Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 24/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00095 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5UB SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE : Société SCCV LES PRES [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : Mme [L] [F] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] défaillante JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 13 Février 2024 ORDONNANCE du 05 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 14 avril 2022, [L] [F] a acquis auprès de la SCCV LES PRÉS, un appartement T2 (lot n°115), en état futur d’achèvement, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (59), [Adresse 7] et [Adresse 4], dénommé “ Le [Adresse 8]”, moyennant le paiement de la somme de 254.200 euros. [L] [F] a réglé des acomptes de 88.970 euros TTC au stade de l’achèvement des fondations et 500 euros pour sa participation aux frais du règlement de copropriété, puis la somme de 63.550 euros à l’achèvement du plancher haut rez-de-chaussée, soit au total la somme de 153.020 euros. Les acomptes correspondant aux échéances “hors d’air” et “hors d’eau” de décembre 2022 soit la somme totale de 50.840 euros n’ont pas été réglés à leur échéance, [L] [F] adressant le 10 janvier 2023 un courrier demandant “l’annulation” du contrat et renvoyant le constructeur auprès d’un tiers présenté comme un conseiller civil et gestionnaire de patrimoine. Après mise en demeure du 10 mars et du 14 avril 2023 et délivrance d’un commandement de payer du 27 juin 2023, demeurés infructueux, la SCCV LES PRÉS a fait assigner [L] [F] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, aux fins de : Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles 1231-5 et 1347 du code civil Vu les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation Vu les pièces versées aux débats, -Constater l'acquisition à son profit de la clause résolutoire du contrat de VEFA du 14 avril 2022 et la résolution de la vente ; -Condamner Madame [F] à lui verser une somme de 25.420 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité contractuelle de résolution du contrat ; -Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 508,40 euros par mois à compter de janvier 2023 et jusqu’à la date de l’ordonnance, tout mois commencé étant entièrement dû, à titre de pénalités de retard de paiement des échéances hors d’air » et « hors d’eau » ; -Ordonner la publication de la présente décision dans les registres de la publicité foncière ; -Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, avec faculté de distraction ; -Ordonner la compensation des créances, en ce compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens -Dire que la SCCV doit restituer à Madame [F] en conséquence de la résolution de la vente le solde des sommes restant en sa possession après compensation des créances. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 pour y être plaidée. A cette date, la SCCV LES PRÉS, représentée, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement. [L] [F] régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de Justice, après avoir refusé l’acte, n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon l’article L261-13 du code de la construction et de l’habitation (CCH), « Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l'article 1343-5 du code civil. Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge. » Le contrat liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit : article 14.4.4 selon laquelle “A défaut de paiement à son échéance d’une somme quelconque formant partie du prix, la vente sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’acquéreur et indiquant à l’acquéreur l’intention du vendeur de se prévaloir de ladite clause. Par application de l’article L261-13 du CCH l’acquéreur pourra pendant un délai d’un mois ci-dessus prévu demander en justice un délai supplémentaire conformément à l’article 1343-5 du code civil. Les effets de la clause résolution de plein droit ci-dessus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’acquéreur se libérait dans les conditions déterminées par le juge”. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer la somme en principal de 50.840 euros, délivré le 27 juin 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le contrat de vente s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 27 juillet 2023, ce qu’il convient de constater. Sur la demande de condamnation provisionnelle en paiement au titre de l’indemnité de résolution du contrat En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. Selon l’ article 261-14 du CCH: « Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix. Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi. » Le contrat de VEFA contient la clause suivante : “La résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d’une indemnité égale à 10 % du prix. Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi”. La demande en paiement de la somme de 25.420 euros, correspondant à 10% du prix de vente n’est donc pas contestable et [L] [F], qui est à l’origine de la rupture des relations contractuelles, sera condamnée à son paiement à titre provisionnel. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les pénalités de retard Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de sommes forfaitaires à payer au bailleur, en application de l’article 14.4.2 du contrat, sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. La demande en paiement d’une somme mensuelle de 508,40 euros à ce titre à compter de janvier 2023 et jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir, au titre de pénalités de retard sur les échéances “hors d’air” et “hors d’eau” impayées ne peut par conséquence prospérer. Sur la remise en l’état des parties et la demande de compensation La résolution du contrat justifie la remise des parties en l’état antérieur où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat et la restitution des sommes réglées à titre d’acomptes, déduction faite des sommes dues par [L] [F], par l’effet de la compensation entre les créances respectives des parties. La SCCV LES PRÈS devra en conséquence restituer à la défenderesse le solde des sommes restant en sa possession après compensation des créances. Sur la publication de la présente décision Une ordonnance de référé, étant provisoire et n’ayant pas d’autorité de la chose jugée, il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la publication dans les registres de la publicité foncière. Sur les demandes accessoires [L] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCCV LES PRÉS , la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition à effet du 27 juillet 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de vente en VEFA du 14 avril 2022, liant les parties, Condamnons [L] [F] à payer à la SCCV LES PRES la somme provisionnelle de 25.420 euros (vingt-cinq mille quatre cent vingt euros) à valoir sur l’indemnité contractuelle de résolution du contrat, avec intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente ordonnance, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre des pénalités de retard de paiement des échéances “hors d’air” et “hors d’eau”, Ordonnons la compensation entre les dettes de [L] [F], y compris les dépens et les frais irrépétibles, et les sommes devant lui être restituées par la SCCV LES PRÈS par suite de la résolution de plein droit du contrat, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de publication dans les registres de la publicité foncière, Condamnons [L] [F] à payer à la SCCV LES PRÉS la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Autorisons Me Paul-Guillaume BALAY- EDIFICES AVOCATS- AU DELA DU DROIT, avocat, à recouvrer directement contre la défenderesse, ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, Condamnons [L] [F] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 27 juin 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET