Cour d'appel, 08 décembre 2022. 18/02215

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02215 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NUMJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 mars 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 15/03080 APPELANT : Monsieur [S] [K] né le 11 septembre 1954 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Madame [T] [I] épouse [V] née le 14 Mars 1942 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] et Monsieur [E] [V] né le 10 Avril 1943 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Fatimzahra BIDKI, avocat au barreau de MONTPELLIER,substituée à l'audience par Me Didier DOSSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 14 Septembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, Président de chambre M. Thierry CARLIER, Conseiller Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique du 5 novembre 2012 [S] [K] a acquis de [E] [V] et de son épouse née [T] [I] un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation et d'un mazet situés à [Localité 7] (34) pour le prix de 469 000 €. Après avoir pris possession des lieux [S] [K] s'est plaint de plusieurs désordres : -non raccordement direct de l'eau potable au réseau communal -raccordement illicite des eaux usées du mazet sur le puits de la propriété -compteur électrique du voisin situé sur la propriété -clôture non conforme au cadastre -moisissures et taches d'humidité sur les murs. Il ajoute que les vendeurs lui ont dissimulé que l'eau avait pénétré à l'intérieur de la maison lors des inondations du mois de septembre 2002. Le 12 février 2015 il a décidé de revendre le bien immobilier moyennant le prix de 454 450 €, soit pour un prix moindre que le prix d'achat. Suivant exploit du 19 mai 2015 [S] [K] a assigné les époux [V] devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 22 mars 2018 ce tribunal a débouté [S] [K] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer aux époux [V] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. [S] [K] a relevé appel de cette décision le 27 avril 2018. Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 14 mars 2022 ; Vu les conclusions de M. et Mme [V] remises au greffe le 3 janvier 2019 ; MOTIFS Sur la demande principale relative au non-respect par les vendeurs de leurs obligations de délivrance et d'information, [S] [K] affirme que M. et Mme [V] ne lui ont pas délivré un immeuble conforme aux stipulations du contrat et qu'ils n'ont pas respecté leur obligation d'information sur la nature du bien et ses caractéristiques. 1/ Sur le raccordement de l'eau potable et des eaux usées L'appelant déclare que l'immeuble n'était pas directement raccordé au réseau communal mais à l'alimentation du camping voisin et que, par ailleurs, les eaux usées du mazet étaient illicitement raccordées sur le puits de la propriété. L'acte authentique de vente comportait en pages 13 et 14 une clause relative à l'assainissement de l'immeuble. Le vendeur déclarait qu'il n'existait pas de réseau public de collecte des eaux usées domestiques et que l'immeuble était doté d'une installation d'assainissement non collectif dont le contrôle avait été effectué le 10 décembre 2008 par le service public d'assainissement non collectif de la commune de [Localité 7] dont le rapport était annexé à l'acte. Ce rapport établit que l'installation n'est pas conforme et comporte des risques pour la salubrité. Monsieur [K], informé de cette situation, a contractuellement accepté de faire exécuter les travaux nécessaires sous sa responsabilité et à ses frais exclusifs. En conséquence, le problème relatif à l'évacuation des eaux usées du mazet était connu de l'acquéreur qui disposait du rapport de visite du SPANC et qui a accepté de réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité du système d'évacuation. Par ailleurs, [U] [X], qui a acquis l'immeuble en février 2015, atteste que [S] [K] lui avait affirmé qu'il avait été informé par le précédent propriétaire (les époux [V]) des aspects techniques et urbanistiques de l'immeuble relatifs notamment au tout-à-l'égout et à l'eau potable. En l'état [S] [K] reproche à tort aux époux [V] l'absence d'information et l'absence de conformité du bien aux stipulations contractuelles concernant l'évacuation des eaux usées. S'agissant du raccordement de l'eau potable au camping voisin, l'appelant ne pouvait, à défaut de mention dans l'acte authentique, être informé de la convention signée le 1er janvier 2001 entre les vendeurs et ce camping pour le branchement sur le réseau d'eau potable de ce dernier. En effet l'occupation par [S] [K], antérieurement à la vente, d'un appartement situé au premier étage de l'immeuble ne lui permettait pas de connaître le circuit de l'eau potable. Cependant, il a déclaré au nouvel acquéreur de l'immeuble, Monsieur [X], avoir été parfaitement informé de cet aspect technique lors de sa propre acquisition. Les époux [V] ont parfaitement satisfait à leurs obligations de délivrance et d'information et la demande à ce titre doit donc être écartée. 2/ Sur la présence de taches d'humidité sur les murs et sur le sinistre ayant affecté le bien [S] [K] déclare avoir constaté des taches d'humidité et des moisissures sur les murs du bien immobilier qui aurait subi, en 2002, une inondation dont les vendeurs ne l'avaient pas informé. Il produit des attestations aux termes desquelles l'ensemble immobilier a été victime d'une inondation entraînant la présence d'eau à l'intérieur sur une hauteur d'environ 30 cm. Certes, en page 17 de l'acte authentique, les vendeurs ont déclaré que l'immeuble n'avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité mais [S] [K] ne rapporte pas la preuve que les époux [V] ont perçu une quelconque indemnisation à la suite de l'inondation de 2002 et qu'ils ont fait preuve d'une quelconque réticence à ce sujet. Dans l'auto diagnostic de vulnérabilité de l'habitation établi au mois de décembre 2010 les époux [V] ont indiqué que seul le terrain avait été inondé au mois de septembre 2002. Cependant cette information inexacte n'a entraîné aucun préjudice pour [S] [K] dans la mesure où celui-ci était parfaitement informé, dès la signature du compromis de vente, du risque inondable du terrain sur lequel est implanté l'immeuble. En effet le plan de prévention du risque inondation (PPRI) lui a été communiqué avant la signature du sous-seing privé et, en page 9 de l'acte authentique, il a été clairement précisé que le terrain était situé en zone rouge de précaution du PPRI, soit en zone inondable rouge interdisant toute nouvelle construction. Ainsi l'information selon laquelle l'inondation avait affecté l'intérieur de l'immeuble en 2002 était, 10 ans après, en novembre 2012, superflue puisque l'acheteur connaissait parfaitement ce risque. En outre, une décennie plus tard, [S] [K] ne rapporte pas la preuve que l'inondation de 2002 avec eu pour l'immeuble des conséquences graves et persistantes. En effet, il ne verse aux débats aucune preuve objective, tel un constat d'huissier, démontrant la réalité des traces d'humidité et de moisissures sur les murs. Les traces alléguées n'ont été signalées par courrier recommandé qu'au mois de décembre 2014, soit deux ans après l'acquisition, et pouvaient donc être la conséquence d'une mauvaise utilisation de l'immeuble tel un défaut d'aération ou une insuffisance de chauffage. En effet si ces traces avaient existé au moment de la vente, l'acquéreur n'aurait pas manqué de les voir lors de ses visites en compagnie de l'agent immobilier. Les attestations rédigées par [C] [Y] et [L] [D] ne démontrent nullement que l'immeuble était déjà affecté de moisissures et de traces d'humidité au moment de son acquisition par Monsieur [K] au mois de novembre 2012. En conséquence, l'appelant est mal fondé à reprocher aux vendeurs un manquement à leurs obligations d'information et de délivrance concernant l'inondation de 2002 et une humidité affectant les murs de l'immeuble. 3/ Sur l'implantation du compteur électrique du voisin et de la clôture de la propriété [S] [K] déclare que le compteur électrique du voisin était installé sur l'emprise de la propriété acquise et que la clôture ne correspondait pas aux limites cadastrales. En réponse les intimés affirment que les limites séparatives avec les fonds voisins n'ont jamais été remises en question pendant leur occupation de l'immeuble et qu'il ne peut donc leur être reproché un manque d'information à ce sujet. En tout état de cause [S] [K] ne verse aux débats aucun procès-verbal de bornage permettant à la cour de constater la réalité de l'installation du compteur électrique du voisin et d'une mauvaise implantation de la clôture. En conséquence, les prétentions à ce titre seront écartées. Sur la demande subsidiaire relative à une réticence dolosive de M. et Mme [V], [S] [K] soutient que le fait d'avoir volontairement caché que l'eau avait pénétré à l'intérieur de la maison lors de l'inondation de 2002 constitue une réticence dolosive déterminante de son consentement. Effectivement sur l'autodiagnostic de vulnérabilité de l'habitation les époux [V] ont indiqué que seul le terrain avait été inondé à l'exception de l'intérieur de l'immeuble. Même si cette déclaration peut être constitutive d'une réticence dolosive, celle-ci n'a pas eu pour [S] [K] un caractère déterminant de son consentement puisqu'il était informé de la nature inondable du bien immobilier et qu'il ne démontre pas que cette inondation a eu, lors de son acquisition, 10 ans après, des conséquences significatives pour l'immeuble. Ainsi la déclaration inexacte de M. et Mme [V] ne pouvait être déterminante du consentement de l'acquéreur qui a acquis l'immeuble avec la pleine connaissance du risque d'inondation aux termes du rapport du PPRI. Ainsi la demande de dommages-intérêts fondée sur une résistance dolosive des vendeurs est mal fondée et doit être écartée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [S] [K] de l'ensemble de ses demandes. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne [S] [K] à payer à M. et Mme [V] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ; Le condamne aux dépens de l'appel. La greffière, Le président,