Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Edouard RIGAUD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00129 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYIZ N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDEURS Madame [L] [H], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0615 Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0615 DÉFENDERESSE Société CABINET MESSIEURS [F] ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A241 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier EXPOSE DU LITIGE L’immeuble du [Adresse 2] appartient en totalité aux consorts [N], Monsieur [D] [N] étant usufruitier du bien.Leur administrateur de biens est le Cabinet Messieurs [F] & Cie, auquel a été confié la gestion locative dudit bien. Par acte sous seing privé du 6 février 2018, le Cabinet Messieurs [F] & Cie a donné à bail non meublé, l’appartement de Monsieur [D] [N] à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] situé dans le bâtiment C au 2ème étage du [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2088 euros hors charges et une provision sur charge de 212 euros, portant le loyer charges comprise à 2300 euros par mois. Un dépôt de garantie de 2088 euros (égal à un mois de loyer hors charges) a été versé par les locataires. Le 15 février 2018, un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi. Le 14 août 2020, un dégât des eaux a causé un sinistre notamment dans l’appartement des demandeurs. Ces derniers ayant déclaré leur sinistre auprès de la compagnie AXA, leur assureur habitation, une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 14 septembre 2020 aux fins de constatation des désordres, et un rapport d’expertise envoyé aux locataires le 21 octobre 2020, fixant le montant des reprises des désordres à la somme de 4240,46 euros TTC à la charge du copropriétaire non occupant, Monsieur [D] [N] et indiquant « il appartient au cabinet [F] en tant que gestionnaire du bien du copropriétaire non occupant lésé, et dont nous n’avons pas l’identité et les coordonnées, de porter à sa connaissance et celle de son assureur l’existence du sinistre. » La compagnie AXA précisait dans son courrier d’accompagnement du rapport qu’il appartenait au propriétaire et à son assureur de prendre en charge les dommages. Madame [H] soutient avoir adressé le rapport AXA au Cabinet [F] en lui demandant de bien vouloir prendre en charge les dommages et notamment de remettre l’appartement en peinture. Les locataires ajoutent avoir fait état de l’état de l’appartement et des troubles de jouissance auxquels ils devaient faire face. Assurant n’avoir reçu aucune réponse du mandataire du bailleur, ils indiquent avoir alors délivré leur congé par lettre recommandée A/R du 5 octobre 2021, indiquant les motifs dudit congé et la date de sortie, une sortie des lieux et la remise des clefs ayant ensuite été organisés par le cabinet [F]. Ils affirment que ce n’est que le 8 octobre 2022 que le Cabinet [F] par le biais de son Conseil leur a adressé l’état des lieux de sortie et qu’ils ont appris par les conclusions des défendeurs pour la première fois, être redevables d’un impayé de loyers et charges pour la période du 1er au 7 novembre 2021. Par acte d'huissier en date du 22 décembre 2022, Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] ont fait assigner le Cabinet Messieurs [F] & Cie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. L’affaire, appelée à l’audience du 24 janvier 2023, a été renvoyée à celle du 23 mars 2023, puis à celle du 26 septembre 2023 et à celle du 11 janvier 2024 où elle a été retenue et plaidée. A l’audience du 11janvier 2024, Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en réplique, de voir : -Condamner le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N], usufruitier du bien, à rembourser le dépôt de garantie de 1537,12 euros assorti de la pénalité de retard de 10% du loyer mensuel, et ce par mois de retard jusqu’à complet règlement et selon le point de départ déterminé par le tribunal de céans; -Condamner Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N], usufruitier du bien, au paiement des sommes de : 2714,40 euros au titre de la diminution de loyer de 10% par mois eu égard aux troubles de jouissance subis par Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] ;1860 euros au titre de leur préjudice économique subi ; En tout état de cause, -Assortir l’intégralité des condamnations financières au taux d’intérêt légal à courir à compter du 10 novembre 2021 ; -Condamner Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N], usufruitier du bien, au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils soutiennent qu’ayant subi un dégât des eaux, le bailleur n’a pas daigné faire exécuter les travaux alors qu’il avait pourtant perçu l’indemnisation de l’assurance. Ils ajoutent que ce dernier les a laissé vivre dans un lieu inconfortable entre humidités et poussières de peinture qui s’écaillait et cependant plusieurs mois, situation les poussant à délivrer un congé pour quitter les lieux alors qu’ils n’en n’avaient pas l’intention. Ils demandent réparation de ce trouble de jouissance et de ses conséquences, outre le remboursement de leur dépôt de garantie et de la majoration applicable. En réplique, le Cabinet Messieurs [F] & Cie, représenté par son Conseil, demande de : -Constater que le Conseil du Cabinet Messieurs [F] & Cie a dressé une somme de 1537,12 euros au Conseil des consorts [P]-[H], au titre du solde à devoir aux anciens locataires, somme reçue le 19 décembre 2022 par leur Conseil, et que cette somme a été refusée par ces derniers ; -Constater que le Conseil du Cabinet Messieurs [F] & Cie est de bonne foi et souhaite restituer cette dernière somme tout au long de la procédure et que cette somme sera encore remise à l’audience du 23 mars 2023 ; -Débouter Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] de l’ensemble de leurs demandes ; Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00129 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYIZ A titre subsidiaire, -Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] au paiement d’une somme de 550,88 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er novembre 2021 au 7 novembre 2021 ; -Ordonner la compensation entre la somme de 2088 euros et de 550,88 euros (soit entre le montant du dépôt de garantie et le montant de l’arriéré de loyers et charges précité) ; -Dire que la majoration du dépôt de garantie ne pourra intervenir que pour la période du 7 janvier 2021 au 19 décembre 2022 et uniquement sur le solde dû à restituer aux locataires après compensation, soit sur la somme de 1537,12 euros ; En tout état de cause, -Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il soutient que par lettre du 6 décembre 2021, il a refusé de donner suite à la demande en indemnisation des locataires aux motifs que : - les déclarations aux assurances ont été faites tant de la part des lésés que du propriétaire bailleur, -dès l’accord du dossier par l’assurance du bailleur, il a sollicité une entreprise aux fins de procéder aux travaux nécessaires pour assurer le parfait achèvement des parties inondées et saturées préalablement à la remise en état s’agissant en l’occurrence de la reprise de désordre d’embellissement et mobiliers ; -au cours de cette période antérieure au congé donné par les locataires, il n’a été destinataire d’aucune demande en indemnisation de leur part ou de celle de leur assurance dont il leur appartenait de saisir en temps utile et de solliciter la garantie pour une éventuelle « perte de jouissance » des lieux loués. Il ajoute que lettre officielle du 16 décembre 2022, son Conseil a adressé au Conseil des anciens locataires un chèque de 1537,12 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, lequel a été retourné par ce dernier. Il souligne qu’à l’audience du 24 janvier 2022, le Conseil des demandeurs a de nouveau refusé la remise du chèque de 1537,12 euros qui lui était adressé à la barre par son Conseil. Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2024 MOTIFS DE LA DECISION Sur l'arriéré locatif L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. Le Cabinet Messieurs [F] & Cie produit un décompte démontrant que Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] restent lui devoir la somme non contestée de 550,88 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er novembre 2021 au 7 novembre 2021. Cette somme sera par conséquent retenue. Sur l'obligation de délivrance et le préjudice de jouissance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. En l'espèce, il est constant qu'un dégât des eaux consécutif à une fuite sur canalisation privative d’alimentation dans la salle de bain de Monsieur [A] [J], copropriétaire dans l’immeuble voisin, est survenu dans l'appartement occupé par Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] le 14 août 2020 (pièce 2 des demandeurs -pièce 3 du défendeur), pour lequel les locataires ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assurance, la compagnie AXA, le 14 août 2020. Il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport de l’assurance AXA du 21 octobre 2020 : -que le montant des reprises de désordres a été fixé à la somme de 4240,46 euros TTC, à la charge de Monsieur [N], copropriétaire non occupant, -qu’il a été observé des dommages aux embellissements d’origine et des dommages immobiliers de l’appartement ; -que les supports étaient encore fortement saturés en eau (autour de 80% de taux d’humidité). Il ressort des pièces 4 et 5 des demandeurs que ceux-ci ont adressé le 8 mars 2021 au défendeur le rapport AXA, faisant état d’une précédente transmission de celui-ci le 15 novembre 2020 et au 20 novembre 2020, en lui demandant de bien vouloir prendre en charge les dommages et notamment de remettre l’appartement loué en peinture, faisant état des troubles de jouissance auxquels ils devaient faire face. Il ressort des pièces 4, 5 et 5.1 produites aux débats par le défendeur, que : Un rapport d’expertise du cabinet ELEX a chiffré les dommages liés au sinistre et une somme de 5587,74 euros correspondant à l’indemnité immédiate a été réglée par le cabinet VERLINGUE le 08/04/2021, outre un chèque de 4240,47 euros par le même cabinet VERLINGUE, en suite du rapport AXA, observant le refus d’intervention d’AXA sur ces postes de préjudice, et soulignant que les deux chèques ont été encaissés le 23/04/2021 ; Que le 8 avril 2021 il est demandé par le Cabinet [F] à une entreprise (Barry Bocar) de prendre contact avec Madame [H] pour gratter la peinture endommagée par le dégât des eaux dans le couloir et dressing mur et plafond et de plus voir la pièce mitoyenne qui a des traces visibles d’infiltration mur et plafond. Il est justifié par l’état des lieux de sortie en date du 9/11/2021 produit en pièce 8 par le défendeur, qu’à cette date, les travaux de remise en état des lieux n’ont toujours pas été réalisés, celui-ci précisant notamment en page 8 sur 9, les mentions « dégât des eaux » (plafond, substrat : plâtre, revêtement, peinture) et « encadrement à revoir concernant une porte et une fenêtre. Dès lors, il est établi que Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] ont eu à subir un trouble de jouissance à compter du 14 août 2020, jusqu’à la date de leur départ des lieux loués au 7 novembre 2021. Ils ont fait établir un constat d’huissier qu’ils produisent en pièce 5 et dont les termes, assortis de photographies, justifient de l’importance des désordres dont ils ont eu à subir et dont Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] doit répondre. Ils en seront justement indemnisés par une remise de 10% sur les loyers sur la période du 1er septembre 2020 au 31 octobre 2021, soit 13 mois. Il convient en conséquence de condamner le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] la somme de 2714,40 euros au titre de la diminution de loyer de 10% par mois eu égard aux troubles de jouissance subis. Ils justifient en pièce 7 des frais de déménagement qu’ils ont été contraints de débourser pour se reloger en suite de leur congé donné face aux troubles de jouissance ainsi subi. Ils justifient de leur préjudice économique réclamé à hauteur de 1860 euros. Il convient dès lors de condamner le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] la somme de 1860 euros au titre du préjudice économique subi. Ces deux condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 décembre 2022.   Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, les comptes entre les parties, suite à la compensation, s'établissent comme suit :1537,12 euros (soit 2088 euros moins 550,88 euros, soit entre le montant du dépôt de garantie et le montant de l’arriéré de loyers et charges précité). L’état des lieux de sortie étant du 9/11/2021, le dépôt de garantie aurait dû être restitué, déduction faite de l’arriéré locatif resté dû de 550,88 euros, au plus tard le 9/01/2022. Le Cabinet [F] et Cie justifie avoir fait parvenir par lettre du 16 décembre 2022 un chèque de 1537,12 euros en remboursement du solde de dépôt de garantie qui lui a été retourné le 20 décembre 2022 par le Conseil des demandeurs. De sorte que la majoration de 10% du loyer, par mois de retard, est due du 9 janvier 2021 au 16 décembre 2022, soit 4802,40 euros (23 fois 208,80 euros) Il convient en conséquence de condamner le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] les sommes de : -1537,12 euros en remboursement du solde de dépôt de garantie resté dû ; -4802,40 euros au titre de la majoration de 10% due du 9 janvier 2021 au 16 décembre 2022, outre intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 22 décembre 2022. Sur les demandes accessoires Le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] succombant, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l ‘article 696 du Code de procédure civile. L’équité justifie de condamner le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l ‘article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] les sommes de : -2714,40 euros au titre de la diminution de loyer de 10% par mois eu égard aux troubles de jouissance subis. -1860 euros au titre du préjudice économique subi ; -1537,12 euros en remboursement du solde de dépôt de garantie resté dû ; -4802,40 euros au titre de la majoration de 10% due du 9 janvier 2021 au 16 décembre 2022 ; DIT que ces condamnations sont assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022 ; CONDAMNE le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [P] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; . REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE le Cabinet [F] et Cie en sa qualité de mandataire de Monsieur [D] [N] aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président.