Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/05455

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30E 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 MARS 2023 N° RG 21/05455 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW6E AFFAIRE : S.C.I. HACA C/ S.A.S. PRINCESSE TAM TAM Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juillet 2021 par la chambre des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles N° RG : 21/01477 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL Me Véronique BUQUET-ROUSSEL TJ VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. HACA RCS Paris n° 353 371 883 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 et Me Marc DESMICHELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R078 APPELANTE **************** S.A.S. PRINCESSE TAM TAM venant aux droits de la société AMB RCS Paris n° 327 611 406 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Alain RAPAPORT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 septembre 1999, la SCI Haca a consenti à la société Mélissa Mode un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4]. Par acte sous seing privé du 20 mars 2008, un avenant de renouvellement du bail commercial a été conclu entre la société Haca et la société AMB, aux droits de laquelle est venue la société Princesse Tam Tam. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, moyennant un loyer fixé à la somme de 80.000 € par an en principal porté à 84.268,80 € au 15 juillet 2017. Le 22 novembre 2016, la société Haca a délivré un congé à la société Princesse Tam Tam, avec offre de renouvellement du bail à compter du 16 juillet 2017 pour un loyer fixé à la somme de 84.268,80 €. Par acte du 21 mai 2019, la société Princesse Tam Tam a assigné la société Haca devant le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme de 62.600 € en principal. Par jugement du 20 septembre 2019, Ie juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 16 juillet 2017, ordonné une expertise confiée à M. [M] [D]. L'expert a déposé son rapport le 30 novembre 2020. Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal de grande instance de Versailles : - a déclaré irrecevable devant le juge des loyers commerciaux les demandes de la société Princesse Tam Tam tendant à condamner la société Haca au paiement du différentiel de loyer à compter rétroactivement du 16 juillet 2017, augmenté des intérêts au taux légal capitalisés, - l'a renvoyée à mieux se pourvoir de ce chef, - a constaté le renouvellement au 16 juillet 2017 du bail entre la société Haca et la société Princesse Tam Tam au titre des locaux situés [Adresse 4], - a fixé le loyer du bail renouvelé au 16 juillet 2017 dû par la société Princesse Tam Tam à la société Haca à 62.000 € par an HC et HT, - a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de |'article 700 du code de procédure civile, - a dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y a condamnées en tant que de besoin, - a rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - a rejeté les demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 26 août 2021, la société Haca a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2022, la société Haca demande à la cour de: - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : / déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes de la société Princesse Tam Tam tendant à condamner la SCI Haca au paiement du différentiel de loyer à compter rétroactivement du 16 juillet 2017, augmenté des intérêts au taux légal capitalisés, / renvoyé la société Princesse Tam Tam à mieux se pourvoir, / constaté le renouvellement au 16 juillet 2017 du bail entre la SCI Haca et la société Princesse Tam Tam au titre des locaux situés [Adresse 4], - l'infirmer en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé au 16 juillet 2017 dû par la société Princesse Tam Tam à la SCI Haca à 62.000 € par an hors charges et hors taxes, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront supportés par moitié entre les parties, Et statuant à nouveau, A titre principal, - fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme de 86.496 € hors taxes et hors charges à compter du 16 juillet 2017 pour les locaux sis [Adresse 4], Subsidiairement, - fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme de 76.000 € hors taxes et hors charges à compter du 16 juillet 2017 pour les locaux sis [Adresse 4], Plus subsidiairement, - fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme de 74.000 € hors taxes et hors charges à compter du 16 juillet 2017 pour les locaux sis [Adresse 4], En tout état de cause, - condamner la société Princesse Tam Tam à verser à la SCI Haca la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Princesse Tam Tam aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et autoriser Me Ghislaine David-Montiel à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 25 août 2022, la société Princesse Tam Tam demande à la cour de : - déclarer l'appel de la SCI tant irrecevable que mal fondé, - confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner la SCI Haca à verser à la société Princesse Tam Tam la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Haca aux dépens d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Me Véronique Buquet-Roussel, Avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 octobre 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur l'irrecevabilité de l'appel Si la société Princesse Tam Tam demande que l'appel de la société Haca soit déclaré irrecevable, il convient de rappeler que l'article 954 du code de procédure civile prévoit notamment que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, la société Princesse Tam Tam n'apporte aucun argument à l'appui de sa demande d'irrecevabilité de l'appel de la société Haca, de sorte qu'il n'y sera pas fait droit. Sur l'irrecevabilité de la demande de la société Princesse Tam Tam sur le remboursement du différentiel de loyer Le jugement dont appel a déclaré irrecevable devant le juge des loyers commerciaux les demandes de la société Princesse Tam Tam tendant à condamner la société Haca au paiement du différentiel de loyer à compter rétroactivement du 16 juillet 2017, augmenté des intérêts au taux légal capitalisés. La société Haca demande la confirmation du jugement sur ce point, et la société Princesse Tam Tam sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. En conséquence, cette disposition sera confirmée. Sur la fixation du loyer en renouvellement La société Haca analyse le raisonnement suivi par les premiers juges, fait état des conclusions des experts [D] et [V], et rappelle que le renouvellement de bail de 2008 a été consenti aux mêmes conditions et clauses que le bail de 1999, à l'exception de la clause de destination et de clauses relevées par l'expert [V]. Elle souligne que le bien se situe dans une des rues les plus commerçantes de la ville, à proximité d'enseignes de premier plan, et soutient que les points négatifs relevés par l'expert ne sont pas justifiés. Elle met en avant la devanture dont bénéficie le local, relève que le sous-sol et le 1er étage sont accessibles à la clientèle et que le bailleur n'a pas autorisé un changement de destination, de sorte que le choix du preneur de ne pas affecter ces surfaces à la vente -et en faisant des travaux séparatifs non autorisés- n'est pas opposable au bailleur. Elle propose de retenir une surface pondérée de 91 m²P. Elle demande que la cour retienne la valeur locative calculée par l'expert [V], soit 950 €/m², au vu de la valeur du marché locatif, et estime que les points faibles retenus par l'expert [D] ne sont pas pertinents. Elle sollicite l'infirmation du jugement qui a retenu que le remboursement par le preneur de la taxe foncière constituait une charge exorbitante, la loi Pinel ayant prévu la possibilité de l'imputer au preneur, et une telle pratique étant quasiment systématique dans les zones de chalandise recherchées. La société Princesse Tam Tam rappelle le rapport d'expertise amiable qu'elle a fait dresser, ainsi que les principes applicables à la fixation du prix du loyer en renouvellement. Elle fait état de plusieurs éléments de référence à moins de 400 mètres de la boutique, s'agissant de locations nouvelles, de renouvellements de bail, de loyers avec versement d'un droit d'entrée ou droit au bail, de fixation judiciaire en renouvellement. Elle souligne que l'expert [D] parvient à des conclusions sensiblement égales à celles du rapport Colomer réalisé à sa demande, et qu'il est de jurisprudence constante que le paiement par le locataire de la taxe foncière est une clause exorbitante du droit commun, de sorte que le jugement doit être suivi en ce qu'il a soustrait son montant de la valeur locative. Elle affirme que les locaux du 1er étage ne sont pas une surface de vente, n'ont jamais été destinés à la vente, de sorte que le coefficient afférent à l'espace de vente ne doit être appliqué qu'au rez-de-chaussée. Elle conteste avoir modifié les locaux comme l'allègue la société Haca, relève que le bail ne précise pas que les annexes dont le 1er étage constituent une boutique. Elle mentionne que le bailleur, pour proposer une valeur locative de 950 €, ne retient pas les références judiciaires, sensiblement inférieures aux locations nouvelles ou aux renouvellements amiables. ***** L'article L.145-33 du code de commerce prévoit notamment que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L.145-34 prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux 1er et 2ème alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Insee. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Selon l'article R.145-37, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents ; à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Le premier juge a retenu une valeur locative à hauteur de 850 € / m² pondéré, conformément à l'avis de l'expert judiciaire [D], et considéré que seul le rez-de-chaussée est défini comme un espace de vente. Sur la situation du local L'expert judiciaire a relevé la bonne situation du local sis au n°[Adresse 4], commune résidentielle de l'ouest parisien dont la population présente un pouvoir d'achat élevé et en hausse. La commune, qui présente une bonne desserte routière et par les transports en commun, est considérée comme le 'plus grand centre commercial à ciel ouvert de l'ouest parisien' avec plus de 800 commerces implantés et pas d'hypermarché à l'exception d'un Monoprix au centre-ville et d'une galerie commerçante quasiment vide, les '[3]'. [Adresse 4] est au centre ville, semi-piétonne, et présente des commerces de bouche et services, dont des enseignes nationales. Relevant une grande difficulté de stationnement, il a noté qu'outre la '[3]', plusieurs commerces de la rue avaient fermé à la suite de risques d'effondrement d'immeubles, résultant de problèmes de stabilité de fondations et de structures. Il a conclu qu'il s'agissait d'un bon emplacement, dans une rue commerçante du centre ville mais dans une zone de chalandise moins fréquentée depuis la fermeture des enseignes de la '[3]' et d'enseignes nationales proches à la suite de sinistres affectant la structure des immeubles voisins. Si la société Haca avance que la fermeture des commerces de la '[3]' s'explique par la volonté de son propriétaire souhaitant restructurer les surfaces, et que le local occupé par la société Princesse Tam Tam n'est pas menacé d'effondrement, ces précisions figurent au rapport de l'expert judiciaire, et ont une influence sur l'environnement des locaux et leur commercialité, au moment du renouvellement du bail. Sur le calcul de la surface pondérée Selon l'expert judiciaire, le local se situe dans un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce, et dispose d'un linéaire de façade de 5 mètres dont 4 mètres de vitrine, 'avec une devanture vitrée en retour, ce qui limite un peu sa visibilité'. Il a retenu deux hypothèses, selon que l'espace de vente est limité au rez-de-chaussée, ou qu'il s'étend aussi aux sous-sol et 1er étage, et a déterminé dans la 1ère hypothèse une surface utile pondérée de 75 m²P, dans la seconde de 89 m²P. L'expert judiciaire a précisé que malgré ses demandes, aucune des parties n'a fait établir un relevé complet des surfaces. Il a ajouté que dans l'hypothèse où la surface de vente est limitée au rez-de-chaussée, le ratio de surface consacrée à la vente est de 39,4%, très bas et hors norme, ce qui pourrait confirmer l'existence précédente d'un espace de vente complémentaire au rez-de-chaussée. Le jugement a estimé, au vu des termes du bail, que seul le rez-de-chaussée était défini comme un espace de vente, et a retenu une surface pondérée de 75 m². Si la société Haca avance que la vitrine se trouve en angle de rue, cette affirmation apparaît inexacte au vu des clichés photographiques figurant à l'expertise judiciaire, qui montrent que la vitrine en retour est étroite. De même, si la société Haca affirme que les surfaces de sous-sol et du 1er étage sont depuis l'origine du bail accessibles à la clientèle, l'avenant de renouvellement de bail conclu entre les parties le 20 mars 2008 décrit les locaux ainsi : 'au rez-de-chaussée de l'immeuble une boutique sur rue de 82 mètres carrés environ une cave voûtée au sous-sol au premier étage une pièce sur rue de 70 mètres carrés environ, ainsi qu'une réserve de 12 mètres carrés avec w.c., eau, gaz et électricité'. Comme l'a retenu le jugement, seul le rez-de-chaussée est défini comme un espace de vente, et si la description du bail distingue au 1er étage une réserve d'une pièce de 70 m² environ, rien n'établit que celle-ci constitue un espace de vente. La société Haca ne démontre pas que le 1er étage était, hors la réserve, un espace de vente accessible au public, comme la cave, et que c'est la société Princesse Tam Tam qui a choisi de réduire la surface destinée à la vente. La cour observe que le précédent bail du 15 septembre 1999 contenait une même description des locaux loués. Si la société Haca produit des extraits d'un document dressé par un cabinet d'expertises immobilières, affirmant que lors de la conclusion du bail en 1999 une partie du sous-sol et du 1er étage était accessible à la clientèle, les pages extraites de ce document ne portent ni indication de date ni signature, de sorte que ces affirmations ne peuvent en elles-même établir la réalité de ces dires. L'avis estimatif du cabinet [V] réalisé à la demande de la société Haca procède aussi par affirmation en retenant une surface de vente au 1er étage et au sous-sol, et il en est de même du dire rédigé par le conseil du bailleur, ou de ses propres courriers. Aussi, c'est à raison que le jugement a retenu que seul le rez-de-chaussée constituait un espace de vente. Les surfaces retenues par l'expert n'étant pas contestées utilement, ni l'application d'un taux de pondération de 0,20 pour les surfaces considérées comme des réserves (soit les niveaux +1 et -1), le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une surface pondérée des locaux de 75,22 m²B qu'il a arrondie à 75 m²B, pour une surface utile de 191,40 m². Sur la valeur locative L'expert judiciaire a retenu une valeur locative du local, pour un renouvellement, de 63.750 € arrondi à 64.000 €, avant de prendre en compte l'abattement de la taxe foncière. Il s'est fondé sur 17 références de loyers en renouvellement, dont plusieurs se situant [Adresse 4], présentant une surface moyenne pondérée de 64 m² et une valeur moyenne de 807 €/m²P ou 926 €/m²P, selon que les DAB sont pris en compte ou non. Il a aussi pris en compte deux références de renouvellement judiciaire, soit 458 €/m²P pour un commerce de décoration et 228 €/m²P pour un bar-restaurant. Sur ces bases il a estimé la valeur locative en renouvellement à 850 €/m²P, reprise par le jugement, en estimant qu'il n'y avait ni majoration ni minoration à appliquer, hors la taxe foncière examinée plus avant. La société Haca revendique une valeur locative de 950 €/m²P proposée par le rapport d'expertise [V] qu'elle a fait réaliser, alors que la société Princesse Tam Tam fait état de l'estimation du cabinet Colomer retenant une valeur de 800 €/m²P. L'expert judiciaire a proposé le montant de 850 €/m²P en prenant en compte les points forts (commune à pouvoir d'achat élevé, bonne location, présence d'autres enseignes nationales et internationales à proximité, espace de vente climatisé) et faibles (risques d'instabilité des fondations, fermeture de commerces attractifs mitoyens, nature du bail, faible linéaire de façades) du local. Si la société Haca avance que le jugement n'a pas pris en compte les locations avec ou sans droit d'entrée, les loyers obtenus avec renouvellement ou négociés lors de déspécialisation, ou ceux fixés judiciairement, et conteste les points faibles relevés par l'expert judiciaire, il est cependant à relever que les deux articles de journaux qu'elle produit ne sont pas de nature à dissiper les points faibles relevés par l'expert, s'agissant notamment du risque d'instabilité affectant la structure des bâtiments proches, étant au surplus rappelé que la valeur locative doit être fixée à la date du renouvellement du bail. Il n'est pas non plus justifié de la réouverture alors de la galerie commerciale située à proximité. De plus, le rapport [V] réalisé pour le compte de la société Haca se fonde sur un nombre de références locatives bien moins important (5) que celles retenues par l'expert judiciaire (17 pour des baux renouvelés entre 2009 et 2017, 2 pour des renouvellements judiciaires), lequel a été rédigé plus de deux années et demi après et a pris en compte les références locatives retenues par le rapport [V]. En conséquence, et faute pour la société Haca d'établir la mauvaise appréciation réalisée par le jugement, celui-ci sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative en renouvellement à 850€/m² pondéré/an, soit pour la surface pondérée 63.750 €/an. Sur la prise en compte de la taxe foncière L'article R.145-8 du code de commerce prévoyant notamment que 'du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative'. L'impôt foncier remboursé par le preneur constitue à la date du renouvellement une charge exorbitante du droit commun en ce qu'il devait être supporté par principe par le propriétaire des murs. Il doit entraîner une déduction, lorsqu'il est pris en charge par le preneur. L'avenant de renouvellement du bail commercial du 20 mars 2008 a été conclu sous les mêmes conditions que celui du 15 septembre 1999, qui prévoyait le remboursement par le preneur au bailleur de la taxe foncière. S'agissant d'une clause exorbitante du droit commun, il convient de la prendre en compte, pour fixer la valeur locative, et de procéder à un abattement consécutif. Le rapport d'expertise judiciaire n'ayant pas été contesté en ce qu'il a retenu une taxe foncière supportée par le preneur d'un montant de 2.021 €, il convient d'en tenir compte et de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la valeur locative à 62.000 € par an, hors taxes et hors charges. Sur les autres demandes Le jugement sera confirmé en ce qu'il a partagé les dépens et dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles. Succombant en son appel, la société Haca sera condamnée au paiement des dépens d'appel, et au versement d'une somme de 2.000 € à la société Princesse Tam Tam sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette l'irrecevabilité de l'appel de la société Haca, Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la société Haca de toutes ses demandes, Condamne la société Haca à verser à la société Princesse Tam Tam la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Haca aux dépens d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Me Véronique Buquet-Roussel, Avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, le président,