Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/08103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [G] [E] [S] Préfecture de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08103 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B6F N° MINUTE : 7 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [G] [E] [S], [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08103 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B6F EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 14 juin 2022, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [G] [E] [S] un appartement à usage d’habitation, référence 1335L-0058, logement n°58, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 391,04 euros et une provision sur charges. Par acte d’huissier en date du 26 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 2.039,45 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’avis de réception étant signé mais la date non visible. Par exploit en date du 7 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 18 septembre 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner [G] [E] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat; - voir ordonner l’expulsion de [G] [E] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais de la défenderesse ; - voir condamner [G] [E] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, majoré de 50%, sans préjudice des charges jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux ou subsidiairement une indemnité mensuelle d’occupation qui ne serait pas inférieure au montant du loyer; - voir condamner [G] [E] [S] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.568,55 euros, correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement; - voir condamner la locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La société d’HLM IMMOBILIERE 3F a mentionné que l’arriéré locatif augmente et s’élève à la somme de 5.550,92 euros, échéance de décembre 2023 incluse. [G] [E] [S] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l’absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à [G] [E] [S] un commandement de payer les loyers le 26 juin 2023. Par ailleurs, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a assigné [G] [E] [S] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier par la voie électronique le 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024. En conséquence, la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur. Le commandement délivré le 26 juin 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 27 août 2023, faute par [G] [E] [S] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement. Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles La société d’HLM IMMOBILIERE 3F, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [E] [S] , ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de [G] [E] [S], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. Aussi, [G] [E] [S] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 509,13 euros, en décembre 2023, à compter du 27 août 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif La société d’HLM IMMOBILIERE 3F est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation. Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 4 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse, pour un montant de 3.568,55 euros. Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 3.568,55 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse, hors frais, à titre provisionnel. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [G] [E] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [G] [E] [S] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 27 août 2023; Autorisons la société d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [E] [S], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation, référence 1335L-0058, logement n°58, [Adresse 2]; Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons [G] [E] [S] à payer, à titre provisionnel, à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 509,13 euros (cinq cent neuf euros et treize centimes) en décembre 2023, à compter du 27 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; Condamnons [G] [E] [S] à payer, à titre provisionnel, à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3.568,55 euros ( trois mille cinq cent soixante huit euros et cinquante cinq centimes), au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse ; Déboutons la société d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses demandes plus amples ou contraires, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation; Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamnons [G] [E] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Condamnons [G] [E] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIERLE JUGE