Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/01219

N° RG 21/01219 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KZBN N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL LEXWAY AVOCATS Me Sandrine MONCHO AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MARS 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-16-2135) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 28 janvier 2021, suivant déclaration d'appel du 09 Mars 2021 APPELANTS : M. [K] [D] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Mme [B] [D] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] représentés par Me BRIANCON de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIM ÉE : Etablissement Public ACTIS (Acteur de l'Immobilier Social ' OPH) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Sandrine MONCHO, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 10 janvier 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014, Monsieur et Madame [D] ont conclu un contrat de bail avec la société Actis, concernant un appartement situé [Adresse 2]. Courant janvier 2015, les époux [D] se sont plaints de divers désordres. Par acte du 6 décembre 2016, les époux [D] ont fait assigner la société Actis devant le tribunal d'instance de Grenoble aux fins de voir obtenir réparation pour les différents désordres allégués. Par jugement rendu le 28 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : -invité la société Actis dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à effectuer les travaux d'entretien suivants : * la fixation des colonnes des lavabos des salles de bains, * le remplacement et/ou la réparation du velux de la cuisine, * le remplacement du store intérieur du séjour, à l'identique, * le remplacement du sol PVC de l'appartement, -débouté Monsieur [K] [D] et Madame [B] [D] de l'ensemble de leurs autres demandes; -condamné in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [B] [D] à la société Actis la somme de 28 042,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2020 ; -condamné in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [B] [D] à verser à la société Actis la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [B] [D] aux dépens. Par déclaration en date du 9 mars 2021, les époux [D] ont interjeté appel du jugement. Dans leurs conclusions notifiées le 21 octobre 2022, les époux [D] demandent à la cour de: Vu les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1721 du code civil Vu les pièces mentionnées en annexe, -voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -invité la société Actis dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à effectuer les travaux d'entretien suivants : * la fixation des colonnes des lavabos des salles de bains, * le remplacement (et non la réparation) du velux de la cuisine, * le remplacement du store intérieur du séjour, à l'identique, * le remplacement du sol PVC de l'appartement, -voir réformer le jugement entrepris pour le surplus. En conséquence, À titre principal, -voir dire et juger que la société Actis a manqué à toutes ses obligations issues du contrat de bail et notamment de délivrer aux locataires un logement décent et en bon état d'usage et de réparation. -voir en conséquence condamner Actis à reloger les époux [D] dans un logement décent et en bon état d'usage et de réparation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. À titre subsidiaire, -voir condamner la société Actis à entreprendre les travaux de réparation de nature à remédier aux dysfonctionnements et désordres affectant l'appartement loué aux époux [D] à savoir : - Remplacement du velux de l'appartement, suivant devis de la société Couvr'toit 38 du 20 août 2018, - Remplacement du revêtement du sol de l'appartement, suivant devis de la société Saint Maclou du 11 octobre 2018, - Remplacement de la porte d'entrée, suivant devis de la société AVS du 27 novembre 2018, - Remplacement du volet roulant, suivant devis de la société AVS du 28 novembre 2018, - Remplacement de la baignoire, du lavabo de la salle de bain et du WC, suivant devis de la SARL M.S.D 38, - Réfection de l'isolation thermique et phonique. Et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. À titre infiniment subsidiaire, -voir condamner la société Actis à payer aux époux [D] la somme de 12 111,97 euros correspondant au coût des travaux de réparation de nature à remédier aux dysfonctionnements et désordres affectant l'appartement loué aux époux [D] ainsi que le coût des travaux de reprise de l'isolation thermique qui sera défini suivant devis que la société Actis devra faire établir. En tout état de cause, -voir donner acte à Monsieur et Madame [D] du déblocage des fonds consignés sur le compte CARPA de leur conseil au titre de l'arriéré locatif au profit de la société Actis. -voir constater que les locataires sont à jour du paiement de leur loyer. -voir ordonner la réduction du loyer prévu au contrat de bail de 50 % dans l'attente soit du relogement des époux [D] soit de la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres et dysfonctionnements affectant l'appartement. -voir condamner la société Actis à la somme de 31 528 euros compte arrêté au 30 octobre 2022 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [D] et leur famille depuis leur entrée dans les lieux. -voir condamner la société Actis à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes, les époux [D] exposent que la société Actis a manqué à ses obligations en ne délivrant pas un logement décent. Ils contestent la teneur des mentions figurant dans l'état des lieux, reçu tardivement. Ils indiquent qu'ils sont contraints de supporter des nuisances sonores permanentes en provenance de la machinerie de l'ascenseur, que de même, ils subissent les conséquences d'un défaut d'isolation thermique. Ils soulignent que la société Actis a promis de réaliser de nombreux travaux qui ne sont jamais intervenus. S'agissant des demandes auxquelles le premier juge a fait droit, ils sollicitent la mise en place d'une astreinte, seule à même selon eux de permettre la réalisation effective des travaux. Ils indiquent avoir consigné les loyers sur le compte Carpa de leur Conseil, et réfutent s'être opposés à la réalisation des travaux litigieux. Dans ses conclusions notifiées le 16 septembre 2022, la société Actis demande à la cour de: Vu le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, -dire mal fondé l'appel interjeté par les époux [D] -confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021 - sauf en ce qu'il a invité Actis à réaliser des travaux - sauf à actualiser la somme due au titre de l'arriéré locatif -dire recevable et bien fondé l'appel incident interjeté par l'établissement public Actis, -infirmer le jugement en ce qu'il a invité la société Actis dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à effectuer les travaux d'entretien suivant : * la fixation des colonnes des lavabos des salles de bains * le remplacement et/ou la réparation du velux de la cuisine * le remplacement du store intérieur du séjour, à l'identique, * le remplacement du sol PVC de l'appartement, -débouter Monsieur et Madame [D] de l'ensemble de leurs demandes -condamner Monsieur et Madame [D] au paiement de la somme de 5.209,18 euros au titre de l'arriéré, arrêté à la date du 5 septembre 2022, -condamner in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [B] [D] à payer à l'établissement public Actis la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître [L] [V] sur sa seule affirmation de droit. La société Actis réfute tout caractère indécent du logement, lequel répond selon elle aux aux dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle fait valoir que contrairement aux allégations des appelants, elle a fait réaliser de nombreux travaux, mais qu'à plusieurs reprises, M.[D] lui a interdit l'accès à l'appartement, qu'il disposait de bons de travaux qu'il n'a pas utilisés puisqu'il n'a pas contacté les entreprises en charge de la réalisation desdits travaux. Elle fait notamment valoir qu'elle n'a pas pu procéder au remplacement du velux. S'agissant de l'isolation thermique et phonique, elle rappelle que l'immeuble répond aux normes en vigueur lors de sa construction. Elle s'oppose en conséquence à toute demande de dommages-intérêts et allègue que sans aucune autorisation judiciaire, Monsieur et Madame [D] ont pris l'initiative de cesser le règlement de leur loyer. La clôture a été prononcée le 21 septembre 2022. MOTIFS Sur la délivrance d'un logement décent Selon l'article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.  L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. En l'espèce, les époux [D] reprochent plusieurs manquements à la société Actis, portant sur les éléments suivants : -l'existence de nuisances sonores, -un défaut d'isolation thermique, -un velux défectueux dans la cuisine, générant des infiltrations d'air et d'eau, -des revêtements de sol très abîmés, -une porte d'entrée ne fermant pas convenablement, -une baignoire, des lavabos et une colonne montante nécessitant d'être remplacés, -un volet roulant dans le salon complètement défectueux. S'agissant des nuisances sonores, l'huissier mandaté par les consorts [D] se contente de retranscrire les propos tenus par ces derniers, à savoir le fait qu'ils entendent dans leur salon les bruits de la machinerie de l'ascenseur, sans effectuer lui-même ce constat. A défaut d'autre élément, il y a lieu de dire que la preuve de ce désordre n'est pas rapportée. S'agissant du défaut d'isolation thermique, il n'est pas contesté, et il est parfaitement matérialisé au vu des réclamations émanant de multiples locataires confrontés à une température trop froide l'hiver et beaucoup trop chaude l'été, sachant que les conséquences de ce défaut se sont manifestées de manière croissante compte tenu des épisodes caniculaires s'étant produits ces dernières années. Pour autant, outre le fait que la performance énergétique du logement n'a pas été communiquée, il convient de rappeler que le bailleur n'est pas tenu à la réalisation de travaux d'amélioration. Les travaux d'isolation thermique ne sont obligatoires que lors d'une opération de rénovation importante, à savoir notamment le ravalement de la façade ou la rénovation de la toiture. En ce qui concerne le velux, l'existence d'infiltrations n'est pas contestée. Toutefois, il ne saurait être reproché à la société Actis de ne pas avoir agi, dès lors que celle-ci communique une attestation du conducteur de travaux de la société Carbonero, lequel indique clairement qu'il s'est vu refuser l'entrée dans l'appartement, que de ce fait, il n'a pas pu effectuer le relevé de dimensions et lancer la commande des velux, point sur lequel les appelants restent taisants. Les revêtements de sol sont effectivement très abîmés, l'état des lieux mentionnant au demeurant un état d'usage. Ils doivent être changés mais pour autant, ils ne permettent pas de caractériser l'indécence du logement. Sur le verrou de la porte d'entrée : ce défaut n'est pas non plus contesté, toutefois, la société Actis verse aux débats le bon de travaux qu'elle avait établi le 30 janvier 2015, soit peu de temps après l'entrée des locataires dans les lieux aux fins justement de faire changer le verrou et la garniture de la porte palière, sans que ce dernier ne soit utilisé. Une nouvelle tentative a été effectuée le 27 juin 2016, sans plus de succès, et les époux [D] ne sauraient sérieusement prétendre que c'est leur bailleur qui est à l'origine de cette annulation, alors que plusieurs bons de travaux ont été émis pour différentes réparations ou opérations de maintenance et que seuls les travaux portant sur l'extérieur de l'appartement ont pu être réalisés. Cette absence de changement résulte donc du seul fait des époux [D]. Les équipements sanitaires sont abîmés mais leur état ne caractérise pas pour autant un état d'indécence, étant observé que sur le bulletin d'intervention de la société de maintenance Iserba, il est mentionné que deux pièces ont été changées, que des vérifications sur les robinets ont été effectuées puisque les nouveaux locataires signalaient une fuite. Sur le volet roulant : par courrier en date du 6 mars 2015, la responsable de l'agence Actis a informé les époux [D] que l'ensemble des volets roulants feront l'objet d'un remplacement dans le cadre de la réhabilitation en cours. L'agence Actis verse aux débats un courrier en date du 4 juin 2020, que les époux [D] ne contestent pas avoir reçu et dont ils ne contestent pas non plus la teneur, aux termes duquel tous les stores ont été changés en 2017/2018, à l'exception de celui de leur logement, parce qu'ils ont refusé l'intervention à leur domicile. L'agence Actis a néanmoins proposé un nouveau rendez-vous à domicile pour constater l'état du store. Il résulte de ce qui précède que les éléments du logement susceptibles de permettre de le qualifier de logement indécent au regard des textes réglementaires n'ont pu être changés en raison du refus des époux [D] de laisser les entreprises accéder à leur logement, sachant de surcroît que plusieurs visites à domicile, aux fins de constater les désordres invoqués, leur ont été proposées et qu'elles ont toutes fait l'objet d'un refus. De même, il ressort du courrier officiel échangé entre les Conseils des parties qu'un autre logement a été proposé aux époux [D] le 7 septembre 2015, mais que ces derniers l'ont refusé, sans même le visiter. En conséquence, les époux [D] ne rapportent pas la preuve que la société Actis a manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent. Sur l'appel incident de la société Actis Concernant le remplacement du velux de la cuisine et du store : il était bien prévu que ces derniers soient changés, sachant qu'ils n'assurent plus leurs fonctions les travaux doivent donc être effectués. S'agissant du remplacement de la colonne montante, l'état des lieux mentionnait une fixation à revoir, Actis ne saurait sérieusement prétendre qu'il s'agit d'une dégradation imputable aux locataires actuels. Enfin, l'état du linoleum dépasse le simple état d'usage et nécessite d'être remplacé. Il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte dès lors que plusieurs des réparations devant être effectuées ne l'ont pas été non pas à cause de l'inertie du bailleur mais à cause des locataires. Il n'y a pas non plus lieu de condamner subsidiairement la société Actis à payer aux époux [D] la somme correspondant selon eux aux travaux, puisque ce ne sont pas ces derniers qui les réaliseront in fine et qu'une fois encore, le bailleur a fait preuve de la diligence nécessaire Le délai de trois mois fixé par le premier juge apparaît adapté, le jugement sera confirmé. Sur le paiement des loyers Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient aux époux [D] de démontrer qu'ils sont à jour de leurs loyers, ce qu'ils ne font pas. Ils seront donc condamnés à payer à la société Actis la somme de 5 209, 18 euros au titre de l'arriéré de loyers. En tout état de cause, aucun motif ne justifie de réduire de 50 % le montant du loyer. Sur le préjudice de jouissance Les époux [D] subissent effectivement un préjudice de jouissance mais le seul manquement qui peut être retenu à l'égard de la société Actis concerne l'état du sol. Il leur sera en conséquence alloué la somme de 500 euros, le jugement sera infirmé. Les époux [D] qui succombent principalement à l'instance seront condamnés aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [D] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; et statuant de nouveau ; Condamne la société Actis à payer aux époux [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne les époux [D] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE