Cour d'appel, 07 février 2024. 22/13255

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13255 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFQ7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY-COURCOURONNES RG n° 21/03324 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] (228), [Adresse 1] représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [J]-ALIREZAI, Société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est : [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMES Monsieur [S] [B] [K] né le 08 Novembre 1972 à [Localité 7] (Cap-Vert) [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANT Madame [T] [K] née le 15 Février 1974 à [Localité 7] (Cap-Vert) [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K] sont propriétaires des lots n°190 et 212 dans la résidence en copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4]. Madame [V] [J] a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété [Adresse 5] par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry du 17 septembre 2019. Par acte d'huissier de justice du 20 mai 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par Madame [J], a fait assigner M. et Mme [K] devant le tribunal judiciaire d'Evry en paiement d'un arriéré de charges de copropriétés et de diverses sommes ; Par jugement 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a : - condamné M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.886,10 € au titre des charges impayées du 31 décembre 2011 au 2 avril 2021, appel de fonds du 2e trimestre 2021 et travaux de sécurisation des ascenseurs (2/4) inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 et ce, jusqu'à parfait paiement, - dit que les intérêts dus depuis plus d'un an seront capitalisés, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamné M. et Mme [K] aux dépens, - autorisé Maître Jean-Sébastien Tesler, membre de la Selarl Ad Litem Juris à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [K] à payer une somme de 1.200 € au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 11 juillet 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 25 octobre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions n° 3 notifiées le 30 août 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : a condamné M. et Mme [K] à lui payer la somme de 13.886,10 € au titre des charges impayées du 31 décembre 2011 au 2 avril 2021, appel de fonds du 2e trimestre 2021 et travaux de sécurisation des ascenseurs (2/4) inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 et ce, jusqu'a parfait paiement, L'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, L'a débouté de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, a condamné M. et Mme [K] à lui payer une somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - le confirmer pour le surplus, - condamner solidairement les intimés à lui payer les sommes de : 26.890,30 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 et fonds de travaux loi ALUR inclus), 175 € au titre des frais de recouvrement nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 4.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure, - condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner solidairement les intimés en tous les dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], délivrée à M. et Mme [K] le 22 juillet 2022, remise à étude ; Vu la signification des conclusions d'appelant n°3 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], délivrée à M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K], le 7 septembre 2023, remise à tiers présent ; Vu l'absence de significations des conclusions n° 4 notifiées le 24 octobre 2023 ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; En application des dispositions de l'article 911 du même code, les conclusions doivent être signifiées aux parties qui n'ont pas constitué avocat à peine d'irrecevabilité relevée d'office ; Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié à M. et Mme [K] ses conclusions n° 4 notifiées le 24 octobre 2023. Elles doivent par conséquent être déclarée irrecevables ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur les demandes formulées en première instance Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions : - le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété, - les appels de fonds et relevés individuels de charges, - les procès-verbaux d'approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux, - un décompte, dans ses écritures, exposant des charges réclamées du 31 décembre 2011 au 2 avril 2021, appels de fonds du 2e trimestre et appel de fond pour travaux de sécurisation des ascenseurs (2/4) inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 18.444,71 € ; Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que la production de l'intégralité des appels de fonds n'est pas requise dès lors que sont communiqués les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le décompte de situation individuel ; Il résulte des pièces produites que la dette de M. et Mme [K] s'élevait au 2 avril 2021 à la somme de 18.444,71 €, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l'ascenseur (2/4) inclus, et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a limité la créance de M. et Mme [K] à la somme de 13.886,10 € ; Sur l'actualisation devant la cour En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance. Il produit un décompte actualisé et la décision prise par l'administrateur provisoire le 11 janvier 2023 approuvant les comptes pour l'année 2021 et fixant les budgets prévisionnels et travaux pour les années 2023 et 2024, Il ressort de ces pièces que la créance de M. et Mme [K] s'établissait au 1er juillet 2023 à la somme de 26.890,30 €, appel du fonds du troisième trimestre inclus, soit un alourdissement de leur dette de 8.445,59 depuis leur condamnation en première instance. Ils doivent par conséquent être condamnés à payer la somme de 26.890,30 € au syndicat des copropriétaires ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2022, date du jugement ; M. et Mme [K] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d'eux dans l'indivision, en l'absence de production du règlement de copropriété ; Sur la capitalisation des intérêts Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts ; Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement. En cause d'appel, il actualise sa demande à la somme de 175 € ; Le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure accompagnée d'un accusé de réception signé du destinataire. Il y a donc lieu, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, de faire droit à la demande concernant cette somme ; En revanche, l'activité du syndic ou de l'administrateur provisoire pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre pour la remise du dossier à l'avocat ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles, ce qui n'est pas établi en l'espèce ; Par conséquent, M. et Mme [K] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement. Le jugement sera infirmé sur ce point ; Sur la demande de dommages et intérêts lié au retard de paiement Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure ; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; Il ressort des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires que M. et Mme [K] n'ont effectué aucun règlement depuis 2011, soit depuis plus de 10 ans, ce qui caractérise leur mauvaise foi. Par ailleurs, il est établi que la copropriété est en difficulté du fait des manquements des copropriétaires, et notamment de M. et Mme [K], puisqu'un administrateur provisoire est désigné par décision judiciaire depuis 2019 ; Par conséquent, M. et Mme [K] doivent être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [K], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - dit que les intérêts dus depuis plus d'un an seront capitalisés, - condamné M. et Mme [K] aux dépens, - autorisé Maître Jean-Sébastien Tesler, membre de la Selarl Ad Litem Juris à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [K] à payer une somme de 1.200 € au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 26.890,30 € au titre des charges impayées, appel de fonds du troisième trimestre inclus, à proportion des droits de chacun d'eux dans l'indivision ; Condamne M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, à proportion des droits de chacun d'eux dans l'indivision ; Condamne in solidum M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne in solidum M. [S] [B] [K] et Mme [T] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT