Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03575

Du 13 février 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/03575 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMN5 [E] [L] [U] veuve [Y] C/ [A] [Z], [R] [V] [C] [N] [G] - Expéditions délivrées à : [A] [Z], [R] [V] [C] [N] [G] - FE délivrée à Me Luc BRASSIER Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDERESSE : Madame [E] [L] [U] veuve [Y] venant aux droits de son mari M. [J] [Y] décédé à [Localité 6] le 07/09/2020 née le 29 Avril 1946 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Luc BRASSIER (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [A] [Z] né le 11 Octobre 1976 à GUINÉE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Non comparant Madame [R] [V] [C] [N] [G] [Adresse 2] [Localité 4] Non comparante DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Réputé contradictoire, premier ressort 1 EXPOSE DU LITIGE Selon un acte sous seing privé signé le 6 octobre 2017, M. [J] [Y] a donné en location à M. [A] [Z] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 850 euros. Par acte séparé du 6 novembre 2017, Mme [R] [V] [C] [N] [G], s’est portée caution volontaire. Mme [E] [U] veuve [Y] est venue aux droits de son époux, M. [J] [Y], décédé le 7 septembre 2020. Le 14 mars 2022, la bailleresse a fait constater l’état du logement par commissaire de justice. Le 12 avril 2022, elle a repris possession des lieux loués après état des lieux dressé en présence du locataire. La bailleresse a fait délivrer des sommations de payer la somme de 13.343,40 euros au locataire suivant exploits de commissaire de justice en date des 27 juillet et 6 décembre 2022 demeurées infructueuses. Par acte de commissaire de justice des 1er et 30 août 2023, Mme [E] [U] veuve [Y] a fait assigner Mme [R] [V] [C] [N] [G] et M. [A] [Z] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour qu’ils soient solidairement condamnés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes : - 13.343,40 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022, - 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le coût des procès-verbaux des 7 avril 2021 et 14 mars 2022. Appelée à l’audience du 7 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 19 décembre 2023 aux fins de régularisation de l’assignation délivré à M. [A] [Z] à sa dernière adresse connue. Mme [E] [U] veuve [Y], représentée par son conseil, a communiqué les assignations régularisées datées des 15 et 16 novembre 2023 et a maintenu ses demandes. Respectivement assignée en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [A] [Z] et Mme [R] [V] [C] [N] [G] n’ont pas comparu ni été représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant des impayés locatifs En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. En l'espèce, le décompte produit par Mme [E] [U] veuve [Y] révèle que la dette locative s’élève à 5.709,35 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges de janvier 2021 à avril 2022. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Sur le montant des réparations locatives L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le contrat de bail signé entre les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : -de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, -de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret. L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. A l’appui de sa demande chiffrée à la somme de 8.484,05 euros, Mme [E] [U] veuve [Y] produit l’état des lieux d’entrée contradictoirement dressé du 6 octobre 2017 dont il ressort que toutes les pièces du logements sont en « bon état » (murs, sols, ouvertures, plafonds, électricité, chauffage), à l’exception d’humidité sur un mur de la cuisine, et d’un éclat de la porte de l’évier de la cuisine. L’état des lieux de sortie, effectué le 12 avril 2022 en présence du locataire lequel a refusé de le signer, mentionne que seuls les sols du logement sont en « bon état » ainsi que les plafonds des trois chambres et les murs des WC, le reste du logement étant « état » moyen (ouvertures et électricité) ou en « mauvais état » (murs et chauffage). Un constat de commissaire le 14 mars 2022, détaille plus en avant les détériorations constatées dans le logement : Porte d’entrée : peinture défraichie, traces de salissuresHall d’entrée : traces de moisissures sur la porte, peinture défraichie, murs : traces de salissures effritement, sol : carrelage : détérioré et fissuréDessous d’escalier : porte d’entrée détériorée, nombreuses traces d’infiltrations, cellier : taches de moisissures conséquentes, détérioration des murs multiples, nourrices des arrivées des réseau d’eau apparentes avec traces noirâtres de moisissures, murs gorgés d’eau et couverts de moisissures, sols : détériorationsSalle d’eau : porté : peinture détériorée, effritements apparents, plafond : traces jaunâtres d’infiltration conséquente, odeur de moisissures, mur : renflement conséquent du revêtement peinture et plâtreCuisine : détérioration du mur placoplâtre état brut apparent en partie basse, murs couverts de salissure traces de graisse, peinture défraichies, traces de moisissures apparentes, prises électrique : défaut de fixation, traces de moisissures apparentes, sol : carrelage présentant divers renflementsPallier de l’étage : plafonds : traces de moisissures, bâti des portes en état de pourrissement, ensemble des menuiseries couvertes de moisissuresSalle de bain : porte d’entrée couverte de salissures, plafond couvert de moisissures, murs et menuiserie avec traces apparentes de moisissuresChambre 2 : plafond et murs : peintures détériorées, traces de moisissuresChambre 3 : murs avec traces de moisissures, dépose du radiateur électriqueJardin : absence d’entretienFaçade extérieure : trous de fixation apparents, carrelage terrasse détériorées et couverts d’encombrants et de salissure, déchets stockés sur l’ensemble de la surface Au soutien de sa demande en paiement, la demanderesse verse une facture de recherche de fuite (624 euros), de changement d’un tuyau d’eau (650 euros), de nettoyage, réfection des murs et peintures, remise en état des joints, pose des chauffage et nettoyage et déchetterie des encombrants (4.620 euros), de pose de plinthes, réfection électrique, changement de mobilier de salle de bain (1.320 euros) et des factures d’achats de matériaux en grande surface de bricolage pour un montant global de 1.270,05 euros. La comparaison entre l’état du logement à l’entrée et à la sortie met en évidence un défaut d’entretien caractérisé de celui-ci et de multiples dégradations imputables à M. [A] [Z]. Toutefois, la somme réclamée au titre des réparations locatives (8.484,05 euros) sera ramenée à 5.000 euros afin de tenir compte de l’usure normal du logement et du coefficient de vétusté compte tenu de la durée d’occupation des lieux loués par le locataire. Par conséquent, déduction faite du dépôt de garantie de 850 euros, la demande en paiement formée par la demanderesse au titre des arriérés de loyer et des dégradations locatives est fixée à la somme de 9.859,35 euros (5.709,35 + 5.000 – 850), laquelle sera productive d’intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Sur l’engagement de la caution Il résulte de l’article 2228 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable le 26 janvier 2017) dispose que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. En l’espèce, l’acte de caution solidaire signé par Mme [R] [V] [C] [N] [G] satisfait aux exigences légales. Par conséquent, Mme [R] [V] [C] [N] [G] sera condamnée au paiement du montant des arriérées de loyers et réparations locatives telles que fixées au présent jugement, et ce solidairement avec le locataire. Sur les demandes accessoires Succombants, M. [A] [Z] et Mme [R] [V] [C] [N] [G] seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, dont le coût du procès-verbal du 14 mars 2022, celui dressé le 7 avril 2021 apparaissant sans lien avec les demandes formées. Ils seront également solidairement condamnés à verser à Mme [E] [U] veuve [Y] la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement M.[A] [Z] et Mme [R] [V] [C] [N] [G] à payer à Mme [E] [U] veuve [Y] la somme de 9.859,35 euros euros au titre des arriérés locatifs et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de cette décision, CONDAMNE solidairement M.[A] [Z] et Mme [R] [V] [C] [N] [G] à verser à Mme [E] [U] veuve [Y] la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [E] [U] veuve [Y] du surplus de ses demandes, CONDAMNE solidairement M.[A] [Z] et Mme [R] [V] [C] [N] [G] aux dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal du 14 mars 2022, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX, le 13 février 2023. LE GREFFIERLE JUGE