Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/03905

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 22/03905 - N° Portalis DBW3-W-B7G-Z4VY AFFAIRE : S.C.I. DE GUILBEN (Me Marine DA CUNHA) C/ S.A.S. AURAY (la SELARL CAPELA) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 08 Février 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Mars 2024 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024 Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE La S.C.I. DE GUILBEN Immatriculée au RCS de ROMANS sous le N° 504 489 675 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [I] [R], domicilié en cette qualité audit siège Ayant pour avocat postulant Me Marine DA CUNHA, avocat au barreau de MARSEILLE Ayant pour avocat plaidant Maître Erwan TREHIOU de la SARL LEXIC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE C O N T R E DEFENDERESSE La société AURAY (S.A.S.) Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 801 461 245 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domiiclié en cette qualité audit siège Ayant pour avocat postulant Maître Sabine JOUVE de la SELARL CAPELA, avocats au barreau de MARSEILLE Ayant pour avocat plaidant Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS EXPOSE DU LITIGE : La société civile immobilière DE GUILBEN est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 1], à [Localité 5]. Le 15 janvier 2021, la société civile immobilière DE GUILBEN a conclu avec la société par actions simplifiée AURAY une promesse unilatérale de vente pour le bien litigieux. La promesse a été conclue devant notaire à [Localité 4], au siège de l’office notarial de Maître [P] [J], notaire de la société civile immobilière DE GUILBEN. Elle a été consentie pour une durée expirant le 31 mars 2021 à 17h. La société par actions simplifiée AURAY devait, avant la fin de ce délai, faire connaître à la société civile immobilière DE GUILBEN sa volonté d'acquérir le bien. A défaut, il était stipulé que la promesse deviendrait caduque. La promesse a été conclue sous conditions suspensives et notamment, la purge du droit de préemption Pinel, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le bien fait en effet l'objet d'un bail commercial. La preneuse à bail est la société AXESS GROUPE, dont le Président, Monsieur [I] [R], est également le gérant de la société civile immobilière DE GUILBEN. Au titre des stipulations de la promesse, la société civile immobilière DE GUILBEN avait la charge de notifier à la société par actions simplifiée AURAY la purge de ce droit de préemption. La promesse comportait également une indemnité d'immobilisation, stipulée à hauteur de 10 % du prix de vente, soit 161.953 €. La moitié, soit 80.977 €, a été versée par la société par actions simplifiée AURAY entre les mains du notaire au jour de la signature de la promesse. La promesse n'a pas été réitérée par acte authentique avant l'expiration du délai courant au 31 mars 2021. Par acte d’huissier en date du 20 avril 2022, la société civile immobilière DE GUILBEN a assigné la société par actions simplifiée AURAY devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment, de voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 15 janvier 2021, condamner la société par actions simplifiée AURAY à lui verser la somme de 80.977 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, d'autoriser Maître [J] à libérer la somme de 80.976 € (sic) au profit de la société civile immobilière DE GUILBEN, et de condamner la société par actions simplifiée AURAY à lui verser la somme de 5.000 € au titre de la résistance abusive. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 mai 2023, au visa des articles 1103 et suivants, ainsi que 1321-6 du code civil, la société civile immobilière DE GUILBEN sollicite de voir : - prononcer la caducité de la promesse de vente conclue le 15 janvier 2021, à la date du 31 mars 2021 ; - condamner la Société AURAY au paiement de la somme de 80 977 euros au profit de la SCI DE GUILBEN, au titre du complément de l’Indemnité d’Immobilisation prévue à l’article 15 de la promesse de vente, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ou, à défaut, augmentée des intérêts de retard au taux légal courant à compter de la première mise en demeure en date du 26 avril 2021 ; - autoriser Maître [J] à libérer la somme de 80 976 euros au profit de la SCI DE GUILBEN ; A titre subsidiaire, si le Tribunal prononçait la restitution à la Société AURAY de la somme de 80.976 euros, correspondant à la somme séquestrée entre les mains de Maître [J] au titre de l’acompte de l’indemnité d’immobilisation : - débouter la Société AURAY de sa demande de condamnation de la SCI DE GUILBEN au paiement de la somme de 80 976 euros augmentée des intérêts de retard au taux légal courant à compter du 23 décembre 2022 ; - donner injonction à la SCI DE GUILBEN de donner instruction à Maître [J] de libérer au profit de la société AURAY la somme de 80.976 euros ; Et en tout état de cause : - débouter la Société AURAY de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens ; - condamner la Société AURAY au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de la SCI DE GUILBEN pour résistance abusive ; - condamner la Société AURAY à verser à la SCI DE GUILBEN la somme de 2 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la Société AURAY aux entiers dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière DE GUILBEN affirme que la promesse de vente est devenue caduque, en ce que les conditions suspensives ont été levées sans que la société par actions simplifiée AURAY ne lève l'option relative à la vente. Il convient donc d'ordonner que le notaire verse entre les mains de la demanderesse la somme consignée au titre de l'indemnité d'immobilisation. En outre, la somme versée entre les mains du notaire ne constituait que la moitié de l'indemnité d'immobilisation. Il convient de condamner la défenderesse à en verser le complément. Subsidiairement, si le Tribunal retenait que les sommes consignées doivent revenir à la société par actions simplifiée AURAY, il conviendra uniquement d'ordonner que le notaire libère la somme consignée, au profit de la défenderesse. La demanderesse n'a pas l'indemnité d'immobilisation entre les mains : elle ne saurait être condamnée à la payer. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er juin 2023, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194 et 1231-6 du code civil, la société par actions simplifiée AURAY sollicite de voir : - débouter la SCI DE GUILBEN de sa demande tendant à ce que Maître [P] [J] soit autorisée à libérer la somme de 80.976 euros à son profit ; - débouter la SCI DE GUILBEN de sa demande de condamnation de la SAS AURAY au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - débouter la SCI DE GUILBEN de sa demande tendant à ce que la promesse soit déclarée caduque à la date du 31 mars 2021 ; - ordonner que la somme de 80.976 euros, séquestrée entre les mains de Maître [P] [J], Notaire Associée de l’Office Notarial Cheuvreux Lyon, [Adresse 6] de la SCI DE GUILBEN, au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit restituée à la SAS AURAY ; - condamner la SCI DE GUILBEN à payer à la SAS AURAY les intérêts de retard au taux légal, sur la somme de 80.976 euros, à compter du 23 décembre 2022 jusqu’à la restitution totale et parfaite de cette somme à la SAS AURAY ; - donner INJONCTION à la SCI DE GUILBEN, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de donner instruction à Maître [P] [J], Notaire Associée de l’Office Notarial Cheuvreux Lyon, [Adresse 6], de libérer au profit de la SAS AURAY la somme de 80.976 euros, qui avait été séquestrée entre ses mains, à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ; à défaut, condamner la SCI DE GUILBEN à payer la somme de 80.976 euros à la SAS AURAY, augmentée des intérêts de retard au taux légal courant à compter du 23 décembre 2022 ; - débouter la SCI DE GUILBEN de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens ; - condamner la SCI DE GUILBEN à payer à la SAS AURAY la somme de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée AURAY fait valoir que la promesse de vente signée entre les parties prévoyait, d'une part, la notification entre les parties de la levée des conditions suspensives, d'autre part la forme de cette notification. La notification devait passer par une « data-room » créée entre les notaires participant à la procédure de vente et accessible aux parties. Or, la société civile immobilière DE GUILBEN n'a pas informé la société par actions simplifiée AURAY, dans le délai de validité de la promesse et par le biais de la « data-room », de la levée de la condition suspensive relative à la purge du droit d'acquisition de la société preneuse à bail. Selon la Cour de cassation, quand le bénéficiaire de la promesse n'a pas été régulièrement informé pendant le délai de celle-ci de la levée des conditions suspensives, l'expiration du délai de la promesse n'est pas opposable à ce bénéficiaire. Le notaire n'est pas le représentant de son client, sauf mandat spécial en ce sens. Le notaire de la société par actions simplifiée AURAY n'a donc pas valablement pu recevoir, pour le compte de celle-ci, l'information relative à la purge du droit de préemption. Puisque la notification de la purge du droit de préemption n'est pas intervenue dans le délai d'efficacité de la promesse, la levée d'option effectuée par la défenderesse postérieurement à ce délai demeure valable. Or, c'est la demanderesse qui, une fois cette option levée valablement par la défenderesse, s'est opposée à la signature de la vente. Par suite, la défenderesse est fondée à solliciter le reversement de l'indemnité d'immobilisation. La défenderesse a fait preuve de bonne foi dans sa relation contractuelle, à l'inverse de la société civile immobilière DE GUILBEN. Cette dernière sera donc déboutée de sa prétention sur le fondement de la résistance abusive. Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'information de la société par actions simplifiée AURAY par la société civile immobilière DE GUILBEN, quant à la purge du droit de préemption et la libération de la somme séquestrée en l'étude notariale : L'article 1304 du code civil dispose que « l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. » La promesse de vente du 15 janvier 2021 stipule, en son article 10.1 que sa durée de validité court jusqu'au 31 mars 2021 à dix-sept heure. Il est également stipulé que passé cette date, et sauf l'effet de la clause de prorogation, si le bénéficiaire (la société par actions simplifiée AURAY) n'a pas fait connaître au promettant (la société civile immobilière DE GUILBEN) sa volonté d'acquérir dans les conditions déterminées par la promesse, celle-ci sera caduque de plein droit, et le promettant sera délié de ses obligations. La promesse stipule également une indemnité d'immobilisation en son article 15. Cet article stipule qu'en considération de la promesse ferme qui lui est faite par le promettant, et du préjudice qui en réusltera pour celui-ci en cas de non-réalisation de la vente, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, ou si le bénéficiaire a renoncé aux conditions suspensives qui ne seraient pas réalisées, le bénéficiaire sera dans ce cas redevable envers le promettant, à titre d'indemnité d'immobilisation forfaitaire, de la somme de 161.953 €. La promesse, rédigée par acte authentique, énonce d'ailleurs que la société par actions simplifiée AURAY a versé, au jour de la promesse, en la comptabilité de Maître [P] [J], la somme de 80.976 € correspondant « à 5% » (sic) du montant de l'indemnité d'immobilisation. L'article 17 de la promesse stipule : « les Parties soumettent le sort de l'indemnité d'immobilisation (…) aux conditions suspensives suivantes qui sont déterminantes et sans lesquelles les requérants n'auraient pas contracté savoir : (...) ». L'article 17.1.2, intitulé « purge du droit de préemption Pinel », stipule : « les biens sont inclus dans le champ d'application de l'article L145-46-1 du code de commerce. La promesse est consentie et acceptée sous la condition suspensive de la renonciation au droit de préemption par le Locataire au titre de l'article L145-46-1 du code de commerce. En cas d'exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l'égard du bénéficiaire auquel devra être restitué le montant versé au titre de l'indemnité d'immobilisation. A cet effet, le promettant a donné mandat au notaire soussigné (note du juge : Maître [J]) à l'effet de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou contre remise en mains propres au locataire l'offre de vente prévue par la réglementation dans les dix jours ouvrés à compter de ce jour, et à informer le bénéficiaire du résultat de cette démarche. En cas d'acceptation de l'offre par le locataire, la promesse sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l'égard du bénéficiaire auquel devra être restitué le montant versé au titre de l'indemnité d'immobilisation ». Enfin, l'article 3 de la promesse, intitulé « dossier d'information et économie de l'opération », stipule notamment : « (…) préalablement à la signature de la promesse, le promettant a ouvert au bénéficiaire et ses conseils une data-room électronique sur l'espace www.espacenotarial.com sur laquelle il a réuni de bonne foi le Dossier d'information conformément aux dispositions des articles 1112-1 et 1137 alinea 2 du code civil. (…) Les parties conviennent que le dossier d'information sera complété, à la diligence du promettant pendant la période intermédiaire, de tous les éléments et informations complémentaires obtenus préalablement à la date de l'acte et de tous ceux dont le fait générateur est postérieur à la promesse. Le promettant procèdera également à l'actualisation de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de la vente. » En l'espèce, la société civile immobilière DE GUILBEN rapporte suffisamment la preuve d'avoir notifié à la société preneuse à bail, la société AXESS, son droit de préemption sur le bien, conformément aux conditions de l'article L145-6-1 du code de commerce, c'est-à-dire par courrier recommandé avec accusé de réception. Monsieur [I] [R], Président de la société AXESS, indique par courrier du 8 février 2021 renoncer à l'acquisition du bien immobilier litigieux. Il est donc établi que le droit de préemption dit « Pinel » visé à l'article L145-6-1 du code de commerce a été purgé par la société civile immobilière DE GUILBEN, promettante dans le contrat du 15 janvier 2021. Comme indiqué ci-dessus, la purge de ce droit de préemption avait été érigée par les parties en condition suspensive au bénéfice de la société par actions simplifiée AURAY, bénéficiaire de la promesse. Afin que la défenderesse puisse exercer son option avant la fin du délai de validité de la promesse, il était néanmoins nécessaire que la purge de ce droit de préemption lui soit notifiée. C'est en ce sens qu'est explicitement rédigée la promesse signée par les deux parties. Comme rappelé plus haut, il incombait au notaire de la promettante (qui avait, selon l'article 17 de la promesse, reçu mandat pour ce faire) d'informer la société par actions simplifiée AURAY du résultat de la procédure de purge de ce droit de préemption. En effet, la société par actions simplifiée AURAY ne pouvait pas valablement opter, dans le cadre de la promesse dont elle bénéficiait, tant qu'elle n'avait pas connaissance de l'accomplissement ou du non-accomplissement de la condition : en effet, opter sans s'être vu notifier la purge du droit de préemption serait revenu, pour la défenderesse, à renoncer à la condition suspensive dont elle bénéficiait. Quant à la forme de l'information à délivrer, la demanderesse indique en page 14 de ses conclusions que, concernant la notification de la purge du droit de préemption, « la promesse n’exige et ne prévoit aucune condition de forme, et surtout pas de courriers recommandés. » Sur ce point, le moyen de la demanderesse est explicitement contredit par le texte même de la promesse. Il convient de rappeler que la société civile immobilière DE GUILBEN, qui prétend n'être soumise à « aucune condition de forme », a signé, et donc par hypothèse lu, ladite promesse. Il convient de renvoyer la société civile immobilière DE GUILBEN à la lecture de l'article 3 de la promesse sus-cité. Les parties ont convenu que toute information, tout document « nécessaire à la régularisation de l'acte » serait transmis via un système informatique dit de « data-room », à savoir un espace virtuel de partage de données. La transmission est à la charge de la société civile immobilière DE GUILBEN, promettante. Le fait que la notification de la purge du droit « Pinel » est une charge de la promettante (et pas, par exemple, de sa notaire) est d'ailleurs implicitement rappelée dans les stipulations de l'article 17.1.2, puisque si c'est au notaire de la société civile immobilière DE GUILBEN de procéder à l'information de la société par actions simplifiée AURAY sur la purge du droit de préemption, le texte précise que le notaire « a reçu mandat pour ce faire ». Le notaire de la société civile immobilière DE GUILBEN, dans le cadre de l'information sur la purge du droit Pinel, agissait donc au nom et pour le compte de la société civile immobilière DE GUILBEN, de sorte que dans ce cadre, ce notaire, Maître [J], était soumise, en sa qualité de mandataire, aux obligations liant sa cliente mandataire, à savoir la transmission impérative de l'information via la « data-room ». La société civile immobilière DE GUILBEN prétend dans ses conclusions que la société par actions simplifiée AURAY « n'avait pas accès » à la « data-room ». D'une part, la demanderesse ne le démontre pas. D'autre part, il convient de rappeler qu'au titre de l'article 3 déjà cité, il incombait à la société civile immobilière DE GUILBEN de donner accès cet espace de partage d'informations au bénéficiaire de la promesse. Ce sont les termes exacts de l'article 3. Il est donc particulièrement étonnant que la société civile immobilière DE GUILBEN se prévale de ce qui constituerait, si ce moyen était prouvé, un aveu par la demanderesse de son manquement à ses propres obligations, lesquelles consistaient à donner accès à la société AURAY à cette « data-room ». La défenderesse prouve cependant que cette affirmation de la demanderesse dans ses conclusions est fausse : la société par actions simplifiée AURAY établit par les pièces qu'elle verse aux débats qu'elle avait reçu un identifiant et un mot de passe pour l'accès à cet espace sécurisé. La société civile immobilière DE GUILBEN fait valoir que Maître [P] [J] a, le 30 mars 2021, notifié à Maître [B] [C], notaire de la société par actions simplifiée AURAY, un projet d'acte de vente indiquant que le droit de préemption avait été purgé. La demanderesse indique que Maître [B] [C] agissait en qualité de mandataire de sa cliente, la société par actions simplifiée AURAY, de sorte que la notification à Maître [B] [C] de cet acte mentionnant la purge du droit Pinel vaudrait notification à la société par actions simplifiée AURAY. Sur ce point, le Tribunal constate que la demanderesse ne verse aux débats aucun contrat de mandat entre Maître [B] [C] et la société par actions simplifiée AURAY. Le Tribunal relève également que l'attestation de Maître [P] [J] n'évoque pas une communication de ce projet via la « data-room ». Il a été rappelé plus haut que Maître [P] [J] agissait, sur le plan de la notification de la purge du droit de préemption, en qualité de mandataire de la société civile immobilière DE GUILBEN, selon les termes de l'article 17.1.2. Maître [P] [J] ne pouvait donc valablement notifier cette purge « entre notaires » et sans passer par la « data-room », puisque ces obligations de forme quant à la notification s'imposaientt à sa mandataire, la société civile immobilière DE GUILBEN. Un mandataire ne peut se libérer, dans le cadre de l'exécution de son mandat, des obligations pesant sur son mandant. Les termes de l'article 17.1.2 sont d'ailleurs explicites : ce texte stipule qu'il incombe au notaire de la société civile immobilière DE GUILBEN ayant reçu mandat de notifier la purge du droit de préemption « au bénéficiaire ». La promesse n'indique donc pas, a contrario : - que la purge sera notifiée au notaire de la société par actions simplifiée AURAY ; - que le notaire de la société par actions simplifiée AURAY a reçu mandat pour représenter celle-ci et ainsi recevoir des notifications ; - qu'une communication d'acte entre notaires peut remplacer l'obligation pesant sur la promettante, la société civile immobilière DE GUILBEN, de notifier tout document ou pièce nécessaire à la régularisation via la « data room ». Parmi les points ci-dessus, le Tribunal relève que les parties ont pris soin de stipuler explicitement le mandat donné par la société civile immobilière DE GUILBEN à Maître [P] [J] pour procéder à la notification de la purge du droit de préemption. Il est donc a contrario tout aussi significatif que les parties n'aient pas stipulé l'existence d'un mandat au bénéfice de Maître [B] [C], notaire de la société par actions simplifiée AURAY, pour recevoir une telle notification. La défenderesse verse aux débats, en pièce n°4, le sommaire du contenu de ladite « data-room » au 16 avril 2021. La demanderesse pouvait donc, dans le cadre de ses conclusions, indiquer lequel de ces documents numérisés contenait la notification de la purge du droit « PINEL ». Elle ne le fait pas. Elle se borne à indiquer qu'un projet de bail entre la preneuse à bail, la société AXESS GROUP, et la bénéficiaire de la promesse, la société par actions simplifiée AURAY, figure dans cet espace de partage de données. Ce point est exact, mais la présence de ce projet de contrat de bail commercial dans un espace numérique partagé ne constitue pas pour autant la notification de la purge du droit de préemption de l'article L145-6-1 du code de commerce : cette notification ne pouvait résulter que de l'information explicite, selon laquelle la locataire avait renoncé à se prévaloir de son droit d'acquérir le bien immobilier. Les parties sont en désaccord sur le fait de savoir si l'information litigieuse entre la société civile immobilière DE GUILBEN et la société par actions simplifiée AURAY devait respecter le formalisme de l'article L145-6-1 : la société civile immobilière DE GUILBEN devait-elle simplement informer la société par actions simplifiée AURAY de ce que le formalisme avait été respecté, ou devait-elle informer la défenderesse en lui présentant spécifiquement le courrier recommandé visé par ce texte, ainsi que le courrier de réponse du locataire ? Indépendamment de cette question, il a été établi plus haut que l'information devait en tous les cas passer par la « data-room », délivrée directement à la société par actions simplifiée AURAY, et non pas à son notaire, n'ayant pas reçu mandat. Et il a été relevé plus haut que cette information n'a pas été délivrée par cette forme, ni directement à la défenderesse. Dès lors, l'applicabilité du formalisme de l'article L145-6-1 à l'information entre la promettante et la bénéficiaire est une question sans rapport avec le litige. L'information n'a dans tous les cas pas été délivrée conformément au formalisme de la promesse : il n'est pas nécessaire de s'interroger sur un éventuel surplus de formalisme que cette information aurait dû revêtir si elle avait déjà respecté les termes de la promesse. Tel n'est pas le cas, le formalisme de la promesse n'a pas été respecté, et ce seul non-respect est suffisant pour retenir que l'information n'a pas été correctement délivrée. Au terme de ce qui précède, il est établi que la société civile immobilière DE GUILBEN n'a pas informé la société par actions simplifiée AURAY, dans les formes exigées par la promesse de vente, de la purge du droit de préemption prévu à l'article L145-6. Aussi, l'accomplissement de la condition suspensive n'était pas opposable à la société par actions simplifiée AURAY, et ce jusqu'au 31 mars 2021, date de fin de validité de la promesse. Dès lors, la société civile immobilière DE GUILBEN ne saurait se prévaloir de l'article 15 de la promesse de vente afin de solliciter que lui soient versés les 80.976 €, retenus entre les mains de Maître [P] [J] au titre de l'indemnité d'immobilisation. En effet, l'indemnité d'immobilisation n'aurait été acquise à la promettante, demanderesse, que si la société par actions simplifiée AURAY s'était abstenue d'opter, alors que la condition suspensive avait été accomplie, et que cet accomplissement avait été rendu opposable à son égard. C'est en ce sens qu'est rédigé l'article 15 de la promesse : « par carence du bénéficiaire, il faut entendre le défaut d'exercice par ce dernier de la faculté d'acquérir, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées ». Puisque l'accomplissement de cette condition n'était pas opposable à la société par actions simplifiée AURAY, à la date à laquelle le délai de validité de la promesse est parvenu à expiration (le 1er avril 2021), la condition suspensive n'était pas réalisée du point de vue de la défenderesse. Il convient donc de débouter la demanderesse de sa prétention en ce sens. En sens contraire, l'article 15 prévoit qu'en cas de non réalisation de la promesse sans carence du bénéficiaire, la somme de 80.976 € lui sera restituée. Il est ordonné que la somme de 80.976 euros, séquestrée entre les mains de Maître [P] [J], Notaire Associée de l’Office Notarial Cheuvreux Lyon, [Adresse 6] de la SCI DE GUILBEN, au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit restituée à la société par actions simplifiée AURAY. Sur la caducité de la promesse de vente : Il résulte de l'article 10.1 de la promesse de vente que, passé le délai de validité courant jusqu'au 31 mars 2021, la promesse sera caduque de plein droit. La défenderesse fait valoir qu'à la date du 31 mars 2021, puisque l'information visée à l'article 17.1.2 ne lui était pas opposable, la promesse de vente ne serait pas caduque. Cette analyse est inexacte. En effet, le contrat passé entre les parties prévoyait la caducité au 31 mars 2021 de plein droit, que les conditions suspensives soient accomplies ou pas, dès lors de l'option n'avait pas été levée dans ce délai par la bénéficiaire de la promesse. En réalité, le défaut de délivrance de l'information prévue à l'article 17.1.2 rend l'accomplissement de la condition suspensive de purge du droit de préemption inopposable à la société par actions simplifiée AURAY, et a des conséquences sur l'indemnité d'immobilisation, conséquences prévues par l'article 15 de la promesse mais n'a pas pour effet d'empêcher la caducité de plein droit au 31 mars 2021. Il [Localité 7] a donc lieu de constater, à la date du 1er avril 2021, la caducité de la promesse de vente entre les parties. Sur le complément de l'indemnité d'immobilisation : L'article 15 ne prévoyait le versement intégral à la société civile immobilière DE GUILBEN de l'indemnité d'immobilisation qu'en cas de carence du bénéficiaire de la promesse, à savoir la société par actions simplifiée AURAY. Or, il a été vu plus haut qu'il n'[Localité 7] a pas eu carence de la société par actions simplifiée AURAY. Par suite, la société civile immobilière DE GUILBEN sera déboutée de sa prétention tendant à condamner la société par actions simplifiée AURAY au paiement de la somme de 80.977€ à son profit, au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation. La demanderesse sera également déboutée de sa demande d'astreinte et d'intérêts de retard. Sur les intérêts de retard sur la somme de 80.976 € : La société civile immobilière DE GUILBEN ne « restitue » pas une quelconque somme à la société par actions simplifiée AURAY : elle était simplement consignée entre les mains du notaire. Il n'[Localité 7] a donc pas lieu de condamner la société civile immobilière DE GUILBEN à des intérêts de retard, puisqu'elle n'a jamais tardé à payer un quelconque montant. Sur l'injonction à la société civile immobilière DE GUILBEN d'ordonner au notaire de libérer la somme sous astreinte ou, à défaut, d'avoir à régler la somme : La libération de la somme de 80.976 € consignée entre les mains de Maître [P] [J], au bénéfice de la société par actions simplifiée AURAY, résulte déjà de la promesse de vente entre les parties, ainsi que de la présente décision. La société civile immobilière DE GUILBEN est d'accord pour qu'il lui soit enjoint de donner instruction à Maître [P] [J] de libérer cette somme. La société civile immobilière DE GUILBEN sera donc enjointe de procéder en ce sens. Toutefois, malgré l'accord de la société civile immobilière DE GUILBEN, une injonction n'a d'efficacité que si elle est assortie d'une sanction en cas d'inexécution. Il convient donc d'ordonner une astreinte afin de garantir à la société par actions simplifiée AURAY l'effectivité de cette injonction. L'article L131-1 du code des procédure civiles d'exécution dispose que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. » L'article L131-2 du même code ajoute : « l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. » A défaut d'avoir donné instruction à Maître [P] [J], notaire associée de l’office notarial Cheuvreux [Localité 4], [Adresse 6], de libérer au profit de la société par actions simplifiée AURAY la somme de 80.976 €, qui avait été séquestrée entre ses mains à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation à l'issue du délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, la société civile immobilière DE GUILBEN sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 500 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois. A l'issue du délai de trois mois de l'astreinte provisoire, à défaut de libération entre les mains de la société par actions simplifiée AURAY de la somme de 80.976 €, qui avait été séquestrée entre les mains de la notaire à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la société par actions simplifiée AURAY de saisir le juge de l'exécution afin d'obtenir la liquidation de l'astreinte provisoire, ainsi que la fixation de l'astreinte définitive. Puisqu'il est fait droit à la prétention qui précède et que la demande de condamnation de la société civile immobilière DE GUILBEN au paiement de la somme de 80.976€ n'est sollicitée qu'« à défaut », il n'[Localité 7] a pas lieu de statuer sur ce point. Sur la résistance abusive : La société par actions simplifiée AURAY est fondée en ses prétentions devant le présent Tribunal. la société civile immobilière DE GUILBEN sera donc déboutée de sa prétention sur le fondement de la résistance abusive. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Il [Localité 7] a lieu de condamner la société civile immobilière DE GUILBEN, déboutée de ses demandes, aux entiers dépens. Il [Localité 7] a lieu de condamner la société civile immobilière DE GUILBEN à verser à la société par actions simplifiée AURAY la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DEBOUTE la société civile immobilière DE GUILBEN de sa prétention tendant à voir autoriser Maître [J] à libérer la somme de 80 976 euros à son profit ; ORDONNE que la somme de quatre-vingt-mille neuf cent soixante-seize euros (80.976 €), séquestrée entre les mains de Maître [P] [J], notaire associée de l’office notarial Cheuvreux [Localité 4], [Adresse 6] de la SCI DE GUILBEN, au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit restituée à la société par actions simplifiée AURAY ; CONSTATE la caducité de la promesse du 15 janvier 2021 avec effet à la date du 1er avril 2021 ; DEBOUTE la société civile immobilière DE GUILBEN de sa prétention tendant à condamner la société par actions simplifiée AURAY au paiement de la somme de 80.977 € à son profit, au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation et de ses prétentions quant à l'astreinte ou aux intérêts de retard annexes à cette demande de condamnation ; DEBOUTE la société par actions simplifiée AURAY de sa prétention tendant à voir assortir la somme de 80.976 € d'intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 ; ENJOINT à la société civile immobilière DE GUILBEN de donner instruction à Maître [P] [J], notaire associée de l’office notarial Cheuvreux [Localité 4], [Adresse 6], de libérer au profit de la société par actions simplifiée AURAY la somme de quatre-vingt mille neuf cent soixante-seize euros (80.976 €) ; DIT que faute pour la société civile immobilière DE GUILBEN d'avoir donné instruction à Maître [P] [J], notaire associée de l’office notarial Cheuvreux [Localité 4], [Adresse 6], de libérer au profit de la société par actions simplifiée AURAY la somme de quatre-vingt mille neuf cent soixante-seize euros (80.976 €), qui avait été séquestrée entre ses mains à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation, à l'issue du délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, la société civile immobilière DE GUILBEN sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à cinq cents euros (500 €) par jour de retard ; DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la société par actions simplifiée AURAY, à défaut de libération entre ses mains de la somme de quatre-vingt mille neuf cent soixante-seize euros (80.976 €) en intégralité à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ; DEBOUTE la société civile immobilière DE GUILBEN de sa prétention à la somme de 5.000 € au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE la société civile immobilière DE GUILBEN aux entiers dépens ; CONDAMNE la société civile immobilière DE GUILBEN à verser à la société par actions simplifiée AURAY la somme de quatre mille euros (4.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERELE PRESIDENT