Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/58379

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58379 N° Portalis 352J-W-B7H-C3FEL N° : 7 Assignation du : 08 novembre 2023 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 09 février 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La SA MMA VIE représentée par son mandataire, la SAS ESSET [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS - #G0866 DEFENDERESSE La Société NOUR [Adresse 2] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 08 décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 10 novembre 2004, la SA MMA VIE a donné à bail à la SARL NOUR PACKAGING des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11 100 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 20 novembre 2020, pour une somme de 8 765,16 euros arrêté au 16 novembre 2020, quatrième trimestre 2020 inclus. Un nouveau commandement de payer et de produire la quittance d’assurance, visant la clause résolutoire a été délivré à la société preneuse par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2023, pour une somme de 10 150,63 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société MMA VIE a, par exploit délivré le 8 novembre 2023, fait citer la société NOUR devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions à hauteur de 15 857,33 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts de 2% sur le montant des sommes dues par mois de retard, à compter du dernier commandement, 1 585,73 euros au titre des pénalités contractuellement convenues, outre une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer quotidien et des charges et taxes, la capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, outre l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute. A l’audience du 8 décembre 2023, la requérante a maintenu les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Assignée à personne morale, la société NOUR n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le contrat sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. L’article 9 du bail intitulé « assurance » prévoit quant à lui que le preneur devra contracter une assurance contre l’incendie, les risques de gaz et d’électricité, tant pour le mobilier que pour les risques locatifs, le recours des voisins, les responsabilités civiles, les dégâts des eaux, en acquitter régulièrement les primes et en justifier à la première demande du bailleur. Le commandement du 6 juillet 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint. La lecture du décompte actualisé au 2 novembre 2023 permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois. La preneuse ne justifie pas avoir communiqué au bailleur la police d’assurance sollicitée. Dans ces conditions, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 7 août 2023 la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, à savoir celui du dernier loyer applicable, augmenté des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux. En effet, les dispositions de l'article 17 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable « d'une indemnité d'occupation fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location » s'analysent en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé, arrêté au 2 novembre 2023, que la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2023 inclus, s'élève à la somme de 15 857,33 euros, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision. Quant aux demandes relatives à des pénalités, pouvant prendre la forme des majorations et indemnités contractuelles à payer au bailleur, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. L’article 1154 du code civil, en sa version applicable au contrat, antérieure au 1er octobre 2016, prévoit que « les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ». La requérante ne justifiant pas en l’espèce du calcul des intérêts ni la capitalisation effectuée dès lors que les intérêts échus n’étaient pas dus pour une année entière au moins, cette demande ne sera pas accueillie. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable, au vu de la situation économique respective des parties en présence et des efforts constants de paiement de la société preneuse malgré un contexte économique difficile, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune circonstance ne justifie de prévoir que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 août 2023, Ordonnons l’expulsion de la société NOUR et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2], à [Localité 5], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société NOUR à payer à la SA MMA VIE une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamnons la société NOUR à payer, à titre de provision, à la SA MMA VIE la somme de 15 857,33 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 novembre 2023, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société NOUR aux dépens, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 09 février 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATCristina APETROAIE