Cour d'appel, 23 novembre 2022. 19/01509

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2022 (n° / 2022 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01509 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7EV7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2018 - Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 14/02379 APPELANTE SARL RL LA STATION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 489 280 537, Dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Antonin PECHARD de la SELEURL CABINET PECHARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, toque G0793, INTIMÉE Madame [T] [U], Née le 13 août 1946 à [Localité 5] ( ALGERIE) Demeurant [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant, Assistée de Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K43, avocat plaidant, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALAY, président, Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, Madame Marie GIROUSSE, conseillère , qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Gilles BALAY dans le respect des conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile. GREFFIÈRE : Madame FOULON, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALAY, Président et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition ********** FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 2 mars 2006, Madame [T] [U] a consenti à la société RL la station un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] pour l'exploitation d'un fonds de commerce de café-bar-brasserie-restaurant-salon de thé, vendu le même jour. Par acte du 10 février 2014, la bailleresse a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny d'une action en résiliation judiciaire du bail à la suite d'un commandement du 21 novembre 2013 portant sur des sommes impayées et une sous-location prohibée, et la production des contrats d'assurance. Par acte du 19 septembre 2014, la société RL la station a demandé le renouvellement du bail ; et par acte du 17 décembre 2014, la bailleresse a notifié son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. Par jugement du 2 mai 2017, le tribunal a débouté la société RL La Station de sa demande aux fins de voir dite non écrite la clause de révision triennale, rejeté les demandes de résiliation, jugé valable la demande de renouvellement, dit que le bail a pris fin le 28 février 2015 à minuit, jugé que les parties étaient respectivement redevables d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité d'éviction, et ordonné une expertise confiée à Monsieur [O] [N] [K]. Par déclaration au greffe du 1er octobre 2019, Madame [T] [U] a interjeté appel. Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt mixte de la cour d'appel de Paris du 24 mars 2021. Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à 112'428 € euros et l'indemnité d'occupation à 20'000 € par an, outre les taxes et charges exigibles à compter du 1er mars 2015 et jusqu'à la libération des lieux. Le tribunal a condamné Madame [T] [U] à payer à la société RL La station une indemnité de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration au greffe du 23 janvier 2019, la société RL La Station a interjeté appel. Par l'arrêt du 24 mars 2021 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, ce jugement a été infirmé sauf en ce qu'il a rappelé qu'aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçu. La Cour, ayant constaté que la mesure d'instruction n'avait pas été diligentée, faute de consignation, avant dire droit, a ordonné une mesure d'instruction et désigné Monsieur [O] [N] [K] en qualité d'expert. Ce dernier a déposé son rapport le 30 décembre 2021. La procédure a été clôturée le 14 septembre 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2022 par lesquelles la société RL la station demande à la Cour de: - Fixer le montant du loyer annuel hors taxe, hors charges du bail renouvelé à la somme de 20.486 € ; - Fixer le montant de l'indemnité d'éviction principale à la somme de 235.127 € ; - Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 31.500 € ; - Condamner, au besoin, Madame [U] à payer ces indemnités à la société RL La Station ; - Fixer l'indemnité d'occupation due par la société RL La Station à Madame [U] à la somme de 20.486 € annuels hors taxe, hors charges depuis le 28 février 2015 ; - Condamner Madame [U] à payer à la société RL La Station la somme de 9.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Madame [U] aux entiers dépens. Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles Madame [T] [U] demande à la Cour d'infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Bobigny le 2 mai 2017 et le 4 septembre 2018 et de : - Constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont était titulaire l'occupante compte tenu du non-paiement des loyers et provisions sur charges ; - Dire et Juger acquise la clause résolutoire visée au commandement du 21 novembre 2013 compte tenu des sous locations irrégulières et non-paiement des charges, En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société RL La Station et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique. - Condamner la société RL La Station à payer à Madame [T] [U] une indemnité d'occupation d'un montant de 33 165 € par an à compter du 1er mai 2015, - Débouter la Société RL La Station de l'intégralité de ses demandes. - Dire n'y avoir lieu à condamnation de Madame [U] à verser une quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société RL La Station à payer à Madame [T] [U] la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Subsidiairement, - Fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 155 568 €, - Condamner la société RL La Station à payer à Madame [T] [U] une indemnité d'occupation fixée à la somme de 33 165 € par an à compter du 1er mai 2015, - Débouter la société RL La Station de l'intégralité de ses demandes. - Condamner la société RL La Station à payer à Madame [T] [U] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la demande l'infirmation du jugement du 2 mai 2017 Par son arrêt du 24 mars 2021, la Cour a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions. Cet arrêt a autorité de chose jugée entre les parties en application de l'article 480 du code de procédure civile et il en résulte que les demandes d'infirmation, d'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 21 novembre 2013 compte tenu des sous locations irrégulières et non-paiement des charges, et d'expulsion, sont irrecevables. Sur la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux Par son arrêt du 24 mars 2021, la Cour a confirmé la disposition du jugement du 4 septembre 2018 rappelant qu'aucun preneur ne pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. La délivrance d'un commandement de payer le 28 septembre 2021 et le défaut de régularisation des sommes dues dans le délai d'un mois n'emporte pas la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société locataire qui résulte des dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce. La Cour n'est par ailleurs pas saisie d'une demande en résiliation du bail résiduel. Sur l'indemnité d'éviction Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquence de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse. En l'espèce, l'expert judiciaire a calculé la valeur du droit au bail suivant deux hypothèses selon que l'on tient compte du loyer plafond ou d'une valeur locative déplafonnée ; il en résulte des valeurs du droit au bail respectivement de 134'000 € et 75'000 €. Il estime que de nouvelles constructions alentour, de nouveaux résidents du quartier et l'amélioration des conditions d'accès par la multiplication des lignes de tramway sont des éléments qui induisent une variation notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ; il note ainsi dans un rayon de 400 mètres la création de 327 logements au cours du bail expiré, et de locaux commerciaux pour un total de 713 m². Il en résulte un apport notable de clientèle. L'expert relève aussi une augmentation de 11,45 % de la population dans ce secteur. Enfin, il souligne que la ligne de tramway T1 a été prolongée à l'ouest en 2012, et que ce tramway a été été relié au cours du bail en 2013 à la ligne T5 et en 2014 à ligne T8, alors que précisément les locaux loués sont établis en face de la station de tramway intermédiaire entre les deux gares de correspondances. D'ailleurs la fréquentation de la ligne T1 est en forte progression, soit 63,47 % sur la période. Pour critiquer cette appréciation, la société RL la station prétend que les constructions retenues relèvent d'un programme de résorption de l'habitat insalubre et ne seront pas nécessairement la cause d'une augmentation de la population, mettant en doute les statistiques de l'INSEE. La société appelante relativise aussi les bénéfices de l'augmentation de l'offre de transport. Ces critiques ne seront pas retenues, dans la mesure où elles ne s'appuient sur aucun élément de preuve particulier, de sorte qu'elles ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations objectives de l'expert. C'est l'hypothèse du déplafonnement qui doit être retenue ; les parties ne critiquant pas l'évaluation de la valeur locative de marché sans pas de porte qui s'établit à 41'076 €, et la valeur locative déplafonnée estimée à 29'526 € devant être retenue, le différentiel s'établit à 11'550 € conduisant à établir, par application d'un coefficient de 6,5 une valeur du droit au bail de 75'075 € Il en résulte que la valeur du fonds est supérieure à celle du droit au bail ainsi qu'il résulte des constatations suivantes. L'expert a considéré, sans critiques des parties, que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce en l'absence de locaux de remplacement. Le chiffre d'affaires moyen, selon l'accord des parties avec l'expert, s'établit à 108'520 € hors taxes, ayant exclu le chiffre d'affaires 2020 jugé non significatif en raison de la grave perturbation de la crise sanitaire ; les chiffres de l'exercice 2021 ne sont pas connus, les parties n'en tiennent pas compte pour leurs prétentions, et les chiffres de cet exercice ne sont probablement pas significatifs non plus en raison de la poursuite de la crise sanitaire pendant une partie de l'année 2021. La valeur du fonds de commerce, sur la base de ce chiffre d'affaires moyen, s'établit par l'application d'un coefficient sur la recette journalière pouvant varier selon les situations entre 400 et 1000. Dans l'hypothèse d'un déplafonnement, l'expert a retenu le coefficient 475 en raison de l'augmentation de la charge locative de 9040 € qui en aurait résulté (29'526 - 20'486). La société locataire propose de retenir un coefficient 650 au motif que le bail autorise l'exploitation d'un restaurant, actuellement non exploité en raison de l'inertie de la bailleresse qui n'entreprend pas les travaux à sa charge, nécessaires à la mise aux normes de la cuisine ; la bailleresse propose de retenir un coefficient de 450 au motif que l'ouverture du commerce tous les jours de 7 heures à 21 heures, ou 22 heures, rend l'exploitation de ce fonds de commerce particulièrement difficile, ce qui en diminue la valeur. Les observations critiques des parties relèvent en conséquence d'appréciations subjectives, et reposent sur de simples hypothèses. On retiendra qu'il s'agit d'un fonds de commerce modeste par son chiffre d'affaires, dans un immeuble d'une construction de facture modeste selon l'expert, et même très modeste si l'on considère l'état des parties communes assez dégradées ; cependant, la société locataire ne démontre pas, ne produisant aucune pièce, le manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de mise aux normes de la cuisine, elle ne démontre pas davantage le potentiel commercial qui en résulterait. En conclusion, les critiques formulées par les parties ne sont pas de nature à remettre en cause l'opinion de l'expert judiciaire que la Cour adopte, qui conduit à fixer la valeur du fonds de commerce comme suit : 108'520 × 475 / 300 = 171'823 € arrondis à 172'000 €. L'expert a en effet noté (page 27) sans être contredit que l'établissement est ouvert tous les jours de la semaine de 7 heures jusqu'à 21 heures/22 heures ce qui exclut les 52 dimanches et les jours fériés, et justifie les calculs sur 300 jours d'ouverture par an. Les indemnités accessoires ne sont pas discutées, soit les frais de remploi de 10 %, les frais fiscaux à hauteur de 3 %, un trouble commercial évalué à 2233 €, les frais de déménagement évalués à 1500 € et les frais administratifs et juridiques divers évalués à 2500 €, soit au total 28'000 €. L'indemnité d'éviction sera en définitive fixée au montant total de 200'000 €. Elle ne donnera pas lieu au prononcé d'une condamnation, devant être payée dans les conditions posées par l'article L.145-29 du code de commerce. Sur l'indemnité d'occupation en application de l'article L 145-28 du code de commerce, locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l'indemnité d'occupation doit être déterminée en application des sections 6, et 7. Pour l'expert, cette indemnité s'établit sur la base du loyer déplafonné, soit en l'espèce une valeur locative de 29'526 € en retenant une valeur de 300 € par mètre carré pour la boutique et 15 € par mètre carré pour le logement. Pour prétendre que le prix au mètre carré de la boutique devrait plutôt être fixé à 350 €, la bailleresse soutient qu'il faut tenir compte de références composées à la fois de loyers initiaux de marché et renouvelés amiablement, comme des loyers fixés judiciairement, l'ensemble devant constituer le prix du voisinage. Cependant, cette argumentation purement théorique n'est accompagnée d'aucune production de pièces permettant de critiquer les références qui ont été relevées par l'expert judiciaire ; ce dernier avait d'ailleurs répondu aux dires du bailleur pour justifier de l'estimation de la valeur locative en renouvellement déplafonné à hauteur de 300 € le mètre carré pondéré, en soulignant que cela faisait ressortir un ratio de 67 % en cohérence avec celui du bailleur, par rapport à la valeur locative de marché de sorte que la valeur moyenne retenue par l'expert doit servir de base au calcul. En revanche, l'ancienneté du congé ne suffit pas en l'espèce pour justifier un abattement de précarité supérieur à 10 %, valeur traditionnellement retenue. Il en résulte que l'indemnité d'occupation doit être fixée à 29'526 × 0,9 = 26'573,40/an . Cette somme est due à compter du 1er mai 2015 et se compensera avec l'indemnité d'éviction. Sur les dépens et frais irrépétibles Chaque partie succombe partiellement en ses prétentions. Il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, et chaque partie les supportera pour moitié. Les parties conserveront à leur charge les frais irrépétibles qu'elles ont exposés. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Vu l'arrêt mixte du 24 mars 2021 qui a confirmé le jugement du 2 mai 2017 en toutes ses dispositions, et infirmé le jugement du 4 septembre 2018 sauf en ce qu'il a rappelé qu'aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçu, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable Madame [T] [U] en sa demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire après commandement du 21 novembre 2013, en l'état de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2021, déboute Madame [T] [U] de sa demande tendant à constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société RL la station, et de sa demande d'expulsion, Fixe l'indemnité d'éviction due par Madame [T] [U] à la société RL la station au montant de 172'000 € pour l'indemnité principale, 28'000 € pour les indemnités accessoires, soit 200'000 € au total, Condamne la société RL la station à payer à Madame [T] [U] à titre d'indemnité d'occupation la somme de 26'573,40/an à compter du 1er mai 2015, et constate que cette condamnation se compense de plein droit avec l'indemnité d'éviction, Déboute les parties de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles, Fait masse des dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et dit que chaque partie en supportera la moitié. La greffière, Liselotte FENOUIL Le Président, Gilles BALAY