Cour d'appel, 06 mars 2024. 23/00127

ARRET N° N° RG 23/00127 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINJI AFFAIRE : M. [J] [S] C/ Mme [G] [F], Mme [T] [E] MCS / LLS Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==' ARRÊT DU 06 MARS 2024 ---==oOo==--- Le SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [J] [S] né le 16 Juin 1950 à [Localité 6] (19) demeurant [Adresse 3] représenté par Me Maud PRADON VALLANCY de la SCP MORA-PRADON VALLANCY, avocat au barreau de BRIVE APPELANT d'une décision rendue le 22 décembre 2022 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE-LA-GAILLARDE ET : Madame [G] [F] demeurant [Adresse 4] représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE Madame [T] [E] demeurant [Adresse 1] non comparante ni représentée INTIMÉES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 13 décembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, Magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 février 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Le délibéré a été prorogé au 06 mars 2024. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE M. [J] [S] est propriétaire non occupant d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (19). Le 07 décembre 2020, M. [S] a déclaré un dégât des eaux dans son appartement, au niveau du plafond de la salle de bain située au droit de l'appartement appartenant à Mme [G] [F] et occupé par Mme [T] [E]. Le 19 avril 2021, suite aux recherches de fuites effectuées, M. [S] et Mme [E] ont signé un constat amiable de dégât des eaux et Mme [F] a fait réaliser des travaux dans l'appartement. Les désordres ayant persisté, une expertise amiable contradictoire a été organisée, les assureurs mandatés dans leurs rapports datés des 15 et 26 novembre 2021 indiquant qu'il pourrait exister une pluralité de causes : - fuite au niveau de la baignoire avec impossibilité de vérifier l'existence d'une fuite en l'absence de trappe de visite, - étanchéité des joints de faïence au droit de la baignoire - mauvaise utilisation de la baignoire et peut être de l'évier dans la cuisine par la locataire laissant supposer des projections d'eau. Le 10 janvier 2022, Mme [F] a fait réaliser des travaux complémentaires. Le 17 mai 2022, M. [S] a fait réaliser une nouvelle recherche de fuites en raison de la persistance des désordres, puis par courrier du 10 juillet 2022, a mis en demeure Mme [F] et Mme [E] de reprendre les travaux et de l'indemniser pour son préjudice dejouissance. Ces mises en demeure étant demeurées infructueuses, M. [S], par acte d'huissier de justice du 25 juillet 2022, a fait assigner Mme [F] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de les voir condamner à reprendre les travaux et à l'indemniser de son préjudice, sur le fondement des articles 544 et 124 et suivants du code civil, ainsi que sur le fondement de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Par jugement réputé contradictoire du 22 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Brive la Gaillarde a : - déclaré Mme [F] et Mme [E] solidairement responsables du trouble anormal de voisinage subi par M. [S] en raison du dégât des eaux survenu au sein de son logement ; - condamné solidairement Mme [F] et Mme [E] à payer à M. [S] les sommes suivantes : * 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, * 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [F] et Mme [E] aux dépens, - débouté M. [S] de sa demande d'astreinte. Par déclaration du 02 février 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, M. [J] [S] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a limité le montant de l'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation sous astreinte de Mmes [F] et [E] à réaliser les travaux de réparation de son appartement. L'affaire a été orientée à la mise en état. ***** Par dernières conclusions signifiées et déposées le 24 octobre 2023, M.[J] [S] demande à la cour de réformer le jugement en ses dispositions critiquées et, statuant à nouveau, de : - condamner solidairement Mme [F] et Mme [E] à prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres imputables à la seconde fuite, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification des présentes - condamner solidairement Mme [F] et Mme [E] à lui payer les sommes suivantes : * 13950 euros au titre de son préjudice de jouissance, * 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner solidairement Mme [F] et Mme [E] aux entiers dépens. Par dernières conclusions signifiées et déposées le 05 octobre 2023, Mme [G] [F] demande à la cour d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de condamnation sous astreinte de faire réaliser des travaux, et statuant à nouveau, de débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [T] [E] n'ayant pas constitué avocat dans le mois de la notification de la déclaration d'appel, celle-ci lui a été signifiée à la requête de M.[J] [S], par acte d'huissier de justice remis à étude le 12 avril 2023. **** La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. La clôture de la procédure a été prononcée le 08 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION * Sur la demande de condamnation solidaire de Madame [E] et de Madame [F] sous astreinte 'à effectuer les travaux de réparation mise en évidence sous la baignoire à la suite de la seconde fuite' Il est établi par les pièces versées aux débats par les parties qu'un premier dégât des eaux est survenu le 07 décembre 2020 dans l'appartement dont Monsieur [S] est propriétaire, consistant dans une fuite au plafond de sa salle de bain avec humidité des murs et des plafonds. Une recherche de fuite a été effectuée à l'initiative de l'assureur de la locataire (Mme [E]) le 23 février 2021 dans l'appartement situé au-dessus de celui de Monsieur [S], ledit logement étant occupé par Mademoiselle [E]. Une seconde recherche de fuite a été effectuée le 23 mars 2021 à l'initiative de la GMF, assureur de Monsieur [S]. Ce second rapport a conclu à l'existence d'un défaut d'étanchéité des évacuations de l'évier et de la machine à laver (défaut de collage et non-conformité) fuite du robinet dans la baignoire dans le logement occupé par Madame [E]. Le 19 avril 2021,un constat amiable de dégât des eaux était signé entre Madame [E] et Monsieur [S]. Madame [F] a fait procéder le 15 juin 2021 par la société RUFFET CHASTANET à divers travaux repris dans la facture de cette entreprise du 08 juillet 2021 : soit réparation d'une fuite au niveau de la conduite d'évacuation de l'évier, réfection de la tuyauterie, remplacement d'un joint sur l'évacuation de la machine à laver, étanchéité de l'ensemble et essai. Elle a fait intervenir également la société SERVIX le 31 octobre 2021 laquelle a procédé à la réfection des joints silicones et à la pose d'une plaque DIBON. À l'initiative de Madame [F], son assureur protection juridique, la MAIF a fait procéder à une expertise d'assurance. Le rapport du 15 novembre 2021 conclut : 'il semble vraisemblable qu'il existe une pluralité de causes situées dans l'appartement de votre assuré Madame [F] : 'fuite sur une évacuation et/ou alimentation au niveau de la baignoire, mauvaise utilisation de la baignoire et peut-être de l'évier dans la cuisine par la locataire Madame [E] laissant supposer des projections d'eau'. Il sera relevé également que la facture FPS Bâti Services du 10 janvier 2022 est relative à la réalisation d'une trappe sous baignoire ; dans un mail du 10 janvier 2022 l'entreprise FPS précise 'qu'après ouverture de la cloison sous baignoire, il n'a pas été constaté de fuite au niveau des arrivées d'eau et de l'évacuation. Par contre, une descente d'eau des parties communes était toute rouillée et poreuse, voir les photos prises...'. Or, Monsieur [S] a déclaré ensuite un second sinistre à sa compagnie d'assurances suite à l'apparition d'une nouvelle fuite. Un expert est intervenu le 17 mai 2022 tant dans l'appartement de Monsieur [S] que de celui occupé par Madame [E] de manière contradictoire en présence des compagnies d'assurances respectives de Mesdames [E] et [F]. L'expert a constaté un taux d'humidité excessif en plafond de la salle d'eau de M.[S] et des traces d'écoulement d'eau en plafond et sur le mur de la chambre. L'expert a constaté visuellement chez Madame [E] que les réparations préconisées dans la cuisine avaient été réalisées (réfection des évacuations de l'évier et machine à laver) ; il relevait également l'existence d'une trappe d'accès qui avait entre-temps été réalisée dans le tablier de la baignoire. Il proposait de réaliser un test après avoir mis en charge le siphon de la baignoire avec un produit fluorescent afin de repérer l'origine de la fuite au niveau de la baignoire. Aucune anomalie d'étanchéité n'a été relevée au niveau du siphon. En revanche, l'arrosage du robinet et du trop-plein baignoire ont été relevés comme des éléments infiltrants. L'expert a ajouté que le joint périphérique de la baignoire avait bien été refait et ne présentait pas d'anomalie. Il constatait sous la baignoire que la colonne collective d'évacuation était très dégradée (rouillée mais les tests d'arrosage de la traversée de la tablette de la baignoire n'avaient pas relevé d'anomalie d'étanchéité à ce niveau-là). L'expert concluait que suite à sa précédente intervention, les réparations préconisées chez Madame [E] avaient été effectuées mais que de nouvelles anomalies avaient été mises en évidence, notamment un défaut d'étanchéité du robinet de la baignoire au niveau de sa fixation et un défaut d'étanchéité du trop-plein de la baignoire lesquels seraient à l'origine de la persistance des dommages et chez Monsieur [S]. Il sera relevé que l'assignation que Monsieur [S] a fait délivrer devant le premier juge avait pour objet notamment la condamnation solidaire sous astreinte de Madame [F] et de Madame [E] à réparer la fuite au droit de la baignoire telle que mise en évidence par la seconde expertise amiable. Or, Madame [F] verse au débat la facture de l'entreprise AQUA SERVICE 46 du 06 mai 2023 laquelle a effectué les travaux suivants : - intervention fuite salle de bains au niveau de la baignoire - dépose et repose du lavabo pour avoir accès à la trappe de la baignoire, - remplacement du mitigeur baignoire monotrou, - réfection joints silicones autour de la baignoire. La société AQUA SERVICE 46 indique 'suite à notre conversation du 04 mai 2023, je confirme avoir effectué les travaux de remise en conformité et ne pas avoir détecté de fuite au niveau de la vidange et du siphon de la baignoire suite aux excès effectués...' Dans ses écritures, Monsieur [S] soutient que ces derniers travaux n'auraient pas remédié aux problèmes et il verse aux débats les constats d'humidité effectuée en juillet 2023 par l'entreprise de peinture Delon laquelle aurait constaté plus de 50 % d'humidité dans les murs et plafonds, ce qui, a ses yeux, démontrerait que les réparations n'ont pas été suffisantes ou complètes et que la fuite persiste aujourd'hui. Or en l'état des éléments soumis à son appréciation, la cour fait le constat que les experts d'assurances successifs ont préconisé divers travaux, qui ont été effectués par Mme [F] au vu des justificatifs qu'elle verse aux débats, que les professionnels auxquels elle a fait appel ont indiqué ne pas avoir constaté la persistance d'humidité, qu'il existe manifestement une incertitude quant à la cause de l'humidité de l'appartement de M.[S], les éléments versés aux débats ne permettant pas d'affirmer que la cause persistante de l'humidité du logement de M.[S] aurait son origine dans le défaut des installations privatives du logement appartenant à Mme [F]. Par ailleurs, si un expert d'assurance a pu évoquer une mauvaise utilisation des équipements par Mme [E] (débordements...), il ne peut être jugé en l'état des éléments de preuve soumis à la cour la preuve que celle-ci serait responsable des dégâts des eaux dans l'appartement de M. [S]. M. [S] sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation solidaire de Mme [G] [F] et de Mme [T] [E] à faire effectuer sous astreinte les travaux de réparation mise en évidence sous la baignoire à la suite de la seconde fuite, Mme [F] ayant justifié de la réalisation de ces travaux. * Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. [S] M. [J] [S] soutient avoir repris possession de son logement en décembre 2020, n'avoir pu le relouer en raison des travaux à réaliser suite à la première fuite, que les travaux de remise en état ayant été effectués et il a été confronté à un nouveau dégât des eaux lié à la persistance de la fuite apparue en avril 2022. Il soutient que son appartement ne peut être mis en location et que le préjudice de jouissance persiste ; il précise ne pas avoir pu louer son bien depuis le 1er mars 2021 jusqu'au jour des débats en appel, soit 31 mois à 450 €, ce qui représenterait un préjudice de jouissance égal à la somme de 13950€. Il indique également qu'il a dû maintenir l'ouverture des contrats de gaz et électricité, soit une dépense de 540 €. Il fonde sa demande de condamnation : - sur la notion de troubles anormaux du voisinage de l'article 544 du Code civil et sur l'article 1241 du Code civil, lequel dispose que chacun est responsable du dommage qu'il cause non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence. - à titre subsidiaire, sur l'article 9 de la de la loi du 10 juillet 1965 relative à la responsabilité des copropriétaires d'un immeuble collectif, - enfin, à titre infiniment subsidiaire, sur les dispositions de l'article 1240 du Code civil selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il ne ressort pas des éléments produits aux débats, comme jugé précédemment la preuve certaine, que la locataire Mme [E] soit à l'origine des infiltrations d'eau chez M. [S] par une utilisation anormale des installations et donc par son fait, de sorte que la demande de condamnation de M. [S] à son encontre ne peut être que rejetée. Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire joue librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l'espèce, le premier dégât des eaux est apparu en décembre 2020 ; Mme [F] n'a pas fait preuve de négligence dès lors qu'elle a procédé après passage des experts d'assurances, aux travaux préconisés par ces derniers. De même s'agissant de la seconde fuite, elle a fait réaliser dans des délais raisonnables, les travaux qui étaient préconisés par la seconde expertise. Cependant, il est exact qu'en tant que copropriétaire elle est responsable du préjudice qui a été occasionné à M. [S] par le défaut de ses installations. Ce dernier réclame un préjudice de jouissance à compter du 1er mars 2021 jusqu'aux débats en appel. Or, les derniers travaux auxquels Mme [F] a fait procéder pour remédier aux fuites sont datés du 06 mai 2023. Dans ces conditions, le préjudice de jouissance sollicité par M. [S] sera limité à cette période. Ce préjudice n'est en réalité qu'une perte de chance de ne pas pouvoir le donner en location dans le délai qu'il avait prévu, le logement qu'il avait récupéré à la suite d'une procédure d'expulsion. Le montant du loyer acquitté par son ancien locataire était de 450€ par mois. Il est exact qu'il a dû assumer le coût des abonnements dont la prise en charge aurait incombé à son locataire. Il lui sera accordé, en conséquence, au titre de la perte de chance de relouer le logement à compter du 1er mars 2021 jusqu'au 06 mai 2023 et de la perte de revenus locatifs en résultant, la somme de 2600 € et il sera débouté du surplus de sa demande. * Sur les demandes accessoires Il est équitable de condamner Madame [F] à payer à M. [S] au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance, la somme de 1000 € et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Madame [F] sera déboutée de sa demande d'indemnité présentée en première instance et elle sera condamnée aux dépens de première instance. Succombant en son recours, M. [J] [S] supportera les dépens d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en outre inéquitable de laisser Mme [G] [F] supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts en cause d'appel ; Ainsi, une indemnité de 1000 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour d'appel statuant par décision par défaut, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [G] [F] à payer à Monsieur [J] [S] une indemnité de 1000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance, INFIRME le jugement déféré pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, DÉBOUTE M. [J] [S] de sa demande d'exécution sous astreinte, de travaux dirigée contre Mmes [T] [E] et [G] [F], CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à M. [J] [S] la somme de 2600 € au titre du préjudice de jouissance, DÉBOUTE M. [J] [S] de ses demandes contre Mme [T] [E], Y ajoutant, DÉBOUTE M. [J] [S] de sa demande d'indemnité de procédure en cause d'appel, Le CONDAMNE à payer à Madame [G] [F] une indemnité de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT que les dépens d'appel seront supportés par M. [J] [S]. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.