Cour d'appel, 15 décembre 2022. 22/02872

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02872 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VE6Q AFFAIRE : [F] [I] ... C/ S.C.I. ABA Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 14 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.12.2022 à : Me Monique TARDY, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F] [I] né le 21 Septembre 1976 à HYDERABAD (INDE) de nationalité Indienne [Adresse 2] [Localité 5] SAS KLN Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005263 APPELANTS **************** S.C.I. ABA Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 - N° du dossier 270/21 Assistée par Me Gwenaëlle FRANCOIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 30 septembre 2019, la SCI ABA a consenti à la SASU KLN, représentée par M. [F] [I], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6], d'une superficie d'environ 160 m², comprenant au rez-de-chaussée une salle de restaurant avec bar, des sanitaires avec 2 WC, une cuisine, à l'étage, une 2ème salle de restaurant avec une remise, et un parking commun. Le loyer était fixé à la somme de 2 000 euros HT par mois, payable trimestriellement et d'avance, outre une provision pour charges de 1 250 euros par trimestre. La preneuse a par ailleurs versé un dépôt de garantie d'un montant de 6 000 euros. Par acte du même jour, M. [I] s'est porté caution solidaire de la société KLN pour le paiement des sommes dues à hauteur de 72 000 euros pendant toute la durée du bail et des renouvellements successifs. Suite à plusieurs vaines mises en demeure de payer le loyer puis à la signature d'un accord transactionnel le 21 juin 2021, la société ABA a fait délivrer à sa locataire par acte du 16 juillet 2021 un commandement de payer la somme en principal de 45 354,48 euros, visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice délivré le 22 novembre 2021, la société ABA a fait assigner en référé la société KLN et M. [I] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, l'expulsion de la société KLN et de tous occupants de son chef avec l'assistance, la séquestration des biens matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble ou local choisi par elle aux frais, risques et périls du preneur, la condamnation in solidum de la société KLN et de M. [I] à lui payer la somme de 46 473,96 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 9 novembre 2021, loyer du 4ème trimestre 2021 inclus, à lui payer une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel à la somme trimestrielle de 6 010,94 euros HT et hors charges jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, la majoration des sommes dues in solidum par la société KLN et M. [I] de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce conformément à la clause pénale insérée au bail, qu'il soit dit que le montant du dépôt de garantie tel que révisé lors des renouvellements successifs lui restera acquis à titre de dommages et intérêts soit la somme de 6 000 euros. Par ordonnance contradictoire rendue le 14 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 16 août 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société KLN ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 6] (lots 5, 6, 18, 19 et une partie du lot 17), - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la société ABA aux frais et risques et péril de la société KLN conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] à payer à la société ABA à titre de provision une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 6 010,64 euros à compter du 16 août 2021 et jusqu'à complète libération des lieux par remise des clés, - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre des arriérés de loyer, de la clause pénale et du dépôt de garantie, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] à payer à la société ABA la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 juillet 2021, - rappelé que l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration reçue au greffe le 25 avril 2022, la société KLN et M. [I] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre des arriérés de loyer, de la clause pénale et du dépôt de garantie. Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société KLN et M. [I] demandent à la cour de : - dire la société KLN recevable et bien fondée en son appel ; - infirmer l'ordonnance entreprise ; statuant à nouveau : - déclarer nul ledit commandement ; en tout état de cause, dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI ABA ; et renvoyer la société ABA à se pourvoir au fond ; pour le cas où la cour ne ferait pas droit à la demande d'annulation du commandement de payer du 16 juillet 2021, ordonner à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire ; - accorder des délais à la société KLN pour s'acquitter des loyers correspondant à une exploitation effective des lieux ; - dire que la société ABA devra extraire à titre provisionnel de la dette de KLN les loyers des mois d'octobre 2019 à août 2020 et de novembre 2020 ; - la condamner à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ABA demande à la cour, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, de : - dire recevable et bien fondée la société ABA en ses demandes ; - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 14 avril 2022 qui a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 16 août 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société KLN ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 6] (lots 5, 6, 18, 19 et une partie du lot 17), - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la société ABA aux frais et risques et péril de la société KLN conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] à payer à la société ABA à titre de provision une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 6 010,64 euros à compter du 16 août 2021 et jusqu'à complète libération des lieux par remise des clés, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] à payer à la société ABA la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la société KLN et M. [I] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 juillet 2021, - débouter la société KLN et Monsieur [I] de l'intégralité de leurs demandes ; - infirmer l'ordonnance de référé du 14 avril 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au titre des arriérés de loyers, dépôt de garantie et clause pénale ; statuant à nouveau, - condamner in solidum à titre provisionnel la société KLN et M. [I] à payer à la société ABA la somme de 64 813,67 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er octobre 2022, loyers du 4ème trimestre 2022 inclus ; - majorer, à titre provisionnel, les sommes dues in solidum par la société KLN et M. [I] de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce conformément à la clause pénale insérée au bail ; - dire et juger que le montant du dépôt de garantie tel que révisé lors des renouvellements successifs restera acquis à titre provisionnel au bénéfice de la société ABA à titre de dommages et intérêts et ce, en vertu du bail soit la somme de 6 000 euros ; en tout état de cause, - condamner in solidum la société KLN et M. [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le contexte de l'affaire, les appelants entendent tout d'abord souligner qu'ils n'ont jamais eu de contact directement avec les responsables de la société ABA, les échanges, au demeurant insuffisants selon eux, s'étant faits par l'intermédiaire de l'agence IN&FI. Ils relatent ensuite que lorsque la société KLN a pris en location les locaux, ceux-ci étaient fermés depuis 2 ans et se trouvaient dans un état dangereux et insalubre, de sorte qu'elle a dû y faire d'importants travaux, la bailleresse ayant pour sa part financé le changement de fenêtres des lieux loués. Ils expliquent que la société KLN s'est acquittée des loyers du 27 septembre 2019 au 13 janvier 2020 à concurrence de 14 774,27 euros (alors qu'elle n'a pu exploiter les locaux pendant cette période) et qu'ensuite, la mairie a mis beaucoup de temps à examiner le dossier d'aménagement et à lui donner un avis favorable ; qu'en outre, elle a dû patienter à cause de l'état d'urgence sanitaire décrété en mars 2020, précisant qu'elle n'a obtenu l'autorisation de la mairie que le 17 juillet 2020. Alléguant ne pas avoir dégagé de trésorerie tout au long de l'année 2020, elle reconnaît n'avoir pas pu payer les loyers, exposant avoir repris les paiements à compter de janvier 2021 jusqu'au mois de septembre suivant. Elle concède avoir signé un accord avec la bailleresse mais fait valoir que sa situation commerciale ne lui a pas permis de s'acquitter de l'arriéré. Les appelants soulèvent en premier lieu la nullité du commandement de payer en date du 16 juillet 2021 au motif qu'il aurait été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, laquelle connaissait pourtant tous les obstacles auxquels elle avait été confrontée, notamment pour obtenir les autorisations administratives en pleine crise sanitaire, lui interdisant d'ouvrir les lieux au public et d'exploiter les activités de restauration traditionnelle pendant de nombreux mois. En second lieu, pour le cas où la cour ne ferait pas droit à cette demande de nullité, elle sollicite que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais pour qu'elle s'acquitte des loyers correspondant aux mois d'exploitation effective des lieux, ce qui suppose le retrait des loyers correspondant aux mois d'octobre 2019 à août 2020, ainsi qu'au mois de novembre 2020. La société ABA bailleresse entend quant à elle relater qu'initialement le bail avait été signé par la société Laksh, autre société de M. [I], en juin 2019 et qu'il lui avait été accordé une franchise de loyer d'un trimestre dans ce cadre. Elle réfute que le délai pour l'obtention des autorisations administratives lui soit imputable, rappelle qu'aux termes du bail, le locataire « prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance ». Elle entend également préciser que le loyer initial tenait compte des travaux à réaliser et qu'en tout état de cause, il revient au preneur de faire son affaire personnelle des aménagements, travaux et autorisations nécessaires à l'exercice de son activité. Elle fait ensuite remarquer que la société KLN n'a versé pour l'année 2020 que le loyer du mois de janvier et qu'en 2021, le mois de février n'a pas été payé et les 3ème et 4ème trimestres ne l'ont été que partiellement. Elle insiste que le fait qu'elle a octroyé à la locataire une remise de loyer pour le mois de novembre 2020, qu'un échéancier auquel elle n'a pas donné suite lui a été proposé à compter du 1er juillet 2020, qu'il y a eu de nombreux échanges avec le gestionnaire du bien, qu'elle avait donné son accord pour un plan d'apurement qui prévoyait une exonération de 3 mois de loyers, lequel n'a pu se mettre en place du fait de la carence de la société KLN. Elle indique également que malgré la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, elle a continué à échanger avec la société KLN afin que le plan d'apurement soit appliqué, que de nombreux courriers et relances ont été adressés afin de privilégier la voie amiable, sans succès. Elle conclut donc à l'absence de contestation sérieuse s'opposant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et aux mesures subséquentes. Elle s'oppose aux délais demandés par les appelants, et d'abord à la déduction des loyers des mois de janvier à août 2020. Elle estime avoir fait preuve de bienveillance à l'égard de la société KLN en persévérant pour trouver un accord amiable alors que la dette ne faisait que s'accroître et qu'aucun effort n'était fait par les appelants pour améliorer leur situation et relève que la dette ne cesse d'augmenter, qu'elle s'établissait à la somme de 56 574,69 euros au 23 mai 2022 et s'élève désormais au 1er octobre 2022 à la somme de 64 813,67 euros. Elle forme un appel incident pour demander la condamnation provisionnelle de la locataire au titre des loyers dus au 1er octobre 2022, ainsi que pour solliciter une majoration des loyers pour le calcul de l'indemnité d'occupation de 20 %, conformément à la clause pénale prévue au bail. Elle se considère en outre bien fondée à solliciter à titre provisionnel que le montant du dépôt de garantie révisé dans les mêmes conditions que le loyer lui soit acquis à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale, du seul fait de la résiliation. Sur ce, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Par ailleurs, la cour statuant en appel du juge des référés ne peut prononcer l'annulation du commandement de payer délivré. Elle peut toutefois examiner si les irrégularités soulevées sont assez manifestes pour faire obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Au cas présent, il résulte des dires mêmes de la société KLN que les obstacles qu'elle a rencontrés pour débuter son activité sont indépendants des agissements de la bailleresse et ne sauraient dès lors permettre de conclure à la mauvaise foi de cette dernière, quand bien même aurait-elle été au courant de ces difficultés. En outre, il ressort de l'ensemble des échanges intervenus entre les parties, soit : - des lettres de relance et de mise en demeure adressées à la société KLN et à M. [I] au titre de l'année 2020, - de la lettre recommandée adressée à la société KLN du 8 mars 2021 et des relances par courriels, - de la lettre recommandée adressée à la société KLN le 21 juin 2021, - de la proposition de règlement amiable émise par le mandataire de la bailleresse et acceptée par la société KLN le 21 juin 2021, puis des autres relances postérieures à la délivrance du commandement de payer (lettre à la société KLN du 28 juillet 2021, mail du 28 septembre 2021, lettres recommandées des 27 octobre 2021), que la société ABA a manifestement fait preuve de bonne foi lors de la délivrance du commandement de payer et lors de la période contemporaine à celle-ci afin de parvenir à une issue amiable. Aucune irrégularité du commandement de payer de nature à faire obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne saurait dans ces conditions être retenue et l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre (la résiliation du bail étant acquise au 16 août 2021) ainsi qu'en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion et à la séquestration des meubles. Sur le montant de la provision au titre de l'arriéré impayé, l'extrait de compte produit par la bailleresse fait effectivement apparaître une dette locative s'élevant à la somme de 64 813,67 euros, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse. Si le calcul de cette somme n'est pas en lui même contesté par les appelants, ils demandent que soient défalqués les loyers des mois d'octobre 2019 à août 2020 ainsi que celui de novembre 2020, motif pris de l'impossibilité d'exploitation pendant ces périodes. Toutefois, cette absence d'exploitation due à la réalisation de travaux, aux contraintes liées à la crise sanitaire ainsi qu'à celles liées aux obligations de sécurité administratives ne sont pas imputables à la bailleresse et aucune clause du contrat de bail n'envisage une déduction dans ces hypothèses. En application de 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette demande de déduction des loyers n'est donc pas une contestation suffisamment sérieuse du quantum de la provision réclamée. Par voie d'infirmation, les demandes ayant été rejetées par le premier juge faute d'avoir été formulées à titre provisionnel, la société KLN et M. [I] seront condamnées in solidum (la solidarité n'étant pas sollicitée, tandis que la validité du cautionnement de M. [I] n'est par ailleurs pas discutée) à verser à la société ABA la somme provisionnelle de 64 813,67 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse. En revanche, la demande de majoration de cette somme à titre de clause pénale ainsi que celle relative à la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, étant susceptibles d'être modérées par le juge du fond dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil, il sera dit ni avoir lieu à référé les concernant, comme ne relevant pas des pouvoirs du juge de l'évidence. L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleresse que même si les versements de la locataire sont irréguliers, celle-ci s'efforce depuis l'année 2021 de se conformer à ses obligations locatives, malgré les difficultés manifestes rencontrées dans le cadre du commencement de son exploitation. Par ailleurs, la comparaison de l'état des lieux du 30 septembre 2019 avec l'état des lieux résultant des constats dressés le 23 juin 2022 par un huissier de justice démontre les investissements considérables faits par la société KLN afin de rénover le local commercial. L'attestation de l'expert comptable de la société locataire tend à permettre d'envisager une augmentation progressive de son chiffre d'affaires. Dans ces conditions, il convient d'accorder à la société KLN un délai de 24 mois pour payer la provision allouée à la bailleresse et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt. La clause résolutoire insérée au bail sera suspendue de plein droit jusqu'au terme de ce délai et il sera rappelé que si la société KLN paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société KLN. Sur les demandes accessoires : Les appelants n'étant que très partiellement accueillis en leur recours, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Ils ne sauraient par ailleurs prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter in solidum les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société ABA la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 14 avril 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de l'arriéré des loyers, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne in solidum la société KLN et M. [F] [I] à verser à la société ABA la somme provisionnelle de 64 813,67 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, Autorise la société KLN et M. [F] [I] à s'acquitter de leur dette en 23 mensualités de 2 683 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée avant le 3 du mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants et jusqu'à extinction de la dette, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 30 septembre 2019, Rappelle que si la société KLN et M. [F] [I] se libèrent de leur dette en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société KLN, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, Condamne in solidum la société KLN et M. [F] [I] à verser à la société ABA la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société KLN et M. [F] [I] supporteront in solidum les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,