Cour d'appel, 29 juin 2022. 22/00370

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 29 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00370 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5S6 Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 novembre 2021- président du TJ de PARIS - RG n° 21/57759 APPELANTE ASSOCIATION [W] INSTITUTE [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Substitué par Me Natacha GRUAU, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.C.I. BOETIE SAINT HONORE La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOETIE SAINT HONORE, (RCS PARIS Paris n°775.670.169), représentée par son administrateur provisoire, Maître [K] [X], fonction à laquelle elle a été désignée suivant jugement rendu le 13 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165 Substitué par Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 mai 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Edmée BONGRAND, conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre Edmée BONGRAND, Conseillère qui en ont délibéré, GREFFIER lors des débats : Grégoire GROSPELLIER ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre pour le Premier président de chambre empêché et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte sous seing privé du 6 juin 1996, la SCI Boétie St Honoré, société familiale, a donné à bail à l'association [W] Institute les locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à usage d'habitation, de bureaux et de salons de réception. L'association [W] Institute est une association de la loi de 1901 créée en 1970 en mémoire de M. [I] [W], historien, collectionneur et mécène. Elle a pour vocation de promouvoir la connaissance de l'art français et sa bibliothèque est l'une des plus grandes bibliothèques privées au monde. Par arrêt du 5 mai 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé la révocation de M. [D] [W] de ses fonctions de gérant de la SCI Boétie St Honoré et la désignation de Me [X] en qualité d'administrateur provisoire. Un pourvoi a été formé à l'encontre de cette décision le 5 juillet 2021. Par acte d'huissier du 3 mai 2021, la SCI Boétie St Honoré a fait délivrer à l'association [W] Institute un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 195.000 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de mars 2021 inclus. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai d'un mois imparti, la SCI Boétie St Honoré a, par acte du 3 août 2021, fait assigner en référé l'association [W] Institute devant le tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance de référé contradictoire du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré recevable la demande présentée par la SCI Boetie St Honoré représentée par son administrateur provisoire, Me Michèle Le bossé, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juin 2021, - constaté que la demande de communication de l'assurance locative est devenue sans objet, - débouté l'association [W] Institute de ses contestations, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de l'association [W] Institute et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné par provision l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré la somme de 255.000 euros au titre du solde des loyers, charges accessoires arrêté au 1er juillet 202, - condamné l'association [W] Institute à verser à titre provisionnel à la SCI Boétie St Honoré, à compter du 1er juillet et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l'expulsion du locataire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, - condamné l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré, par ordonnance rectificative du 16 novembre 2021, la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné l'association [W] Institute aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Selon déclaration du 27 décembre 2021, l'association [W] Institute a interjeté appel des chefs expressément énoncés de l'ordonnance du 28 octobre 2021 et de l'ordonnance rectificative du 16 novembre 2021. Par conclusions du 9 mars 2022, l'association [W] Institute demande à la cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par l'association [W] Institute, y faisant droit - infirmer l'ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 octobre 2021 (RG n°21/56653) et l'ordonnance rectificative de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2021 (RG n°21/57759) en ce qu'elles ont statué sur les chefs suivants : 'déclaré recevable la demande présentée par la SCI Boetie St Honoré représentée par son administrateur provisoire, Me Michèle Le bossé, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juin 2021, - constaté que la demande de communication de l'assurance locative est devenue sans objet, - débouté l'association [W] Institute de ses contestations, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de l'association [W] Institute et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné par provision l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré la somme de 255.000 euros au titre du solde des loyers, charges accessoires arrêté au 1er juillet 2021, - condamné l'association [W] Institute à verser à titre provisionnel à la SCI Boétie St Honoré, à compter du 1er juillet et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l'expulsion du locataire, une indmenité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, - condamné l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré, par ordonnance rectificative du 16 novembre 2021, la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné l'association [W] Institute aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Et - ordonné la rectification du dispositif de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 octobre 2021 rendue entre la SCI Boétie St Honoré d'une part et l'association [W] Institute d'autre part ainsi qu'il suit : - condamné l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré, par ordonnance rectificative du 16 novembre 2021, la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - dit que le reste du dispositif demeure inchangé - dit que mention de la présente ordonnance sera portée en marge de la minute de l'ordonnance du 28 octobre 2021 et une copie annexée - laissé les dépens à la charge de l'Etat'. Et statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé : en conséquence - déclarer la SCI Boétie St Honoré irrecevable et à tout le moins mal fondée en ses demandes, - débouter la SCI Boétie St Honoré de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la renvoyer à mieux se pourvoir, - condamner la SCI Boétie St Honoré à porter et payer à l'association [W] Institute la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Boétie St Honoré aux entiers dépens de première instance et d'appel, - dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la Selarl Lexavoué Paris-Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que les demandes de la SCI Boétie St Honoré se heurtent à une première contestation sérieuse qui découle du pourvoi dirigé à l'encontre de l'arrêt ayant confirmé la désignation de Me [X] en qualité d'administrateur provisoire de la SCI Boétie St Honoré. Elle fait valoir par ailleurs que les divers manquements de la bailleresse à ses obligations constituent autant de contestations sérieuses à ses demandes. Elle considère ainsi que la bailleresse a manqué à son obligation d'effectuer des travaux de remise aux normes du bâtiment ainsi qu'il résulte du procès verbal de constat qu'elle a fait dresser le 16 décembre 2021, que l'état actuel du bâtiment ne justifie plus le loyer réclamé, que les vices techniques relevés rendant le bien impropre à la location. Elle considère qu'elle est donc fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution. Elle déclare qu'en raison des procédures fiscales et pénales en cours, elle est privée de la jouissance d'une partie des biens pris à bail et se prévaut de ce qu'elle est fondée à réclamer une réduction des loyers compte tenu de la suspension de son activité en raison des mesures de police prises dans le cadre de la crise sanitaire. Elle affirme qu'aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent ne sont par ailleurs établis. Par conclusions du 11 mars 2022, la SCI Boétie St Honoré demande à la cour de : vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, confirmer les décisions déférées en toutes leurs dispositions, y ajoutant , - débouter l'association [W] Institute de toutes ses prétentions, - condamner l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'association [W] Institute aux entiers dépens d'appel. Elle fait valoir que le pourvoi à l'encontre de la décision ayant confirmé la désignation de Me [X] ne peut constituer une contestation sérieuse à l'encontre de ses demandes fondées sur l'exécution du bail, le pourvoi n'ayant pas d'effet suspensif et l'arrêt du 5 mai 2021 ayant force de chose jugée. Elle soutient que la locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution du bailleur à ses obligations car les travaux d'entretien de l'immeuble sont à la charge de la locataire, le bailleur n'étant responsable que des travaux relevant de l'article 606 du code civil, que la locataire ne démontre pas que l'état des lieux révèle un manquement du bailleur à ses obligations et que les lieux seraient inhabitables, étant rappelé que la locataire n'a jamais écrit à la bailleresse pour se plaindre de l'état des lieux ou pour lui réclamer la réalisation de travaux. Elle considère que les procédures parallèles fiscales et pénales ne privent pas la locataire de la jouissance des lieux loués car les saisies conservatoires opérées ne portent pas sur l'objet du bail qui est l'immeuble seul mais sur des meubles s'y trouvant. Elle déclare que l'absence d'activité alléguée par la locataire n'est nullement due à la crise sanitaire mais du seul fait du transfert de son activité à une autre entité créée par la famille [W] soit le Fonds [W] Plattner Institute France, que par ailleurs, la locataire n'a sollicité aucune réduction de loyers à la bailleresse et n'a jamais justifié de sa situation auprès d'elle, que la locataire ne peut arguer du caractère irrésistible de l'épidémie Covid 19 en ce qui concerne son obligation de paiement. Elle se prévaut de ce qui le juge des référés, qui ne peut pas prononcer la résiliation d'un contrat, peut constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire au visa de l'article 834 du code de procédure civile, en dehors de toute urgence lorsque la clause résolutoire donne compétence au juge des référés. Elle affirme que l'occupation d'un immeuble à la suite de la résiliaiton d'un bail constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces dispositions, il est possible, en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement de payer délivré par la bailleresse à la preneuse le 5 mars 2022. Pour s'opposer à l'effet du commandement de payer à elle délivré, la locataire, qui ne conteste pas la dette locative et le défaut de règlement des causes des commandements de payer dans les délais impartis, se prévaut de plusieurs contestations qu'il convient d'examiner successivement. L'appelante ne peut sérieusement contester les demandes de l'intimée fondées sur les effets d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, motif pris du pourvoi formé contre l'arrêt de la présente cour confirmant la désignation de Me [X] en qualité d'administrateur provisoire de la SCI Boétie St Honoré dès lors que l'arrêt a force de chose jugée et que le pourvoi en cassation n'a pas d'effet suspensif. Selon le bail liant les parties, le locataire a pris les lieux dans leur état où ils se trouvaient à la date de la conclusion du contrat sans pouvoir demander à la bailleresse aucune réparation d'aucune sorte (...), la bailleresse ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. En produisant le constat des lieux qu'elle a fait dresser le 16 décembre 2021, lequel décrit un bâtiment dont les installations électriques sont anciennes tout comme certaines menuiseries et peintures et les diagnostics établis en janvier 2022 faisant état d'aucune anomalie sur l'installation de gaz et de travaux de mise aux normes mineurs, l'appelante n'établit pas avec l'évidence requise en la matière un manquement de la bailleresse à son obligation contractuelle de travaux au sens de l'article 606 du code civil ni que le bâtiment n'est pas habitable ni en état d'être loué. En conséquence sa contestation tirée de l'exception d'inexécution n'est pas sérieuse. La contestation tirée de ce que certains meubles ont fait l'objet d'une saisie conservatoire n'est pas plus sérieuse s'agissant des obligations tirées du bail lequel porte non pas sur des meubles qui sont seuls l'objet de mesures de saisies conservatoires mais sur l'immeuble. L'appelante ne peut sérieusement contester les demandes de la bailleresse en se prévalant d'une absence d'activité consécutive aux mesures de police prises dans le cadre de la crise sanitaire car outre que cette absence d'activité résulte de son transfert à une autre entité, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, elle n'est, par nature, pas impossible, elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. En l'absence de toute contestation sérieuse, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise et prive le locataire de droit sur le bien. Son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a le pouvoir de mettre fin. En conséquence l'ordonnance qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et qui en a tiré les effets juridiques sera confirmée en toutes ses dispositions. L'ordonnance du 16 novembre 2021 qui fait corps avec la décision du 28 octobre 2021 qu'elle rectifie, sera elle même confirmée. L'association [W] Institute, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel ainsi que celle d'une indemnité de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes leurs dispositions les ordonnances de référé des 28 octobre et 16 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, Condamne l'association [W] Institute aux dépens d'appel, Condamne l'association [W] Institute à payer à la SCI Boétie St Honoré la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT DE CHAMBRE EMPÊCHÉ