Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05648

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie BONAMI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JI3 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] [Adresse 1] -[Localité 5]S représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [N] [V] [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-504752 du 09/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JI3 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 1er novembre 1999, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 064,75 francs et d’une provision pour charges de 550 francs. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 585,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [V] le 29 mars 2023. Par assignation du 26 juin 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 696,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 décembre 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2023, s'élève désormais à 2597,81 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère qu'il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’échéance de novembre n’étant pas réglée. Elle indique être opposée à des délais de paiement. Madame [N] [V] expose être en conflit avec la bailleresse, lui ayant envoyé plusieurs mises en demeure. Elle ajoute qu’après avoir eu des difficultés financières expliquant la dette locative, elle a retrouvé un emploi en CDI depuis le mois d’octobre et a repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. S’agissant du loyer de novembre, elle expose l’avoir réglé par chèques du 12 novembre et demande à ce qu’il en soit tenu compte dans la condamnation. Madame [N] [V] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [N] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Madame [N] [V] a adressé un courrier à la juridiction dont il n’a pas été tenu compte, l’autorisation de produire une note en délibéré n’ayant pas été sollicitée lors de l’audience. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2585,11 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il convient de considérer que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite, le règlement des loyers de mai à octobre apparaissant au décompte et Mme [N] [V] produisant les copies des chèques émis pour régler les loyers de novembre et décembre. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [N] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 72 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [N] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2023, Madame [N] [V] lui devait la somme de 2 597,81 euros. Madame [N] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittance afin qu’il puisse être tenu compte des versements récents effectués par la défenderesse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [N] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 508,03 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [N] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 1999 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Madame [N] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 mai 2023, CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2 597,91 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-un centimes), en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, AUTORISE Madame [N] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 72 euros (soixante-douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [N] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [N] [V] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2023 et celui de l'assignation du 26 juin 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge