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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 06 FEVRIER 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/02737 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ODX2
Décisions déférées à la Cour : Jugement du 20 AVRIL 2017 du juge des loyers commerciaux du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 16/04581
et Jugement du 20 SEPTEMBRE 2021 du juge des loyers commerciaux du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN N°RG 16/4581
ORDONNE la jonction des procédures d'appel enregistrées sous les n° RG 19-2737 et 21-6124, sous le n° RG 19-2737
APPELANTE DANS N° RG 19/02737 :
SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE agissant par ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège.
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Delphine SOUBRA ADDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Karine HIGOUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
APPELANTES DANS N° RG 21/6124:
Madame [L] [A]
née le 25 Décembre 1937 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [K] [H] épouse [W]
née le 28 Mai 1966 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [D] [H]
née le 21 Janvier 1968 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMEES DANS N° RG 19/02737 :
Madame [V] [T] [A] (décédée le 14/1/2017) née le 21 Octobre 1918 à [Localité 6] (66)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Madame [L] [A]
née le 25 Décembre 1937 à [Localité 6] (66)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [K] [H] épouse [W]
née le 28 Mai 1966 à [Localité 6] (66)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [D] [H]
née le 21 Janvier 1968 à [Localité 6] (66)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMEE DANS N° RG 21/6124
S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE agissant par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 10]
[Localité 1] - FRANCE
Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Delphine SOUBRA ADDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Karine HIGOUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 20 Novembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 DECEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 février 2006, Mme [V] [T], veuve [A], Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H], ci-après l'indivision [A]-[H], a donné à bail à la société Prodim, devenue la société Carrefour Proximité France, des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 6] (66), pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er mars 2006, moyennant un loyer annuel de 35 734,71 euros hors-taxes.
Le 4 mai 2016, la société Carrefour Proximité France a signifié une demande de renouvellement du bail commercial.
Le 16 juin 2016, l'indivision [A]-[H] a signifié son acceptation au principe du renouvellement, indiquant cependant qu'elle entendait que le montant du loyer annuel soit fixé sur une double composante, constituée par un loyer annuel de base correspondant à 2,30 % du chiffre d'affaires toutes taxes comprises et un loyer plancher fixe de 52 000 euros, proposition qui a été refusée.
Par assignation délivrée le 2 novembre 2016, la société Carrefour Proximité France a saisi le juge des loyers commerciaux afin notamment que le montant du loyer annuel soit fixé à la somme de 38 400 euros à compter du 1er juillet 2016.
1. Par jugement rendu le 20 avril 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan a :
Jugé que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de l'indice du coût de la construction et non de l'indice « ILC » ;
Sur la valeur locative moindre des locaux loués,
Ordonné une expertise ;
Commis Mme [U] [B] pour y procéder, avec mission de : (cf dispositif du jugement pour le détail de la mission) ;
Maintenu à titre provisionnel le montant du loyer provisionnel conformément à celui qui était réglé par la société Carrefour Proximité France en exécution du bail ;
Réservé les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ;
Renvoyé les parties à l'audience du 20 novembre 2017 afin qu'il soit fait le point sur le dépôt du rapport.
Sur le montant du loyer plafonné, le premier juge a retenu que le bail avait 'xé un loyer annuel de 35 734,71 euros hors-taxes et avait prévu une clause d'échelle mobile en stipulant que le loyer fixe serait révisable tous les trois ans dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers d'immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal, l'indice de base étant celui du coût de la construction dernièrement publié par l'INSEE au jour de l'entrée en jouissance, et qu'il en résultait que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de cet indice et non de l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Sur la valeur locative, le premier juge a relevé que si l'indivision [A]-[H], bailleresse, faisait état d'une valeur locative supérieure au montant du loyer plafonné, ce n'était que pour démontrer le mal fondé de la demande en fixation d'une valeur locative moindre, qu'elle n'en tirait aucune conséquence et ne sollicitait pas un déplafonnement du loyer.
Il a par ailleurs relevé que seule la société Carrefour Proximité France, preneuse à bail, invoquait une valeur moindre, qui l'obligeait, en sa qualité de juge des loyers commerciaux, de vérifier si la valeur locative n'était pas inférieure au loyer plafonné.
Du constat que les parties étaient contraires sur cette valeur locative et ne donnaient aucun élément précis, que la valeur fixée dans le cadre d'un jugement du 9 janvier 2007 ne pouvait être un élément suffisant au motif que les locaux pour lequel le loyer avait été fixé judiciairement étaient différents des locaux pour lequel il était invoqué une valeur moindre et que des coupures de journaux, une étude de l'INSEE et le taux de chômage n'étaient pas de nature à établir la valeur locative des locaux, le premier juge a ordonné une expertise visant à rechercher la valeur locative des locaux, sans rechercher les conditions d'une situation de déplafonnement, sauf à la bailleresse de solliciter une extension de mission devant le juge chargé du contrôle des expertises.
La société Carrefour Proximité France a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 avril 2019.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2020, la société Carrefour Proximité France demande à la cour de :
Vu l'article L.145-34 du code de commerce ;
Déclarer la société Carrefour Proximité France recevable et bien fondée en son appel et, y faisant droit,
Infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan, en ce qu'il a jugé que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de l'indice du coût de la construction et non de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ;
Juger que le loyer plafond devait être calculé en fonction de la variation de l'ILC ;
Condamner mesdames [L] [A], [K] [H] et [D] [H] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner aux entiers dépens et autoriser maître [Y] [P] à les recouvrer directement.
Pour l'essentiel, la société Carrefour Proximité France entend rappeler que la loi Pinel a supprimé la prise en compte de l'indice du coût de la construction (ICC) pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, qu'en l'espèce, la clause du bail en litige, renouvelé au 1er juillet 2016, est intitulée « révision du loyer » et non « clause d'indexation » ou « clause d'échelle mobile », comme a pu le retenir le premier juge, de sorte que seul l'indice des loyers commerciaux (ILC) doit être retenu pour le calcul du loyer du bail renouvelé.
Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2019, l'indivision [A]-[H] demande à la cour de :
Au principal,
Constatant la saisine du conseiller de la mise en état,
Déclarer irrecevable l'appel ;
Subsidiairement,
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Débouter la société Carrefour Proximité France de l'intégralité de ses demandes ;
Condamner la société Carrefour Proximité France à verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Carrefour Proximité France aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, l'indivision [A]-[H] soutient pour sa part que vouloir appliquer l'ILC au lieu de l'ICC conduit à remettre en cause le contrat convenu avant l'application de la loi Pinel. Elle précise que le calcul conduirait ainsi, artificiellement et rétroactivement, à recalculer un montant de loyer depuis l'origine du bail de 2006, soit antérieur à la loi, en fonction d'un indice qui n'a pas été appliqué.
Elle en conclut que le bail, arrivé à échéance en 2015 et poursuivi par tacite reconduction, ne peut donc être calculé, sauf si déplafonnement, que sur la base de la volonté que les parties avaient exprimé dans le bail d'origine, en fonction de l'ICC.
Par ordonnance du 22 septembre 2020, le magistrat chargé de la mise en état, saisi par une requête en date du 8 octobre 2019 de l'indivision [A]-[H], aux fins de voir déclarer l'appel irrecevable en raison de l'exécution spontanée et sans réserve du jugement par la société Carrefour Proximite France, qui a accepté et participé sans réserve à l'expertise, ce qui, selon elle, était constitutif d'un acquiescement au visa de l'article 410 du code de procédure civile, a déclaré l'appel recevable au motif que si le jugement en date du 20 avril 2017 avait ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux loués, il avait aussi statué sur la question de la clause d'échelle mobile fondée sur l'indice ICC, considérant que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de l'indice du coût de la construction et non sur l'indice ILC, qu'il s'agissait donc d'un jugement mixte puisqu'il renfermait des dispositions autre qu'une simple mesure d'instruction avant-dire droit, qu'ainsi, le seul fait pour la société Carrefour Proximité France d'avoir participé aux opérations d'expertise ne pouvait s'analyser en un acte incompatible avec la volonté d'interjeter appel de la décision et ne pouvait caractériser un acquiescement certain.
La clôture de la procédure, enregistrée sous le numéro RG 19-2737, a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 11 décembre 2023 pour y être plaidée.
L'expert a déposé son rapport le 13 mars 2019.
Consécutivement, chacune des parties a déposé un mémoire après expertise.
2. Par jugement rendu le 20 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan a :
Fixé la valeur locative du local commercial donné à bail à la société Carrefour Proximité France par Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] à la somme de 49 500 euros hors taxes et hors charges à compter du renouvellement du bail intervenu le 1er juillet 2016 ;
Ordonné l'exécution provisoire ;
Condamné Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] aux dépens de l'instance.
Sur la surface pondérée des locaux, le juge des loyers commerciaux a relevé qu'il ressortait du bail que les locaux comprenaient :
au rez-de-chaussée, un garage, d'une superficie de 500 m² environ, allant de la façade de la [Adresse 5] à la façade arrière de l'immeuble, [Adresse 9],
au premier étage, une dalle à usage de garage, d'une superficie de 500 m² environ, allant de la façade avant à arrière de l'immeuble.
L'expert judiciaire a proposé de retenir les coefficients de pondération suivants :
surface de vente au rez-de-chaussée : 1
annexes du rez-de-chaussée : 0,30
porche : 0,10
étage : 0,15
Le juge des loyers commerciaux a en conséquence retenu les surfaces pondérée suivantes :
surface de vente au rez-de-chaussée : 285 m² x 1 = 285 m²
annexes du rez-de-chaussée : 155 m² x 0,3 = 46,50 m²
porche : 60 m² x 0,1 = 6 m²
étage : 500 m² x 0,15 = 75 m²
soit une surface utile pondérée totale de 412,50 m².
En réponse à l'indivision [A]-[H], qui soutenait que la surface du porche ainsi que 100 m² des annexes du rez-de-chaussée devaient être affectés du coefficient de pondération de 0,70 au motif que l'ensemble de ces surfaces pouvait être affecté à la vente, les annexes pouvant être déplacées à l'étage, le premier juge, en considération de ce que l'expert avait constaté que la séparation des annexes de la surface de vente existait depuis l'origine du bail et qu'il ne s'agissait pas d'un choix de la société Carrefour Proximité France de créer un tel espace par amputation de la surface de vente, le premier juge a écarté l'argumentation de l'indivision [A]-[H] en retenant qu'elle ne rapportait pas la preuve de ce que la conformation actuelle des locaux résultait d'un aménagement effectuée par la preneuse à bail, pour écarter son argumentation et retenir le coefficient de pondération de 0,30 proposé par l'expert pour les annexes du rez-de-chaussée.
S'agissant du porche, au motif que l'indivision [A]-[H] ne démontrait pas que l'emplacement actuel de la vitrine était imputable à la société Carrefour Proximité France, le premier juge a retenu la surface pondérée telle que proposée par l'expert, de 6 m².
S'agissant de la surface pondérée de l'étage, la société Carrefour Proximité France soutenant qu'elle ne devait pas être prise en compte au vu de son caractère inexploitable et l'indivision [A]-[H] soutenant pour sa part qu'elle devait être retenue à hauteur de 100 m² au lieu des 75 m² proposés par l'expert, le premier juge a relevé que 1'étage, qui n'était pas totalement inutilisé, puisqu'y étaient positionnés les groupes de production de froid du magasin, était susceptible d'être utilisé par le personnel de l'entreprise, sous réserve d'aménagements dans les conditions prévues au bail renouvelé, inchangées par rapport au bail d'origine, qu'il ne saurait donc être sérieusement soutenu que 1'étage du local commercial était inexploitable, que toutefois l'indivision [A]-[H] ne pouvait être suivie lorsqu'elle prétendait, sans le démontrer, que la dalle de l'étage était assez solide pour supporter le poids des réserves du magasin, pour s'en remettre à l'évaluation de l'expert judiciaire et de retenir un coefficient de pondération de 0,15.
Au final, le premier juge a retenu une surface utile pondérée de 412,50 m².
Sur la valeur locative, le premier juge a relevé que la société Carrefour Proximité France justifiait de l'existence d'un climat d'insécurité dans l'environnement immédiat du magasin, par la production de quatre procès-verbaux de dépôt de plainte, de plusieurs photographies relatives aux caisses vandalisées le 1er novembre 2017, d'un jugement du tribunal correctionnel de Perpignan faisant suite à l'agression à l'arme blanche de deux salariés du supermarché et de plusieurs coupures de presse relatant un vol à main armée et des vols à l'étalage en série dont elle avait été victime.
S'agissant de l'environnement économique, en considération de ce que l'expert judiciaire avait pu relever que de très nombreux locaux commerciaux étaient effectivement fermés avenue Joffre et de ce que l'indivision [A]-[H] ne démontrait pas 1'impact positif sur l'activité de la société Carrefour Proximité France de la réhabilitation de l'avenue Torcatis, des investissements annoncés dans le quartier du magasin, de l'aménagement d'un parking en face de cet établissement, du développement du trafic ferroviaire et aérien, et d'une évolution très favorable depuis 2006 de 1'environnement, l'expert judiciaire observant au contraire que l'augmentation de 6 % de son chiffre d'affaires sur une période de dix ans n'était pas significative d'un emplacement commercial de qualité et pouvait être simplement induite par une augmentation des prix, le premier juge, compte tenu des problèmes d'insécurité et du sous-équipement commercial a retenu, au vu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, un loyer annuel au mètre carré de 120 euros, soit pour la surface totale pondérée de 49 500 euros hors taxes et hors charges.
L'indivision [A]-[H] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 octobre 2021.
Dans ses dernières conclusions déposées le 25 avril 2022, l'indivision [A]-[H] demande à la cour de :
Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan en date du 20 septembre 2021 ;
Fixer à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 58 116,72 euros le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux à usage de la supérette alimentaire exploités à [Localité 6] [Adresse 5] à [Localité 6], correspondant au montant du dernier loyer payé résultant de l'application de l'indexation d'origine ;
Condamner la société Carrefour Proximité France à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Carrefour Proximité France aux entiers dépens ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour l'essentiel, sur la surface pondérée, outre le fait que l'indivision [A]-[H] demande que la surface de l'étage soit affectée du coefficient 0,20 car elle pourrait selon elle être utilisée à titre de réserve et accueillir les bureaux qui sont au rez-de-chaussée, ce qui permettrait d'augmenter la surface de vente de ce niveau, elle maintient que l'étage pourrait supporter la réserve car il était précédemment à usage de garage, avec une rampe d'accès, et offrait une capacité de stationnement de cinquante automobiles.
Au final, la bailleresse estime que les surfaces pondérées devraient s'établir de la façon suivante :
surface de vente du rez-de-chaussée : 285 m² x 1 = 285 m²
porche 60 m² x 0.70 = 42 m²
annexes du rez-de-chaussée : 55m² x 0,30 = 16,5 m²
100 m² pouvant être affectés à la surface de vente x 0,70 = 70 m²
étage : 500 m² x 0,20 = 100 m²
soit une surface utile pondérée totale de 513,50 m².
Sur la valeur locative, l'indivision [A]-[H] rappelle que le Carrefour City de la rue du Temple, qui connaît une insécurité bien plus grande, a fait l'objet d'une fixation judiciaire de son loyer à 133 euros le mètre carré. Elle demande que la valeur locative soit retenue pour la somme de 127 euros, estimant au surplus que la commercialité de l'emplacement apparaît indiscutable, avec plus de 200 000 clients par an.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 juin 2023, la société Carrefour Proximité France demande à la cour de :
Dire [L] [A], [K] [H] et [D] [H] irrecevables et mal fondées en leur appel.
Recevoir la société Carrefour Proximité France en son appel incident.
Infirmer le jugement et, statuant à nouveau,
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux à usage de supérette qu'elle exploite à [Localité 6] - [Adresse 5], soit fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 40 500 euros à compter du 1er juillet 2016, toutes les clauses et conditions du bail du 28 février 2006 demeurant inchangées sauf celles contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;
Condamner [L] [A], [K] [H] et [D] [H] à restituer à la société Carrefour Proximité France le montant du trop-perçu du loyer depuis le 1er juillet 2016 ;
Confirmer le jugement pour le surplus ;
Condamner [L] [A], [K] [H] et [D] [H] à payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner [L] [A], [K] [H] et [D] [H] aux dépens.
Pour l'essentiel, à titre liminaire, la société Carrefour Proximité France entend rappeler que la valeur locative retenue par l'expert, hors intégration du porche, était de 49 500 euros, soit un montant inférieur au loyer résultant de l'application de la règle du plafonnement, de sorte qu'elle s'estime fondée à demander la fixation du loyer à la valeur locative et ce même à un prix inférieur à celui payé à l'échéance du bail.
Sur la surface pondérée des locaux, la société Carrefour Proximité France rappelle que du fait de la transformation de l'ancien garage automobile en commerce alimentaire, la topographie des locaux a été profondément modifiée.
S'agissant des annexes du rez-de-chaussée, d'une surface de 155 m², elle souligne, comme l'a relevé le premier juge, que l'expert avait dit qu'il lui paraissait, au vu de ses constations effectuées sur place, que la séparation d'avec la surface de vente était telle qu'elle existait depuis l'origine et qu'il ne s'agissait pas de son choix d'amputer une partie de la surface de vente, de sorte que c'est à juste titre qu'il a pondéré cette surface d'un coefficient de 0,30, retenu par le premier juge.
S'agissant du porche d'entrée, elle avance que sa fermeture nécessiterait des travaux de structure qui incomberaient obligatoirement à la bailleresse, que c'est donc à juste titre que l'expert a pondéré cette surface de 60 m² à 0,10 et non à 1, que le premier juge a retenu.
S'agissant des locaux du premier étage, elle soutient que si la nouvelle charte de l'expertise prévoit que les annexes diverses situées au premier étage et reliées au rez-de-chaussée doivent être pondérés entre 0,10 et 0,20, et que l'expert a retenu le coefficient moyen de 0,15, il résulte néanmoins d'un rapport établi par le Bureau Veritas que l'escalier existant est non conforme au regard des règles actuelles de sécurité et d'accessibilité, qu'il nécessiterait l'installation d'un ascenseur d'un coût hors taxes de 30 000 euros, qu'il s'agit également de travaux de structure qui incombent obligatoirement à la bailleresse et dont le coût est hors de proportion avec l'avantage qu'elle pourrait en tirer dans le cadre d'une nouvelle location commerciale, de même que pour le coût des travaux de mise en conformité, pour permettre un accès au premier étage et l'aménager en surface commerciale, qui s'élèverait à la somme de 241 697,94 euros toutes taxes comprises. Dans la mesure où cet étage ne peut servir de réserves ni à fortiori de surface de vente, elle estime qu'il doit en être tenu compte pour le calcul de la pondération, avec un coefficient de 0,10.
Au final, la société Carrefour Proximité France estime que le calcul de la surface pondérée doit s'établir de la manière suivante :
surface de vente : 285 m² x 1 = 285 m²
annexe rez-de-chaussée : 155 m² x 0,30 = 46,50 m²
porche : 60 m² x 0,10 = 6 m²
étage : 500 m² x 0 = 0 m²
Soit un total pondéré de 337,50 m².
Sur la valeur locative, la société Carrefour Proximité France demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu un loyer annuel de 120 euros au mètre carré.
Au final, elle demande que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 40 500 euros.
Par ordonnance du 29 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état, saisi sur requête de la société Carrefour Proximité France, qui demandait la radiation du rôle de la cour d'appel de l'affaire, l'a rejetée au motif que la décision du juge des loyers commerciaux, qui fixait la valeur locative du bail renouvelé, constituait un titre exécutoire dont la portée devait être appréciée par le juge de l'exécution compétent, que cette décision ne contenait aucune condamnation et n'emportait pas obligation d'exécuter si ce n'est de régler la valeur locative fixée par la décision à la date du renouvellement, si bien que la radiation pour défaut d'exécution ne pouvait être encourue.
La clôture de la procédure, enregistrée sous le numéro RG 21-6124, a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2023 et l'affaire a également été renvoyée à l'audience du 11 décembre 2023 pour y être plaidée.
MOTIFS
1. Sur la jonction des deux procédures
La cour estime qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de joindre les deux procédures enregistrées sous les numéros RG 19-2737 et 21-6124, sous le numéro unique RG 19-2737, ces deux procédures concernant le même litige, de la détermination du montant du loyer du bail renouvelé.
2. Sur le montant du loyer plafonné
L'article 11 du bail en litige prévoit que « Le loyer ci-dessus fixé sera révisable tous les trois ans dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers d'immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, l'indice de base étant celui du coût de la construction dernièrement publié par l'INSEE au jour de l'entrée en jouissance. ».
S'agissant de la qualification de cette clause, il est exact, comme entend le rappeler la société Carrefour Proximité France, qu'il doit être opéré une distinction entre les clauses d'indexation, qui prévoient en conséquence une révision automatique et périodique du loyer, et dont toutes les modalités de calcul sont explicitées dans le bail, notamment l'indice de référence et l'indice de comparaison, des clauses rappelant seulement les règles de la révision légale triennale.
En l'espèce, comme le soutient justement la société Carrefour Proximité France, cette clause litigieuse ne peut s'analyser en une clause conventionnelle d'indexation ou clause d'échelle mobile dès lors qu'au-delà de son intitulé, « révision du loyer » et non « indexation » ou « clause d'échelle mobile », ses stipulations se réfèrent expressément aux mécanismes de révision légale du loyer et constituent ainsi un simple rappel du régime légal de révision du loyer.
En outre, ces stipulations ne concernent que la détermination de l'indice et n'ont pas, en tant que telles, ni pour objet ni pour effet de conférer un caractère automatique aux modalités de mise en 'uvre de la clause, la société Carrefour Proximité France soulignant à juste titre que la clause emploie le conditionnel, en utilisant l'adjectif « révisable », c'est-à-dire qui « peut être révisé », et non le futur, ce qui conduirait à utiliser le participe passé « révisé », c'est-à-dire « sera révisé », ce qui exclut donc toute automaticité.
Enfin, il doit être relevé que si cette clause prévoit un indice de base, elle ne mentionne aucun indice de comparaison en fonction duquel l'indexation devrait être calculée, ce qui ne permet pas une application de plein droit.
Il sera donc retenu que cette clause est une clause de rappel du régime légal de révision du loyer.
S'agissant du montant du loyer plafond et en l'état de la rédaction de cette clause, la société Carrefour Proximité France entend rappeler que la loi Pinel a supprimé la prise en compte de l'indice du coût de la construction (ICC) pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, qu'en l'espèce, le bail en litige a été renouvelé avec effet au 1er juillet 2016, de sorte que seul l'indice des loyers commerciaux (ILC) doit être retenu pour le calcul du loyer du bail renouvelé.
A ce titre, il est exact que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a supprimé la référence à l'indice du coût de la construction, que le plafonnement est désormais uniquement calculé en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), et que cette disposition est applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, de sorte que le calcul du loyer du bail renouvelé doit se faire non pas en fonction de la variation de l'ICC mais bien de l'ILC.
Il doit être ajouté que si les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce relatives au renouvellement du bail ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent décider d'avoir recours contractuellement à d'autres indices tels que l'ICC, au cas d'espèce, la cour relève qu'un tel accord exprès n'est pas rapporté.
Enfin, le fait que la société Carrefour Proximité France règle le loyer du bail renouvelé depuis le 1er juillet 2016 suivant le montant appelé par l'indivision [A]-[H], c'est-à-dire calculé en fonction de la variation de l'ICC, n'emporte pas pour autant son acquiescement dès lors qu'elle a, après la notification d'un mémoire préalable le 8 juillet 2016, assigné la bailleresse dès le 2 novembre 2016 devant le juge des loyers commerciaux, en lui demandant de statuer sur le principe de la détermination du loyer plafond, en fonction, non pas de la variation de l'ICC mais de l'ILC. De sorte que ce moyen sera écarté.
Il s'ensuit que le jugement rendu le 20 avril 2017 sera infirmé en ce qu'il a dit que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de l'ICC.
Statuant à nouveau de ce chef, le loyer plafond sera calculé en fonction de la variation de l'ILC.
Seule la société Carrefour Proximité France propose un tel calcul, qui conduit à un loyer plafond de 53 393,27 euros, qui sera retenu dès lors qu'il est fait une juste application de la clause, soit 45 734,71 x 108,41(ILC 4ème trimestre 2015) / 92,86 (ILC 3ème trimestre 2005).
3. Sur le montant du loyer du bail renouvelé
La société Carrefour Proximité France demande que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à une valeur moindre, de 40 500 euros, en soutenant une discussion sur la surface utile pondérée totale et sur la valeur locative au mètre carré.
Sur la surface utile totale pondérée, les parties s'accordent sur la surface de vente du rez-de-chaussée, de 285 m2, et sur le coefficient de pondération de 1, soit 285 m2.
S'agissant des annexes du rez-de-chaussée, de 155 m2, l'indivision [A]-[H] indique que précédemment à la signature du bail en litige, l'immeuble était à usage de garage et a été transformé et aménagé par le preneur en supermarché, de sorte que c'est bien la société Carrefour Proximité France qui a fait le choix d'affecter en réserve une partie des locaux du rez-de-chaussée alors qu'elle disposait à l'étage d'une superficie de 500 m², dont une grande partie est inutilisée.
Elle entend rappeler que les pondérations sont immobilières et ne prennent en compte que les caractéristiques physiques des locaux, sans considération des choix d'affectation de l'exploitant.
En l'espèce, la société Carrefour Proximité France ne contredit pas cette argumentation, se limitant à se retrancher derrière l'appréciation du premier juge, qui a retenu les conclusions de l'expert qui, selon l'appelante, avait dit « qu'il lui paraissait au vu de ses constations effectuées sur place que la séparation d'avec la surface de vente est telle qu'elle existait depuis l'origine et qu'il ne s'agit pas du choix du preneur d'amputer une partie de la surface de vente. ».
Or, comme le soutient très justement l'indivision [A]-[H], dès lors que ces cloisons résultent de l'aménagement originel des locaux en supermarché, après la signature du bail en litige, la société Carrefour Proximité France ne peut se prévaloir d'un choix d'affectation de sa part dès lors que doit être retenue la surface utile des locaux et non la surface effectivement utilisée en raison du choix du preneur à bail.
En conséquence, il sera fait droit à la proposition de l'indivision [A]-[H], de retenir 55 m² en réserves, affectées du coefficient de 0,30, soit 16,5 m², et 100 m² en surface de vente, affectées du coefficient 0,70, soit 70 m².
S'agissant du porche d'entrée, de 60 m², l'indivision [A]-[H] avance que c'est la société Carrefour Proximité France qui a fait le choix, au moment de la prise à bail, d'aménager les locaux, anciennement en l'état de garage, et de reculer l'entrée de son magasin en créant ce porche, ce qui n'est pas contredit. Elle justifie que celle-ci l'utilise en y stockant divers produits commercialisés, ainsi que des bouteilles de gaz, de sorte que la surface sera affectée du coefficient 0,70, comme sollicité par la bailleresse, soit 42 m².
S'agissant de l'étage, de 500 m², le coefficient de 0,20 sera retenu dès lors que c'est du fait des aménagements réalisés par la société Carrefour Proximité France que les lieux ont été rendus plus difficile d accès, soit 100 m2.
Il en résulte que la surface utile pondérée totale sera retenue pour 285 + 16,5 + 70 + 42 + 100 = 513,50 m2.
Sur la valeur locative au mètre carré, en considération des éléments versés au débat, notamment de ce que le Carrefour City du [Adresse 4] a fait l'objet d'une fixation judiciaire à 133 euros le mètre carré et que l'expert a relevé que la moyenne des Carrefour City de la ville s'acquittaient d'un loyer de 127 euros au mètre carré, il sera retenu cette valeur, de sorte que la valeur locative sera retenue retenue à la somme de 513,50 m2 x 127 euros = 65 214,50 euros.
Cette valeur étant supérieure au loyer plafond, de 53 393,27 euros, le loyer du bail renouvelé sera fixé à ce montant, soit 53 393,27 euros, à compter du 1er juillet 2016.
4. Sur la demande de condamnation de l'indivision [A]-[H] à restituer le montant du trop-perçu du loyer depuis le 1er juillet 2016
Le juge des loyers commerciaux, qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur, est compétent pour statuer sur la demande de restitution par le bailleur du trop-perçu qui en résulte, cette demande étant accessoire à la demande principale.
En l'espèce, il sera fait droit à la demande de la société Carrefour Proximité France dès lors que le loyer du bail renouvelé est inférieur au loyer versé par elle depuis le 1er juillet 2016.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Les deux jugements dont appel seront confirmés en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Carrefour Proximité France sera condamnée aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.
La société Carrefour Proximité France sera au surplus condamnée à payer à l'indivision [A]-[H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
ORDONNE la jonction des procédures d'appel enregistrées sous les n° RG 19-2737 et 21-6124, sous le n° RG 19-2737 ;
CONFIRME le jugement rendu le 20 avril 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a jugé que le calcul du loyer plafonné devait se faire sur l'application de l'indice du coût de la construction et non de l'indice des loyers commerciaux ;
CONFIRME le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a fixé la valeur locative du local commercial donné à bail à la société Carrefour Proximité France par Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] à la somme de 49 500 euros hors taxes et hors charges, à compter du renouvellement du bail intervenu le 1er juillet 2016 ;
Statuant à nouveau,
FIXE la valeur locative du local commercial donné à bail à la société Carrefour Proximité France par Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] à la somme de 53 393,27 euros hors taxes et hors charges, à compter du renouvellement du bail intervenu le 1er juillet 2016 ;
Statuant pour le surplus,
CONDAMNE Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] à restituer à la société Carrefour Proximité France le montant du trop-perçu de loyer depuis le 1er juillet 2016 ;
CONDAMNE la société Carrefour Proximité France à payer à Mme [L] [A], Mme [K] [H], épouse [W], et Mme [D] [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la société Carrefour Proximité France aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
