Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/00914

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 21/00914 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UJ46 AFFAIRE : S.A.R.L. E. BARON GUAY C/ S.A.S. RM FRUITS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de PONTOISE N° Chambre : 2 N° RG : 17/03814 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Dan ZERHAT Me Véronique BUQUET- ROUSSEL TJ PONTOISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. E BARON GUAY RCS Pontoise n° 792 550 287 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Franck RADUSZYNSKI de l'AARPI ZR Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032 APPELANTE **************** S.A.S. RM FRUITS RCS Pontoise n° 411 958 028 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0678 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE La société La Baronne est propriétaire d'un ensemble immobilier situé dans la zone d'aménagement concertée de la commune de [Localité 3] (Val d'Oise), au lieu-dit La Baronne. Cet ensemble a été donné à bail à la société Euro-Baron-Guay, aux droits de laquelle est venue la société E. Baron Guay, avec faculté de louer ou sous-louer librement les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail principal. Le 1er avril 2005, la société E. Baron Guay a consenti à la société RM Fruits un bail commercial des locaux de 1.305 m² environ, pour une durée de neuf années. Le 24 mars 2011, ledit bail a été renouvelé par les parties, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 213.082 €. Le 31 mai 2017, la société E. Baron Guay a fait délivrer à la société RM Fruits un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour un montant de 213.784,47€. Par acte du 27 juin 2017, la société RM Fruits a assigné la société E. Baron Guay devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 31 mai 2017 et de la voir condamner au paiement de diverses sommes. Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 31 mai 2017 ; - condamné la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 1.061,58 € ; - ordonné à la société E. Baron Guay de remettre à la société RM Fruits la facture du 30 janvier 2016 faisant ressortir la TVA ; - débouté la société RM Fruits de ses plus amples demandes ; - débouté la société E. Baron Guay de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société E. Baron Guay aux dépens. Par déclaration du 11 février 2021, la société E. Baron Guay a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2021, la société E. Baron Guay demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : / déclaré nul et de nul effet le commandement de payer le 31 mai 2017 ; / condamné la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 1.061,58 € ; / ordonné à la société E. Baron Guay de remettre à la société RM Fruits la facture du 30 janvier 2016 faisant ressortir la TVA ; / débouté la société E. Baron Guay de l'ensemble de ses demandes ; / condamné la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; / condamné la société E. Baron Guay aux dépens ; Statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 22 mars 2011; Subsidiairement, - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la société RM Fruits ; - ordonner l'expulsion immédiate de la société RM Fruits ainsi que celle de tout occupant de son chef sans délai et la séquestration de ce qui peut lui appartenir soit sur place soit dans un local ou garde meuble à ses frais, risques et périls ; - condamner, en deniers ou quittance, la société RM Fruits au paiement de la somme de 157.540,15 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dues suivant décompte arrêté au 9 avril 2021 ; - fixer l'indemnité d'occupation due par la société RM Fruits au double du loyer conventionnel et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; - condamner en tant que de besoin la société RM Fruits au règlement de cette indemnité ; - débouter la société RM Fruits de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société RM Fruits à régler à la société E. Baron Guay la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Dan Zerhat, avocat au barreau de Versailles. Par dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, la société RM Fruits demande à la cour de : A titre principal, - débouter la société E. Baron Guay de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant eu égard aux avis d'échéances émis depuis le 3ème trimestre 2020, l'indexation effectuée au 1er avril 2021 et la régularisation des charges 2020 faite en février 2021, - condamner la société E. Baron Guay à rembourser à la société RM Fruits, au titre du trop-perçu du fait de l'indexation irrégulière du loyer du quatrième trimestre 2020 au troisième trimestre 2021 inclus la somme de 1.546,32 € TTC ; - enjoindre à la société E. Baron Guay d'effectuer ses calculs d'indexation sur la base de l'indice ICC publié par l'INSEE et non d'une moyenne fantaisiste ; - ordonner à la société E. Baron Guay d'effectuer les régularisations des charges locatives dues par la société RM Fruits au titre du bail litigieux sur la base de la clef de répartition contractuelle de 1521/5600 avec reprise des régularisations de charges à compter de l'année 2013 sur cette base de répartition ; Subsidiairement, dans l'hypothèse où par extraordinaire, la Cour considérait que la clause résolutoire pourrait être acquise en suite du commandement du 31 mai 2017, - suspendre les effets de la clause résolutoire, dont l'acquisition serait dramatique pour la société RM Fruits, qui exploite depuis des années une grande surface dans les lieux et autoriser la société RM Fruits à se libérer des sommes que la Cour estimerait qu'elle devrait à son bailleur en 10 mensualités égales ; Plus subsidiairement, si par extraordinaire la Cour considérait que les retards ponctuels de paiement du loyer (au demeurant toujours réglé) constituaient, nonobstant les explications qui précèdent, un cas d'inexécution suffisamment grave, - ne pas prononcer la résolution du contrat de location, mais ordonner son exécution, la société RM Fruits étant prête à régler les sommes que la Cour estimerait qu'elle doit à son bailleur et ce, conformément à l'article 1228 nouveau du code civil, en lui accordant la possibilité de se libérer des sommes que la Cour estimerait qu'elle devrait à son Bailleur en 10 mensualités égales ; En tout état de cause, - condamner la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société E. Baron Guay en tous les dépens d'appel, dont distraction pour ceux dont elle aurait fait l'avance, au profit de Me Véronique Buquet-Roussel, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juillet 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la validité du commandement de payer Le jugement a retenu que des versements n'avaient pas été pris en compte au titre des années 2012, 2013, 2014 et, après avoir analysé les versements effectués, en a déduit que la société RM Fruits avait réglé l'ensemble des loyers et charges du 2ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2017. Il a considéré qu'un total de 194.960,93 € n'avait pas été pris en compte sur un solde débiteur réclamé de 213.784,47 €, la différence étant constituée de régularisations de charges contestées par le locataire, pour lesquelles des justificatifs ont été demandés mais n'ont pas été produits. Il en a déduit que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi et était dénué d'effet, et a prononcé sa nullité. La société E. Baron Guay soutient que sur son décompte ne figurait pas la somme de 113.414,93 € car elle venait éteindre un passif locatif antérieur au point de départ du décompte. Elle conteste la nullité du commandement, celui-ci restant valable pour la partie non contestable de la dette, et le décompte annexé au commandement étant suffisamment précis pour permettre au locataire de le contester. La société RM Fruits relève que la société E. Baron Guay ne reprend pas l'analyse détaillée du tribunal qui a constaté la non comptabilisation de nombreux règlements, et le fait que tous les loyers avaient été réglés avant la délivrance du commandement de payer. Elle ajoute que la société E. Baron Guay ne justifie pas d'un passif antérieur, elle reprend les loyers de 2012 à 2017, et en déduit que le jugement a à raison retenu une omission de 113.414,93 € au 1er avril 2017. Elle ajoute que la partie restante de la dette visée par le commandement est constituée de régularisations de charges contestées et non justifiées, et sollicite la confirmation du jugement. ***** Le commandement de payer délivré à la demande de la société E. Baron Guay le 31 mai 2017 à la société RM Fruits vise la somme de 213.784,47 € au titre de la créance principale ; y est joint un décompte portant la date du 1er avril 2017. Le jugement a indiqué que l'ensemble des loyers et provisions pour charges avait été entièrement réglé entre le 2ème trimestre 2012 et le 2ème trimestre 2017 inclus et que le décompte joint au commandement de payer omettait des règlements à hauteur de 113.414,93 € au 1er avril 2017. Les conclusions de la société E. Baron Guay ne contiennent aucun développement de nature à démontrer une erreur qu'aurait commise le tribunal dans son analyse du décompte des sommes versées, et n'établissent pas que la somme de 113.414,93 € aurait été écartée à tort en ce qu'elle venait éteindre un passif locatif antérieur au point de départ du décompte, l'appelante ne procédant que par affirmation sur ce point. Par ailleurs, par courrier du 21 juin 2017, soit dans le délai d'un mois visé par le commandement de payer, la société RM Fruits a adressé à la société E. Baron Guay un chèque d'un montant de 81.546 €. Si un commandement de payer délivré pour le paiement d'une somme d'un montant supérieur à celle due reste valable pour la partie non contestable de la dette, le jugement a relevé que la différence entre la somme visée par le commandement de payer (213.784,47 €) et celle non prise en compte par le décompte qui y est annexé (194.960,93 €) est constituée de régularisations de charges contestées par le locataire, pour lesquelles des justificatifs ont été réclamés en leur temps par des lettres recommandées, mais non communiqués. La société E. Baron Guay se limite à indiquer, outre que le montant réclamé est supérieur à celui non pris en compte, que le décompte est suffisamment précis pour permettre au locataire de le contester. De son côté, la société RM Fruits produit : - une lettre du 4 mars 2015 dans laquelle elle sollicite la fourniture des justificatifs de la facture de relevé de charges de l'année 2014, indique être toujours dans l'attente de la régularisation de charges 2013, ajoutant que les charges versées pour le 1er trimestre 2013 avaient été omises, soit un avoir de 12.023,03 € ; - une lettre du 13 mai 2016 contenant un décompte des sommes versées et de leur affectation, contestant notamment les factures visées par le bailleur (s'étonnant que des factures de mai et juillet 2015 figurent sur une facture du 31 janvier 2015 portant sur l'année 2014), leur imputation, et sollicitant leur communication (ainsi, les factures d'eau) ; - une lettre recommandée du 3 août 2016 indiquant n'avoir pas reçu de réponse à ses interrogations, sollicitant des éclaircissements sur le montant des factures et sur leur imputation (s'étonnant encore de la présence de factures de mai et juillet 2015 sur une facture du 31 janvier 2015 relative à l'année 2014) ; - une lettre du 25 avril 2017 accusant réception d'un devis, et demandant que lui parvienne un avis d'échéance ; - sa lettre du 21 juin 2017 transmettant un chèque de 81.546 €, dénonçant l'inexactitude du montant visé par le commandement de payer et le 'décompte particulièrement non compréhensible' annexé, indiquant que celui-ci vise des sommes pour le règlement desquelles la société RM Fruits avait demandé des justificatifs à plusieurs reprises. Il revient au bailleur de fournir au preneur les justificatifs et pièces lui permettant d'avoir une connaissance exacte des charges lui incombant. La société E. Baron Guay ne justifie d'aucune réponse qu'elle aurait apportée à ces différents courriers, par lesquels la société RM Fruits a à plusieurs reprises contesté les charges qui lui étaient imputées et demandé des explications ; l'affirmation de la société E. Baron Guay selon laquelle le décompte annexé au commandement de payer est précis ne peut à lui seul justifier du bien-fondé des charges contestées par le locataire. Le jugement a retenu la mauvaise foi dont avait fait preuve la société E. Baron Guay, et celle-ci ne démontre pas avoir apporté les explications à la société RM Fruits que celle-ci a sollicitées sur la réalité et le montant des sommes qui lui étaient réclamées. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer du 31 mai 2017. Sur la régularité de l'indexation du loyer Le jugement, après avoir analysé la clause d'indexation figurant au bail, a déterminé un solde de 1.764,03 € à la charge de la société E. Baron Guay. Celle-ci soutient que l'indice de révision visé par le contrat de bail est l'indice national moyen du coût de la construction, publié trimestriellement, de sorte que le jugement a commis une erreur en ce qu'il l'a condamnée à restituer 1.764,03 €. Elle sollicite aussi que la société RM Fruits soit déboutée de ses demandes incidentes. La société RM Fruits sollicite la confirmation du jugement, en ce qu'il a considéré que le terme 'indice moyen du coût de la construction' signifie que l'indice est calculé en fonction de la moyenne des prix observés, et qu'il n'était pas question dans la clause du bail de faire la moyenne de quatre indices annuels. Elle sollicite la condamnation de la société E. Baron Guay à lui rembourser au titre du trop-perçu du fait de l'indexation irrégulière du loyer du 4ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021 inclus la somme de 1.546,32 € TTC. ***** Le bail commercial du 24 mars 2011 contient (p8) une clause 'révision du loyer' indiquant : 'Le loyer ci-dessus fixé a été déterminé sur la base de l'indice national du coût de la construction moyen du 3ème trimestre 2010 (dernier indice connu) ressortant à 1513 (base 100 au 4ème trimestre 1953), tel qu'il a été établi et publié par l'INSEE et les loyers. Les parties conviennent expressément à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, que le loyer ci-dessus fixé sera révisé automatiquement à l'expiration de chaque période annuelle en fonction des variations de l'indice national moyen du coût de la construction, et que le loyer à payer à compter du premier jour du début de chaque période annuelle, 01 avril, sera déterminé au moyen d'une règle proportionnelle ayant pour données : 1°) Le loyer de base, soit : 213.082 € HT 2°) L'indice de base, soit : 1513 (indice du 3ème trimestre 2010) 3°) Le montant du dernier indice publié et connu : 3ème trimestre de l'année 2011 et ainsi de suite'. Le jugement a considéré que le terme 'indice moyen du coût de la construction' signifiait que l'indice trimestriel est calculé, à partir d'un modèle économétrique, en fonction de la moyenne des prix observés au cours du trimestre de référence, et qu'il n'était pas question de faire la moyenne des quatre indices annuels, l'indice de référence étant celui du 3ème trimestre. Si la société E. Baron Guay soutient que l' 'indice national moyen du coût de la construction' visé au bail est publié trimestriellement et est fondé sur la moyenne des 4 derniers indices trimestriels du coût de la construction, c'est à raison que le jugement a déduit des termes du bail que les indices de référence étaient ceux du 3ème trimestre, soit l'indice de base constitué par celui du 3ème trimestre 2010, et l'indice de 1ère indexation par celui du 3ème trimestre 2011. Il ne ressort pas des termes de la clause précitée que les parties ont entendu indexer le loyer sur la moyenne des quatre derniers trimestres de l'indice. Par conséquent, et la société E. Baron Guay ne contestant pas le calcul opéré par le jugement, celui-ci sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1.764,03 €. S'agissant de la demande incidente de la société RM Fruits, il ressort du calcul figurant au jugement que le montant du loyer à compter du 1er avril 2020 aurait dû être de 257.002,03 € HT, alors qu'il a été de 257.200 € HT, soit un trop perçu au 30 septembre 2020 de 98,99 € HT (197,97 : 2). Aussi, la demande de la société RM Fruits tendant à la condamnation de la société RM Fruits au paiement des sommes de 49,49 €HT, tant au titre du 4ème trimestre 2020 qu'à celui du 1er trimestre 2021, soit 59,39 € TTC, est fondée. Au vu de l'indice de 1764,25 du 3ème trimestre 2020, le montant annuel du loyer à compter du 1er avril 2021 aurait dû être (244.763,84 € X 1764,25 : 1746) de 247.322,22€. La société RM Fruits faisant état d'un montant non contesté d'honoraires de gestion de 12.371,36 € HT, le montant annuel HT du loyer devait s'élever à 259.693,58 € HT. L'avis d'échéance du 3ème trimestre 2021 portant un montant de loyer de 262.178 €, il en résulte un trop facturé de 2.484,42 €, soit par trimestre 621,1 €. La société RM Fruits sollicitant la somme de 594,81 € HT, soit 713,77 € TTC pour chacun des 2ème et 3ème trimestres 2021, soit la somme de 1.546,32 € TTC après addition des sommes dues au titre des 4ème trimestre 2020 et 1er trimestre 2021, il sera fait droit à cette demande. Il sera fait droit à la demande d'injonction sollicitée par la société RM Fruits. Sur la régularisation des charges Le jugement, après avoir rappelé les dispositions du bail et la clé de répartition des charges appliquées depuis 2011 correspondant au prorata des surfaces louées, a considéré que le changement de coefficient appliqué par la société E. Baron Guay n'a pas été justifié. Il a retenu que la société RM Fruits a versé un excédent de 328,14 € au titre des charges 2015, qu'elle restait devoir 1.030,59 € au titre de la consommation d'eau de cette année, qu'elle a réglé les charges 2016 et effectué certains paiements au titre des charges 2017 alors que le bailleur n'a produit ni relevé ni justificatif ; pour l'année 2018, que la société RM Fruits a accepté de verser la quote-part demandée sans relevé ni justificatif, et de même pour 2019 pour laquelle la société RM Fruits a versé sa quote-part contractuelle pour les charges qu'elle a admises. Il a enfin rejeté la demande d'expertise. La société E. Baron Guay soutient que la société RM Fruits a reçu à de nombreuses reprises les justificatifs de charges qu'elle a demandés, qu'elle produit aux débats. Elle ajoute que la répartition en fonction de la surface exploitée est conforme aux usages et à l'article L.145-40-1 du code de commerce, qu'elle a modifié cette base de répartition pour tenir compte de l'absence de surface d'exploitation des opérateurs SFR et Orange, qui ne bénéficient d'aucune prestation facturée avec les charges. Elle en déduit que la régularisation des charges locatives sollicitée par la société RM Fruits n'est pas justifiée. La société RM Fruits indique que le bailleur est tenu de justifier des charges dont il demande le paiement, et qu'elle s'est acquittée de certains règlements alors que la société E. Baron Guay s'est abstenue de justifier des charges. Elle dénonce la modification unilatérale et injustifiée des bases de répartition des charges, que le bailleur ne peut expliquer par le refus d'Orange et SFR de payer les charges. Elle affirme que la clé de répartition a toujours été 'surface du local loué/surface totale construite', et que le bail ne prévoit pas la possibilité de la modifier, de sorte que cette modification lui est inopposable. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a maintenu la clé de répartition précédemment définie. ***** La cour rappelle, comme précédemment indiqué, que si la société E. Baron Guay indique que la société RM Fruits a reçu les justificatifs correspondant aux charges à de nombreuses reprises, elle ne justifie pas de l'envoi de ces pièces au preneur. Le bail du 24 mars 2011 prévoit (p5) au titre des impôts et charges, que le preneur devra rembourser au bailleur 'en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, notamment celles énumérées par l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948, ainsi que la quote-part d'impôts fonciers afférente aux biens loués, assurances, frais de gestion (honoraires du gestionnaire) forfaitairement fixés à 5 % du loyer annuel HT et HC, entretien des parties communes, espaces verts, eau, électricité, poubelles (services généraux) etc...'. Il appartient au bailleur de justifier du montant des charges dont il demande le remboursement. Le bail indique (p1-2) que la surface concernée est de 1.521 m2, les bâtiments présentant une surface totale de 5.600 m2. Par courrier du 20 juin 2018, la société RM Fruits déclare que jusqu'alors la clé de répartition a été de 1.521/5.600, que la société E. Baron Guay a modifiée en divisant non plus par 5.600 mais par 5.174 ; dans sa réponse du 3 septembre 2018, la société E. Baron Guay indique qu'effectivement elle retenait avant comme base de calcul 5.600 m2 et qu'elle avait diminué ce total à 5.174. Il en résulte que la clé de répartition antérieurement pratiquée, soit 1.521/5.600, correspondant au prorata de la surface louée sur la surface totale, n'est pas contestée par la société RM Fruits. Si dans son courrier du 3 septembre 2018, la société E. Baron Guay explique le passage du total de 5.600 à 5.174 par le fait que 'Orange et SFR ne sont plus considérés comme usagers puisqu'il n'exerce [sic] pas de commerce et ne bénéficie pas [sic] des mêmes conditions s'agissant de services généraux', rien n'établit que la surface totale louée aurait été diminuée, pour ne plus représenter que 5.174 m2. De plus, le refus de certains locataires (Orange, SFR) de supporter le paiement des charges ne peut justifier que la part de charges qu'il leur revenait d'assumer soit répercutée sur les autres preneurs, sur la seule décision du bailleur et sans l'accord de ceux-ci, ayant ainsi à supporter une augmentation de leur ratio de charges. La société E. Baron Guay fait état de photographies censées illustrer le fait que ces opérateurs ne bénéficient ni directement ni indirectement des prestations facturées avec les charges, mais n'en justifie pas. Aussi, et après avoir relevé l'absence d'avenant au contrat de bail modifiant la clé de répartition des charges, c'est à raison que le jugement a maintenu la clé de répartition 1.521/5.600. La cour relève que la société E. Baron Guay se limite, après avoir soutenu la modification de la base de répartition, à indiquer que 'par conséquent, il n'y aura pas lieu d'ordonner à la société E. Baron Guay d'effectuer les régularisations des charges locatives sollicitées par la société RM Fruits', sans présenter d'argument contestant le calcul des régularisations de charges contenu dans le jugement, au titre des années 2015 à 2019. Le bailleur ne fait que produire, au titre des pièces, les justificatifs de charges, sans aucune explication ou développement afin de démontrer le mauvais calcul qu'aurait effectué le jugement. Le seul versement de ces pièces étant insusceptible en lui-même de démontrer l'inexactitude des calculs contenus dans le jugement, celui-ci sera confirmé. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société E. Baron Guay rappelle que le commandement de payer a été délivré pour 213.784,47 €, que n'ont été réglés que 81.546 €, et que même en écartant la somme de 113.414,93 €, il reste un passif de 18.823,54 €. Elle en déduit que la clause résolutoire est acquise et, à titre subsidiaire, à la résiliation du bail au vu des manquements réitérés du preneur à ses obligations de paiement des loyers et charges. Elle fait état de l'arriéré locatif de 157.540,15 € au 9 avril 20121, la société RM Fruits réglant ses loyers avec plusieurs mois de retard, ce qui constitue une faute suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. Elle ajoute que la société RM Fruits ne fait état d'aucune difficulté financière expliquant ces retards. La société RM Fruits indique que le commandement de payer est entaché de nullité et que ne subsisteraient à régler que des régularisations de charges devant être justifiées. Elle souligne que le commandement de payer ne vise pas le paiement des charges ou régularisations de charges, ni même des accessoires au loyer, comme le prévoit la clause résolutoire du contrat, qui doit être interprétée de manière restrictive, de sorte que le commandement de payer, s'il n'a pas été annulé, doit être privé d'effet. Elle ajoute avoir sollicité le versement des justificatifs de charges qu'elle n'a pas reçus, que ce n'est qu'au cours de la procédure que ces pièces ont été livrées mais que la société E. Baron Guay refuse de s'expliquer sur ces sommes. Elle dénonce la décision du bailleur de ne pas fournir d'explication. A titre subsidiaire, elle dénonce la mauvaise foi de la société E. Baron Guay, qui avait accepté un paiement mensuel, ne verse pas d'avis d'échéance à bonne date, et n'encaisse pas toujours les chèques à temps. ***** Le commandement de payer ayant été annulé du fait de la mauvaise foi du bailleur ayant procédé à sa délivrance, le bailleur ne peut solliciter l'effet de la clause résolutoire. A titre surabondant, la clause résolutoire insérée au bail, et visée par le commandement de payer, indique 'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ainsi que les frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation ...' de sorte qu'elle ne vise pas le non-paiement de charges ou de régularisation de charges. Aussi, et une clause résolutoire devant être interprétée strictement, le commandement de payer ne pouvait déclencher la mise en oeuvre de la clause résolutoire, seules des régularisations de charges restant dues. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de la société E. Baron Guay, le jugement étant confirmé en ce qu'il a constaté l'absence de motif grave ou sérieux fondant la résiliation judiciaire du bail. Sur les comptes entre les parties Le jugement, retenant que la société RM Fruits restait devoir 1.030,59 € au titre des consommations d'eau 2015, et la société E. Baron Guay les sommes de 328,14 € au titre du trop-perçu sur la régularisation des charges 2015 et 1.764,03 € au titre du trop-perçu sur les indexations de loyer arrêté au 30 septembre 2020, en a déduit un solde de 1.061,58 € à la charge de la société E. Baron Guay. La société E. Baron Guay indique que la société RM Fruits doit être condamnée au paiement de la somme de 157.540,15 € correspondant au passif locatif (loyers et charges) suivant décompte arrêté au 9 avril 2021. La société RM Fruits demande que l'appelante soit déboutée de sa demande et soutient que le décompte produit contient les mêmes erreurs que celles effectuées précédemment, et ne fournit pas de justification ni d'explication de ces montants. ***** La société E. Baron Guay produit, à l'appui de cette demande, un décompte faisant état d'un solde au 31 décembre 2020 de 238.099,18 €, sous lequel figurent plusieurs opérations réalisées postérieurement, afin de parvenir à un montant de 157.540,15 €. Pour autant, il apparaît que ce décompte ne prend pas en compte, comme celui annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire, les règlements à hauteur de 113.414,93 € au 1er avril 2017, comme l'a établi le jugement contesté. Il est de plus rappelé que le bailleur doit fournir au preneur les justificatifs et pièces permettant au locataire d'avoir une connaissance exacte des charges lui incombant, et en l'espèce la société E. Baron Guay, si elle fournit des factures de charges, ne fournit pas de justification des sommes figurant sur ce décompte, celles-ci étant contestées par la société RM Fruits tant dans ses conclusions que dans les courriers qu'elle a adressés à son bailleur. Ce seul décompte ne permet pas de contester utilement le jugement, qui sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu un solde 1.061,58 € à la charge de la société E. Baron Guay. Sur les autres demandes La société E. Baron Guay sera déboutée de l'ensemble de ses demandes, et les condamnations prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Succombant au principal, la société E. Baron Guay sera condamnée au paiement des dépens, ainsi qu'au versement d'une somme supplémentaire de 2.000 € à la société RM Fruits sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, Condamne la société E. Baron Guay à rembourser à la société RM Fruits, au titre du trop-perçu du fait de l'indexation irrégulière du loyer du 4ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021 inclus, la somme de 1.546,32 € TTC, Enjoint à la société E. Baron Guay d'effectuer ses calculs d'indexation sur la base de l'indice ICC publié par l'INSEE, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Condamne la société E. Baron Guay à payer à la société RM Fruits la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens d'appel, dont distraction pour ceux dont elle aurait fait l'avance, au profit de Me Véronique Buquet-Roussel, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,