Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 22/02684

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires Maître Louis GABIZON Maître Steve MATÉ Maître Tiphaine DE PEYRONNET délivrées le: ■ 5ème chambre 2ème section N° RG 22/02684 N° Portalis 352J-W-B7G-CWCGP N° MINUTE : Assignation du : 02 Février 2022 JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ESPOIR [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Louis GABIZON de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0008 DÉFENDERESSE S.C. JGKS [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Steve MATÉ de la SELARL REALEX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0794, Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2141 Décision du 07 Mars 2024 5ème chambre 2ème section N° RG 22/02684 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCGP COMPOSITION DU TRIBUNAL Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint Christine BOILLOT, Vice-Présidente Antoinette LE GALL, Vice-présidente assistés de Catherine BOURGEOIS, Greffier, DÉBATS A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort ************** La SAS ESPOIR est propriétaire d'un fonds de commerce qu'elle exploite au [Adresse 2] dans le[Localité 3]s où elle exerce une activité d'hôtellerie. Selon un bail commercial conclu le 14 juillet 2016 avec Madame [E] [P], propriétaire des murs à l'époque, elle est locataire des lieux. Par acte authentique du 2 novembre 2020, Monsieur [T] [P], venant aux droits de Madame [E] [P], a vendu l'immeuble à la SCI JGKS. La demanderesse soutient qu'avant cette vente, Madame [P] s'était engagée auprès d'elle à faire remplacer les fenêtres de l'immeuble qui fermaient mal. Aux termes de l'acte de vente, la SCI JGKS aurait, à son tour, pris l'engagement de faire changer les fenêtres selon un devis de la société SHIRGUT. Les fenêtres n'ayant jamais été changées et ne se fermant plus selon ses déclarations, la société ESPOIR a fait assigner la SCI JGKS devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 17 février 2022 pour obtenir : - sa condamnation à faire changer les fenêtres conformément au devis de la société CADORET CHAIGNON du 9 septembre 2021 sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, - sa condamnation à lui payer : 54 750 euros en réparation de son préjudice économique pour la période allant du 1 janvier au 31 décembre 2021, 150 euros par jour en réparation de ce même préjudice à compter du 31 décembre 2021 jusqu'à la justification du changement des fenêtres, 80 000 euros en réparation de son préjudice moral, 3 500 euros de dommages et intérêts en indemnisation d'une surconsommation de fioul, 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de son avocat. Elle considère que l'obligation de la défenderesse de prendre en charge le changement des fenêtres n'est pas sérieusement contestable puisqu'elle résulte de l'acte de vente du 2 novembre 2020. Elle fait valoir que le non remplacement des fenêtres lui cause préjudice économique et commercial en ce que ses locaux sont mal isolés contre le froid et que, de ce fait, elle reçoit moins de réservations, elle doit revoir à la baisse sa tarification, sa réputation est atteinte et elle doit augmenter sa consommation de fioul. Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 février 2023, la SCI JGKS sollicite le rejet des demandes formulées à son encontre. A titre de demande reconventionnelle, elle demande : - la résolution du bail commercial, - l'expulsion de la société ESPOIR, - l'autorisation de faire transporter les meubles dans un local de son choix aux frais exclusifs de la société ESPOIR, - fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer courant, - juger que le dépôt de garantie de 2 550 euros lui est acquis, - condamner la société ESPOIR au paiement de la somme de 312,04 euros au titre de l'arriéré locatif, - condamner la société ESPOIR au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de son avocat. Elle fait valoir que le contrat de bail met à la charge du preneur le remplacement des fenêtres. Elle ajoute que l'engagement qu'elle a pris de faire ce type de travaux aux termes de l'acte de vente du 2 novembre 2020 ne peut être invoqué par la demanderesse qui n'est pas partie à ce contrat. Elle soutient qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'assurer le remplacement des fenêtres selon le devis de la société CHIRIGUT, cette société n'ayant jamais répondu à ses sollicitations. Elle explique qu'un second devis lui a été adressé par la société CADORET CHAIGNON mais qu'il était plus onéreux que celui de la société CHIRIGUT et que la société ESPOIR a refusé de payer la différence de prix. Elle reproche à la demanderesse d'avoir manqué à son obligation d'entretenir les lieux loués qu'elle aurait laissés dans un état de saleté et de délabrement avancé. Ce manquement entraînerait, selon elle, la résolution du contrat de bail sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions responsives de la SCI JGKS pour un exposé plus complet des prétentions des parties et des moyens qu'elles soulèvent. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience à juge rapporteur du 10 janvier 2024 puis mise en délibéré au 7 mars 2024. MOTIFS : Sur les demandes principales : Il résulte du paragraphe II du contrat de bail commercial en date du 14 juillet 2016 intitulé : « Entretien-Travaux-Réparations » que le preneur s'engage à prendre en charge les réparations locatives et toute réparation quelconque d'entretien et notamment à faire entretenir, réparer et remplacer, si nécessaire, les fermeture, clôture, portes et fenêtres. Cependant, l'acte authentique de vente en date du 2 novembre 2020, stipule que, s'agissant du bail conclu avec la société ESPOIR, le vendeur déclare qu'il a pris l'engagement envers la société ESPOIR de faire changer les fenêtres selon le devis de la société CHIRIGUT d'un montant de 30 000 euros TTC et que cette somme est versée à la société JGKS, acquéreur de l'immeuble. Dans ses conclusions, la société JGCK reconnaît avoir repris l'engagement pris à l'égard de la société ESPOIR de faire remplacer les fenêtre selon le devis de la société CHIRIGUT. Le commencement de preuve par écrit que constitue l'acte authentique de vente du 2 novembre 2020 et l'aveu judiciaire contenu dans les conclusions de la société JGKS permettent d'établir que, renonçant aux stipulations du bail commercial, Monsieur [P] s'est engagé envers la société ESPOIR à faire changer les fenêtres de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], renonçant ainsi à se prévaloir des stipulations du paragraphe II du contrat de bail commercial, et qu'il a transmis à la société JGKS l'obligation qu'il a contractée. Néanmoins, si Monsieur [P] s'est engagé à assurer le changement des fenêtres, il a pris l'engagement de le faire conformément au devis de la société CHIRIGUT d'un montant de 30 000 euros TTC et non conformément au devis de la société CADORET CHAIGNON d'un montant de 57 681,52 euros TTC. Il n'a pu, aux termes du contrat de vente du 2 novembre 2020, transmettre à la société JGKS plus d'obligations qu'il n'en a contracté lui-même. Dès lors, la société ESPOIR ne peut réclamer la condamnation de la défenderesse à changer les fenêtres de l'immeuble conformément au devis de la société CADORET CHAIGNON sous peine d'une astreinte. Elle sera déboutée de cette demande. Selon l'article 1147 du code civil devenu l'article 1231-1 du même code, le débiteur d'une obligation contractuelle ne peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d'inexécution ou d'exécution tardive de cette obligation sauf s'il établi que cette inexécution ou cette exécution tardive est imputable à une cause étrangère, selon l'ancien article 1147 du code civil ou à un cas de force majeur, selon l'actuel article 1231-1 du même code. L'obligation qui pèse sur la société JGKS est une obligation de moyen dans la mesure où elle consiste à solliciter l'entreprise CHIRIGUT pour demander le remplacement des fenêtres et où la société JGKS est ensuite soumise au bon vouloir de la société CHIRIGUT pour l'exécution des travaux. Par conséquent, la responsabilité de la défenderesse ne peut être engagée que si elle a commis une faute en lien avec un préjudice subi par la demanderesse. La société ESPOIR justifie de son préjudice en versant aux débats l'attestation d'une de ses salariée, Madame [Z] [H], qu'elle emploie en qualité de « Yield manager ». Cette attestation qui émane d'une personne subordonnée à la demanderesse et dont l'impartialité peut être mise en doute ne peut être admise comme mode de preuve. Le société ESPOIR ne justifiant pas d'un préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes reconventionnelles : La société JGKS sollicite la résiliation du bail commercial sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil. Cependant, le bail ayant été conclu le 14 juillet 2016, ces textes ne sont pas applicables. En revanche, il résulte de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable aux faits de l'espèce que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, dont le bail commercial fait partie, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera pas à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix entre forcer son cocontractant a exécuter ses obligations ou demander la résolution du contrat avec des dommages et intérêts. La résolution peut être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Selon la jurisprudence, la résolution judiciaire d'un contrat n'intervient qu'en cas de manquement grave de l'une des parties à ses obligations (cas civ 1ème 15 juillet 1999 pourvoi numéro 97-16 .001 P.) En l'espèce, il résulte de paragraphe II du bail commercial conclu le 14 juillet 2016 que le preneur est tenu d'effectuer toutes les réparations locatives, d'assurer l'entretien des lieux loués et de faire entretenir, réparer ou remplacer, si nécessaires, les installations et équipements, les portes, les fenêtres, les glaces, vitres carrelages, parquets, revêtements du sol et des murs, tapisserie et boiserie afin de maintenir les lieux en bon état, le bailleur n'étant tenu que des grosses réparations. Or, il résulte de commentaires de clients de la demanderesse sur le site Google annexés à un procès-verbal de constat dressé par Maître [I] [S], commissaire de justice, le 10 février 2022 que l'hôtel exploité par la société ESPOIR est sale, que les toilettes et les douches sont bouchés, que des murs sont tachés, que des traces de moisissures sont visibles dans certaines salles de bains et que l'on découvre la présence de poils dans certains lits et sur certaines tables de nuit. A cet élément s'ajoute des photographies versées en pièce numéro 2 par la défenderesse montrant une porte dont la poignée ne tient pas, des murs et sols sales dont certains présentent des traces de moisissures et des murs dégradés. Dans un courrier versé en pièce numéro 10 par la défenderesse, Monsieur [K] [D] écrit au nom de la SARL CHAIR DE POULE, qui partage avec la société ESPOIR l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], que depuis cinq ans, elle a subi une dizaine de dégâts des eaux du faits de la demanderesse, ce qui montre que celle-ci n'entretient pas sa plomberie. Par ailleurs, selon le paragraphe VI du bail commercial, le preneur s'oblige à satisfaire à toutes les prescriptions réglementaires concernant son activité. Or, par courrier du 3 décembre 2019, la Direction des Transport et de la Protection du Public a demandé au représentant de la société ESPOIR de fournir une attestation d'accessibilité de son établissement aux personnes handicapées ou un projet d'agenda d'accessibilité aux personne handicapées et par lettre du 8 janvier 2021, Monsieur [R], représentant la demanderesse, a répondu qu'il ne pouvait « mettre la main » sur les documents demandés. L'ensemble de ces éléments mettent en évidence un manquement grave de la société ESPOIR aux obligations qui lui incombent en vertu du bail commercial qu'elle a conclu. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation de ce contrat, sa résolution étant impossible en raison du fait qu'il s'agit d'un contrat à exécution successive. Cette résiliation interviendra à compter du 3 février 2023, date du dernier décompte locatif. Dès lors, l'expulsion de la société ESPOIR des locaux sis [Adresse 2] sera ordonnée. La société ESPOIR sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer courant conformément aux stipulations du bail commercial. Le sort des meubles présents dans les lieux lui appartenant sera déterminé selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Il résulte d'un décompte en date du 3 février 2023, que la société ESPOIR est redevable envers la société JGKS d'une dette locative de 312,04 euros. Elle sera condamnée à lui payer cette somme. Le contrat de bail commercial prévoit qu'en cas de résiliation du fait du preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur. La résiliation de ce contrat étant imputable à la société ESPOIR, le dépôt de garantie de 2 550 euros qu'elle a versé restera acquis à la société JGKS. Sur les demandes accessoires : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société JGKS les frais irrépétibles non compris dans les dépens. En conséquence, la société ESPOIR sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, la société ESPOIR sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute la société ESPOIR de l'ensemble de ses demandes, Prononce la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 14 juillet 2016 entre la société ESPOIR et Madame [E] [P] à effet du 3 février 2023, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société ESPOIR de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 3] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier, Dit que les meubles seront entreposés dans un lieu désigné par le représentant de la société ESPOIR ou, à défaut laissés sur place ou placés dans un lieu appropriés, que le représentant de la société ESPOIR bénéficiera d'un délai de deux mois non renouvelable pour retirer les meubles à l'issue duquel, ces derniers, s'ils n'ont pas été retirés, seront vendus ou déclarés abandonnés s'ils ne sont pas susceptibles d'être vendus. Condamne la société ESPOIR à payer à la société JGKS une indemnité d'occupation égale au double du loyer courant à compter du 3 février 2023 jusqu'à la libération des lieux et la remise des clefs, Condamne la société ESPOIR à payer à la société JGKS la somme de 312,04 euros représentant l'arriéré locatif au 3 février 2023, Dit que le dépôt de garantie de 2 550 euros versé par la société ESPOIR restera acquis à la société JGKS, Condamne la société ESPOIR à verser à la société JGKS la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société ESPOIR aux dépens dont distraction au profit de Maître Typhaine de Peyronnet, avocat. Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024 Le GreffierLe Président Catherine BOURGEOISAntoine DE MAUPEOU