Cour d'appel, 22 mai 2024. 21/17241

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 224 N° RG 21/17241 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQGU Syndicat des copropriétaires [6] C/ [P] [Y] veuve [X] [H] [V] [Y] [E] [Y] épouse [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Bernard HINI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 15 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0845. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée '[6]' sise [Adresse 4] à [Localité 7] prise en la presonne de son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO, dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [P] [Y] veuve [X] née le 17 Janvier 1962 à [Localité 9] (75), demeurant [Adresse 2], prise tant en son nom personnel qu'ès qualités d'ayant droit de M.[M] [Y] décédé PARTIE INTERVENANTE Madame [H] [V] [Y] née le 04 Septembre 1982 à [Localité 11] (78), demeurant [Adresse 3], ès qualités d'ayant droit en tant que petite fille de M.[M] [Y], lui-même venant par représentation de M.[R] [Y] décédé le 09/03/2010 à [Localité 10] représentées par Me Bernard HINI, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [E], [P] [Y] épouse [L] née le 06 Juin 1960 à [Localité 5] (51), demeurant [Adresse 1], en sa qualité de fille M.[M] [Y] assignée en reprise d'instance es qualité d'ayant droit le 29/11/2021 à étude Défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction de greffière, Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Rendu par défaut à l'égard de Madame [E] [P] [Y] épouse [L], prononcé en audience publique le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M.[M] [Y], M.[R] [Y] et Mme [P] [X] sont propriétaires indivis d'un appartement et d'un garage dans la résidence [6] [Adresse 4] à [Localité 7]. Face à la défaillance des consorts [Y]-[X] dans le règlement des charges de copropriété, une sommation de payer leur était faite le 18 mai 2017 en vain. Par actes d'huissiers de justice délivrés les 26 février 2018, 15 mars 2018 et 19 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [6] sise à [Localité 7], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO, a fait assigner M. [M] [Y], M.[R] [Y] et Mme [P] [X], devant le Tribunal d'instance de NICE, afin d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 5147,95 euros au titre de l'arriéré de charges, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2018, - 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sollicite en outre la condamnation solidaire des requis aux entiers dépens et que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement réputé contradictoire, rendu le 15 juin 2018, considérant en l'état d'un démembrement de propriété et à défaut de clause de solidarité dans le règlement de copropriété pour le paiement des charges, qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la ventilation des charges entre celles dues par l'usufruitier et celles dues par les nus propriétaires, le Tribunal a : Déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [6] sise à [Localité 7], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO, recevables mais mal fondées et l'en déboute ; Le condamne aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 11 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Les parties intimées étaient assignées les 10 octobre 2018 (M. [M] [Y]) et 11 octobre 2018 (M. [R] [Y] et Mme [P] [X]), les intimés n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture était fixée au 11 juin 2019. Par un arrêt avant dire droit du 10 octobre 2019, la Cour ordonnait la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin d'inviter les parties à présenter leurs observations sur la situation de Monsieur [R] [Y], lequel, selon les mentions de certaines pièces du dossier, serait décédé au mois de mars de l'an 2000. L'acte de décès de M.[R] [Y] attestait de la survenance de son décès le 9 mars 2010 à [Localité 10]. Le notaire en charge de la succession confirmait que suite à son décès, venait par représentation Mme [H] [V] [Y], en sa qualité de petite-fille. En cours d'instance, à savoir le 23 décembre 2020, l'indivisaire usufruitier M. [M] [Y] est décédé. Il résulte de l'acte de notoriété dressé le 26 avril 2022 que les héritiers légaux du défunt sont Mme [P] [Y], veuve de M. [D] [X], Mme [E] [P] [Y], épouse de M. [U] [F] [W] [L] et Mme [H] [V] [Y]. Les ayants droit susvisés indivisaires sur le bien dont question ont été informés de la présente procédure par le biais de la signification de l'assignation en reprise d'instance et intervention forcée en date du 30 novembre 2021. Les propriétaires indivisaires susvisés ont finalement entendu régler spontanément les causes du jugement attaqué par virement effectué le 14 septembre 2022 réglant ainsi le principal dû à hauteur de 5.147,95€ au titre des impayés de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er novembre 2017. Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée [6] entend qu'il soit donné acte du règlement spontané par les intimées du principal à savoir 5.147,95€ au titre des impayés de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1 er novembre 2017, et maintient ses demandes formulées au titre des dommages-intérêts et des frais inhérents aux procédures de première instance et d'appel. Il sollicite : DECLARER recevable le Syndicat des Copropriétaires [6] en son appel interjeté à l'encontre du jugement du 15 juin 2018 rendu par le Tribunal d'Instance de NICE, DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires [6] en son action et bien fondée l'assignation en intervention forcée devant la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE délivrée à Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y], REFORMER le jugement en date du 15 juin 2018 du Tribunal d'Instance de NICE en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires [6] de ses demandes de condamnation solidaire à l'encontre de M. [M] [Y], M. [R] [Y] et Mme [P] [X]. Vu l'évolution du litige, Eu égard à l'intervention forcée de Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] en qualités d'ayants droits de feu M. [M] [Y] et feu M.[R] [Y], STATUER à nouveau, JUGER qu'aucun acte de démembrement ou élément justificatif de la répartition de l'indivision n'a jamais été notifié au Syndicat des Copropriétaires [6] par les indivisaires, JUGER que le démembrement de la propriété et l'indivision n'a été découvert par le Syndicat des Copropriétaires [6] qu'au moment de la présente procédure, JUGER que le Syndicat des Copropriétaires [6] est en droit de réclamer aux indivisaires l'ensemble des charges afférentes aux lots concernés, DONNER ACTE du règlement spontané le 14 septembre 2022 par les intimés du principal dû à hauteur de 5.147,95€ au titre des impayés de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er novembre 2017, Par conséquent, Vu l'évolution du litige, A titre principal, CONDAMNER solidairement Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] au paiement des intérêts au taux légal échus sur la somme de 5.147,95 € à compter des lettres de mise en demeure du 9 janvier 2018, et ce jusqu'à parfait paiement survenu le 14 septembre 2022, ainsi qu'à la somme de 254,29 € au titre des frais de l'article 10-1 suivant décompte arrêté au 1er novembre 2017. CONDAMNER solidairement Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] à la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER solidairement Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel qui comprendront l'intégralité des droits et émoluments des actes d'huissier de justice pour le recouvrement ou l'encaissement de la créance, en ce compris les frais de commandement de payer, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocat associé. À titre subsidiaire, CONDAMNER chacune pour le tiers, Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] au paiement des intérêts au taux légal échus sur la somme de 5.147,95 € à compter des lettres de mise en demeure du 9 janvier 2018, et ce jusqu'à parfait paiement survenu le 14 septembre 2022, ainsi qu'à la somme de 254,29 € au titre des frais de l'article 10-1 suivant décompte arrêté au 1er novembre 2017. CONDAMNER Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] les sommes suivantes: - 333,30 € de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée, - 834 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] les sommes suivantes : - 333,30 € de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée, - 834 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Mme [H], [V] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] les sommes suivantes : - 333,30 € de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée, - 834 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER chacune pour le tiers, Mme [E], [P] [Y] épouse de M. [U] [L], Mme [P] [Y] veuve de M. [D] [X] et Mme [H], [V] [Y] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel qui comprendront l'intégralité des droits et émoluments des actes d'huissier de justice pour le recouvrement ou l'encaissement de la créance, en ce compris les frais de commandement de payer, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocat associé. A l'appui de son recours, il fait valoir : -que tous les titulaires de droits sur un même lot sont tenus à l'intégralité de la dette envers le syndicat, -que le démembrement du droit de propriété d'un lot entre usufruitier et nu propriétaire doit être signifié au syndic pour être opposable au syndicat des copropriétaires, ce qui n'a pas été fait en l'espèce, -que la sanction doit être la solidarité entre les membres de l'indivision, -que ce n'est qu'à l'occasion de la présente procédure qu'un relevé de propriété a été sollicité par le conseil syndical et que le syndic a été informé de l'existence d'une indivision, -qu'il ne dispose pas de l'acte de démembrement, -que les indivisaires doivent être condamnés solidairement au paiement des charges communes à défaut de justification de la répartition de leurs droits, -que la ventilation de la dette pourra se faire a posteriori entre les indivisaires, -que s'il était estimé que les nus propriétaires ne peuvent être condamnés solidairement, seul l'usufruitier le sera pour la totalité, -que, si par extraordinaire, la Cour estimait ne pas devoir condamner les indivisaires solidairement, elle les condamnera à un règlement par parts égales à hauteur du tiers pour chacune, -que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispose que par dérogation aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure et d'impayés d'un montant de 254,29 € sont à la charge du requis, -que par leur immobilisme, les intimés ont causé un préjudice à la Copropriété, en obligeant non seulement cette dernière à engager contre eux des poursuites entraînant des frais liés à l'instance judiciaire, à ses suites et à ses conséquences, mais également à faire l'avance des fonds, -que le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Mesdames [P] et [H] [Y] ont constitué avocat mais elles n'ont jamais conclu et aucun dossier n'a été déposé à l'audience. Mme [E] [Y] est non comparante. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. (...) Il résulte de l'article 10-1 de la même loi que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. L'article 605 du code civil prévoit une ventilation des charges entre usufruitier et nue propriétaire. Conformément à l'article 6 du décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967de la loi du 10 juillet 1965, le démembrement du droit de propriété d'un lot entre usufruitier et nu propriétaire doit être signifié au syndic pour être opposable au syndicat des copropriétaires. En l'espèce, il n'est pas établi que l'acte de démembrement de la propriété ait été notifié au syndic, de sorte que, même en l'absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété pour le paiement des charges entre indivisaires, le syndicat des copropriétaires peut demander la condamnation solidaire de tous les indivisaires. En l'espèce, il convient de donner acte du règlement spontané le 14 septembre 2022 par les intimées du principal dû à hauteur de 5.147,95€ au titre des impayés de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1 er novembre 2017. Pour autant, les intimés sont condamnés solidairement aux intérêts au taux légal échus sur la somme de 5.147,95 € à compter des lettres de mise en demeure du 9 janvier 2018, et ce jusqu'à parfait paiement survenu le 14 septembre 2022. Il ressort du décompte du 17 mai 2023 arrêté au 1er octobre 2022 versé aux débats : -des frais de mise en demeure au nombre de 4 pour la somme de 114,42€ -un envoi RAR pour 11,06€ -frais de rejet bancaire pour 12,6€. Soit la somme de 138,08€. Les frais de commandement de payer et d'avocat étant inclus dans les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ne seront pas retenus. Sur la demande de dommages et intérêts En refusant de régler intégralement leurs charges de copropriété, les intimées n'ont pas respecté les obligations financières mises à leur charge, tout en continuant à bénéficier des prestations offertes par la résidence dans laquelle ils sont copropriétaires au détriment des autres copropriétaires. Par leur immobilisme, les intimées ont causé un préjudice à la Copropriété, en obligeant non seulement cette dernière à engager contre eux des poursuites entraînant des frais liés à l'instance judiciaire, à ses suites et à ses conséquences, mais également à faire l'avance des fonds. Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Ce préjudice ne peut valablement être réparé par les seuls intérêts de retard au taux légal, de sorte que les intimées sont condamnées solidairement à la somme de 500€. Sur les autres demandes Les intimées sont condamnées in solidum à la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, outre aux entiers dépens des deux instances. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2018 par le Tribunal d'instance de NICE, Statuant à nouveau, DONNE acte du règlement spontané le 14 septembre 2022 par Mesdames [Y] [E], [H] et [P] du principal dû à hauteur de 5.147,95€ au titre des impayés de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er novembre 2017. CONDAMNE solidairement Mesdames [Y] [E], [H] et [P] aux intérêts au taux légal échus sur la somme de 5.147,95 € à compter des lettres de mise en demeure du 9 janvier 2018, et ce jusqu'à parfait paiement survenu le 14 septembre 2022, CONDAMNE solidairement Mesdames [Y] [E], [H] et [P] à la somme de 138,08€ au titre des frais de l'article 10-1 suivant décompte arrêté au 1er octobre 2022, CONDAMNE solidairement Mesdames [Y] [E], [H] et [P] à la somme de 500€ de dommages et intérêts, Y ajoutant CONDAMNE in solidum Mesdames [Y] [E], [H] et [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO la somme globale de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, pour la première instance et l'appel, CONDAMNE Mesdames [Y] [E], [H] et [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrés pour ces derniers au profit de Me CHERFILS, avocat. LA GREFFIERE LE PRESIDENT