Tribunal judiciaire, 23 octobre 2025. 25/03260

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 6] [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/03260 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZME3 N° de Minute : 25/1033 JUGEMENT DU : 23 Octobre 2025 S.A. VILOGIA PREMIUM C/ [B] [Y] [M] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 23 Octobre 2025 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [B] [Y] [M], demeurant [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025 Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu le 2 août 2021 entre les mains de Maître [P] [S], notaire à [Localité 6], la SA d'HLM Vilogia Premium, propriétaire, et [B] [Y] [M], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi qu'un carport portant le numéro commercial 3, moyennant le prix de vente de 155.000 euros et la paiement d'une redevance mensuelle d'un montant de 640 euros hors charges. Par acte de commissaire du justice du 16 juin 2023, la SA d'HLM Vilogia Premium a fait délivrer à [B] [Y] [M] un commandement d'avoir à payer la somme de 17.044,01 euros au titre de redevances impayées, le commandement visant la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat. Par acte sous seing privé du 27 novembre 2023, [B] [Y] [M] et la SA d'HLM Vilogia Premium sont convenus d'un échéancier aux fins de permettre au locataire de s'acquitter de sa dette, d'un montant de 16.908,30 euros, de manière échelonnée. Un constat d'état des lieux de sortie a été signé par les parties le 28 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SA d'HLM Vilogia Premium a fait assigner [B] [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes : - 10.370,90 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, - les intérêts au taux légal avec anatocisme jusqu'à complet paiement, - 3.100 euros au titre de l'indemnité légale et contractuelle, - 672 euros au titre des frais de nettoyage ; - les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; - 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'audience du 10 juillet 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales. [B] [Y] [M], cité à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025. DISCUSSION L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". Dès lors qu'il est susceptible d'appel, le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code. Sur la loi applicable : Le contrat conclu entre la SA d'HLM Vilogia Premium d'une part et [B] [Y] [M] d'autre part, relève du régime particulier de la location-accession définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Sur les redevances et charges impayées : Aux termes du contrat de location-accession, le locataire-accédant est tenu d'une redevance mensuelle de 640 euros hors charges, exigible à compter de l'entrée dans les lieux pendant toute la durée du contrat, et sauf résiliation anticipée. La redevance est composée de deux fractions, d'une part, une " fraction A " qui est la contrepartie du droit de jouissance transférée à l'accédant, laquelle s'élève à la somme de 440 euros hors charges, d'autre part, une " fraction B " qui constitue des acomptes sur le prix d'achat du bien immobilier, laquelle s'élève à la somme mensuelle de 200 euros constitutive de l'épargne de l'accédant. Aux termes de l'article 8 du même contrat, le locataire-accédant doit encore s'acquitter des charges annuelles et notamment les contributions taxes et impôts de toute nature, les charges d'entretien et les charges diverses de copropriété. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux de sortie signé par chacune des parties que [B] [Y] [M] a pris possession des lieux 23 juillet 2021 et les a quittés le 28 novembre 2023. En outre, [B] [Y] [M] s'est engagé le 27 novembre 2023 envers la requérante à honorer un échéancier afin de s'acquitter de sa dette de loyers d'un montant alors arrêté à a somme de 16.908,30 euros. La SA d'HLM Vilogia Premium verse aux débats un décompte, arrêté au 1er novembre 2024, en vertu duquel [B] [Y] [M] demeure redevable de la somme de 10.370,90 euros à la date du 31 janvier 2025 au titre des redevances et charges impayées. Ce décompte ne souffre aucune contestation en l'absence de comparution du défendeur. Dès lors, [B] [Y] [M] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement en l'absence d'autre demande sur ce point. Sur l'anatocisme : Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil. Sur l'indemnité contractuelle : L'indemnité contractuellement prévue en cas de défaillance de l'accédant dans l'exécution du contrat de location-accession, d'un montant égal au plus à 2 % du prix de l'immeuble objet du contrat, présente le caractère d'une clause pénale qui, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, peut même d'office être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle de l'engagement a procuré au créancier ou si elle apparaît manifestement excessive. En l'espèce, cette indemnité réclamée à hauteur de 3.100 euros apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par la SA d'HLM Vilogia Premium. Il convient de la réduire à la somme de 800 euros. Sur les frais de nettoyage : En application de l'article 29 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, dès la date d'entrée en jouissance, l'entretien et les réparations de l'immeuble incombent à l'accédant. Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles. En application de l'article 8 de cette même loi, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés à l'accédant ou lors de la signature du contrat si l'accédant est déjà dans les lieux. En cas de résiliation du contrat ou lorsque le transfert de propriété prévu au terme du contrat n'a pas lieu, un état des lieux doit être également établi contradictoirement lors de la restitution des clés au vendeur. En l'espèce, l'état des lieux de sortie précise qu'un état des lieux d'entrée a été dressé le 23 juillet 2021. La bailleresse s'abstient toutefois de le produire. Dès lors que cette pièce existe mais n'est pas versée aux débats, la présomption prévue à l'article 1731 du code civil ne s'applique pas. En l'absence de production de l'état des lieux d'entrée, le juge des contentieux de la protection se trouve dans l'impossibilité d'établir que les désordres dont se prévaut la bailleresse étaient absents lors de l'entrée dans le logement du locataire. Par conséquent, la demande présentée à ce titre sera rejetée. Sur les demandes accessoires : [B] [Y] [M], qui succombe au principal, supportera la charge des dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer dès lors que cet acte n'était pas obligatoire pour obtenir en justice le paiement des redevances impayées et frais de nettoyage. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [B] [Y] [M] à payer à la SA d'HLM Vilogia Premium la somme de 10.370,90 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, au titre des redevances et charges dues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ; CONDAMNE [B] [Y] [M] à payer à la SA d'HLM Vilogia Premium la somme de 800 euros au titre de l'indemnité contractuelle ; DÉBOUTE la SA d'HLM Vilogia Premium de sa demande présentée au titre des frais de nettoyage ; REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ; DIT n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [B] [Y] [M] aux dépens de l'instance ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé le 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe. LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,