Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 23/00438

COUR D’APPEL DE DOUAI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE _______________________ JUGE DE L’EXÉCUTION JUGEMENT rendu le 03 Mai 2024 N° RG 23/00438 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVF4 DEMANDERESSE : Madame [I] [X] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2714 du 10/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE) assistée par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A. VILOGIA [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Anne BERTHELOT MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Etienne DE MARICOURT, Juge du tribunal judiciaire de LILLE Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE GREFFIER : Sophie ARES DÉBATS : A l’audience publique du 22 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024 JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe Tribunal judiciaire de Lille N° RG 23/00438 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVF4 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 1er mai 2016, la société VILOGIA a donné en location à Madame [X] un logement situé [Adresse 1]. Suite à des impayés, et par acte d’huissier du 23 janvier 2018, le bailleur a fait délivrer à Madame [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Par un jugement du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, saisi par le bailleur en résolution du bail, a notamment : -constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, -condamné Madame [X] à payer la somme de 39.323,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2023, -autorisé Madame [X] à se libérer de cette dette par mensualité de 10 euros et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement, -rappelé que les mensualités sont payables en plus du loyer courant, -suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés, -dit en revanche qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise, ordonné l’expulsion de Madame [X] et fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 788,48 euros. Ce jugement a été signifié à Madame [X] le 17 juillet 2023. Par acte d’huissier en date du 28 août 2023, la société VILOGIA a fait délivrer à Madame [X] un commandement de quitter les lieux. Par acte d’huissier du 20 octobre 2023, Madame [X] a assigné la société VILOGIA devant ce tribunal à l’audience du 22 décembre 2023 afin d’obtenir la nullité de ce commandement et, subsidiairement, un délai à la mesure d’expulsion. A l’audience, les parties étaient représentées par leurs avocats. Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son avocat, Madame [X] présentait les demandes suivantes : -Prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 28 août 2023, -Subsidiairement, lui accorder un délai d’un an pour quitter son logement, -En tout état de cause, condamner la société VILOGIA à supprimer les surloyers forfaitaires appliqués sous astreinte, -Condamner la société VILOGIA à lui payer 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, -Condamner la société VILOGIA à payer à son conseil la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son avocat, la société VILOGIA présente les demandes suivantes : -Débouter Madame [X] de ses demandes et dire le commandement de quitter les lieux valide, -Condamner Madame [X] à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expulsion. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2024. Par jugement rendu à cette date, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats pour les motifs suivants : “En l’espèce, Madame [X] sollicite à titre principal la nullité du commandement de quitter les lieux du 28 août 2023. Tribunal judiciaire de Lille N° RG 23/00438 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVF4 Il convient donc d’examiner si les conditions étaient réunies pour que le bailleur puisse délivrer ce commandement compte tenu des obligations mises à la charge de Madame [X] par le jugement du 1er juin 2023, et plus exactement si Madame [X] se trouvait déchue du bénéfice de la suspension de l’effet de la clause résolutoire à la date de délivrance du commandement. A titre liminaire, il convient de déterminer les obligations de Madame [X] aux termes de ce jugement. Le juge des contentieux de la protection a par ce jugement : -autorisé Madame [X] à se libérer de la dette locative par mensualité de 10 euros et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la décision et jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement, -rappelé que les mensualités étaient payables en plus du loyer courant, -suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés, -dit en revanche qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise, ordonné l’expulsion de Madame [X] et fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 788,48 euros. Il ressort de la lecture du dispositif de ce jugement que la déchéance du bénéfice de la suspension de la clause résolution devait intervenir en cas de non paiement “d’une seule de ces mensualités”. Cette mention du dispositif est ambigue en ce qu’elle peut faire référence à la seule mensualité de 10 euros des délais accordés ou à une mensualité composée de cette mensualité de 10 euros et du loyer courant. Néanmoins, ce dispositif doit être interprété au regard des motifs de la décision lesquels prévoient expressément en page 6 que la suspension de l’effet de la clause résolutoire est conditionnée au paiement tant des mensualités des délais qu’à celui du loyer courant. Dès lors, s’agissant en premier lieu de la dette locative concernée par les délais, il n’est pas contesté que celle-ci a fait l’objet d’un effacement par décision de la commission de surendettement des particuliers du nord effective à compter du 10 mai 2023. Au jour de la signification du jugement du 1er juin 2023 et du commandement de quitter les lieux litigieux, Madame [X] n’était donc plus tenue de cette dette et donc de respecter les délais de paiement accordés par le juge des contentieux de la protection. S’agissant ensuite de l’obligation de paiement des loyers, Madame [X] estime qu’elle n’était pas en situation d’inexécution de cette obligation dès lors qu’au jour de la signification du jugement comme de la délivrance du commandement litigieux le solde de son compte locatif était bénéficiaire. Pour conclure ainsi, elle prend en compte l’arriéré locatif fixé à 39.323,58 euros au 6 janvier 2023 et ajoute le montant habituel de son loyer sur la période postérieure. Selon cette analyse et compte tenu du montant de l’effacement de sa dette à hauteur de 52.336,81 euros, il devrait en effet être considéré que le solde locatif était bénéficiaire en sa faveur, qu’elle n’était donc pas tenue au paiement du loyer s’agissant à tout le moins des loyers antérieurs à la délivrance du commandement de quitter les lieux et que la délivrance de ce commandement n’était donc pas justifiée. Il ressort des conclusions de la société VILOGIA - qui, à tort, ne situe pas son argumentation au jour de la date du commandement- que le bailleur soutient qu’un surloyer forfaitaire s’appliquait depuis janvier 2023 compte tenu du fait que Madame [X] n’aurait pas justifié de l’avis d’imposition ou de l’avis de situation déclarative sur le revenu de son fils majeur (les deux documents étant évoqués alternativement dans ses conclusions) comme cela lui avait été demandé. Selon cette analyse, il devrait être retenu que le solde locatif de Madame [X] était débiteur au jour de la signification du jugement du 1er juin 2023, que cette dernière était dès lors tenue du paiement du loyer et qu’en raison de l’inexécution de cette obligation -laquelle n’est pas contestée- la délivrance du commandement de quitter les lieux était justifié. Dès lors, pour statuer sur la validité de ce commandement, il y a lieu de statuer sur ce qui était dû par Madame [X] au jour de la signification du jugement du 1er juin 2023 et donc sur l’exigibilité des surloyers forfaitaires revendiqués par la société VILOGIA. Le tribunal appelle donc les observations des parties spécifiquement sur ce point. En particulier, le tribunal invite la société VILOGIA à fournir une argumentation au soutien de l’exigibilité de ces surloyers au regard notamment des articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation. En particulier, la société VILOGIA est invitée à justifier de l’exigibilité des surloyers au regard de l’article L441-9 de ce code : -d’une part, en ce que ce texte exige l’envoi d’une mise en demeure demeurée infructueuse pendant quinze jours, -d’autre part, en ce que ce texte exige la communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu, et non l’avis de situation déclarative sur le revenu que réclamait le conseil de la société VILOGIA dans un courrier électronique du 1er septembre 2023.” A l’audience de réouverture du 22 mars 2024, les parties étaient représentées par leurs conseils lesquels ont soutenu oralement leurs conclusions sur réouverture. Les parties maintiennent leurs demandes initiales. L’affaire a été de nouveau mise en délibéré à la date du 3 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux et la demande indemnitaire de Madame [X]. En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. En l’espèce, les explications complémentaires de la société VILOGIA dans le cadre de la réouverture des débats amènent à envisager différemment le litige. En effet, il apparaît que la déduction de la somme de 52.336,81 euros du compte locatif par la société VILOGIA en application de la décision d’effacement des dettes de Madame [X] rendue par la commission de surendettement, déduction opérée sur le décompte à la date du 12 juillet 2023, correspond au montant de la dette que VILOGIA estimait être celle de Madame [X] au début du mois de mai 2023 (ce qui ressort du décompte produit en pièce 12 du bailleur), étant précisé que le fait d’avoir opéré effacement total de la dette de Madame [X] à cette période est conforme à la décision de la commission de surendettement ayant fixé la date d’effectivité de l’effacement au 10 mai 2023 (courrier de la commission du 3 juillet 2023). Il s’en suit que le débat portant sur le caractère dû ou indu des surloyers est indifférent du point de vue de la validité du commandement de quitter les lieux. En effet, le fait que les surloyers décomptés par la société VILOGIA entre février et mai 2023 aient été dus ou non n’a de conséquence que sur la somme nominale que la société VILOGIA se devait d’effacer du décompte au 10 mai 2023. Le seul élément pertinent à prendre en compte ici est que la dette locative de Madame [X] devait être considérée comme réduite à 0 euro au 10 mai 2023. En revanche, Madame [X] ne peut à la fois contester la facturation de surloyers notamment entre février et mai 2023 et se prévaloir d’un effacement de 52.336,81 euros dès lors que cette somme comprend l’effacement de ces mêmes surloyers. Une telle logique aboutirait non pas à l’effacement des dettes de Madame [X] mais à rendre la société VILOGIA débitrice de sa locataire ce qui n’est évidemment pas le sens de la décision de la commission de surendettement. Pour statuer sur la question de la validité du commandement litigieux, il faut donc se limiter à considérer que le solde locatif de Madame [X] était ramené à 0 euro au 10 mai 2023. Par ailleurs, il faut considérer que compte tenu de la signification du jugement du 1er juin 2023 à Madame [X] par acte du 17 juillet 2023, celle-ci était tenue en application de ce jugement au paiement du loyer courant au plus tard le 15 août 2023 sous peine d’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, le débat portant sur le caractère dû ou indu des surloyers étant mis à part, il faut retenir que Madame [X] était tenue de payer à tout le moins le loyer courant habituel au plus tard le 15 août 2023, quelque soit le montant exact de ce loyer dont débattent également les parties. Or le premier paiement de Madame [X] est par la suite intervenu par courrier et chèque datés du 7 septembre 2023. Ainsi, en l’absence de paiement du loyer courant effectué au plus tard le 15 août 2023, il faut considérer qu’à la date du commandement litigieux Madame [X] ne respectait pas les termes du jugement du 1er juin 2023 et que la délivrance de ce commandement était justifié. La demande de nullité doit donc être rejetée. La procédure d’expulsion engagée par ce commandement ne peut par conséquent être jugée abusive, et il y a lieu également de rejeter la demande indemnitaire de Madame [X]. Sur la demande relative aux surloyers. Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, « le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre. Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires. Il connaît de la saisie des rémunérations, à l'exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution ». En l’espèce, il doit être relevé que la demande de suppression des surloyers présentée par Madame [X] ne relève manifestement pas des pouvoirs du juge de l’exécution tels qu’encadrés par le texte de loi précité, ce défaut de pouvoir juridictionnel ayant été mis dans les débats lors de l’audience. Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable. Sur la demande de délais pour quitter les lieux. Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de la durée de ces délais qui ne peuvent être inférieurs à un mois et supérieurs à un an, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Au cas présent, compte tenu de la situation familiale et financière de l’intéressée, il sera fait droit à la demande subsidiaire de Madame [X] à hauteur de 4 mois, afin que celle-ci puisse organiser son relogement. Le maintien du bénéfice de ce délai sera néanmoins conditionné au paiement régulier du loyer courant. Compte tenu du contentieux entre les parties sur le montant de ce loyer, il sera considéré dans le seul cadre de l’exécution de ce délai que le montant du loyer est égal à la somme de 788,48 euros retenue dans le jugement du 1er juin 2023. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Par ailleurs, en application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, les parties succombant chacune partiellement, elles conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont exposés et seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel, DECLARE irrecevable la demande de Madame [I] [X] au titre de la suppression des surloyers pour défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution ; REJETTE la demande en nullité du commandement de quitter les lieux et la demande indemnitaire de Madame [I] [X]. ACCORDE à Madame [I] [X] un délai de 4 mois pour quitter les lieux à compter de ce jugement ; DIT que le maintien du bénéfice de ce délai est subordonné au paiement du loyer courant ; DIT que ce paiement devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois à compter de la notification de ce jugement par le greffe ; DIT qu’à défaut le délai sera caduc 10 jours après une mise en demeure infructueuse et que l’expulsion pourra être poursuivie ; REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposés ; RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R12121 du code des procédures civiles d’exécution ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION Sophie ARESEtienne DE MARICOURT