Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/06716

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06716 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMC N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDERESSE Madame [I] [D], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06716 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMC EXPOSÉ DU LITIGE   Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2003, les consorts [V] aux droits desquels est venu la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (ci-après, « la RIVP ») ont donné à bail à Madame [I] [D] un appartement situé [Adresse 2]. Des échéances étant demeurées impayés, la RIVP a fait délivrer à la locataire par commissaire de justice le 13 avril 2023, un commandement de payer portant sur une somme de 2597,57 € en principal. La CCAPEX a été averti de cette situation d'impayé le 14 avril 2023. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, la RIVP a fait a assigner Madame [I] [D], par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la RIVP à Madame [I] [D],ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [I] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre si besoin,condamner Madame [I] [D] à payer à la RIVP la somme de 4291,33 € sauf à parfaire au jour de l'audience, représentant l'arriéré des loyers et des charges, avec intérêt à taux légal à compter de la date de la sommation de payer valant mise en demeure,condamner Madame [I] [D] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux en ce compris la remise des clés,rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Madame [I] [D] à payer à la RIVP une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens qui comprendront les frais de délivrance du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 juillet 2023 cependant, aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du tribunal avant l'audience. À l'audience du 8 décembre 2023 la RIVP représentée par son conseil à précisé ne pas être possession de la totalité du bail. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes tout en actualisant sa dette à la somme de 5579,88 euros, arrêtée au 4 décembre 2023 échéance du mois de novembre 2023 incluse. Elle a indiqué qu'un dernier virement était intervenu au mois d'août 2023 et rappelé que le montant du loyer s'élève à 843,38 € par mois. Elle s'est opposée à tout délai de paiement Madame [I] [D], bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats la décision a été mise en délibérée au 16 février 2024 date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe   MOTIFS DE LA DÉCISION   Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences Sur la recevabilité La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.   Son action est donc recevable. Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.   Il se déduit de l’ensemble des dispositions susmentionnées que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, la RIVP produit, le jour de l'audience, un décompte locatif démontrant qu'à la date du 04 décembre 2023, Madame [I] [D] était redevable de la somme de 5 579,88 euros. Madame [I] [D], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause l'existence de cette dette, tant dans son principe que dans son montant. En dépit des versements effectués par Madame [I] [D], de 3 000 le 08 août 2023 et de 800 euros le 27 novembre 2023, l'importance de la dette, équivalent à plusieurs échéances de loyer, l'absence de la défenderesse à l'audience pour s'expliquer sur ce manquement aux obligations découlant du bail, sont de nature à caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts exclusifs et par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Elle sera en outre condamnée à payer cette somme de 5 579,88 euros au bailleur augmentée des loyers échus au jour de la présente décision, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation et non du commandement de payer dont les causes ont été intégralement réglées via les versements effectués par Madame [I] [D], en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, il convient de condamner Madame [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Madame [I] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, acte non nécessaire à la présente procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, l’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 janvier 2003 entre la RIVP d’une part, et Madame [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 5ème étage gauche, ORDONNE à Madame [I] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], 5ème étage gauche, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à la RIVP la somme de 5 579,88 euros (cinq mille cinq cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 décembre 2023, mensualité de novembre 2023 incluse, augmentée des loyers échus au jour de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNE Madame [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à la mutuelle la RIVP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge