Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00723

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Juin 2024 ────────────────────────────────────────── DEMANDEURS : Monsieur [V] [W] [H] [J] domicilié : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE 87 Rue de Richelieu 75002 PARIS Madame [C] [W] [O] [E] [U] domiciliée : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE 87 Rue de Richelieu 75002 PARIS représentés par Maître Mélanie HIRSCH, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître Marie FAVREAU, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [F] [K] Appartement C1-106 20 Route de Carquefou / 8 Rue Alfredo Gomez Ollero 44300 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pierre DUPIRE Greffier : Michel HORTAIS PROCÉDURE : Date de la première évocation : 16 mai 2024 Date des débats : 16 mai 2024 Délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 24/00723 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3CM Copies aux parties le : CE + CCC à Maître Mélanie HIRSCH CCC à Madame [F] [K] + préfeture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2019, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] ont donné à bail à Madame [F] [K] un logement à usage exclusif d’habitation situé 20 route de Carquefou - 44300 NANTES. Le 29 août 2023, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] ont fait délivrer à Madame [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1538,44 euros au titre des loyers échus et impayés. Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 7 septembre 2023. Par acte d'huissier du 29 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 29 février 2024, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] ont fait assigner en référé Madame [F] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - Ordonner l’expulsion de Madame [F] [K] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, au besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner Madame [F] [K] à leur payer par provision le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 7.100,42 euros arrêtée au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 et d’une majoration de 10% conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ; - Condamner Madame [F] [K], à défaut de libération des lieux, à leur verser une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, jusqu’à remise des clés ; - Condamner Madame [F] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer du 29 août 2023. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, lors de laquelle, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance et actualisé leur créance à la somme de 9.454,46 euros selon le décompte arrêté au 6 mai 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement. Bien que régulièrement citée, Madame [F] [K] n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux mentionne que la locataire était absente lors des rendez-vous fixés. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).” En l’espèce, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] justifient de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique à la date du 29 février 2024. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le délai de six semaines, a été signifié à Madame [F] [K] le 29 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1538,44 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2023. Dès lors, Madame [F] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. S’agissant de l’indemnité d’occupation, il est sollicité le versement de l’indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail. Toutefois, il convient de rappeler qu’une clause pénale contractuelle étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de la Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] s’élève à la somme de 9.454,46 euros au 6 mai 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Madame [F] [K]. Madame [F] [K] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l’absence d'éléments produits sur la situation de la locataire, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. En conséquence, Madame [F] [K] sera condamnée à payer à la Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] la somme de 9.454,46 euros au titre des loyers, charges échus et impayés au 6 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. S’agissant de la majoration de 10% résultant de l’application de l’article 14 du contrat de bail, il convient de rappeler qu’une clause pénale contractuelle étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [K] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, Madame [F] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ; DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] à l’encontre de Madame [F] [K] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 30 octobre 2023, du contrat de bail conclu entre d’une part, Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U], et d’autre part, Madame [F] [K], portant sur le logement situé 20 route de Carquefou / 8 Rue Alfredo Gomez Ollero - 44300 NANTES ; DIT que Madame [F] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE par provision Madame [F] [K] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] la somme de 9.454,46 euros au titre des loyers, charges et impayés au 6 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une majoration de 10% conformément à l’article 14 du contrat de bail, et déboute Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] de leur demande formulée à ce titre ; DIT n’y avoir lieu à référé sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à deux fois le montant du loyer et déboute Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] de leur demande formulée à ce titre; CONDAMNE Madame [F] [K] à verser à Monsieur [V] [J] et Madame [C] [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE