Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 26 JANVIER 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11030 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2WI
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juin 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 22/01153
APPELANTE
S.A.S. KASHI, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emilie TADEO, avocat au barreau de PARIS, toque : C752
INTIMEE
S.C.I. AVISSAC, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1959, présent à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquementpar mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 3 février 2018, la société Avissac a donné à bail à la société Kashi des locaux commerciaux, dépendant du centre commercial [5] situé au [Adresse 6], correspondant aux lots 1642 et 1677 du règlement de copropriété, à usage de bazar, articles de maison, textiles et accessoires, et moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.
Les loyers n'étant plus régulièrement réglés, la société Avissac a fait délivrer, le 16 février 2022, à la société Kashi un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme de 23.422 euros, et de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte du 9 juin 2022, la société Avissac a fait assigner la société Kashi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.
Par ordonnance du 2 juin 2023, le premier juge a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur les lieux situés au [Adresse 6], sont réunies au 17 mars 2022 ;
condamné la société Kashi à payer à la société Avissac la somme provisionnelle de 23.422 euros, échéance appelée le 3 mars 2023 incluse, paiement par chèque du 13 avril 2023 de 3.346 euros déduit ;
suspendu les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Kashi se libère de la provision ci-dessus allouée en 10 acomptes mensuels de 2.300 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde ;
dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir le 3 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance ;
dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société Kashi et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
la société Kashi devra payer mensuellement à la société Avissac, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes;
condamné la société Kashi à payer à la société Avissac la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Avissac au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 22 juin 2023, la société Kashi a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 décembre 2023, la société Kashi demande à la cour de :
infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions dont elle a fait appel ainsi que précisé dans la déclaration d'appel ;
statuant à nouveau,
débouter la société Avissac de l'ensemble de ses demandes ;
condamner la société Avissac à lui rembourser le montant de toutes les échéances fixées par le juge de première instance qu'elle a réglées ;
condamner la société Avissac au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
condamner la société Avissac au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître [R] sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er décembre 2023, la société Avissac demande à la cour de :
débouter la société Kashi de toutes ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les dépens ;
statuant à nouveau de ce seul chef,
condamner la société Kashi aux entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais du commandement de payer,
y ajoutant,
condamner la société Kashi à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, la société Avissac a fait délivrer, le 16 février 2022, à la société Kashi un commandement de payer, visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 23.422 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 février 2022, terme de février compris ainsi qu'il résulte du décompte joint à cet acte.
Il apparaît des décomptes postérieurs et, notamment de celui mis à jour le 30 mars 2022 (pièce n°3 de l'intimée) que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte.
La société Kashi conteste le décompte en soutenant que contrairement à ce qui y est indiqué, les échéances des mois de janvier et mars 2020, décembre 2021 et avril 2022 ont été réglées, de sorte que l'arriéré s'élevait à la somme de 13.384 euros.
Elle produit pour en justifier :
une copie de ses relevés bancaires démontrant qu'ont été portés au débit de son compte des chèques de 3.346 euros, correspondant au montant du loyer majoré de la provision pour charges, les 1er février 2020 et 9 mars 2020, qui, selon elle, concernaient les loyers des mois de janvier et mars 2020 ;
une quittance de loyer datée du 1er décembre 2021, dans laquelle le bailleur reconnaît avoir reçu de la société Kashi la somme de 3.346 euros au titre du loyer et des charges de décembre 2021,
une quittance de loyer en date du 1er avril 2022, dans laquelle le bailleur reconnaît avoir reçu la même somme au titre de l'échéance du mois d'avril 2022.
La société Avissac soutient pour sa part, que les règlements des mois de janvier et mars 2020 ont été imputés sur les loyers des mois de novembre et décembre 2019 demeurés impayés, ce qu'elle justifie par les dates d'encaissement portées sur les décomptes.
La société Kashi échoue à démontrer que les paiements respectivement réalisés en novembre et décembre 2019, portés au débit de son compte les 20 novembre et 27 décembre 2019 ont permis de régler les loyers de ces mois dès lors que le décompte produit par le bailleur en pièce 8 établit que ces chèques ont été affectés au paiement des loyers des mois de septembre et octobre 2019.
Le loyer du mois de décembre 2021 apparaît sur le décompte joint au commandement comme ayant été réglé, de sorte qu'il n'y a pas de débat de ce chef et celui du mois d'avril 2022, postérieur à la délivrance du commandement de payer, est également mentionné comme réglé à la date du 5 mai 2022.
Ainsi, aucune contestation sérieuse ne peut être opposée quant à la régularité du commandement de payer, qui comporte un décompte précis des sommes dues, reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et rappelle expressément le délai d'un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l'acquisition de la clause.
Il n'est enfin pas démontré que le commandement de payer aurait été délivré de mauvaise foi alors qu'il est acquis que le preneur était défaillant dans l'exécution de son obligation de paiement.
Ainsi, c'est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mars 2022.
Sur la provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société Avissac produit en pièce 10 un décompte actualisé de sa créance arrêté au 1er décembre 2023, terme du 3 décembre 2023 au 2 janvier 2024 inclus, duquel il ressort que sa créance locative s'élevait fin décembre 2023 à la somme de 10.422 euros, ce qu'elle indique expressément en page 4 de ses conclusions.
L'examen des décomptes produits démontre que les échéances des mois de janvier, avril et mai 2022 ont été réglées par la société Kashi et portées au crédit de son compte à la date d'encaissement des chèques de sorte que les contestations qu'elle émet quant à ces paiements n'apparaissent pas pertinentes.
En outre, la société Kashi ne développe aucun moyen sérieux pour contester le dernier décompte produit en date du 1er décembre 2023, étant en tout état de cause rappelé que les difficultés rencontrées par le preneur en lien avec les conséquences de la crise sanitaire n'étaient pas de nature à le dispenser de son obligation de paiement telle que prévue au bail.
En conséquence, son obligation au paiement de la somme de 10.422 euros n'apparaissant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner, par provision, au paiement de cette somme, l'ordonnance entreprise étant de ce chef infirmée afin de tenir compte des paiements réalisés depuis son prononcé ayant permis de diminuer la dette locative.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
La société Avissac ne remet pas en cause le principe des délais qui avaient été accordés à la société Kashi par le premier juge et la suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci concluant à la confirmation de l'ordonnance sur ce point.
Au regard du montant de la provision allouée en appel et de l'évolution du litige, il sera accordé à la société Kashi, à compter de la signification du présent arrêt, un délai de 5 mois pour la régler, la dette devant être réglée en quatre mensualités de 2.300 euros et la cinquième devant régler le solde ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ces délais.
Sur la demande de dommages et intérêts
La société Kashi sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure engagée par la société Avissac. Or, cette procédure étant fondée ainsi qu'il résulte des motifs qui précèdent, cette demande ne peut être que rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société Kashi, débitrice de loyers, supportera les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer, sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.
L'application de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge. Il sera alloué à la société Avissac, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense en appel, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mars 2022 et alloué à la société Avissac une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme en ses autres dispositions et vu l'évolution du litige ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société Kashi à payer à la société Avissac la somme provisionnelle de 10.422 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2023, échéance du 3 décembre 2023 au 2 janvier 2024 inclus ;
Dit que la société Kashi pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en cinq mensualités, les quatre premières d'un montant de 2.300 euros chacune et la cinquième réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 5 de chaque mois ;
Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si la société Kashi se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Kashi et de tous occupants de son chef des lieux loués dépendant du centre commercial [5] situé au [Adresse 6], correspondant aux lots 1642 et 1677 du règlement de copropriété avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
la société Kashi sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Avissac une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Kashi ;
Condamne la société Kashi aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer et à payer à la société Avissac la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
