Cour d'appel, 14 décembre 2022. 19/05880

5ème Chambre ARRÊT N°383 N° RG 19/05880 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QCLB Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE SAS C/ SCI HESTIA Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE SAS venant aux droits de la Société ERTECO FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : SCI HESTIA prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Marc DIZIER de la SELARL DIZIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES La société Carrefour Proximité France anciennement dénommée SAS ED, puis Dia France, puis Erteco France a été titulaire d'un bail commercial consenti par des actes notariés conclus avec la SCI Hestia, les 6 mai et 25 septembre 2009, portant sur des locaux commerciaux situés à [Localité 5], et ce pour l'exploitation d'un commerce d'alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché dit à prépondérance alimentaire, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 30 juin 2009. Par un congé en date du 26 mars 2015, le preneur a notifié conformément à l'article L 145-4 du code de commerce son intention de mettre fin au bail le 29 juin 2015. Un état des lieux a été dressé par huissier le 29 juin 2015. Un litige est apparu lors de la cessation du bail concernant les travaux mis la charge du preneur. Par ordonnance du 27 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, saisi par la société Hestia, a constaté la remise à la barre à la société Hestia par la société Carrefour Proximité France d'une somme de 32 382,90 euros et a condamné celle-ci au paiement d'une provision de 12 000 euros. A la requête de la SCI Hestia, le tribunal de grande instance de Saint- Nazaire a été saisi par assignation du 6 novembre 2015 d'une demande tendant au paiement de travaux de réparation et d'entretien à la charge du locataire en exécution du bail commercial venu à terme le 30 juin 2015. Par jugement en date 10 janvier 2019, le tribunal a : - condamné la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France à verser à la SCI Hestia les sommes de : * 32 382,90 euros TTC et 1 800 euros TTC au titre du bardage et de ses accessoires, * 57 720,86 euros HT au titre des autres réparations, - dit que de ces sommes seront déduites les sommes déjà versées par la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France, - condamné la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France à verser à la SCI Hestia la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le 22 février 2019, la société Carrefour Proximité France a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 11 juillet 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire. L'affaire a été réenrôlée à la demande de la société Carrefour Proximité France le 18 juillet 2019. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 février 2022, la société Carrefour Proximité France demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, En conséquence, - infirmer le jugement en ses dispositions et condamnations pécuniaires prononcées contre elle, sauf en ce que le tribunal a jugé le règlement de 32 382,90 euros pleinement satisfactoire au titre de ses obligations afférentes au bardage extérieur, - débouter la SCI de toutes ses demandes indemnitaires autres que celle concernant le remplacement de la porte à double vantaux, chiffré à 2 752 euros HT, comme étant infondées, - condamner la SCI Hestia à lui restituer : * la somme de 12 000 euros qui lui a été versée à titre de provision en application de l'ordonnance de référé du 27 octobre 2015, * la somme complémentaire de 49 520,86 euros qui est sur le point de lui être versée au titre de l'exécution provisoire du jugement du 10 janvier 2019, En tout état de cause, - rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires de la SCI Hestia, - condamner la SCI Hestia à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Hestia aux entiers dépens et autoriser la Selarl [Z] [L] agissant en la personne de Maître [Z] [L] à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2019, la SCI Hestia demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré, sauf en ses dispositions n'ayant pas retenu en totalité ses demandes, - condamner la société Carrefour Proximité France, venant aux droits de Carrefour Proximité France, à lui payer la somme de 105 264,10 euros, dont à déduire les sommes antérieurement allouées en référé, donc après déduction 60 881,20 euros HT soit 73 057,44 euros TTC au titre des travaux de reprise du locataire sortant, - dire et juger que toutes sommes allouées seront mentionnées toutes taxes comprises, - débouter la société Carrefour Proximité France de son appel et de toute demande tendant à la réformation du jugement déféré, et à l'allocation d'indemnités à l'encontre de SCI Hestia, - dire n'y avoir lieu à restitution des sommes objet de la condamnation prononcée par la juridiction des référés en date du 27 octobre 2015, le montant total des sommes dues étant de 105 264,10 euros dont à déduire les deux versements antérieurs de 32 382,90 euros et 12 000 euros soit la somme de 60 881,20 euros HT, soit 73 057,44 euros TTC, - confirmer la décision provisoire du juge des référés par adoption de motifs et ceux ci-avant exposés, - condamner la société Carrefour Proximité France, venant aux droits de Carrefour Proximité France à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la société Carrefour Proximité France de toutes ses demandes, - condamner la société Carrefour Proximité France aux dépens de référé de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes en paiement formées par la SCI Hestia La société Carrefour Proximité France, appelante, ne conteste pas être redevable d'une obligation de remise en état du bardage conformément à la clause prévue en ce sens dans le bail. Elle estime satisfactoire le paiement à ce titre de la somme de 32 382,90 euros sur la base d'un devis de 42 999, 60 euros, et demande d'écarter les pièces de la bailleresse incluant des prestations qui n'ont rien à voir avec le bardage. Elle estime que le recours à un architecte n'étant pas obligatoire, que la société EGI n'étant pas architecte, la facture d'honoraires de cette société doit rester à la charge de la SCI Hestia et que le jugement qui la condamne à payer au bailleur 1 800 euros TTC de ce chef doit être infirmé. A titre subsidiaire, elle demande d'en limiter le coût à sa charge dans les mêmes proportions que les travaux. La société appelante conteste ensuite toute condamnation au titre d'autres travaux, hormis ceux portant sur le remplacement de la porte à double vantaux, comme constituant la seule réparation locative susceptible d'être mise à sa charge. Elle fait valoir que certains biens pour lesquels des travaux sont sollicités sont immeubles par destination, qu'elle n'avait pas d'obligation d'entretien et de réparation sur ses propres aménagements, qu'elle ne peut être tenue à des travaux rendus nécessaires par la vétusté, des travaux de remise en état suite à des défauts d'étanchéité relevant au contraire de l'obligation du bailleur de garantir une jouissance paisible. Elle estime qu'eu égard à la clause d'accession à effet différé, le bailleur ne peut exiger des remises en état sur des aménagements dont il n'est devenu propriétaire qu'après la restitution de lieux, et fait valoir enfin que l'installation électrique était conforme, et que n'est démontré aucun dysfonctionnement des installations de plomberie. Elle conclut donc à l'infirmation du jugement qui la condamne au paiement d'une somme de 57 720,86 euros. À titre subsidiaire, elle demande de faire application d'un abattement pour vétusté. La SCI Hestia forme appel incident et estime que la société Carrefour Proximité France est tenue au paiement des frais qu'elle a engagés à hauteur de 105 264,10 euros HT représentant : - la reprise du bardage : 70% d'une facture d'un montant de 44 403 euros, déduction faite de 30 % devant rester à la charge du bailleur, soit 31 082,10 euros HT, - les frais du bureau d'étude pour ces travaux, soit 1 500 euros HT, - la remise en état de la voirie et la démolition béton, soit 5 899 euros HT, - les travaux de carrelage, peinture et plafond, soit 41 490,25 euros HT, - les travaux d'électricité, plomberie et VMC, soit 25 293,27 euros HT. La SCI Hestia, invoque les dispositions des articles 1730 et 1754 du code civil, la clause d'accession et la clause de nivellement figurant au bail, rappelle que les parties ont convenu que les travaux et aménagements faits par le preneur devenaient la propriété du bailleur et que s'agissant des travaux effectués par le preneur sans autorisation du preneur, le bailleur peut exiger le rétablissement des lieux dans leur état d'origine. Elle fait valoir qu'elle a payé un certain nombre de travaux après le départ du locataire et considère que doit être mis à sa charge, le coût : - des travaux de remise en état de voirie et de démolition béton, en l'absence d'autorisation du bailleur, en l'absence d'accession par incorporation de la chambre froide non fixée au sol, et en l'état de dégradation, - des travaux de carrelage, faïence, peinture faux plafonds et menuiseries, s'agissant de réparations locatives nécessaires en raison d'un défaut d'entretien, de travaux non autorisés par le bailleur, de travaux portant sur des meubles non fixés restant la propriété du preneur, - des travaux de remise en état de l'électricité, de la plomberie, des sanitaires et des WC en l'absence d'autorisation du bailleur pour des travaux qui s'apparentent même à un sabotage, s'agissant de l'installation électrique, de l'installation de la climatisation ou du groupe froid du magasin et en raison de dégradations et de réparation locatives. Liminairement, il est constaté par la cour que la société Hestia admet la possibilité de sa locataire de contester les devis qui lui ont été soumis, ce qui a donné lieu à une discussion en première instance. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point. Les parties ne discutent pas l'obligation contractuelle du preneur, prévue au bail du 25 septembre 2009, de restituer le bien dans l'état dans lequel il se trouve lors de la livraison en 2009 et, notamment, l'obligation de supporter le coût des travaux de changement des bardages, la bailleresse s'engageant toutefois à prendre à sa charge 30% HT du coût de ces travaux. Le débat porte sur le coût de ceux-ci, étant observé que les parties ont soumis : - pour la SCI Hestia , une facture de la société Citebanche du 31 mars 2016 d'un montant de 44 303 euros HT, - pour la société Carrefour Proximité France, un devis de la société Luc-Daniel Couverture du 18 juin 2015, d'un montant de 35 981 euros HT. Comme très justement relevé par le premier juge, la facture présentée par la bailleresse inclus des travaux étrangers aux travaux de changement bardage, à savoir ceux relatifs au local caddies, à la porte deux vantaux, au lanterneau de la cage d'escalier et à un boîtier électrique. Les dépenses strictement afférentes au bardage mentionnées dans la facture Citebanche, représentent une somme de 35 883 euros HT. La participation de la locataire est donc fixée à 32 382,90 euros, somme que la locataire admet devoir à ce titre, la cour confirme le jugement sur ce point. S'agissant des honoraires payés selon facture de la société EGI pour la dépose d'une déclaration préalable de modification de façade, la SCI Hestia justifie le dépôt de cette déclaration en mairie le 31 juillet 2015, de sorte qu'accessoires aux travaux de remise en état des bardages, ils doivent être supportés également par le preneur. À raison, cependant, il est objecté par la société Carrefour Proximité France, que la bailleresse doit contractuellement prendre à sa charge 30% HT du montant de ceux-ci, soit 450 euros, de sorte qu'il est dû par elle : 1 500 - 450 = 1 050 euros TTC. La cour infirme le jugement de ce chef. Il convient d'apprécier ensuite les sommes réclamées au titre des réparations locatives au regard des dispositions légales applicables aux parties et notamment, l'obligation du preneur de répondre des dégradations locatives et d'entretenir les lieux loués, tel que prévue par les articles 1730, 1754 et 1755 du code civil. Il y a lieu également de prendre en compte la clause d'accession suivante prévue au bail du 6 mai 2009 : Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin du bail, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité. En ce qui concerne les travaux qu'il aura autorisés, le bailleur ne pourra exiger le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif. Pour les travaux effectués sans autorisation, le bailleur aura le droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur. Cependant les équipements, matériels et installations non fixés à demeure resteront la propriété du preneur et devront être enlevés lors de son départ, en remettant les lieux en l'état. Si la SCI Hestia a loué à la société Ed un bâtiment brut, les parties ont convenu de la réalisation de travaux. Ainsi, en annexe du bail, a été fixé le 13 septembre 2009, par les parties, un descriptif précis des travaux à la charge de l'une et de l'autre parties et de ceux réalisés en commun. Un constat des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 29 juin 2015, après un pré-constat contradictoire le 30 avril 2015, aux termes desquels le locataire a admis la nécessité de certaines remises en état. Le descriptif des travaux réalisés par le preneur en accord avec le bailleur doit être interprété restrictivement, et la cour approuve l'analyse du premier juge selon laquelle, pour les travaux non mentionnés sur cette liste, et donc non autorisés par le bailleur, réputés réalisés par le preneur pour lui permettre d'exercer son activité, la SCI Hestia peut en tout état de cause exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif des travaux et ce, quand bien même les travaux s'intègreraient à l'ouvrage. Ne sont pas expressément visés dans cette liste, et n'ont donc pas été autorisés, les travaux suivants : - la réalisation d'un massif Totem Dia avec son emphase béton, la mention de la réalisation par le preneur des enseignes en VRD (voirie ou réseaux divers) ou sur le bâtiment y compris les alimentations électriques et les systèmes de fixation prévus par les normes de sécurité en vigueur, étant insuffisante à considérer que la réalisation spécifique de cet ouvrage a été autorisée, d'autant que le locataire a d'ailleurs admis le 30 avril 2015, puis le 26 juin 2015 qu'il convenait la remise en état de ce chef, ce qui n'était pas totalement exécuté à la sortie par le locataire. Le coût de la remise en état de ce chef, soit 1 762,50 euros HT (cf factures Brosseau Guilbaud), doit être supporté par la locataire. - la réalisation d'embases de plots béton sur la voirie en angle du parking, près du rond point ; ces plots sont distincts de ceux visés dans le descriptif de travaux mis à la charge de la bailleresse, ces derniers ayant trait à des plots situés à l'entrée principale, visibles d'ailleurs sur les photographies produites aux débats. La locataire ne peut donc prétendre ne pas être à l'origine de la construction des plots béton litigieux. L'huissier a constaté le 29 juin 2015 la présence des embases de ces plots. Le coût de la démolition et du rebouchage de 1 316 euros HT (cf factures Brosseau Guilbaud), doit être supporté par la locataire. - la réalisation du local caddies ; la société appelante, ne peut pour échapper à cette obligation de remise en état, prétendre qu'en vertu de son obligation de délivrance, la bailleresse a nécessairement autorisé de tels travaux. La présence de ce local était encore constatée le 29 juin 2015, alors que les parties ont convenu lors du pré-constat des lieux le 30 avril 2015 qu'il devait être supprimé avec remise en état de l'enrobé bitumeux de sol. Ainsi le coût du démontage de ce local, soit 2 230,75 euros HT (cf facture Citebanche situation n° 3) doit être mis à la charge de la société Carrefour Proximité France. Au titre des travaux non autorisés, la bailleresse est donc fondée à réclamer la remise en état pour une somme de 5 309,25 euros HT. (1 762,50 + 1 316 + 2 230,75). Si contractuellement, les parties ont convenu que les travaux, embellissements et améliorations réalisés par le preneur, autorisés ou non devenaient la propriété du bailleur en fin de bail, tel n'est pas le cas des équipements, matériels et installations non fixés à demeure, pour lesquels le bailleur est également en droit d'exiger la remise en état d'origine. Cela concerne : - la chambre froide, en l'absence d'éléments permettant d'affirmer qu'elle est fixée à demeure, alors qu'il a été constaté contradictoirement le 30 avril 2015, devant l'huissier qu'il devra être procédé à l'enlèvement de chambre froide dans son intégralité et que cette chambre froide était toujours présente le 29 juin 2015. La locataire doit supporter le coût de travaux de démolition de celle-ci et de reprise de maçonnerie, soit 2 257 euros HT (cf factures Brosseau Guilbaud). - les chasses roues destinés à éviter que les caddies ou les tire-palettes heurtent les poteaux ou meubles froids, dont les parties ont noté le 30 avril 2015, qu'ils devaient tous être enlevés et ont indiqué le 29 juin 2015 leur présence persistante. Le coût de la dépose des chasses roues, avec dépose des protection métal et remplacement des carreaux de faïence doit être mis à la charge de la société locataire soit 880 euros HT (cf facture Clochard du 31 octobre 2015). - les élingues, dont le coût de la dépose et d'enlèvement doit être supporté par la locataire, soit 600 euros HT (cf facture Clochard). - les panneaux d'information syndicat et direction, en salle de repos et sans le couloir, dont la présence a été notée par l'huissier dans le constat du 29 juin 2015. Le coût de leur dépose soit 35 euros HT (cf facture Clochard) est mis à la charge de la société Carrefour Proximité France. - le groupe froid au 1er étage, toujours présent le 29 juin 2015 alors que les parties avaient convenu lors du pré-constat des lieux le 30 avril 2015 que tout le système groupe froid devait être enlevé ; le coût de la dépose doit être supporté par la locataire, soit 6 444 euros HT (cf facture Chartier Marchais et Co). Au titre des équipements et installations non retirés, la bailleresse est donc fondée à réclamer la somme totale de 10 216 euros HT (2 257 + 880 + 600 + 35 + 6 444). S'agissant des travaux autorisés par le bailleur, si le bailleur ne peut certes pas exiger le rétablissement des lieux en leur état d'origine, le locataire n'en est pas moins tenu aux réparations locatives, comme très justement retenu par le premier juge. La société Carrefour Proximité France ne peut faire valoir que les lieux ayant été donnés à bail à l'état brut, son obligation d'entretien des lieux loués ne porte pas sur les aménagements qu'elle a réalisés, alors que ces aménagements ont été convenus entre les parties et font accession à la bailleresse en fin de bail. Au regard des constatations faites lors de l'état des lieux de sortie, la société Carrefour Proximité France est donc tenue aux réparations des dégradations locatives affectant : - la porte à double vantaux, étant observé que la société appelante ne conteste pas être tenue à ces réparations. La somme de 4 910,05 euros HT au titre de la dépose la fourniture et la pose d'une porte deux vantaux (cf facture Citenbanche situation n° 3 ) doit être mise à sa charge. - la grille anti-effraction dans la cage d'escalier, dont l'huissier a noté le 30 avril 2015 qu'elle était sectionnée et devait être remise en état, ce qui n'était toujours pas effectif le 29 juin 2015. Sur ce point, si la société locataire prétend qu'une intrusion est à l'origine de cette dégradation, ce qu'au demeurant elle ne démontre pas, la cour constate qu'elle ne justifie d'aucune force majeure la dispensant de son obligation de remise en état. Le coût de cette réparation de 981,20 euros HT (cf facture Citebanche situation n° 3) doit être supporté par l'appelante. - le muret de sécurisation RIA, au sujet duquel le constat des lieux de 2015 indique que le socle en béton de la protection de la sécurité RIA est en mauvais état et cassé par endroits. Sur ce point, il a été relevé pertinemment par le premier juge que la bailleresse ne sollicitait pas une réparation du mur, mais la démolition et la reconstruction de celui-ci, sans que la bailleresse ne justifie la nécessité de ces travaux plus lourds. La cour fait sienne l'évaluation du tribunal de la somme devant être supportée par la locataire à ce titre, soit 200 euros HT (cf factures Brosseau Guilbaud). - les carrelages, notés détériorés en grand nombre à la sortie, par le retrait de divers mobiliers d'exploitation, présentant des percements, ce qui n'est pas un signe de vétusté. La dépense engagée à ce titre par la société bailleresse de 26 515,25 euros (cf facture Clochard) doit être supportée par la société Carrefour Proximité, le fait que le magasin qui lui a succédé dispose d'un revêtement PVC est totalement inopérant, en l'état de dégradations locatives avérées imputables à l'appelante. - les plaques de faux plafonds des WC et vestiaires et couloir de l'étage, tachées et endommagées au niveau du couloir de distribution du premier étage et du sas escalier ; l'existence d'un prétendu dégât des eaux dont il n'est pas démontré qu'il a été déclaré au bailleur, ne peut exonérer le locataire de son obligation d'entretien de ce chef. Le coût de la dépose et du remplacement de ces faux plafonds soit 2 570 euros HT (cf facture Clochard) est mis à la charge de la société locataire. - les portes du couloir de distribution au 1er étage (sales), la porte des WC femmes (présentant des traces), la porte des vestiaires femme (abîmée), la porte séparant le local groupe froid 1er étage à la salle attenante (démontée), la porte d'accès à l'étage du sas entre magasin et réserve (présentant des moisissures), la porte de la réserve (ne fermant pas normalement et en mauvais état général), la porte d'accès de secours (ne présentant plus de barre de fermeture), portes notées de surcroît sales, les serrures dont les clés n'ont pas été remises au bailleur, justifient la dépense engagée par la bailleresse pour ces réparations qui seront donc supportées par la locataire, à hauteur de 1 513 euros HT (cf facture Clochard). - le local dans son ensemble, remis dans un état de saleté générale, de sorte que le coût du nettoyage à hauteur de 5 420 euros HT (cf facture Clochard) est mis à la charge de la locataire. - le groupe climatisation, qui n'a pu être vérifié en raison du sectionnement de l'alimentation de celui-ci et pour lequel le locataire n'a pas justifié de l'entretien. La somme de 3 609 euros HT (cf facture Chartier Marchais et Co) au titre de la vérification de ce groupe doit être supportée par la société Carrefour Proximité France de ce chef, - les éclairages du sas d'entrée, ne fonctionnant pas, selon le constat de l'huissier. La réparation de ce chef (127,19 euros HT selon facture Chartier Marchais et Co) est mise à la charge de la locataire. - le robinet de la salle de repos, dont l'huissier note le 29 juin 2015 qu'il est détérioré, justifiant la mise à la charge de la société Carrefour Proximité France de la somme de 203,17 euros HT (cf facture Chartier Marchais et Co). Au titre des dégradations locatives, la bailleresse est donc fondée en ses prétentions à hauteur de 46 048,86 euros HT (4 910,05 + 981,20 + 200 + 26 515,25 + 2 570 + 1 513 + 5 420 + 3 609 + 127,19 + 203,17). En l'absence de toute constatation de dégradations locatives, doivent être rejetées les demandes en paiement relatives à : - une vérification du boîtier tirez-lachez de la cage d'escalier (448 euros HT selon facture Citebanche situation n° 3), - l'enlèvement de panneaux de contreplaqués en salle des machines (15 euros HT selon facture Clochard), ou la pose d'un panneau de placo et de plinthes de finition dans cette même salle (310 euros HT selon facture Clochard), - la mise en peinture des murs de la réserve et du mur arrière point d'eau de celle-ci (1 225 euros HT et 252 euros HT selon facture Clochard), - les travaux de rebouchage des anciennes portes en placo, la pose de carreaux de plâtre, le rebouchage du plâtre des murs périphériques (300 euros HT, 900 euros TH, et 230 euros HT), - le changement du chauffe eau, de l'abattant, de la chasse d'eau dans les WC handicapé (745,04 euros HT selon facture Chartier Marchais et Co), - au changement des luminaires ou les travaux sur les bouches VMC des WC hommes et femmes,(786,96 euros HT selon facture Chartier Marchais et Co). De même, sont écartées les prétentions relatives à : - la suppression des câbles ne servant pas à l'utilisation du bâtiment et la suppression des prises et alimentations dispatchées dans le magasin, dans la mesure où la locataire a fourni une attestation de conformité sur ce point datant du 10 avril 2015 et que les constatations relatives au sectionnement des câbles raccordés à ses propres installations électriques enlevées apparaissent avoir été effectuées proprement, permettant un nouveau raccordement (3 033,36 HT et 7 269,76 euros HT selon facture Chartier Marchais et Co), - la pose d'un rayonnant de 1000 w dans la salle de repos, l'huissier n'ayant pas constaté son dysfonctionnement, la seule absence de nettoyage de cet appareil étant insuffisante pour justifier son remplacement (327,69 euros HT selon facture Chartier Marchais et Co). - la mise en peinture de la façade arrière du magasin (1 323 euros HT selon la facture Clochard), au seul motif l'huissier a constaté de la mousse sur le sol à la périphérie du local. La cour rejetant partie des postes de la facture de la société Clochard, les remises commerciales de moindre importance accordées par cette entreprise à la SCI Hestia à hauteur de 688 euros HT, s'imputeront sur ces postes écartés sans que cela ne puisse profiter à la locataire. En conséquence au titre des travaux, hors bardages, la cour condamne la société Carrefour Proximité France à payer à la société Hestia la somme de 61 574,11 euros HT (5 309,25+ 10 216 + 46 048,86 ). Il n'y a pas lieu d'appliquer en l'espèce un taux de vétusté sur cette somme. Le jugement est infirmé. La cour confirme le jugement en ce qu'il prévoit que de ces sommes seront déduites les sommes déjà versées par la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France. Sur les autres demandes La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. La société appelante qui succombe est condamnée aux dépens et à payer à l'intimée une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France à verser à la SCI Hestia les sommes de : * 1 800 euros TTC au titre des accessoires du bardage, * 57 720,86 euros HT au titre des autres réparations ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Condamne la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France à verser à la SCI Hestia les sommes de : - 1 050 euros HT au titre des accessoires du bardage, - 61 574,11 euros HT au titre des autres réparations ; Y ajoutant, Condamne la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France à verser à la SCI Hestia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS Carrefour Proximité France venant aux droits de la SAS Erteco France aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente