Cour d'appel, 29 février 2024. 21/00865

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 29 FEVRIER 2024 N° RG 21/00865 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L57W Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] c/ [V] [Z] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/03280) suivant déclaration d'appel du 11 février 2021 APPELANTE : Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] agissant par son syndic la SAS CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES, Société immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 398 895 730 agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Amandine GIMEL substituant Me Patrick MAUBARET de la SCP MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [V] [Z] née le 20 Août 1945 à [Localité 3] de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Greffier des débats : Madame Chantal BUREAU Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Madame [V] [Z] est propriétaire d'un appartement n°126 au sein de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 3], soumise au statut de la copropriété. Se plaignant de préjudices consécutifs à des infiltrations provenant de la toiture terrasse, partie commune, Madame [V] [Z] a, par acte d'huissier du 24 février 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud afin de le voir condamner à l'indemniser de l'ensemble de ses préjudices. Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud à payer à Mme [Z] la somme de 18 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - rejeté la demande de Mme [Z] en indemnisation de son préjudice moral, - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud, à payer à Mme [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud, aux dépens y compris les frais d'expertise judiciaire de M. [N] [B], - dit que Mme [Z] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Chais a relevé appel du jugement le 11 février 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Chais demande à la cour de : - réformer le jugement attaqué en date du 14 décembre 2020 rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le n°RG 20/03280, à titre principal, - debouter Mme [Z] de son appel incident et de sa demande présentée au titre du préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral et frais annexes, à titre subsidiaire, - minorer dans de grandes proportions le préjudice de jouissance sollicité Mme [Z] et ses demandes, en toutes hypothèses, - condamner Mme [Z] au paiement au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il fait notamment valoir que : - Il n'est pas responsable du préjudice immatériel invoqué par Mme [Z] dès lors qu'il n'a commis aucune faute. Lorsque les infiltrations sont apparues à la suite d'une opération de construction-rénovation de la résidence, Mme [Z] a toujours été accompagnée et assistée par le syndicat des copropriétaires pour faire valoir ses droits à l'encontre de l'assurance dommage-ouvrage et la société Soprema, entreprise chargée des lots à l'origine de l'infiltration. Lorsque la cause du sinistre a été identifiée, le syndicat des copropriétaires a immédiatement commandé les travaux nécessaires pour mettre un terme au sinistre. Une fois les prestations réalisées, la cause du sinistre a entièrement disparu durant l'été 2018. Le syndicat des copropriétaires n'a donc commis aucune faute à l'origine des infiltrations et il appartenait à Mme [Z] de fonder son action à l'encontre de l'entreprise défectueuse, la société Soprema. - A titre subsidiaire, sur la minoration de la somme allouée, Mme [Z] prétend subir un préjudice de jouissance d'un montant de 1 000 euros par mois mais ne prouve pas que la vacance de son appartement résulterait des dégâts des eaux. Au contraire, Mme [Z] a pu louer à deux reprises l'appartement à M. [S], démontrant ainsi la jouissance paisible des lieux. Il n'y a donc pas de trouble de jouissance persistant sur plusieurs années justifiant l'allocation d'une somme de 18 500 euros et encore moins 27 000 euros comme sollicité dans ses dernières écritures. La cour la déboutera de cette demande. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2022, Mme [Z] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil : - de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, - de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 14 décembre 2019 (RG 20/03280), - en ce qu'il a consacré la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Chais, - en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud, aux dépens y compris les frais d'expertise judiciaire de M. [B], - en ce qu'il a dit qu'elle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 14 décembre 2019 : - en ce qu'il a limité le montant de la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Chais la somme de 18 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [Z], - en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [Z] en indemnisation de son préjudice moral, en conséquence, - condamner par application des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Chais pris en la personne de son syndic, à indemniser Mme [Z] de l'ensemble des préjudices consécutifs aux dégâts des eaux ayant affectés l'appartement dont elle est propriétaire, en l'espèce l'appartement 126, - condamner à ce titre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] au paiement des sommes de 27 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et 5 000 euros en réparation du préjudice moral, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700, - le condamner aux entiers dépens. Elle fait notamment valoir que : - Les désordres affectant son appartement trouvent incontestablement leurs origines dans les parties communes. A ce titre la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit à l'égard de Mme [Z]. Il a reconnu sa responsabilité en remettant à Mme [Z] la somme de 3 336,08 euros sous la forme d'un chèque au titre des travaux de remise en état de l'appartement. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est donc pas discutable. Sa défense ne résiste pas à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel il appartient exclusivement au syndicat d'exercer toute action récursoire contre le ou les personnes qu'il estime responsable, en l'espèce la société Soprema. - Elle a subi une perte de revenus locatifs du fait des multiples dégâts des eaux et de l'impossibilité consécutive de louer l'appartement. Ce dernier est justement destiné à la location pour produire un complément de retraite. Les préavis donnés par les locataires en raison des dégâts des eaux subis sont versés à la procédure. La cour condamnera le syndicat à lui payer la somme de 27 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi. Sur le préjudice moral, la multiplicité des dégâts des eaux ont été source de stress et de fatigue morale. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION I-Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, disposait que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu'il est 'responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires'. Le texte susvisé édicte une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer que par la preuve de la force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage (Civ.3,15 juin 2023, n°22-16.155). Il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d'entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d'entretien n'implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation. C'est la raison pour laquelle l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié l'article 14 susvisé en supprimant la référence à un vice de construction ou à un défaut d'entretien, le texte précisant seulement désormais que 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. En l'espèce, il n'est pas contesté que les différentes infiltrations ayant provoqué divers désordres dans l'appartement de Mme [Z] trouvaient leur origine dans la toiture-terrasse située au-dessus qui est une partie commune. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc établie quand bien même ces désordres seraient dus à des fautes commises par l'entreprise attributaire du lot en question et qui aurait effectué des réparations incomplètes auquel cas, il appartiendrait au syndicat d'exercer les actions récursoires qu'il estimerait utiles. II- Sur le préjudice de jouissance Il n'est pas contesté qu'ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire, à l'examen des différents baux successifs consentis par Mme [Z] dans l'appartement en question et des échanges de correspondance avec les locataires, que cet appartement est resté vacant : - du 29 juillet 2013 au 10 octobre 2013, soit pendant 2 mois et demi - du 31 juillet 2016 au 26 novembre 2016, soit pendant 4 mois - à partir du 10 mars 2018 jusqu'au 30 septembre 2019, date à compter de laquelle Mme [Z] admet qu'elle était à nouveau en mesure de louer l'appartement. Il n'est pas établi que le congé donné par le locataire alors en place pour le 29 juillet 2013 était motivé par l'état dégradé dans lequel se trouvait l'appartement et au demeurant, le délai de vacance qui a pu être observé alors n'apparaît pas anormal. En revanche, il est constant qu'après les réparations effectuées à la suite des premières infiltrations observées en 2013, de nouvelles infiltrations se sont produites courant 2016 et ont pu être constatées le 6 juillet 2016 par l'expert alors désigné par la compagnie d'assurance Allianz. Or , c'est bien en raison de cette situation que le locataire qui s'y trouvait a donné congé pour le 31 juillet 2016. Ce locataire, M. [P] [S], précisait dans une missive du 29 juin 2016 : 'Pour information, le plâtre dans le salon a commencé à tomber hier soir. Il y a donc officiellement deux dommages dans l'appartement (...). En l'état de ce double dommage, et sans geste significatif de votre part, quant au montant du loyer, et des dires du syndic quant au temps nécessaire avant l'engagement de travaux, je ne chercherai pas de colocataire pour un nouveau bail à compter du 1er août'. Il convient de retenir la période de vacance qui s'en est suivie comme relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Pour ce qui concerne la troisième vacance, il n'est pas contesté que la locataire, qui se trouvait alors dans l'appartement, l'a quitté à compter du 10 mars 2018 en raison de nouvelles infiltrations, précisant 'nous sommes dans l'obligation de quitter les lieux pour notre confort et notre sécurité au vu de l'état de l'appartement suite au dégât des eaux'. Le syndicat des copropriétaires soutient que la société chargée des réparation a mis fin aux infiltrations dès l'été 2018 et que par conséquent, il était parfaitement possible de louer à nouveau l'appartement. Mais Mme [Z] justifie qu'elle n'a perçu l'indemnité propre à permettre la réalisation des travaux nécessaires que le 23 septembre 2019 et que même s'il a fallu encore du temps avant de trouver l'entreprise apte à les réaliser puis de les réaliser, elle a arrêté le décompte de la période de vacance à septembre 2019. Elle ajoute qu'elle ne tient pas compte non plus de nouvelles fuites signalées par ses locataires en août 2020. Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu'il avait limité l'indemnisation du préjudice de jouissance à 18 500 €. Ce dernier sera évalué à : 1000 X 22,5 = 22 500 € III-Sur le dommage moral Il apparaît que dans le cas d'espèce, les tracas subis par Mme [Z] ont excédé ceux inhérents à tout litige et à toute procédure judiciaire. En effet, elle a été confrontée à une succession d'infiltrations imputables aux parties communes de l'immeuble et aux réclamations de ses locataires. La durée totale de ces désagréments et des soucis qu'ils lui ont occasionnés, majorés en raison de son âge, a été particulièrement longue. Il en a résulté un dommage moral qu'il est juste de compenser par l'allocation d'une indemnité de 2000 €. IV- Sur les demandes annexes Le syndicat des copropriétaires qui succombe en première instance et en appel, supportera la charge des dépens. La somme allouée à Mme [Z] par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance sera confirmée tandis qu'une indemnité de 2000 € lui sera versée sur ce fondement en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en dernier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 14 décembre 2020 en ce qu'il a : -- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet Reynaud à payer à Mme [Z] la somme de 18 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - rejeté la demande de Mme [Z] en indemnisation de son préjudice moral, Statuant à nouveau, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chais à payer à Mme [V] [Z] les sommes de : -22 500 € en réparation de son préjudice de jouissance -2000 € en réparation de son dommage moral. Confirme le jugement susvisé pour le surplus Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chais à payer Mme [V] [Z] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,