Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/01073 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPNB
Minute : 24/00070
Monsieur [S] [F]
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
Madame [N] [B]
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
C/
Madame [W] [X] [C]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me HIRSCH Mélanie
Copie délivrée à :
Mme [X] [C] [W]
Le 26 Février 2024
ORDONNANCE DE REFERE
DU 04 Mars 2024
Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Mars 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référé assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;
Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [S] [F]
domicilié : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
Madame [N] [B]
domiciliée : chez Altarea Gestion Immobiliere
[Adresse 6]
[Localité 5]
Mariée
représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [W] [X] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2022, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] ont donné à bail à Madame [W] [X] [C] par l’intermédiaire de leur mandataire un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 803 euros outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 780,25 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] ont fait assigner Madame [W] [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le commissaire de justice a pénétré dans les lieux pour estimer les réparations locatives,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [W] [X] [C] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023, soit la somme de 5 799,54 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et une majoration de 10 %,
- dire et juger qu’elle sera soumise au paiement d’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges,
- condamner Madame [W] [X] [C] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 22 janvier 2024, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 7 712,39 euros, selon décompte en date du 12 janvier 2024. Ils précisent que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.
Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [W] [X] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 28 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 2 780,25 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2023.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Cependant, l'absence par Madame [W] [X] [C] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le décompte produit faisant seulement état d’un paiement le 4 décembre 2023, postérieurement à l’échéance de janvier 2024, empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.
De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [W] [X] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.
Madame [W] [X] [C] étant sans droit ni titre depuis le 31 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Enfin, il n'y a pas lieu de désigner un huissier ou d’autoriser un huissier aux fins de constater des réparations locatives, en l'absence de tout litige relatif à l'établissement de l'état des lieux de sortie, qui s'effectue au jour de la remise des clefs, et dont les modalités sont prévues à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne nécessite aucune autorisation judiciaire.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et la demande d’indemnité d'occupation
Madame [W] [X] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En l'espèce, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [W] [X] [C] reste leur devoir la somme de 7 712,39 euros (en ce inclus 25,75 euros de frais de relance) à la date du 12 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de relance, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Madame [W] [X] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7 686,64 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 780,25 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
En revanche il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de 10 % de l’arriéré locatif. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par par l'article 1231-5 du code civil sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite.
Par ailleurs, les demandeurs réclament le versement d’une indemnité d’occupation en cas de non départ des lieux de la locataire. Or cette demande, formée au fond et non à titre provisionnelle, excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Madame [W] [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2022 entre Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] et Madame [W] [X] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 août 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [W] [X] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
Disons n’y avoir lieu à autoriser un huissier à estimer les réparations locatives ;
Disons qu’à défaut pour Madame [W] [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [W] [X] [C] à verser à Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] la somme provisionnelle de 7 686,64 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 2 780,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation postérieurement au décompte produit arrêté au 12 janvier 2024 ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons Madame [W] [X] [C] à verser à Monsieur [S] [F] et Madame [N] [B] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [W] [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
