Tribunal judiciaire, 19 juin 2024. 24/52253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KJF N° : 3 Assignation du : 22 Mars 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT - OPH [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDERESSE S.A.S.U. SHIVAN [Adresse 3] [Localité 6] non comparante et non constituée DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 6 décembre 2016, [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti au renouvellement d'un bail commercial au profit de Monsieur [Z] [N], aux droits duquel vient la SAS SHIVAN, des suites d'une cession intervenue le 25 février 2022, sur des locaux situés [Adresse 1], à usage de boutique et de logement, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10.562,13 euros hors taxes, réparti de la façon suivante : 7988,73€ au titre de la boutique et 2573,40€ au titre du logement. Le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 15 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 13.352,52 euros au titre des loyers échus à cette date et du coût de l'acte. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, [Localité 7] HABITAT-OPH a, par exploit délivré le 22 mars 2024, fait citer la SAS SHIVAN devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir: - constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 février 2024, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi, - condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 13.151,56€ arrêtée au 28 février 2024, - la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer trimestriel quittancé, majoré de 20%, charges et taxes en sus, à compter du 16 février 2024 jusqu'à libération des lieux, - dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur date d’exigibilité, - ordonner la capitalisation des intérêts, - autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, - à titre subsidiaire et en cas d'octroi de délai de paiement, les assortir d'une clause de déchéance, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement et distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL. A l'audience, le requérant actualise la dette locative à la somme de 11.592,88€ et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. . L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l'article 17 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, du rappel de loyers et accessoires à la suite d'une révision légale, contractuelle ou judiciaire et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la sommation du 15 janvier 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d'en contester la régularité. L’examen du décompte locatif permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 16 février 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables. En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré de 20%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration du taux d'intérêt légal, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Après examen du décompte annexé au commandement et du décompte actualisé, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 11.952,88€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus. Comme rappelé plus haut, le contrat de bail stipule qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues et réclamées au preneur produiront intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité. Le taux des avances sur titre étant calculé sur la base du taux de facilité de prêt marginal (qui est actuellement de 4,75%), majoré de 200 points de base, soit 6,75%, cela porte le taux d'intérêt conventionnel à 8,75%. Cette clause qui s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive, et dès lors, d'être modérée, pouvoir qui ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts conventionnels. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions des articles 696 et 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 16 février 2024, Disons que la SAS SHIVAN devra libérer les locaux situés [Adresse 2] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SAS SHIVAN à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH: * à compter du 16 février 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 11.952,88 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ; * la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ; Ordonnons la capitalisation de la somme de 11.952,88 euros dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la SAS SHIVAN au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 juin 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN