Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/07126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [G] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBS N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉ EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSES La société AKELIUS [Localité 5] V Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1] La société GARANTME Société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4] représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922 DÉFENDERESSE Madame [Y] [G] demeurant [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBS EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, la société AKELIUS [Localité 5] V a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [G] sur des locaux situés [Adresse 2] (3ème étage, lot n°315) à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 840 euros et d'une provision pour charges de 35 euros. Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la société GARANTME a cautionné l'engagement de locataire de Madame [Y] [G] dans la double limite de 36 mois et de 90 000 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, la société AKELIUS [Localité 5] V a fait délivrer à Madame [Y] [G] un commandement de payer la somme principale de 3 585,86 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, les sociétés AKELIUS [Localité 5] V et GARANTME ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement. L'affaire a été retenue à l'audience du 5 décembre 2023 puis a été mise en délibéré. Par jugement du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin qu'il soit justifié de l'identité de la caution. Par conclusions signifiées à étude le 16 février 2024, les sociétés AKELIUS [Localité 5] V et GARANTME demandent au tribunal de : - constater et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail, - ordonner l'expulsion de Madame [Y] [G] et de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique, - statuer sur le sort des meubles, - condamner Madame [Y] [G] à payer la somme de 12 765,83 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à février 2024 inclus, dont 2 395,11 euros à la société AKELIUS [Localité 5] V et 10 370,72 euros à la société GARANTME, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Madame [Y] [G] à payer à la société GARANTME la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 31 janvier 2024, les sociétés AKELIUS [Localité 5] V et GARANTME, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions. Assignée à étude, Madame [Y] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société AKELIUS [Localité 5] V justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 18 mars 2021contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023 pour la somme en principal de 3 585,86 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'a été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2023. Madame [Y] [G] étant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande paiement au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. De plus, l'article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. En l'espèce, la société AKELIUS [Localité 5] V verse aux débats un décompte faisant apparaître qu'à la date du 1er février 2024, Madame [Y] [G] restait devoir la somme de 12 765,83 euros. Toutefois, il ressort de l'acte de cautionnement et des quittances subrogatives produites que la société GARANTME a payé à la société AKELIUS [Localité 5] V la somme totale de 10 361,72 euros (dernière quittance subrogative du 29 janvier 2024 pour la somme de 923,38 euros). Madame [Y] [G], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer à la société GARANTME la somme de 10 361,72 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 951,89 euros à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus et à la société AKELIUS [Localité 5] la somme de 2 395,11 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 327,49 euros à compter de l'assignation. Sur la demande paiement au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine En l'espèce, Madame [Y] [G] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront à l'exclusion de tout autre frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation, de la dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX, de la notification des conclusions d'actualisation et de la signification de la présente décision. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GARANTME les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 18 mars 2021 entre la société AKELIUS [Localité 5] V et Madame [Y] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] (3ème étage, lot n° 315) à [Localité 3] sont réunies à la date du 24 juillet 2023, ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Madame [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société AKELIUS [Localité 5] V pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [Y] [G] à verser à la société GARANTME la somme de 10 361,72 euros représentant les sommes versées à la société AKELIUS [Localité 5] V en sa qualité de caution (dernière quittance subrogative du 29 janvier 2024 pour la somme de 923,38 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 951,89 euros à compter du 17 août 2023 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, CONDAMNE Madame [Y] [G] à verser à la société AKELIUS [Localité 5] V la somme de 2 395,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés restant dû, arrêtés à février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 327,49 euros à compter du 17 août 2023, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Madame [Y] [G] à verser à la société AKELIUS [Localité 5] V une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Madame [Y] [G] à verser à la GARANTME la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [Y] [G] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection