T] né le 17 Janvier 1968 à [Localité 6] (68) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 3] Représenté par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Guillaume DANET de la SCP CASCIO-ORTAL-DOMMEE-MARC-DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [H] [I] né le 03 Mai 1981 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] et Madame [N] [B] née le 07 Avril 1978 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représentés par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 28 décembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. En présence de Mme Stéphanie JEAN-PHILIPPE, avocate stagiaire (PPI) Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique de vente en date du 12 novembre 2014, M. [H] [I] et Mme [N] [B] ont acquis auprès de M. [S] [T] une maison à usage d'habitation sise à [Localité 5], [Adresse 1]. Rapidement après la vente, la maison a été louée à des particuliers qui se sont plaints de différents désordres. Alléguant des vices cachés et des malfaçons, les consorts [I]-[B] ont adressé à M. [T] dès le 10 janvier 2015, puis à quatre autres reprises, des courriers recommandés avec accusé de réception le mettant en demeure de rembourser les travaux résultant des vices cachés. En l'absence de résolution amiable du litige, les consorts [I]-[B] ont assigné M. [T] en référé expertise. Par ordonnance du 16 juillet 2015, M. [O] [E] a été désigné en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 20 avril 2016. Selon le rapport, « Le logement souffrait de nombreux désordres, consécutifs à des problèmes d'humidité, ainsi que des malfaçons sur le réseau d'évacuation des eaux usées. Les désordres rendent l'immeuble insalubre et donc impropre à sa destination. Ces désordres étaient pré-existants à la vente et ont été temporairement supprimés ou masqués par des travaux de réhabilitation engagés par M.[T] avant la vente. ['] La responsabilité de M.[T] est pleinement engagée, ayant lui-même réalisé les travaux à l'origine des désordres et malfaçons ». Par acte délivré en date du 20 décembre 2016, les consorts [I]-[B] ont assigné M. [T] devant le tribunal de grande instance de Montpellier. Par jugement contradictoire du 15 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a : - déclaré l'action de M. [H] [I] et Mme [N] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés recevable ; - condamné M. [S] [T] à payer à M. [H] [I] et Mme [N] [B] à titre de dommages-intérêts les sommes de : - 11 740 euros au titre des travaux de remise en état nécessaires, - 1 483,58 euros au titre des travaux entrepris en urgence par les acquéreurs, -1 359,83 euros au titre du changement de la porte d'entrée, - 600 euros au titre de la réduction de loyer octroyée aux locataires, - 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ; - rejeté pour le surplus ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ; - condamné M. [S] [T] à payer à M. [H] [I] et Mme [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] [T] aux entiers dépens. Le 25 avril 2018, M. [T] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [I] et Mme [B]. Vu les dernières conclusions de M. [T] remises au greffe le 6 Juillet 2018 ; Vu les dernières conclusions des consorts [I]-[B] remises au greffe le 7 Août 2018 ; MOTIFS Sur la garantie des vices cachés, L'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ». L'article 1644 du même code énonce que « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » L'article 1646 ajoute que « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. '' L'article 1648 prévoit que « l'action résultant de vice rédhibitoire doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. '' D'une part, la saisine du juge des référés (ordonnance du 16 juillet 2015) a interrompu la prescription de l'action en garantie des vices cachés, qui est recevable. D'autre part, une expertise diligentée par M. [B] conclu sans ambiguïtés: - des désordres du réseau d'évacuation qui " aurait dû être réalisé avec une pente descendante minimale de 0,01 m/m vers l'extérieur , ce qui était possible. Les travaux d'aménagement ont été réalisés fin 2013, ce désordre existe depuis lors," ce désordre affecte un élément constitutif (réseau d'évacuation) qui le rend impropre à sa destination. Pour le réseau d'évacuation, ce défaut est imputable à M. [T] qui a réalisé les travaux ; - des traces d'humidité apparues en mars 2015 qui " n'étaient pas visibles lors de la vente, les murs ayant été doublées par plaques de plâtre collées au MAP au lieu d'être posées en ossature ". Ces désordres rendent impropre l'immeuble à sa destination voire insalubre. Ce désordre serait imputable à M. [T] qui n'a pas respecté les préconisations de l'Architecte des Bâtiments de France ; - l'absence de garde corps de l'escalier imputable à M. [T] qui a posé l'escalier. Selon les constatations de l'expert, M. [T] avait connaissance: - du problème du réseau d'évacuation ayant fait débouché le réseau par l'entreprise Terral le 12 novembre 2014, jour de la vente ; - de l'humidité dans les murs car il s'agissait d'un phénomène ancien et visible avant le doublage des murs. Pour ces deux désordres l'acquéreur, quelque soit sa profession, ne pouvait connaître l'existence de ces vices qui ont été délibérément masqués par le vendeur. Il convient de confirmer le jugement à ce titre pour ces deux vices spécifiques. Concernant la porte d'entrée, l'expert note que le pied du cadre de la porte n'était sans doute pas autant détérioré et cela ne devait pas être aussi visible. "Il n'est pas possible de dire si de désordre était ou non visible". Concernant l'escalier l'absence de garde de corps à l'étage, cette situation était apparente le jour de la vente, chose irréfutable, et l'acquéreur, quelque soit son activité professionnelle, aurait dû en apprécier la portée afin d'évaluer la sécurité qui faisait défaut de manière évidente. Ces deux éléments apparents ne peuvent être qualifiés de vices cachés et ne pourront faire l'objet d'indemnisation. Sur les préjudices, a) la remise en état L'expert retient : - une somme de 380 euros pour les travaux urgents, - une somme de 419 euros pour l'installation d'un broyeur de WC, - une somme de 314,75 euros pour la ventilation et VMC, soit une somme totale de 1 113,75 euros qui sera retenue pour la remise en état. b) le préjudice locatif L'expert retient la somme de 50 euros par mois pendant la présence d'un locataire et 400 euros par mois depuis le départ du locataire sans donner plus de détail pour en calculer le montant, Mme [N] [B] et M. [H] [I] sollicitent une somme mensuelle de 50 euros au titre de la perte de revenus locatifs à compter du 1er mai 2015 jusqu'à la date de fin de travaux de réparation mettant un terme aux désordres. La seule attestation de M. [P] [Y] en date du 19 juillet 2018 ne permet de justifier une baisse de revenu imputable de manière objective ni un décompte précis de ce préjudice. Mme [N] [B] et M. [H] [I] seront déboutés à ce titre. c) le préjudice moral Le premier juge a évalué ce préjudice à la somme de 6 000 euros sans plus de motivation spécifique. Il est évident que l'attitude de M. [T] procédant à des travaux pour remédier à des désordres dont il avait connaissance avant la vente et ce, afin de les dissimuler à l'acquéreur, a causé un préjudice moral à l'acquéreur de bonne foi. Ce préjudice sera évalué à la somme de 3 000 euros, le jugement confirmé en ce sens. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, M. [T], succombant au principal sera condamné aux entiers dépens y compris les frais d'expertise et de constat d'huissier et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement du 15 janvier 2018 du tribunal de grande instance de Montpellier en ce qu'il a dit que l'immeuble acquis par M. [H] [I] et Mme [N] [B] est affecté de désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination et précisément les désordres affectant les réseaux d'évacuation et l'humidité, et déclaré recevable et bien fondée l'action de M. [H] [I] et Mme [N] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau ; Dit que les désordres affectant l'escalier et la porte d'entrée ne constituent pas des vices cachés ; Condamne M. [S] [T] à payer à M. [H] [I] et Mme [N] [B] les sommes suivantes : - 1 113,75 euros qui sera retenue pour la remise en état, - 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; Déboute M. [H] [I] et Mme [N] [B] au titre du préjudice locatif ; Condamne M. [S] [T] à payer à M. [H] [I] et Mme [N] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et de constat d'huissier. La greffière, Le président,