Tribunal judiciaire, 03 septembre 2025. 22/00859

COUR D’APPEL [U] [Localité 11] TRIBUNAL JUDICIAIRE [U] FOIX CIVIL RG N° :N° RG 22/00859 - N° Portalis DBWU-W-B7G-CGQR MINUTE N° : NAC : 30B copie exécutoire délivrée le à copie conforme délivrée le à 1copie dossier JUGEMENT DU: 03 Septembre 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, Madame Domitille HOFFNER, Vice-Présidente Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision DEBATS L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Juin 2025 du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, en présence de Madame Nadège LENCREROT, attachée de justice L’affaire oppose : DEMANDEURS Monsieur [F] [H] [M] [S], né le 19 Février 1955 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 10], ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13] (PIVUL) , inscrite au répertoire SIRENE sous le n°419122064 dont le siège social est sis [Adresse 4] représentés par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, DEFENDERESSE Madame [A] [X] née le 03 Mai 1944 à [Localité 2] (09), de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] représentée par Maître Marie BARAT de la SCP BARAT BALARD, avocats au barreau d’ARIEGE, A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction . Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal. / EXPOSÉ DES FAITS ET [U] LA PROCÉDURE Selon un acte sous seing privé à effet au 1er juillet 1975, Messieurs [W] [D], [R] [Z], [I] [P], [Y] [V] et [T] [B], agissant en qualité de membres du bureau du Syndicat des propriétaires d'[Localité 12]-[Localité 15]-[Localité 6], ont consenti à Monsieur ou Madame [K] [N] un bail portant sur « la cabane des vachers de [Localité 3] d'en haut, actuellement en ruine », située à [Localité 6] (09), pour un loyer annuel de 300 francs. Le 04 juin 1976, ce bail a fait l’objet d’un enregistrement auprès du bureau des hypothèques de [Localité 5]. Par acte extrajudiciaire en date du 09 décembre 2019, les propriétaires indivis [Localité 15]-[Localité 12]-[Localité 6] (PIVUL), pris en la personne de leur président en exercice, venant aux droits du syndicat des propriétaires d'[Localité 14] et [Localité 6], et invoquant l’article 6 de la convention de 1975, et au visa des articles 1709 et 1710 du code civil, ont entendu donner congé aux preneurs pour le 30 juin 2020. Par courrier d’avocat du 16 mars 2020, Mme [A] [N] a contesté ce congé invoquant l’inapplicabilité de l’article 6 de la convention à son égard et la nullité du congé. * Par acte d'huissier en date du 21 janvier 2021, l'association PROPRIETAIRES INDIVIS DES BOIS [U] MONTAGNE VEBRE, URS LASSUR (PIVUL), prise en la personne de son président en exercice, M. [F] [S], a fait assigner Mme [A] [N] devant le tribunal judiciaire de FOIX, afin de : - constater la validité du congé délivré à Mme [N], à échéance au 30 juin 2020, - constater, en conséquence, la résiliation du bail au 20 juin 2020, - ordonner l'expulsion de Mme [N] ou de tous occupants de son chef et la restitution des clés sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - juger qu'à compter du 30 juin 2020, Mme [N] sera redevable d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer antérieur et au besoin, la condamner à cette indemnité d'occupation d'un montant de 33,66 € par mois, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Mme [A] [N] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de délivrance du congé. ** Par conclusions sur incident, notifiées par RPVA le 31 mai 2021, Mme [A] [N] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de FOIX, lequel par ordonnance du 16 novembre 2021, a: - accueilli l'intervention volontaire M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13] » (PIVUL), - déclaré irrecevable l'action engagée à l'encontre de Mme [N] [A] pour défaut de qualité à agir de l'association PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13] (PIVUL) et de M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13]» (PIVUL), - condamné l'association PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12] [Localité 6] (PIVUL) et de M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13] » (PIVUL), à payer à Mme [A] [N] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement l'association PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 13] (PIVUL) et M. [F] [S] aux dépens de l'instance. M. [F] [S] et l’association « PIVUL » ont interjeté appel de cette décision et, par un arrêt du 22 juin 2022, la Cour d’appel de [Localité 11] : - a réformé l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de FOIX en date du 16 novembre 2021 en ce qu’elle a : * déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de M. [N] par M. [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination « Propriétaires indivis des [Localité 1] de [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL) * condamné M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination « Propriétaires indivis des [Localité 1] de [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL) à payer à Mme [A] [N] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. * condamné solidairement l’association des Propriétaires indivis des [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL) et M. [F] [S] aux dépens de l’instance, et statuant à nouveau, a: - déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [S] mandaté par les Propriétaires Indivis des [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL) représentée par son mandataire M. [S], - débouté Mme [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de M. [S] ès-qualités de mandataire des Propriétaires indivis des [Localité 1] de [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL), - débouté Mme [N] de sa demande de condamnation aux dépens de M. [S] ès-qualités de mandataires des Propriétaires indivis des [Localité 1] de [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL), - débouté M. [S] ès-qualités de mandataire des Propriétaires indivis des [Localité 1] de [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] » (PIVUL) de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - réservé les dépens de l’incident au fond, - renvoyé l’examen de l’affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de FOIX pour la poursuite de l’instruction de l’affaire. *** Par conclusions d’incident du 2 février 2023, Mme [N] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de FOIX, qui par Ordonnance du 20 juin 2023, a: - débouté Mme [A] [N] née [X] de sa demande tendant à la nullité de la procédure poursuivie par M. [S], - condamné Mme [A] [N] née [X] aux entiers dépens de l’instance sur incident, et à payer à M. [F] [S] ès-qualités de mandataire « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 12] [Localité 6] » (PIVUL), la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonné le renvoi de l’affaire à la mise en état. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024 pour l’audience de plaidoiries du 04 juin 2025. Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions N°2 notifiées par RPVA le 12 juillet 2024, M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires regroupés sous la dénomination PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15], [Localité 12], [Localité 6] (PIVUL), demande, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, de : - juger que le congé délivré à madame [A] [N] le 09 décembre 2019 à échéance du 30 juin 2020 est valable, et constater en conséquence la résiliation du bail conclu au 30 juin 2020, - ordonner l’expulsion de madame [N] ou de tout occupant de son chef et la restitution des clés, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique, - juger qu’à compter du 30 juin 2020, madame [N] est redevable d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer antérieur portant indexation et au besoin, la condamner à cette indemnité d’occupation d’un montant de 33,66€ par mois, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, - condamner madame [A] [N] au paiement d’une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance du congé. Il fait valoir en résumé, que : - Mme [N] a refusé toute nouvelle convention arguant d’un « contrat viager », mais le bail n’a jamais été envisagé ni conclu pour donner un droit de bail à vie à Mme [N] et c’est pour cette raison qu’une clause relative à sa tacite reconduction a été insérée dans le contrat de louage ; la notion de « potentiellement viager » n’a juridiquement aucun sens, - la publication du bail n’était en aucun cas obligatoire, - Mme [N] a manqué à ses obligations contractuelles, - l’article 6 de la convention permet d’organiser la fin de la location lorsque celle-ci émane du preneur mais s’agissant du bailleur il y a lieu à appliquer le droit commun, à savoir, l’article 1737 du code civil. - la locataire a manqué à ses obligations contractuelles en autorisant des tiers à s’implanter sur la propriété indivise, en ne réglant pas dument les loyers révisés et en n’effectuant pas toutes les réparations qui lui incombent. Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives N°3 notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, Madame [L] [N] née [X] demande de : - débouter M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 12] [Localité 6] » (PIVUL) de toutes ses demandes, - prononcer la nullité du congé à elle délivré le 9 décembre 2019, - condamner M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 13] » (PIVUL) aux entiers dépens outre une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC. Elle fait soutenir en substance que : - il n’y a pas lieu à interprétation des clauses claires du contrat en vertu desquelles, en contrepartie des obligations importantes qui pesaient sur le preneur, les parties ont stipulé l’impossibilité pour le bailleur de résilier, à son initiative, le bail, et, en conséquence, la durée de la location a été laissée à la discrétion des preneurs ; la volonté des parties était de faire bénéficier les preneurs de cette durée viagère, - suite à la «clarification» de la portée des termes du bail en 1983/84 et la reconnaissance par le PIVUL du droit du maintien dans les lieux des époux [N], il a été acquis et acté que ces derniers étaient en droit de se maintenir dans les lieux leur vie durant et ce droit est devenu de notoriété publique au sein du PIVUL, - c’est cette durée potentiellement très longue, voire viagère qui a motivé la publication dudit bail au service des hypothèques et à l’initiative du bailleur, - le présent litige ne porte pas réellement sur la durée même du bail mais sur la faculté de résiliation du bail qui n’appartient qu’au preneur ; le congé délivré est inopérant la faculté de résiliation n’appartenant pas au bailleur, et non fondé car il invoque l’article 6 qui ne profite qu’au preneur, - La délivrance du congé, non votée et non autorisée par les indivisaires, et à la seule initiative du « Président » non indivisaire est nulle, - les affirmations sur ses prétendus manquements contractuels sont totalement infondées et ne sont étayées par aucun élément probant. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile. MOTIVATION 1. Sur l’absence de publicité de l’assignation introductive d’instance au bureau des hypothèques Si la défenderesse invoque maintenant la nullité de l’assignation pour défaut de publication de l’assignation, force est de constater qu’elle ne formule aucune demande à cet égard dans le dispositif de ces dernières écritures. Par conséquent, le tribunal n’est pas valablement saisi d’une telle demande, qui de tout de façon aurait dû être présentée au juge de la mise en état et serait irrecevable faute de l’avoir été. En tout état de cause, comme il va être indiquée plus tard, le fait que le bail de 1975 ait été publié aux hypothèques ne change pas sa nature et ne rend pas applicable l’obligation de publication à la présente demande de la résiliation dudit bail. 2. Sur la nullité du congé pour défaut d’autorisation La question des pouvoirs et facultés de M. [S] a déjà été résolue au stade de la mise en état. La défenderesse soutient que la délivrance du congé réalisée le 09 décembre 2019, n’a été ni votée ni autorisée par les indivisaires et a été réalisée à la seule initiative du Président lui-même non indivisaire. Mais il est justifié que l’assemblée des indivisaires a bien autorisé le Président à dénoncer le bail conclu avec Madame [N] à effet à mars 2020 afin de lui proposer une nouvelle convention, et c’est dans la continuité de cette démarche, et face au refus de la locataire, que le congé a été délivré, cet acte extrajudiciaire constituant dès lors un acte préalable nécessaire pour dénoncer le bail utilement. Le congé ne peut donc être annulé sur ce fondement. 3. Sur la qualification du contrat de bail, son terme et sa résiliation, et sur le fondement du congé Il n’est pas contesté que le contrat litigieux est un bail, tel que défini par l’article 1709 du code civil, à savoir faire jouir d’une chose « pendant un certain temps », c'est-à-dire pendant un laps de temps déterminé ou au moins déterminable. Lorsque, comme dans le présent cas, le bail relève des règles du code civil, la durée est librement convenue par les parties. Elle est déterminée si un terme est prévu dans le contrat, ou indéterminée dans le cas contraire. Si le bail est à durée indéterminée, les parties peuvent y mettre fin à tout moment par l'envoi d'un congé et le respect d'un délai de préavis. Si le bail est à durée déterminée, il cesse de plein droit par la survenance du terme convenu sans qu'il soit besoin de donner congé, conformément aux dispositions de l’article 1737 du code civil, étant précisé que le bail assorti d'un terme incertain consistant dans le décès du locataire (événement certain dont la date de survenance est inconnue) doit être considéré comme à bail à durée déterminée (CIV 3ème 18 janvier 1995 N°92-17702). Le bail viager étant conclu pour une durée dont le terme est fixé par un événement certain, le bailleur ne peut délivrer congé avant ce terme. Quant au terme de ce bail, l’article 2 de la convention de bail du 15 mai 1975 stipule : « la présente location est consentie pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction par l'un ou l'autre des preneurs, et qui a commencé à courir le premier juillet Mil neuf cent soixante-quinze ans ». Quant à la résiliation, l’article 6 stipule : « le présent bail pourra être résilié à la volonté des preneurs à charge pour lui de prévenir les membres du bureau par simple lettre recommandée. trois mois à l’avance, sans qu’il puisse demander un remboursement quelconque des sommes investies ». La question est donc de savoir s’il existe un évènement constituant le terme. Cependant, sur ce point, la défenderesse tire argument du fait que les articles 2 et 6 ne se référent qu’à la possibilité de résiliation ou non reconduction par le preneur pour en tirer la conclusion que le bailleur ne disposerait d’aucune faculté de résiliation. Fondamentalement, selon la locataire, qui soutient qu’elle n’invoque pas un bail viager tout en indiquant que la durée du bail est « donc potentiellement viagère » et en revendiquant un droit discrétionnaire de rester en place jusqu’à son décès, le bail s’est renouvelé tacitement depuis 1975 par la seule volonté des preneurs et n’a jamais été résilié par eux, de telle façon qu’il ne serait pas possible pour le bailleur de le résilier, cette faculté n’appartenant qu’au preneur. Mais cela heurte l’interdiction de souscrire un bail perpétuel qui empêche qu'une des parties ne puisse jamais y mettre fin. Le bail dont le terme dépend de la volonté du preneur seul est perpétuel. La sanction applicable avant la réforme du droit des obligations était la nullité et depuis cette réforme que, conformément à l'article 1210,2 du code civil, le contrat de bail perpétuel suit le régime du contrat à durée indéterminée, et que donc chaque contractant peut y mettre fin en respectant le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. Certes le congé délivré se réfère à l’article 6 de la convention qui ne concerne que la résiliation par le preneur mais il se fonde également, à travers le visa des articles 1709 et 1710 du code civil, au droit commun du bail. Il est donc fondé légalement. Ensuite, il est vrai que le 4 juin 1976, ce bail a fait l’objet d’un enregistrement auprès du bureau des hypothèques de [Localité 5]. Mais cela ne permet d’en tirer la conséquence que le bail était « potentiellement viager » alors-même qu’il a été consenti pour une durée renouvelable de 9 années par tacite reconduction. Dans cette logique, tout contrat se renouvelant tacitement serait susceptible d’être « potentiellement viager ». En réalité, le bail de 1975 ne correspondait à aucun cas prévu par le décret de 1955 et qui aurait rendu obligatoire sa publication, puisqu’il n’est pas d’une durée de 12 années, ni viager ni pour une durée illimitée au sens de l’article 744 du Code Général des Impôts. Dès lors, le bailleur était bien fondé délivrer un congé le 09 décembre 2019 à effet au 30 juin 2020. Par conséquent, il y a lieu dire valable ledit congé et d’en tirer les conséquences. 4. Sur les demandes du bailleur en application du congé Par l’effet du congé, le bail s’est trouvé résilié à la date du 30 juin 2020. Dès lors, madame [N] est occupante sans droit ni titre. Par conséquent, il y a lieu ordonner l’expulsion de la locataire. Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due suite à la résiliation du bail et ce à la valeur du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, comme sollicité en l’espèce, afin d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé au bailleur par le fait de la part du locataire de se maintenir dans les lieux malgré qu'il n'y ait plus droit ni titre. L’assistance éventuelle de la force publique constituant une mesure suffisante pour obtenir l’exécution de la décision, il n’est pas justifié d’ordonner une astreinte. 5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [L] [N] née [X] qui succombe sera condamnée aux dépens. Le congé délivré le 09 décembre 2019 constituant un préalable obligatoire afin d’engager la présente procédure de résiliation-expulsion, il y a lieu d’en intégrer le coût aux dépens de la présente instance. Pour faire valoir ses droits, le bailleur a été contraint de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [L] [N] née [X] qui succombe à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, Vu les ordonnances du 16 novembre 2021 et du 20 juin 2023, Vu l’arrêt du 22 juin 2022, DIT valable le congé délivré le 09 décembre 2019 et DEBOUTE Madame [L] [N] née [X] de sa demande tendant à prononcer la nullité dudit congé ; CONSTATE la résiliation du bail du 01 juillet 1975 à compter du 30 juin 2020 ; ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Madame [L] [N] née [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours et l’assistance de la force publique ; CONDAMNE Madame [L] [N] née [X] à payer à M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 13] » (PIVUL), à compter du 30 juin 2020, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 66,66 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ; DEBOUTE M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 12] [Localité 6] » (PIVUL) de sa demande tendant à prononcer une astreinte ; CONDAMNE Madame [L] [N] aux dépens de la présente instance y compris le coût du congé du 09 décembre 2019 ; CONDAMNE Madame [L] [N] née [X] à payer à M. [F] [S] ès-qualités de mandataire des indivisaires « PROPRIETAIRES INDIVIS DES [Localité 1] [U] [Localité 8] [Localité 15] [Localité 12] [Localité 6] » (PIVUL) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé le 03 septembre 2025. En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus. LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT Copie à: Maître [G] [J] de la SCP BARAT BALARD Maître [C] [E] de la SCP [U] CAUNES L.- [E] J.L. Maître Laurent [U] CAUNES de la SCP [U] CAUNES L.- [E] J.L.