Cour d'appel, 01 décembre 2022. 20/13032

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 01 DÉCEMBRE 2022 N°2022/455 Rôle N° RG 20/13032 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWFN [M] [K] [P] [E] épouse [K] [R] [K] [X] [K] C/ [A] [O] épouse [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rémy STELLA Me Donia DHIB Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 23 Novembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119003996. APPELANTS Monsieur [M] [K] né le 04 Juin 1978, demeurant [Adresse 3] Madame [P] [E] épouse [K] née le 30 Juillet 1971, demeurant [Adresse 3] Monsieur [R] [K] né le 24 Septembre 1955, demeurant [Adresse 1] Madame [X] [K] née le 23 Janvier 1956, demeurant [Adresse 1] Tous représentés par Me Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE Madame [A] [O] épouse [I] née le 27 Octobre 1966 , demeurant [Adresse 2] représentée par Me Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON, assistée de Me Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 avril 2016 à effet au premier juin 2016, Madame [A] [I] a donné à bail d'habitation à Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] une maison sise [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros. Par ordonnance du 13 décembre 2018, le président du tribunal d'instance de Toulon a constaté la résiliation du bail et autorisé Madame [I] à reprendre possession de sa maison. Le 20 février 2019 a été établi, à la demande de la bailleresse, un procès-verbal d'état des lieux de sortie. Par acte d'huissier des 21 et 27 novembre 2019, Madame [A] [I] a fait assigner les locataires ainsi que Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K], en leurs qualités de cautions, aux fins principalement de les voir condamner à diverses sommes au titre de l'arriéré locatif, de frais de serrurier et de réparations locatives. Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Toulon a : - condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 6500 € au titre de l'arriéré des loyers, - condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 17728.05 euros au titre des réparations locatives, - condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 228 € au titre des frais de serrurier, - condamné in solidum [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 1800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] aux entiers dépens. Le premier juge a indiqué que les locataires ne démontraient pas la date à laquelle les clés avaient été remises au bailleur. Il a estimé que les loyers étaient dus jusqu'au 16 avril 2018, date à laquelle un huissier de justice avait constaté que le bien loué était vide. Il a condamné solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] en leur qualité de cautions en écartant la nullité de l'acte de cautionnement soulevée par ces derniers. Le premier juge s'est appuyé sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et un procès-verbal d'huissier du 20 février 2019. Il a noté que le locataire, qui avait déclaré un dégât des eaux à son assureur le 24 juillet 2017 ne démontrait pas ce qu'il était advenu de la fuite dont il se plaignait, alors que l'assureur pouvait prendre en charge la prestation moyennant franchise. Il a ventilé les réparations à mettre à la charge des locataires (réparations sur le portail ; remise en état du local technique, diverses sommes issues d'un devis Barberis et somme au titre de la disparition de la cheminée). Il les a condamnés également à payer les frais occasionnés par le serrurier. Le 23 décembre 2020, Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K], Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : - Condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 6500 € au titre de l'arriéré des loyers. - Condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 17.728,05 euros au titre des réparations locatives. - Condamné solidairement [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 228 € au titre des frais de serrurier. - Condamné in solidum [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] à payer à [A] [O] épouse [I] la somme de 1800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamné in solidum [M] [K], [P] [E] épouse [K], [R] [K] et [X] [K] aux entiers dépens. - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Madame [I] a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 22 mars 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K], Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] demandent à la cour de statuer en ce sens: 'INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON ; DIRE ET JUGER que les motifs du jugement relatifs aux condamnations prononcées au titre des réparations locatives sont inintelligibles et méconnaissent l'article 455 du code de procédure civile ; Et statuant de nouveau, SUR LES DEMANDES AU TITRE D'UN ARRIERE LOCATIF : DIRE ET JUGER que Madame [O] épouse [I] a manqué à son obligation de bonne foi dans l'exécution du bail d'habitation en refusant de prendre acte de la résiliation des locataires lui ayant été notifiée par courriers recommandés des 6 puis 21 novembre 2017 ; DIRE ET JUGER que les locataires ont valablement résilié leur bail d'habitation pour la fin du mois de novembre 2017 ; DEBOUTER Madame [O] épouse [I] de l'intégralité de ses demandes au titre de l'arriéré locatif, formées tant à l'encontre des locataires que de leurs cautions ; DIRE ET JUGER que l'acte de cautionnement signé par Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] est nul. DEBOUTER Madame [O] épouse [I] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] ; A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [K] ne seront redevables que de la somme de 1.000 € au titre du préavis d'un mois. DIRE ET JUGER que seul Monsieur [R] [K] peut être considéré comme caution solidaire et par conséquent, mettre hors de la cause Madame [X] [K]. SUR LES DEMANDES AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES DIRE ET JUGER que le constat d'huissier établi le 20 février 2019 par la bailleresse ne permet pas d'imputer les désordres constatés à ses locataires, ayant quitté les lieux plus d'un an auparavant ; DIRE ET JUGER que les réparations des désordres résultant de la vétusté ne sauraient être mis à la charge des locataires ; DEBOUTER Madame [O] épouse [I] de l'intégralité de ses demandes au titre des supposées réparations locatives ; DIRE ET JUGER que l'acte de cautionnement signé par Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] est nul. Subsidiairement, DIRE ET JUGER que Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] ne sauraient être tenus, en leurs qualités de cautions, de rembourser les réparations locatives et les frais d'huissier. A titre très subsidiaire, DIRE ET JUGER que seul Monsieur [R] [K] peut être considéré comme caution solidaire et par conséquent, mettre hors de la cause Madame [X] [K]. SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS CONDAMNER Madame [O] épouse [I] à verser à Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Madame [O] épouse [I] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL DEFENZ MARSEILLE, représentée par Me Rémy STELLA, avocat, sur son affirmation de droit' Ils exposent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparations. Monsieur et Madame [M] [K] soutiennent avoir subi un dégât des eaux qui a rendu inutilisable une chambre, alors que Madame [K] exerçait la profession d'assistante maternelle. Ils expliquent que les désordres qu'ils ont subis les ont contraints à résilier valablement le bail par lettre recommandée du 06 novembre 2017 adressée au mandataire de leur bailleur qui a fait état de l'existence d'un préavis d'un mois. Ils affirment que le bail était résilié fin novembre 2017. Ils ajoutent que les clés ont été remises à l'agence immobilière. Ils soutiennent qu'en novembre 2017, le bien est vide et libre de toute occupation. Ils en concluent qu'aucune somme ne peut leur être demandée pour la période postérieure au 31 novembre 2017. Subsidiairement, ils indiquent que seule la somme de 1000 euros peut leur être réclamée au titre du préavis d'un mois. Ils ajoutent que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que le bailleur, pourtant avisé de l'existence de leur congé, ne leur a jamais demandé de lui remettre les clés en mains propres. Ils en concluent que l'absence de remise des clés dans les mains du bailleur ne peut faire courir les loyers postérieurement au 31 novembre 2017. Ils reprochent au premier juge de n'avoir pas motivé les condamnations qu'il prononce au titre des réparations locatives et sollicitent dès lors l'infirmation du jugement déféré. Ils exposent qu'aucune dégradation n'est imputable aux locataires. Ils relèvent que le contrat était résilié depuis la fin du mois de novembre 2017, que les lieux étaient libres de toute occupation à cette date et que le procès-verbal d'huissier de février 2019 a été effectué à une date très éloignée de leur départ. A tout le moins, Ils soutiennent que la maison était humide, ce qui était l'objet de leurs doléances et la raison de leur départ. Ils exposent que le portail était déjà défectueux lors de leur entrée dans les lieux. Ils déclarent n'avoir pas à prendre en charge les désordres liés à vétusté. Ils font état de la nullité de l'acte de cautionnement qui n'a pas été établi individuellement, alors même que le bail évoquait comme seul caution Monsieur [R] [K] et que seule une personne a rédigé la mention prévue à l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, sans que l'on sache s'il s'agit de Monsieur [R] [K] ou de Madame [X] [K]. Subsidiairement, ils demandent que seul Monsieur [R] [K] soit tenu au titre du cautionnement. Ils discutent l'étendue de l'acte de cautionnement qui ne vise ni les indemnités d'occupation, ni les réparations locatives, ni les charges. Par conclusions notifiées le 21 juin 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [I] demande à la cour de statuer en ce sens : 'CONFIRMER le jugement entrepris en ce que les consorts [K] ont été condamnés, in solidum, aux sommes suivantes : - 17.728.05 euros au titre des réparations locatives ; - 228 € au titre des frais de serrurier ; - 1.800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - INFIRMER le jugement entrepris en ce que les consorts [K] ont été condamnés, in solidum, à la somme de 6500 € au titre de l'arriéré des loyers. Et statuant à nouveau, sur ce poste de préjudice, - CONDAMNER solidairement, monsieur [M] et [P] [K], monsieur [R] [K] en qualité de caution, à payer à madame [A] [I] la somme de 14.419,35 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2018 avec intérêt aux taux légal à compter de la décision de première instance. En toute hypothèse, CONDAMNER in solidum les consorts [K] à la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de procédure'. Elle soutient que ses locataires ne lui ont jamais valablement délivré un congé. Elle ajoute que ces derniers ne se sont pas présentés à une convocation pour le 22 janvier 2018 pour un état des lieux de sortie et une restitution des clés. Elle conteste toute remise des clés à l'agence immobilière. Elle estime qu'elle ne pouvait en conséquence, reprendre possession des lieux loués, sauf à se mettre en infraction, Elle explique avoir pu le faire à la suite d'une ordonnance rendue le 13 décembre 2018 qui a constaté la résiliation du bail et qui n'a pas fait l'objet d'une opposition. Elle en conclut que les loyers restaient dus postérieurement au 21 novembre 2017 et jusqu'au 31 décembre 2018, date à laquelle le bail a été résilié. Elle relate avoir fait établir un état des lieux de sortie par acte d'huissier après avoir convoqué ses locataires. Elle explique avoir constaté les dégradations affectant le bien loué dont elle demande réparation. Elle conteste la nullité du cautionnement. Elle soutient que Monsieur [R] [K] et son épouse se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [M] [K]. Elle fait état de la signature des deux époux. Elle déclare que la mention manuscrite peut être rédigée par un tiers dès lors que les cautions ont eu connaissance de l'ampleur et la portée de leur engagement. En tout état de cause, elle déclare que Monsieur [R] [K] ne peut être délié de son engagement. Elle note que le cautionnement portait sur le loyer et ses accessoires et notamment les dégradations. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2022. MOTIVATION Sur la date de résiliation du bail L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 énonce les conditions dans lesquels un locataire peut donner congé d'un bail. Il doit notifier le congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou le signifier par acte d'huissier ou le remettre en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en mains propres. Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] ne justifient pas avoir donné congé du bien loué selon les formes visées précédemment. Les locataires ont écrit (pièce 4 de l'intimée) au mandataire de Madame [I] le 06 novembre 2017 pour déclarer : 'suite à notre conversation téléphonique de courant septembre, nous répondons favorablement à votre requête à savoir vous nous demandez de déménager rapidement. Ceci nous libère aussi bien du préavis que de tous dédommagements actuels et ultérieurs(...)'. Le mandataire de Madame [I] a envoyé aux locataires une lettre du 13 novembre 2017, ainsi libellée : 'Madame, Monsieur, J'ai pris note que vous aviez l'intention de quitter les lieux, toutefois je vous rappelle que vous êtes redevables d'un préavis, mais pour faciliter les démarches, je vous propose une lettre de préavis avec un mois remise en main propre, le délai commencera à courir dès la réception de votre lettre à l'agence avec 'tampon'. Je vous rappelle que vous restez redevable d'un solde de loyers (....) et le mois de novembre non réglé à ce jour. Je comprends votre souhait de partir mais vous restez redevables de vos loyers et charges jusqu'à votre départ (...)'. Madame [I] produit au débat une lettre en réponse de ses locataires du 21 novembre 2017 (pièce 6) qui indique 'en réponse à votre courrier du 13 courant, nous avons quitté les lieux, nous ne pouvons vivre avec tant de problèmes. Je vous rappelle que nous avons réglé deux mois de caution(...). Nous ferons un coup de propre mais la maison reste en l'état, avant de vous rendre les clés'. Les consorts [K] produisent une lettre de leur bailleur du 21 novembre 2017 (pièce 7) qui mentionne ' Votre lettre recommandée évoque un prochain déménagement mais aucune date de départ!' Or, contrairement à vos dires, le préavis d'un mois est obligatoire. Obligatoirement également un état des lieux. Nous allons donc prévoir une date afin d'établir celui-ci. Par ailleurs, vous m'êtes redevables à ce jour des loyers d'août à novembre 2017 (...)'. Le mandataire, le 10 janvier 2018 (pièce 9) répond, avec une lettre adressée à une boîte postale (qui correspond à l'adresse qu'avaient donnée Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K]) : 'en date du 21 novembre 2017, vous m'avez écrit en recommandé pour m'informer que vous quittiez les lieux(...). A ce jour, je vous rappelle que le bail court toujours puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, ni de restitution de clés et que sans réponse de votre part, deux commandements par voie d'huissier partiront simultanément. En conséquence, je vous convoque par la présente à un état des lieux le lundi 22 à 10 h sur place. Si le rendez-vous ne convient pas, je reste à votre disposition (...). Jamais Monsieur [M] [K] ni Madame [P] [E] épouse [K] ne répondront aux demandes du mandataire les invitant à donner congé et les invitant à venir assister à un état des lieux de sortie. Ils ne justifient pas plus de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L'attestation de Madame [V] [F], qui n'est accompagnée d'aucune pièce d'identité et ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile , qui précise avoir été 'avec Monsieur [K] [M] déposer les clefs dans la boîtes aux lettres de l'agence Rêv-Immo' et qui relève que les clefs ont été restituées en novembre 2017, n'est pas probante, alors même que le mandataire, dans un courrier du 11 octobre 2018 adressé au conseil de son mandant, soutient que l'affirmation selon laquelle les clés auraient été restituées dans la boîte aux lettres est fausse. Le bailleur ou son mandataire n'ont pas donné congé aux locataires. Ainsi, sans congé remis en par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre (comme sollicité par l'agence immobilière) évoquant une date d'échéance du bail, alors que les locataires avaient indiqué, dans leur dernière lettre du 21 novembre 2017 qu'ils 'feront un coup de propre (...) avant de (...) rendre les clés' et sans restitution des clés, le bail n'a pas pu être résilié à la demande des locataires ni en novembre 2017 ni en décembre 2017. Le fait que le bailleur ait pu constater, par le biais d'un constat d'huissier de justice du 16 avril 2018, que les locaux loués étaient vides de tout occupant ne vaut pas résiliation du bail à cette date. Les consorts [K] ne rapportent pas la preuve d'une exécution de mauvaise foi du contrat de bail par la bailleresse. En effet, celle-ci n'a jamais été destinataire (ni son mandataire) d'un congé valable; les derniers échanges avec les locataires consistaient en une lettre du 21 novembre 2017 lui indiquant 'qu'ils allaient faire du nettoyage avant la remise des clés' et une lettre du 22 novembre 2017 lui déclarant [ qu'ils ne devaient] aucun préavis', alors qu'il leur avait été demandé d'envoyer leur congé; elle n'a bénéficié d'aucune remise de clés. Monsieur [M] [K] et son épouse ne sont pas venus au rendez-vous de l'état des lieux de sortie et ne justifient pas avoir proposé d'en établir un. Ils ne se sont plus manifestés après leur lettre du 22 novembre 2017 et ne démontrent pas avoir remis les clés du local. Compte tenu de ces éléments, ils ne peuvent soutenir que Madame [I] aurait exécuté le bail de mauvaise foi. Le bail a été résilié par une ordonnance du 13 décembre 2018. Celle-ci a été notifiée à personne à Madame [E] épouse [K] le 18 janvier 2019. Par lettre recommandée du 28 janvier 2019 avec accusé de réception signé le 30 janvier 2019, Madame [I] a invité Madame [E] épouse [K] à venir à un état des lieux de sortie le 20 février 2019 à 09h30. La même lettre était envoyée à Monsieur [M] [K], à une autre adresse, missive qu'il n'a pas reçu puisqu'il était mentionné que le destinataire était inconnu à cette adresse. Madame [E] épouse [K] ne justifie pas s'être manifestée après avoir reçu le courrier du 28 janvier 2019. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie est intervenu le 20 février 2019, sans que Monsieur ou Madame [K] ne soit présent. Un logement ne peut être considéré juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés à son propriétaire ou son mandataire. La restitution des lieux est distincte du simple fait, pour les locataires, de quitter matériellement les lieux loués; la restitution a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ou à une personne mandatée par lui. Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] n'ont jamais justifié de la remise des clés. Ainsi, même si le bail a été résilié le 13 décembre 2018, et tant que la remise des clés n'a pas été effectuée et malgré le départ des locataires, ceux-ci restent tenus du paiement des loyers (jusqu'au 18 décembre 2018) puis d'une indemnité d'occupation (qui n'est pas sollicitée) ainsi que des dégradations causées au bien loué. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a considéré que le bail avait été résilié au 16 avril 2018. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] ne démontrent pas s'être acquittés de leurs loyers à compter du mois d'août 2017. Ils sont redevables des loyers pour la période d'août 2017 au 13 décembre 2018 qui s'élèvent à la somme qu'ils ne contestent pas de 14.419, 35 euros. Sur cette somme courront les intérêts au taux légal à compter de la première décision. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les réparations et les dégradations locatives Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Selon le contrat de bail, Monsieur [M] [K] et son épouse, Madame [P] [E] épouse [K] ont loué une maison sur un terrain clos de 2500 m² avec piscine et 'local ouvert'. L'état des lieux d'entrée du premier juin 2016 fait état d'une maison essentiellement en bon état locatif, à l'exception de moustiquaires à l'état moyen et mauvais état (dans la chambre 2), de l'évier de la cuisine à l'état moyen et du mauvais état d'une boîte aux lettres en mauvais état. L'état de lieux d'entrée était accompagné d'un inventaire. Celui-ci fait état d'un mobilier en bon état à l'exception d'un plan de travail en état très moyen dans la cuisine, de tringles de rideaux en état moyen dans le salon/séjour, dans la chambre 2 et la chambre terrasse, de la présence de scotch double face au sol du bureau, d'un miroir sur vasque en état moyen dans la salle de bains et d'un store banne manuel extérieur en mauvais état. Il est cependant noté dans l'inventaire que le plan de travail en mauvais état et qu'une armoire est 'retirée ce jour'. L'état des lieux d'entrée ne fait pas état d'un portail fragile. L'intimée sollicite la confirmation du jugement déféré au titre des réparations locatives, ce qui correspond à : - 3000 euros au titre de la disparition de la cheminée, - 3576 euros au titre des réparations sur le portail, - 2769, 96 euros au titre de la remise en état du local technique (piscine; devis de la société ARDECHE PISCINES), correspondant à la somme de 2018,96 euros (montant du devis) dont a été déduit la somme de 249 euros (somme qui doit rester à la charge du bailleur), - 1297 euros au titre de travaux dans la chambre à gauche de l'entrée (devis Barberis-Bendaj, correspondant à un décroutage de l'enduit qui tombe, de la mise en oeuvre d'un nouvel enduit, du ponçage et de la peinture sur 26m² de mur et 10m² de plafond), - 872,81 euros au titre de travaux dans la cuisine (devis Barberis-Bendaj, correspondant au démontage de toutes les vis, au grattage de l'ancien enduit, au rebouchage, ponçage et peinture) - 1396,50 euros au titre de travaux dans la salle de bains (devis Barberis-Bendaj, correspondant au grattage de l'ancien enduit; à la mise en oeuvre d'un nouvel enduit, au ponçage, au démontage des vis, du chauffage et de la grille d'aération, au nettoyage de la grille d'aération, à de la peinture et à la pose d'un produit hydrofuge sur le carrelage de la douche), - 1597, 38 euros au titre de travaux sur la cheminée (devis Barberis-Bendaj, correspondant à la vérification du plomb sur la toiture; au rebouchage du canon de cheminée, brique et plâtre, au ragréage ou mise en place d'un plâtre au plafond de l'ancienne cheminée, à la peinture et à la mise en place d'un enduit), - 249,50 euros au titre du déblaiement des gravats. Monsieur [M] [K] et son épouse Madame [P] [E] épouse [K] ne justifient avoir signalé l'existence d'un dégât des eaux que par lettre du 06 novembre 2017. La cause de celui-ci est ignorée. Ils justifient (leurs pièces 8 et 9) avoir déclaré le 24 juillet 2017 à leur assureur un sinistre du 26 juin 2017. Ils évoquaient la présence de moisissures dans une chambre et le décollement des murs peints dans la salle de bains. L'assureur leur proposait d'intervenir, sous réserve d'application de la garantie dégâts des eaux de leur contrat qui prévoit une franchise de 141,30 euros. Le 28 septembre 2017, le partenaire de leur assureur écrivait à Monsieur [M] [K] pour lui demander si la cause avait été déterminée et la fuite réparée. Monsieur [M] [K] ne justifie d'aucune démarche postérieure à cette missive ; il ne démontre pas avoir donné suite à ce courrier ni ne justifie de la cause du dégât qu'il dénonce. Dès lors, puisque Monsieur [M] [K] et sa femme ne justifient pas avoir avisé leur bailleur ou son mandataire de ce sinistre avant le 06 novembre 2017, que la cause du sinistre évoqué n'est pas connue, que les locataires n'ont pas poursuivi la démarche entreprise avec leur assureur, ils ne peuvent se retrancher derrière cet événement, dont ils ne rapportent pas la preuve qu'elle serait de la responsabilité du bailleur, pour indiquer qu'ils n'ont pas à réparer les peintures et murs éventuellement affectés par le dégât qu'ils dénoncent. Par ailleurs, s'agissant des éléments du logement qui sont mentionnés en bon état, Monsieur [M] [K] et sa femme ne peuvent évoquer la prise en compte de la vétusté, puisqu'ils sont restés peu de temps dans les lieux loués. * sur la cheminée et du mur y attenant Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que la cheminée qui existait a été retirée. L'état des lieux de sortie permet de constater, sur le mur côté cheminée, les traces d'un dégât des eaux, à l'endroit de la sortie de la cheminée. Il est demandé par Madame [I] une somme forfaitaire de 3000 euros pour la cheminée, outre les travaux prescrits par le devis [B] d'un montant de 1547,39 euros. Il convient de réduire le montant de la somme allouée à Madame [I] pour la seule cheminée à celle de 2000 euros. Il sera fait droit à sa demande s'agissant du coût des travaux liés à la disparition de la cheminée et la mise en peinture liée au dégât des eaux, en s'appuyant sur le devis [B] produit au débat (soit la somme de 1547,39 euros). * sur le portail L'état des lieux d'entrée n'évoque aucune difficulté particulière sur le portail. Ce n'est que par une lettre du 06 novembre 2017 que les locataires évoquent un portail qui aurait été fragile dès l'origine et qui ne 'fonctionnait jamais'. Ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations. Il est établi par l'état des lieux de sortie que le portail d'accès est dégradé (un vantail est tombé; le bras est cassé; une cellule est arrachée). Il convient de faire droit à la demande de Madame [I] tendant à voir fixer le montant de la réparation du portail à la somme de 3576 euros (devis What Elec). *sur la piscine L'état des lieux d'entrée ne fait pas état de désordre particulier s'agissant de la piscine. Les locataires étaient tenus de l'entretien courant de la piscine. Dans leur lettre du 06 novembre 2017, ils exposent avoir changé la pompe de la piscine pour un montant de 249 euros, ce qui n'est pas contesté par Madame [I]. L'état des lieux de sortie mentionne une piscine à l'abandon et les photographies permettent de constater qu'elle n'est plus du tout entretenue. Par ailleurs, le couvercle du moteur a été démis si bien que le moteur est à l'air libre; il présente des traces de rouille. C'est donc à bon droit que Madame [I] sollicite la remise en état de la piscine, en déduisant le montant de la pompe, soit une somme de 2769, 96 euros (selon le devis Ardèche piscine). *sur la cuisine L'état des lieux de sortie ne fait pas état d'une peinture en mauvais état sur les murs dans la cuisine. Il est uniquement évoqué une peinture hors d'état d'usage au plafond. S'agissant de cette pièce, Madame [I] ne peut imputer à ses locataires le démontage des vis. En conséquence, il convient de fixer à la somme de 200 euros le coût de la peinture du plafond qui peut être mis à la charge des locataires.. * sur la salle de bains L'état des lieux de sortie fait état, en partie haute des murs, de peintures blanches griffées et abîmées avec, au plafond, une peinture écaillée. Il ne peut être imputé aux locataires le démontage des vis, du chauffage et de la grille d'aération ni la mise en oeuvre d'un produit d'hydrofuge sur le carrelage de la douche (comme mentionné sur le devis [B]) Il peut uniquement leur être imputée la mise en peinture du plafond et du haut des murs. En s'appuyant sur le devis précité, il convient de fixer à 300 euros le montant des réparations locatives dans la salle de bains. *sur la chambre gauche L'état des lieux de sortie fait état de peintures hors d'usage, comportant des traces noires, tant sur les murs qu'au plafond. Compte tenu des précisions apportées précédemment sur la prise en charge du dégât des eaux, il convient de fixer à la somme de 1297 euros le montant des réparations locatives dans cette chambre, qui consistent en une mise en peinture. *sur le déblaiement des gravats Il ressort de l'état des lieux de sortie que le jardin n'est plus entretenu, que l'on y trouve des planches de bois ainsi que des meubles cassés. Sur la façade est se trouve un dépotoir avec des encombrants. Les extérieurs devaient être entretenus par les locataires. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [I] au titre du déblaiement des gravats, en s'appuyant sur le devis [B], mais en limitant cette somme à 150 euros. En conséquence de quoi, le montant des réparations locatives s'élève à la somme totale arrondie de 11840 euros. Sera ajouté à ce montant la somme de 228 euros au titre des frais de serrurier générés pour ouvrir la maison, en l'absence de remise des clés par les locataires. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des réparations locatives. Sur le cautionnement Selon l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 29 janvier 2017 (donc antérieure à la loi du 23 novembre 2018), lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites afin d'assurer la validité de l'acte de cautionnement. Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] ne peuvent être tenus tous les deux par l'acte de cautionnement, même s'il débute par 'Je soussigné Mr et Mme [K] [R]' puisqu'aux termes des dispositions précitées, la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite d'un certain nombre d'indications. Or, la mention manuscrite prescrite à peine de nullité est en l'espèce rédigée par une seule personne et non par les deux personnes signataires. Monsieur [R] [K] et Madame [X] [K] indiquent que le texte manuscrit émane du même scripteur et qu'il n'est pas possible de définir s'il s'agit de l'écriture de l'un ou de l'autre. Il ressort cependant de la mention manuscrite qu'elle est écrite au nom d'une seule personne et au masculin dès le deuxième paragraphe ''Je me porte caution solidaire '(...). 'Je reconnais avoir été informé (...). 'Ces éléments me permettent d'avoir une connaissance exacte(....)'. 'Je suis également informé que lorsque le cautionnement (...). Le contrat de bail mentionne que Monsieur [R] [K] s'est porté caution. 'Nom de la caution : Monsieur [K] [R]'. A la fin du contrat de bail, il est mentionné, sous la mention manuscrite La caution 'Je reconnais avoir reçu un exemplaire du présent bail, pour lequel je me porte caution par acte séparé et annexé'. Monsieur [R] [K] ne conteste pas son écriture sur cet acte de cautionnement ni sa signature en bas de page. La mention manuscrite qui précède les signatures en bas de page (et donc la signature de Monsieur [K]) reproduit le montant du loyer, les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Elle exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation que la caution contracte. Est reproduit également l'alinéa visé par l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989. Dès lors, l'acte de cautionnement, qui ne peut engager que Monsieur [R] [K], n'est pas nul. Il est nul cependant à l'égard de Madame [X] [K]. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a indiqué que l'acte de cautionnement engageait Madame [X] [K]. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la nullité du cautionnement souscrit par Monsieur [R] [K]. Sur l'étendue du cautionnement Le cautionnement a été conclu pour une durée indéterminée. En l'absence de résiliation par Monsieur [R] [K] de son engagement, ce cautionnement a été résilié en même temps que le bail, soit le 13 décembre 2018. Le cautionnement indique que la caution s'engage pour les obligations contractées par Monsieur [M] [K] en vertu du contrat de bail, sans autre précision que celle du montant du loyer et des conditions de sa révision. L'acte de cautionnement ne précisait pas que la caution s'engageait sur d'éventuelles réparations locatives. Dès lors, Monsieur [R] [K] ne pourra être condamné à ce titre. Il sera en revanche condamné au titre de l'arriéré locatif. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a estimé que le cautionnement s'étendait aux réparations locatives. **** En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à verser à Madame [I] la somme de 14.419,35 euros au titre de l'arriéré locatif . Il y a lieu entre outre de condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] à verser à Madame [I] les sommes de 11840 euros au titre des réparations locatives et 228 euros au titre des frais de serrurier. **** Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la même somme au titre des frais irrépétibles d'appel. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [X] [K]. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la nullité du cautionnement de Monsieur [R] [K] STATUANT A NOUVEAU, DIT que le bail a été résilié le 13 décembre 2018, DIT que Madame [X] [K] n'est pas engagée en qualité de caution solidaire, le cautionnement étant nul à son égard REJETTE les demandes de Madame [I] formées à l'encontre de Madame [X] [K], REJETTE la demande de nullité du cautionnement soulevé par Monsieur [R] [K] DIT que le cautionnement ne s'étend pas aux réparations locatives, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à verser à Madame [I] la somme de 14.419,35 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [P] [E] épouse [K] à verser à Madame [I] les sommes de 11840 euros au titre des réparations locatives et 228 euros au titre des frais de serrurier, CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à verser à Madame [I] la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K], Madame [P] [E] épouse [K] et Monsieur [R] [K] aux dépens de la première instance et de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,