Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/06063

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/06063 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHW4 N° MINUTE : 1 réputé contradictoire Assignation du : 14 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 13 Mai 2024 DEMANDERESSE Madame [L] [W] veuve [U] demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19 DÉFENDEURS Monsieur [V] [K] demeurant [Adresse 2] défaillant Madame [T] [M] épouse [K] demeurant [Adresse 2] défaillante SARL JK EVENTS prise en l’adresse des lieux donnés en location sis [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Dana TOLEDANO de la SELEURL TMD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0126 Décision du 13 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/06063 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHW4 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, Madame [L] [U], représentée par son mandataire la SCI SAINTE ANNE a donné à bail commercial à la société JK EVENTS un local, sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer principal mensuel de 1.150 euros, outre une provision pour charge de 105 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de bureaux spécialisés dans l’organisation d’événements, sans réception de publics et de clientèle. Par deux actes distincts sous seing privé en date du 26 mars 2019, Monsieur [V] [K] et son épouse Madame [T] [K], dirigeants de la société JK EVENTS, se sont tous deux portés cautions solidaires de ladite société, pour le paiement de toutes les sommes dues en exécution du contrat de bail, que ce soit les loyers, charges, indemnités d’occupation, indemnités au titre de la clause pénale, intérêts et frais, et ce pour toute la durée du bail et deux renouvellements ou tacites reconductions pour la même durée. Par acte extrajudiciaire des 14 mars et 31 mars 2023, Madame [L] [U] a assigné la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] devant la présente juridiction, aux fins de : - prononcer la résiliation du bail professionnel liant les parties aux torts et griefs de la société JK EVENTS ; - déclarer la société JK EVENTS occupante sans droit ni titre du local situé au rez-de-chaussée gauche porte face de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à compter du prononcé de la résiliation du bail ; - condamner solidairement la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et son épouse Madame [T] [K] à lui payer les sommes suivantes : *5.940,76 euros au titre des loyers et charges dues au mois de mars 2023 inclus ; *594,08 euros au titre de la clause pénale ; *les loyers et charges dus à compter du mois d’avril 2023 jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du bail, majorés de 10% au titre de la clause pénale, - juger que le dépôt de garantie restera acquis au profit de Madame [L] [U] ; - condamner solidairemet la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et son épouse Madame [T] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement aux dépens, - rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en toutes ses dispositions. La société JK EVENTS a constitué avocat le 22 mai 2023 mais n’a pas conclu. Monsieur [V] [K] et son épouse Madame [T] [K] n’ont pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé à l’assignation de Madame [L] [U] pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 11 mars 2024. MOTIFS Sur la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail Selon les articles 1103, 1104, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail et notamment celle “de payer le prix du bail aux termes convenus”. Les manquements à ces obligations peuvent justifier, en vertu des articles 1227 et suivants et de l’article 1741 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles. En l’espèce, l’article 8 du bail liant les parties stipule que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxe en principal de 1.150 euros “que le preneur s’oblige à payer au bailleur ou à son mandataire le premier jour exigible de chaque mois”. L’article 10 prévoit que le preneur versera, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision pour charge de 105 euros. Il ressort de l’extrait de compte locataire produit par le bailleur que la société JK EVENTS : - en 2022 a procédé à des règlements très irréguliers et partiels en juin, juillet et décembre 2022; - en 2023 n’a procédé à aucun règlement au cours du premier trimestre 2023; - est redevable de la somme de 5.940,76 euros au titre des loyers et charges échus au 1er mars 2023. Il est établi un règlement très irrégulier des loyers et charges depuis le 1er janvier 2022 ainsi que la persistance d’un arriéré locatif au 1er mars 2023, sans que la locataire ne s’explique sur ses défaillances et retards, compromettant ainsi la poursuite de la relation contractuelle. Il est ainsi caractérisé un manquement grave et répété du preneur à l’obligation de paiement de ses loyers et charges aux termes convenus au bail. Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée aux torts exclusifs de la société JK EVENTS à compter de la présente décision, ainsi que son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, selon des modalités prévues au présent dispositif. Le sort des meubles et objets meublant sera réglé par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Madame [L] [U], si elle ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de la société JK EVENTS à une indemnité d’occupation mensuelle, le sollicite dans le corps de ses conclusions. Le tribunal en déduit qu’il s’agit d’une demande de Madame [L] [U] même si elle ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions. Ainsi, la société JK EVENTS sera en outre condamnée à payer à Madame [L] [U], à compter du présent jugement, une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et accessoires. La majoration demandée, n’étant pas justifiée au regard du préjudice effectivement subi, sera écartée. Sur les demandes en paiement : * Sur l’arriéré de loyers et de charges : Au vu des extraits de compte locataire communiqués par le bailleur et en application de l’article 1728 du code civil précité, la société JK EVENTS sera condamnée à payer à Madame [L] [U] la somme de 5.940,76 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2023.26 avril 2024 * sur les demandes au titre de la clause pénale : Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’article 23 du bail prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par la locataire seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. L’indemnité perçue par le bailleur, en cas d’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer, constitue également une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. Or l’application d’une pénalité de 10 % aux sommes dues, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur et sera par conséquent réduite à la somme de 100 euros. La société JK EVENTS sera donc condamnée à verser à Madame [L] [U] la somme de 100 euros au titre de la clause pénale. La clause pénale prévue à l’article 23 du bail ne s’applique qu’en cas défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début engagement d’instance. Or, il n’est pas démontré un défaut de paiement à compter du mois d’avril 2023. Ainsi, en l’absence de défaut de paiement, la pénalité prévue ci-dessus ne s’applique pas. Ainsi, la société JK EVENTS sera condamnée au paiement des loyers et charges dus à compter du mois d’avril 2023. En revanche, Madame [L] [U] sera déboutée de sa demande de majoration au titre de la clause pénale. * sur la demande relative au dépôt de garantie : Cette clause, en ce qu’elle fixe par ailleurs à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue également une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge, en application de l’article 1231-5 du code civil précité. La conservation de l’intégralité du dépôt de garantie versé pour un montant initial de 3.450 euros, soit plus de la moitié de la somme due au titre des arriérés de loyers et de charges, à titre d’indemnité, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur. Le montant conservé sera donc réduit d’office à la somme de 450 euros. - sur la demande en condamnation de Monsieur [V] [K] et de Madame [T] [K], en qualité de caution solidaire : Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K], cautions solidaires de la société JK EVENTS concernant le paiement des loyers, des charges, des impôts et taxes, des réparation locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels que des dommages-et-intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale, de tous intérêts, seront condamnés, aux côtés de la société JK EVENTS, à payer : - la somme de 5940,76 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2023; - la somme de 100 euros à titre de clause pénale, - les loyers et charges à compter du mois d’avril 2023 jusqu’au présent jugement et à compter de cette date, une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, égale au montant du loyer outre les charges et accessoires contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail Sur les demandes accessoires La société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l'instance. L’équité commande de condamner in solidum la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] à payer à Madame [L] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation judiciaire du bail liant la société JK EVENTS et Madame [L] [U] et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] , aux torts exclusifs de la société JK EVENTS; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société JK EVENTS et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 3] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K], en qualité de cautions solidaires, à payer à Madame [L] [U] : - la somme de 5.940,76 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2023; - la somme de 100 euros au titre de la clause pénale; - les loyers et charges à compter du mois d’avril 2023 jusqu’au présent jugement et à compter de cette date, une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, égale au montant du loyer outre les charges et accessoires contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; Dit que le dépôt de garantie versé par la société JK EVENTS restera acquis à Madame [L] [U] dans la limite de la somme de 450 euros, au titre de la clause pénale ; Déboute Madame [L] [U] de sa demande de majoration au titre de la clause pénale de l’indemnité d’occupation mensuelle et des loyers et charges dus à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; Condamne in solidum la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] à payer à Madame [L] [U] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la société JK EVENTS, Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] aux entiers dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2024. Le GreffierLe Président Louise FLORETSandra PERALTA