Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/00490

Du 16 février 2024 52A SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/00490 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPMR [H] [V] C/ [D] [Y] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 16/02/2024 Avocats : Me Pierre-olivier BALLADE Me Annick BATBARE Me Charlotte PERETTI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 16 février 2024 JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEUR : Monsieur [H] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Charlotte PERETTI, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : Monsieur [D] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Annick BATBARE, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 18 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 15 septembre 2004, M. [H] [V] a donné à bail à M. [D] [Y] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 1]. Les 26 janvier 2019, puis 25 février 2019, M. [H] [V] a notifié à M. [D] [Y] un congé, à échéance du 14 septembre 2020, en vue de vendre le logement loué. Le 9 janvier 2023, M. [H] [V] a ensuite fait assigner M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux pour voir valider le congé et ordonner l'expulsion de M. [D] [Y]. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 21 mars 2023, a fait l'objet de renvois à la demande des parties et été débattue à l’audience 18 décembre 2023. Lors des débats, le conseil de M. [H] [V] se réfère à ses conclusions, par lesquelles celui-ci demande : - de confirmer la validité du congé délivré par ses soins le 3 décembre 2018 ; - de confirmer la validité du congé délivré à nouveau par la SCP LENOIR- TOSTAIN le 25 février 2019 ; - de constater la résiliation du contrat de bail du 15 septembre 2004 entre lui et M. [D] [Y] ; En conséquence, - d’ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, - d’ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, et d'un serrurier, - de dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux ; - d’ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; - d’assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; - de condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d'occupation de 572,80 euros par mois, de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, - de condamner le défendeur à payer au demandeur l'arriéré d'impayé de l'indemnité d'occupation pour 1 145,60 euros, somme à jour en janvier 2023, - de condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, - de débouter Monsieur [Y] de sa demande de délai de grâce de deux ans pour libérer les lieux, - de condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, - de condamner le défendeur aux dépens et au paiement de 2000 euros au demandeur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l'audience, le conseil de M. [D] [Y] se réfère à ses conclusions, par lesquelles celui-ci demande : A titre principal : - de juger l'assignation du 9 janvier 2023 nulle et de nul effet ; A défaut : - de juger irrecevable et mal fondé M. [V] en toutes ses demandes et l'en débouter. A titre subsidiaire : - de prononcer la nullité du congé délivré le 25 février 2019 ; - de débouter M. [V] de ses demandes ; A titre plus subsidiaire : - de juger n'y avoir lieu à expulsion du locataire ; - de juger que M. [Y] pourra bénéficier des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et se libérer ainsi de sa dette en vingt-quatre mensualités ; En tout état de cause : - de débouter M. [H] [V] de l'ensemble de ses demandes ; - de condamner M. [H] [V] à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet de leurs moyens. MOTIFS DE LA DECISION - SUR L’EXCEPTION DE NULLITÉ ET LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVÉES PAR M. [Y] : En application de l’article 114 du code de procédure civile, l’exception de nullité soulevée par M. [D] [Y] ne peut être accueillie faute pour celui-ci d’alléguer et à plus forte raison de justifier l’existence d’un grief causé par les irrégularités purement formelles qu’il relève dans l’assignation et les conclusions de M. [H] [V]. Par ailleurs, M. [H] [V] justifie de sa qualité de bailleur, ainsi d’ailleurs que de celle de propriétaire, des lieux occupés par M. [D] [Y], de sorte que la fin de non-recevoir invoquée pour ce motif par celui-ci ne peut qu’être rejetée. - SUR LE CONGE DÉLIVRÉ PAR M. [V] : En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour du congé : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. [...] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. [...] II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. » En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 15 septembre 2004, de sorte qu'au terme de sa dernière tacite reconduction, il expirait le 14 septembre 2019. Sur la forme, deux congés ont été délivrés par M. [H] [V], avec le même objet, de sorte que le second en date s’est nécessairement substitué au premier. Ce second congé a été délivré pour le compte de M. [H] [V] par un huissier de justice, le 25 février 2019, soit dans le respect du délai de 6 mois de préavis avant l’expiration du bail prévu par l’article 15 susmentionné. Il comportait une offre de vente du logement objet du bail, mentionnait le prix de cette vente, indiquait une date limite de l’offre de vente fixée conformément à l’article 15 et reproduisait les 5 premiers alinéas de l'article 15, II, en application des exigences du sixième alinéa de ce II. Au regard de l’ensemble de ces considérations, le congé était formellement régulier par rapport aux prescriptions de la loi du 6 juillet 1989. Sur le fond, si une offre de vente faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une faute affectant la validité du congé, c’est au locataire qu’il incombe de prouver cette fraude. En l’espèce, les pièces produites par le locataire, qui sont relatives à l’état du logement, ne sont pas de nature, à elles seules, à établir une telle fixation frauduleuse du prix de vente. Par conséquent, il convient de rejeter la demande de nullité du congé, formée par M. [D] [Y] et de constater que le bail a pris fin le 14 septembre 2019, date à compter de laquelle M. [D] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement. L’unique moyen pour assurer le respect du droit de propriété dont dispose M. [H] [V] sur le logement occupé consistant dans leur libération, il convient de le lui ordonner et d’autoriser, à défaut, son expulsion. En l’état de cette expulsion ordonnée, il n’apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de contraindre M. [D] [Y] à quitter les lieux. En outre, M. [H] [V] n’allègue aucun moyen à l’appui de sa demande de suppression du délai d'expulsion de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui ne peut dès lors qu’être rejetée. Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le propriétaire des lieux. En l’espèce, cette situation est caractérisée et il y a lieu d’indemniser M. [H] [V] à hauteur des sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. M. [H] [V] allègue qu’une somme de 1145,60 euros reste due à ce titre, à la date du 31 janvier 2023, sans que M. [D] [Y] ne justifie avoir acquitté l’intégralité des sommes qui auraient été dues en cas de renouvellement du bail. M. [D] [Y] doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme de 495,80 euros, mentionnée dans la dernière notification de révision du loyer, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail et augmentée des charges légalement récupérables sur un locataire, à la condition pour M. [H] [V] d’en justifier préalablement selon les modalités prévues en matière de bail d’habitation. L'article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la situation financière de M. [D] [Y], dûment établie par ses productions n° 5 à 9, justifie l'octroi de tels délais de paiement, pour acquitter la somme de 1145,60 euros, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. Enfin, en l’absence de toute pièce alléguée et à plus forte raison produite, à l’appui de la demande que M. [H] [V] forme au titre d’un préjudice moral, qui ne saurait se déduire de ses simples affirmations, cette demande ne peut qu’être rejetée. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité et la situation économique de M. [D] [Y] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 300 euros. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATE, à la date du 14 septembre 2019, l'extinction du bail conclu le 15 septembre 2004 et liant M. [H] [V] à M. [D] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 1] ; DIT qu'à compter de cette extinction M. [D] [Y] se trouve déchu de tout titre d'occupation de ce logement ; ORDONNE en conséquence à M. [D] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à M. [H] [V] la somme de 1145,60 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2023, échéance de janvier 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE M. [D] [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 10 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que les sommes versées par M. [D] [Y] seront imputées prioritairement sur le paiement de cette dette ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, M. [H] [V] pourra se prévaloir de la caducité de ces délais de paiement, par lettre recommandée adressée à M. [D] [Y] et que le solde de la dette sera alors immédiatement exigible ; CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à M. [H] [V] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 495,80 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail et augmentée des charges légalement récupérables sur un locataire, à la condition pour M. [H] [V] d’en justifier préalablement selon les modalités prévues en matière de bail d’habitation ; CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à M. [H] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les plus amples demandes des parties ; CONDAMNE M. [D] [Y] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,