Cour d'appel, 08 mars 2023. 19/16369

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 08 MARS 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16369 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARWB Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/00413 APPELANT Monsieur [F] [N] né le 17 avril 1951 à [Localité 3] (Italie) [Adresse 6] [Localité 3]) Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA LAPORTE, SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 542 055 132 C/O Société FONCIA LAPORTE [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Evelyne ELBAZ et plaidant par Me Joanna GABAY - SELARL CABINET ELBAZ - avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et a pour syndic la société Foncia Laporte. Il est composé notamment d'un bâtiment en façade sur la cour composé de 4 étages. M. [F] [N] est propriétaire depuis le 28 janvier 2011 des lots n°42 et n°43 du bâtiment en façade sur cour. L'accès au lot n°43, situé au 4ème étage, s'effectue directement depuis l'escalier principal. L'accès au lot n°42, situé sous les combles, n'est possible qu'en prenant un autre escalier depuis le palier du 4ème étage. L'accès à cet autre escalier s'effectue par une porte dont M. [N] possède seul la clé. Le litige entre les parties porte sur cet autre escalier. Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [N]. Dans ses dernières conclusions du 18 mai 2017, le syndicat des copropriétaires a sollicité notamment de faire interdiction à M. [N] de toute annexion privative des parties communes et de lui enjoindre d'avoir à libérer sous astreinte les parties communes constituées par l'escalier qui mène au lot n°42. Dans ses dernières conclusions du 4 septembre 2017, M. [N] a sollicité notamment de constater que cet escalier fait partie intégrante de la partie privative du lot et subsidiairement qu'il est devenu propriétaire par la prescription acquisitive abrégée. Par jugement du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - condamné M. [F] [N] à libérer les parties communes constituées par l'escalier qui mène au lot n°42, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, - déclaré irrecevable la demande de M. [F] [N] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamné M. [F] [N] aux entiers dépens, et autorisé la Selarl Cabinet [C] à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance, - condamné M. [F] [N] à verser au syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Laporte la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes. M. [F] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 août 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 7 novembre 2019 par lesquelles M. [F] [N], appelant, invite la cour, au visa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 2272 alinéa 2 du code civil, à : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - constater que la volée de marches située derrière la porte palière du 4ème étage, et donnant accès au débarras et à la chambre du lot n° 42 fait partie intégrante de la partie privative du lot, - constater que l'auteur de M. [N], M. [P], était devenu propriétaire de cette volée de marches par prescription acquisitive abrégée, et qu'il a donc pu transmettre régulièrement cette propriété, - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de condamnation sous astreinte, - condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [N] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - dire que M. [N] sera dispensé de participer aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, en application de l'article 10'1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu les conclusions en date du 27 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1], demande à la cour, au visa des articles 3, 8, 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de : - le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et prétentions, - débouter M. [F] [N] de l'intégralité de ses demandes, - confirmer le jugement du 7 février 2019 en toutes ses dispositions, - condamner M. [F] [N] à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] [N] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la nature de l'escalier litigieux En l'espèce, le règlement de copropriété décrit ainsi les lots 42 et 43 dans le bâtiment en façade sur la cour composé de 4 étages : 'Bâtiment en façade sur la cour ... Quatrième étage Escalier de gauche ... [Adresse 5] 42ème lot - à droite : un logement mansardé de une pièce et cuisine et débarras 43ème lot - porte face : un logement de entrée, une pièce et une petite cuisine, et petit placard n°2 sur le palier ...' ; Le titre Ier du règlement de copropriété définit ainsi les parties communes à tous les copropriétaires : 'Les parties communes de l'immeuble ci-dessus désigné comprendront ... les vestibules, les escaliers, les cages des escaliers ... Et enfin d'une façon générale toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires, suivant ce qui va être dit ci-après, ou qui son communes, selon la loi et l'usage' ; Le titre II de ce même règlement définit ainsi qu'il suit les parties privatives : 'La propriété exclusive et particulière de chaque part d'immeuble comprendra notamment celle : ...' ; L'assemblée générale du 22 juin 2000 a adopté la résolution 13 suivante : 'Problème de l'annexion de parties communes par le propriétaire du lot 42 permettant l'accès au toit du bâtiment B A Remise en l'état initial des lieux L'assemblée générale après en avoir délibéré, demande au propriétaire du lot 42 de remettre en l'état initial les lieux, à ses frais, pour permettre l'accès à la toiture pour toute intervention. Contre M. [P] (6/562) Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à la majorité. Toutefois M. [P] prend l'engagement de laisser les clés de son studio à la gardienne pour permettre l'accès à la toiture. Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à l'unanimité. B Solution amiable - protocole d'accord - mandat au syndic Cette résolution est sans objet C Autorisation d'agir en justice à l'encontre du propriétiaire du lot 42 L'assemblée générale après avoir reçu toutes les informations nécessaires et en avoir délibéré décide de ne pas agir en justice à l'encontre de M. ou Mme [P] propriétaires du lot 42 - 4ème étage. Cette résolution mise aux voix est adoptée à l'unanimité M. [P] demande à ce que son courrier du 20 juin 2000 soit joint au présent procès-verbal de l'assemblée générale' ; L'assemblée générale du 13 juin 2013 a adopté la résolution 19.1 suivante : '19 Litige opposant le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot 42 relatif à l'annexion des parties communes et accès au toit La porte actuelle d'accès à l'appartement du lot 42 est située dans les parties communes bloquant ainsi l'accès au toit côté bâtiment sur cour. Pour rappel, un accord avait été conclu avec l'ancien propriétaire consistant à laisser la clé de l'appartement en permanence à la loge. A ce jour, la gardienne ne dispose plus de cette clé et la serrure a été changée. 19.1 Remise en l'état initial par le propriétaire du lot n°42 - solution amiable L'assemblée générale, après en avoir délibéré, et si cela s'avère possible techniquement, donne mandat au syndic pour une solution amiable concrétisée par la signature d'un protocole d'accord. Cette résolution est adoptée à l'unanimité des présents et représentés. M. [N] accepte de laisser la clé à la loge pour l'accès au toit pour faire les visites qui s'imposent' ; Il ressort du règlement de copropriété que l'escalier menant au lot n°42, qui débute sur le palier du 4ème étage, n'est pas inclus dans la description de ce lot ; D'ailleurs selon les plans d'origine (pièce 19 bis [U]), l'acte d'acquisition par M. et Mme [P] du 23 septembre 1996 (pièce 22 [U]) et la résolution 13 de l'assemblée générale du 22 juin 2000 précitée, cet escalier n'était pas à l'origine fermé par une porte ; Ainsi, compte tenu règlement de copropriété aux termes duquel les escaliers sont des parties communes, il convient de considérer que l'escalier menant au lot n°42 est une partie commune de l'immeuble ; Le fait que selon la résolution 13 de l'assemblée générale du 22 juin 2000, M. [T] [P], précédent propriétaire du lot n°42, ait, sans autorisation de l'assemblée générale, fermé l'escalier par une porte dont il avait laissé la clé à la gardienne, n'a pas modifié la nature de l'escalier ; Le fait que selon la résolution 19.1 de l'assemblée générale du 13 juin 2013, M. [N] ait, sans autorisation de l'assemblée générale, changé la serrure de cette porte sans laisser la nouvelle clé à la gardienne n'a pas non plus modifié la nature de l'escalier ; La mention du règlement de copropriété relative à la définition des parties communes précisant 'Et enfin d'une façon générale toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires, suivant ce qui va être dit ci-après, ou qui sont communes, selon la loi et l'usage' ne s'appliquent qu'aux parties qui ne sont pas incluses dans la liste précédent cette mention ; aussi l'escalier étant expressément inclus dans cette liste, la question de savoir s'il est affecté à l'usage exclusif et particulier du copropriétaire ou s'il permet l'accès à la toiture partie commune est indifférente pour déterminer la nature de l'escalier qui selon le règlement de copropriété est une partie commune de l'immeuble ; cette question permet seulement d'expliquer l'accord conclu avec l'ancien propriétaire consistant à laisser la clé de l'appartement en permanence à la loge ; Sur la prescription acquisitive Aux termes de l'article 2272 du code civil, 'Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans' ; Aux termes de l'article 2274 du même code, 'La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver' ; Aux termes de l'article 2261 du même code, 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire' ; Aux termes de l'article 2262 du même code, 'Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription' ; Aux termes de l'article 2265 du même code, 'Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux' ; En l'espèce, dans l'attestation notariée du 7 juin 2013, le notaire atteste que dans l'acte du 28 janvier 2011, par lequel M. et Mme [P] ont vendu le lot 42 à M. [N], celui-ci était désigné comme suit 'Au 4ème étage, escalier de droite, à droite : un logement mansardé de une pièce et cuisine et débarras', le notaire précisant à juste titre que cette désignation était identique à celle contenue dans le règlement de copropriété du 6 juin 1952 non modifié ; Le notaire ajoute que dans cet acte du 28 janvier 2011, le vendeur a déclaré : 'l'accès au local objet des présentes s'effectue au 4ème étage, la porte d'entrée étant située à droite de l'escalier de droite du bâtiment en façade ; cette porte donne sur un escalier qui conduit au 5ème étage auquel se trouvent les locaux dont la désignation actuelle ... est la suivante : débarras, chambre, cuisine, salle de douche avec wc broyeur' ; La mention dans cet acte notarié du 28 janvier 2011 selon laquelle la porte d'entrée de l'appartement est située en bas de l'escalier, qui laisse penser que l'escalier est inclus dans le lot et est une partie privative, constitue un juste titre ; Le syndicat des copropriétaires n'allèguant pas la mauvaise foi de M. [U] au moment de l'acquisition du lot, celui-ci est présumé de bonne foi au sens des articles 2272 alinéa 2 et 2274 précités ; A la date de l'acte authentique du 23 septembre 1996, par lequel M. [R], le vendeur de M. [U], c'est à dire l'auteur au sens de l'article 2265 précité, a acquis l'appartement, l'escalier n'était pas fermé par une porte ; A supposer que M. [P] ait fermé l'escalier juste après l'acquisition du 23 septembre 1996, il n'est pas justifié d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant 10 ans à compter de cette date ; En effet la possession paisible a été interrompue le 22 juin 2000 puisqu'il ressort de la résolution 13 de l'assemblée générale du même jour que celle-ci a contesté l'annexion de l'escalier parties communes et a adopté la résolution demandant au propriétaire du lot 42 de remettre en l'état initial les lieux à ses frais ; Le fait que l'assemblée générale ait dans la même résolution accepté que M. [P] prenne l'engagement de laisser les clés à la gardienne pour permettre l'accès à la toiture pour toute intervention n'est pas une acceptation par l'assemblée générale de l'aliénation de l'escalier aux fins de le rendre partie privative du lot 42 mais uniquement une tolérance qui ne peut fonder la prescription acquisitive ; Il convient de considérer que tant que la clé de la porte fermant l'accès à l'escalier était laissé à la gardienne, M. [R] puis M. [U] n'ont pas pu prescrire puisqu'il ne s'agissait pas d'une possession 'à titre de propriétaire' ; M. [U] ne précise pas à quelle date il a changé la serrure sans donner les nouvelles clés à la gardienne ; Il convient de considérer que ce changement a été opéré juste avant l'assemblée générale du 13 juin 2013 ; Dans la résolution 19.1, l'assemblée générale du 13 juin 2013 a confirmé qu'elle considérait que l'escalier était une partie commune ; Et s'il n'est pas mentionné à quelle date M. [N] a remis les nouvelles clés à la loge, tel qu'il s'y est engagé lors de cette assemblée générale, en tout état de cause, même à supposer qu'il n'ait pas remis ces clés et que le délai de la prescription acquisitive ait recommencé à courir du fait de la possession de l'escalier à titre de propriétaire à compter du changement de serrure peu avant le 13 juin 2013, il ne s'est pas écoulé un délai de 10 ans avant que ce délai ne soit interrompu par l'assignation intervenue avant les conclusions du 18 mai 2017 visées dans le jugement ; M. [N] ne justifiant pas d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant une durée de dix ans, même en joignant à sa possession celle de son auteur, il y a lieu de rejeter son moyen relatif à la prescription acquisitive ; En conséquence, le syndicat des copropriétaires ayant démontré que l'escalier litigieux est une partie commune de l'immeuble, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [F] [N] à libérer les parties communes constituées par l'escalier qui mène au lot n°42, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; En l'espèce, M. [N] succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dispense ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [N] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [F] [N] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT