Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/02323

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/02323 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7K3 Minute : S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS Représentant : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C/ Monsieur [G] [E] copie Exécutoire délivrée à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [G] [E] Le Jugement du 26 juin 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, demeurant 11/13 avebye de la porte d’Italie - 75013 PARIS représentée D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [G] [E], demeurant 42 Boulevard Paul Vaillant Couturier - 1er étage - 93100 MONTREUIL-SOUS-BOIS comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 8 février 2023, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Monsieur [G] [E], un appartement à usage d’habitation situé au 42 boulevard Paul Vaillant Couturier, 93100 MONTREUIL. Des loyers étant demeurés impayés, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait signifier à Monsieur [G] [E], par acte d'huissier en date du 8 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.706,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 novembre 2023, visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier en date du 29 février 2024, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - a titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail, - a titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur en raison des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles, - ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compte de la signification de la décision - condamner Monsieur [G] [E] à lui payer les sommes suivantes : 3.309,04 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 avril 2024. La SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.730,45 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise, selon décompte en date du 25 avril 2024. Elle n'est pas opposé aux délais proposés. Monsieur [G] [E], comparant en personne, n'a pas contesté le montant de la dette locative, a exposé sa situation financière et a proposé de verser la somme de 50 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.   Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [G] [E] le 8 novembre 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 février 2023 à compter du 21 décembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [G] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [E] lui doit la somme de 3.730,45 euros, à la date du 25 avril 2024, mois de mars 2024 inclus. Monsieur [G] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.730,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [G] [E] a repris le versement de son loyer courant. Il déclare percevoir 530 euros de RAS par mois et avoir eu des retards de paiement de son loyer en raison du retard dans le transfert de son dossier de CAF. Un dossier de FSL est en cours. De plus, il propose de procéder au versement de 50 euros en sus du loyer courant. Le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [G] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [G] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur la demande d'astreinte Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [E] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2023, entre la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS et Monsieur [G] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 42 boulevard Paul Vaillant Couturier, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ; CONDAMNE Monsieur [G] [E] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 3.730,45 euros (décompte arrêté au 25 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 25 avril 2024, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; AUTORISE Monsieur [G] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [G] [E] soit condamné à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection