Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/05441

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent ABSIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05441 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAW N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 21 mars 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE DÉFENDEUR Monsieur [N] [K] demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors de l’audience et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du prononcé du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 21 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05441 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAW EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 juin 2001, l’OPAC de PARIS (devenu PARIS HABITAT-OPH) a consenti à Monsieur [N] [K] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au rez-de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2], escalier 13, porte 0244 moyennant un loyer initial de 1131,65 outre les charges. Le 21 mars 2023, l'Établissement Public à caractère Industriel et Commercial PARIS HABITAT - OPH (ci-après " l'EPIC PARIS HABITAT - OPH ") a adressé une mise en demeure par courrier simple au locataire lui enjoignant de régler dans un délai de deux mois la somme de 2144,13 euros au titre de l'arriéré locatif. Le 22 mars 2023, Monsieur [N] [K] s'est vu signifier, par acte de commissaire de justice délivré à étude, une sommation de payer la somme 2278,95 euros, frais de l'acte d'huissier compris. La situation de Monsieur [N] [K] a été dénoncée le même jour à la CCAPEX. Le 17 mai 2023, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH lui a adressé une nouvelle mise en demeure par courrier simple lui demandant de régler la somme de 2492,55 euros au principal, échéance du mois d'avril 2023 incluse, dans un délai de huit jours. Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2023, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : -prononcer la résiliation judiciaire du bail, -ordonner la libération volontaire des lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, -à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [K] du logement pris à bail, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin ainsi que le transport de meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local qu'il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, -condamner Monsieur [N] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, -condamner Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 2 492,55 euros, sauf à parfaire à l'audience, représentant le montant des loyers et charges impayés au 17 mai 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse, avec intérêt aux taux légal : -sur la somme de 2278,95 euros à compter du 22 mars 2023 -pour le surplus à compter de la date de signification de la décision à intervenir, -condamner Monsieur [N] [K] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [N] [K] à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 3] le 08 juin 2023 et un diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l'audience, lors de laquelle il en a été donné connaissance. A l'audience du 12 janvier 2024, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH, représenté par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 2440,56 euros hors frais, échéance du mois de janvier 2024 incluse en précisant que le locataire avait repris le paiement du loyer outre le versement de 50 euros par mois. Il a indiqué maintenir sa demande de réalisation du bail sauf à ce que des délais soient demandés. Au soutien des ses prétentions, le demandeur indique que le non-paiement des loyers à hauteur des sommes rappelées constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles au sens des articles 1224 et 1728 du code civil et se dit ainsi bien-fondé à solliciter la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de Monsieur [N] [K]. Monsieur [N] [K], comparant en personne, s'est opposé à la demande de résiliation judiciaire du bail et a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette à hauteur de 50 euros par mois, conformément à ce qu'il avait commencé à faire. Il a déclaré avoir initié une demande de FSL, percevoir l'Allocation Adulte Handicapé, ne pas travailler et percevoir ainsi environ 900 euros par mois rappelant que le loyer résiduel restant à sa charge étant de 189,32 euros. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH verse au débat un décompte daté du 09 janvier 2024 démontrant qu'à la date du 1er janvier 2024, Monsieur [N] [K] lui devait la somme de 2440,56 euros après déduction des frais, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [N] [K] ne conteste ni le principe de la dette ni son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023 sur la somme de 1894,13 euros compte-tenu des paiements intervenus depuis la délivrance de la sommation de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 et 1344-1 du code civil. Sur la demande de délai de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). En l'espèce, Monsieur [N] [K] sollicite de pouvoir apurer sa dette via le versement de 50 euros par mois outre le versement du loyer résiduel courant restant à sa charge. Il justifie avoir déjà commencé à honorer ces échéances. Le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de faire droit aux délais de grâce sollicités sur une durée de 24 mois selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil que le locataire obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'EPIC PARIS HABITAT - OPH que Monsieur [N] [K] éprouve des difficultés à régler son loyer depuis le mois de mai 2021 et que la dette n'a cessé de s'aggraver jusqu'au mois de juillet 2023 date à compter de laquelle il a commencé à l'apurer. Le défendeur explique cette situation par son hospitalisation pendant plusieurs mois ayant eu des conséquences sur son budget. La dette s'élève ainsi, au mois de janvier 2024 à la somme de 2440,56 euros. Ce montant doit être mis en perspective à la fois avec la durée du bail, consenti il y a plus de vingt ans au locataire, mais également avec la situation de Monsieur [N] [K] qui perçoit une pension d'invalidité et l'Allocation Adulte Handicapé et qui par ailleurs, a déjà commencé à rembourser les sommes dues. Dès lors, il ne saurait être conclu à un manquement suffisamment grave du locataire justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Par conséquent, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Compte-tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort de meubles garnissant le logement. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion de la sommation de payer du 22 mars 2023 qui ne constitue pas un acte nécessaire dans le cadre de la présente procédure. L'équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du même code et de débouter l'EPIC PARIS HABITAT - OPH de sa demande à ce titre. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l'espèce, qu'elle soit écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à l'EPIC PARIS HABITAT - OPH la somme de 2440,56 euros (deux mille quatre-cent quarante euros et cinquante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1894,13 euros à compter du 22 mars 2023 et pour le surplus, à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Monsieur [N] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DÉBOUTE l'EPIC PARIS HABITAT - OPH de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [N] [K] le 25 juin 2001 concernant l'appartement situé au rez-de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] DÉBOUTE l'EPIC PARIS HABITAT - OPH de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles sur le sort des meubles garnissant le logement, DÉBOUTE l'EPIC PARIS HABITAT - OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens, à l'exclusion du coût de la sommation de payer du 22 mars 2023, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La juge des contentieux de la protection