Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/00816

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 08 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 312 Rôle N° RG 20/00816 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOUU Société NICOISE D'EDITION ET DE DIFFUSION - SNED C/ SARL PALAIS VICTORIA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 21 Décembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 17/1047. APPELANTE SOCIETE NICOISE D'EDITION ET DE DIFFUSION - SNED exerçant sous l'enseigne Editions CEF, représentée par sa gérante en exercice Mme [P] [N], dont le siège est sis [Adresse 1] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SARL PALAIS VICTORIA prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, magistrat rédacteur Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président pour le Président empêché et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 1992, l'indivision [E] [W] a donné en location à la Société niçoise d'édition et de diffusion (SNED) des locaux commerciaux pour une durée de 9 ans courant du 1er janvier 1992 au 31 décembre 2000. Par acte d'huissier du 24 septembre 2002, la SNED a adressé à l'indivision [E] [W] une demande de renouvellement du bail, à titre principal à partir du 29 septembre 2002, terme d'usage, et à titre subsidiaire à partir du 1er janvier 2003, date anniversaire du bail. Par acte d'huissier du 26 novembre 2002, l'indivision bailleresse a fait répondre qu'elle consentait au renouvellement du bail à la condition de voir augmenter le loyer dû. Suivant acte authentique du 3 décembre 2010, l'indivision [E] [W] a cédé à la SARL Palais Victoria les locaux loués à la SNED. Par acte d'huissier du 29 mars 2011, soutenant que le bail s'était poursuivi par tacite reconduction à compter du 31 décembre 2000, la SARL Palais Victoria a adressé à la SARL SNED un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2011 moyennant la fixation d'un nouveau loyer déplafonné à compter du 1er octobre 2011. En réponse et suivant actes d'huissier des 19 avril 2011 et 29 février 2012, la SARL SNED, arguant que le bail avait été renouvelé à partir du 29 septembre 2002, a accepté le renouvellement du bail tout en contestant le déplafonnement du loyer. Par mémoire préalable signifié par acte du 30 septembre 2013 la SARL Palais Victoria a demandé à voir augmenter le loyer à compter du 1er octobre 2011 par application des règles du déplafonnement, invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par acte d'huissier du 23 octobre 2013 la SARL SNED a réaffirmé sa volonté de voir fixer le nouveau loyer selon sa seule variation indiciaire. Par acte du 23 octobre 2015, la SARL Palais Victoria a notifié à la locataire son droit d'option en indiquant qu'elle entendait revenir sur son acceptation du principe du renouvellement du bail et le refuser moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction. Par acte du 6 janvier 2016, la SARL SNED a fait assigner la SARL Palais Victoria devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d'entendre : - dire et juger que le bail a expiré le 29 septembre 2011, date pour laquelle le congé aurait dû être donné, que le bailleur n'a pas exercé l'action en fixation du loyer de renouvellement dans le délai de prescription biennale, que le bail s'est trouvé renouvelé de plein droit le 29 septembre 2011, l'action en fixation du loyer de renouvellement étant prescrite, - à titre subsidiaire, dire et juger que la prescription n'est pas interrompue par le mémoire du locataire signifié le 23 octobre 2013 de sorte que l'exercice du droit d'option est sans valeur, débouter la bailleresse de toute prétention contraire en constatant la tardiveté de l'exercice du droit d'option, dire et juger en toute hypothèse que la modification de l'exercice du droit d'option par la partie bailleresse est entachée de nullité et que le bail s'est trouvé renouvelé aux conditions antérieures le 29 septembre 2011, - à titre subsidiaire au fond, la dire recevable et fondée à agir en paiement de l'indemnité d'éviction, condamner à titre provisionnel la SARL Palais Victoria au paiement d'une somme de 1000000 euros à ce titre, désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en la matière. Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Nice a : - Dit que le bail commercial liant les parties a été renouvelé avec effet au 1er octobre 2011 pour une nouvelle durée de 9 ans, - Rejeté la fin de non-recevoir de la SARL SNED tirée de la prescription de l'action en fixation du loyer renouvelé de la SARL Palais Victoria, - Dit que le mémoire de la SARL Palais Victoria du 23 octobre 2015 par lequel celle-ci a notifié à sa locataire son droit d'option est valable, - avant dire droit sur les conséquences du droit d'option, ordonné une expertise confiée à Mme [G] [Z] avec mission de fournir tous éléments permettant de chiffrer l'indemnité d'éviction due par la SARL Palais Victoria à la SARL SNED et déterminer l'indemnité d'occupation due par la SARL SNED à la SARL Palais Victoria, - débouté la SARL SNED de sa demande d'indemnité provisionnelle à valoir sur l'indemnité d'éviction. Le tribunal a retenu à cet effet : - que le bail initial a pris effet le 30 septembre 2002 pour se terminer le 29 septembre 2011, - qu'en l'état du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur le 29 mars 2011 avec effet au 30 septembre 2011, soit le lendemain de la date d'expiration du bail précédent, le bail a été renouvelé par tacite reconduction le 30 septembre 2011, - que néanmoins la reconduction n'a duré qu'une seule journée puisque le congé a eu pour effet, par application de l'article L.145-12 du code de commerce, qu'un nouveau bail d'une durée de 9 années prenne effet le 1er octobre 2011, qui correspond au premier jour du trimestre civil en cours de période de reconduction tacite à peine débutée, - que selon les courriers et mémoires échangés entre les parties la SARL Palais Victoria a toujours considéré que son congé du 29 mars 2011 était donné pour le 30 septembre 2011, d'où une prise d'effet du nouveau bail au 1er octobre 2011, que la SNED a dans un premier temps accepté le principe du renouvellement sans précision de la date d'effet avant, dans un second temps, de confirmer suivant mémoire du 23 octobre 2013 ledit renouvellement à compter du 1er octobre 2011, ce qui caractérise un accord des parties à voir fixer la date d'effet du nouveau bail à cette date, - que bien que la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ne soit pas expressément opposée par la SARL Palais Victoria, la SARL SNED ne saurait, dans la continuité d'une même instance, soutenir successivement deux positions opposées en fonction de ses intérêts, - que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer renouvelé expirait le 1er octobre 2013 à minuit et a été interrompu par mémoire préalable signifié par acte du 30 septembre 2013 par la SARL Palais Victoria, l'effet interruptif étant identique quel que soit l'auteur du mémoire, qu'un nouveau délai a commencé à courir à compter du 1er octobre 2013 et a été interrompu par le mémoire signifié par la locataire le 23 octobre 2013, faisant courir un nouveau délai expirant le 23 octobre 2015 à minuit, lui-même interrompu par le mémoire signifié par la bailleresse le 23 octobre 2015, - qu'en l'absence d'acquisition de la prescription, le mémoire signifié le 23 octobre 2015 par lequel la bailleresse a notifié à la locataire son droit d'option est valable, - que la SARL Palais Victoria a pu valablement renoncer au renouvellement du bail qu'elle avait initialement accepté, à charge de verser à la locataire une indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, la locataire étant elle-même redevable d'une indemnité d'occupation calculée conformément aux dispositions de l'article L.145-28. La Société niçoise d'édition et de diffusion a interjeté appel de cette décision le 17 janvier 2020. Par conclusions déposées et notifiées le 26 septembre 2022, la Société niçoise d'édition et de diffusion demande à la cour de : - Infirmer le jugement ce que la décision du tribunal a dit que le bail commercial liant les parties avait été renouvelé avec effet au 1er octobre 2011 sur une nouvelle durée de 9 ans et a dit que le mémoire de la société Palais Victoria du 23 octobre 2015 notifiant le droit d'option au locataire était valable, - Déclarer que la prise d'effet du bail renouvelé de la SARL SNED se situait au 29 septembre 2011 et non pas au 1er octobre 2011, - Déclarer définitivement acquis le renouvellement du bail commercial de la société SNED à compter du 29 septembre 2011, - Déclarer irrecevable l'action de la SARL Palais Victoria en fixation d'un nouveau loyer par exploit en date du 30 septembre 2013 à l'encontre de la SARL SNED comme prescrite car en toute hypothèse ce n'est point le 30 septembre 2011 que le bailleur aurait dû, pour échapper à la prescription biennale notifier son mémoire aux fins de fixation, mais comme indiqué dans les motifs des présentes conclusions, au plus tard le vendredi 27 septembre à minuit en considération de la distinction fondamentale (qu')il faut effectuer entre délai de prescription et délai de procédure et ce au vu tout particulièrement de l'arrêt de la Cour de cassation 1ère chambre civile du 12 décembre 2018, pourvoi 17-25697 ayant supprimé nécessairement toute hésitation en la matière, - Déclarer irrecevable toute la procédure ultérieure menée par la SARL Palais Victoria à l'encontre de la société SNED en raison de la prescription, - Déclarer irrecevable comme tardif l'exercice du droit d'option par la SARL Victoria, - Déclarer nulle la notification du droit d'option signifiée le 23 octobre 2015 à la requête de la société Palais Victoria à la SARL SNED, - Déclarer que l'exercice du droit d'option depuis 2015 a créé une très grave perturbation dans la vie économique et sociale de l'entreprise fort ancienne en remettant en cause de manière apparemment irrévocable l'existence de l'entreprise par la mise à terme irrévocable du bail commercial, - Déclarer en conséquence que le préjudice spécial subi depuis plus de quatre ans par la société SNED doit être réparé, - Déclarer que la société SNED a subi une situation de totale précarité qu'en particulier elle ne pouvait plus envisager de se doter de nouveaux matériels plus performants lui permettant d'augmenter sa marge bénéficiaire, En conséquence, - Condamner la société Palais Victoria à payer à la société SNED en raison de ce préjudice spécial la somme de 225000 euros, Subsidiairement, si ce chiffrage est contesté, - Ordonner avant dire droit sur ce point une mesure d'expertise comptable, - Condamner en toute hypothèse la société Palais Victoria aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu'au paiement de la totalité des honoraires réglés par la SNED à son conseil pour la nécessité de sa défense et ce par application des dispositions de l'article 700 dommages et intérêts code de procédure civile soit la somme totale de 23400 euros. Par conclusions déposées et notifiées le 22 juin 2020, la société Palais Victoria demande à la cour de débouter la société SNED de l'ensemble de ses demandes, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de condamner la société SNED au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan. La procédure a été clôturée le 27 septembre 2022. MOTIFS : Le jugement du 21 décembre 2017 a été signifié à la SNED par acte du 19 décembre 2019. La recevabilité de l'appel interjeté le 17 janvier 2020 n'est pas contestée. La SNED fait valoir à juste titre que selon les termes de sa demande de renouvellement notifiée le 24 septembre 2002, et en l'absence d'opposition de la bailleresse, le bail commercial s'est trouvé renouvelé après le 29 septembre 2002 pour une période de 9 ans expirant le 29 septembre 2011. Le congé délivré par la bailleresse le 29 mars 2011 pour la date du 30 septembre 2011 n'a pas pu produire effet pour la date 29 septembre 2011, date d'expiration du bail, de sorte que le bail a été renouvelé par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2011. Néanmoins et comme l'a retenu le premier juge, la reconduction n'a duré qu'une seule journée puisque le congé avec offre de renouvellement a eu pour effet, par application de l'article L.145-12 du code de commerce, qu'un nouveau bail d'une durée de 9 années prenne effet le 1er octobre 2011, qui correspond au premier jour du trimestre civil en cours de période de reconduction tacite. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a jugé qu'un nouveau bail avait pris effet le 1er octobre 2011 et que l'action de la SARL Palais Victoria en fixation d'un nouveau loyer par exploit en date du 30 septembre 2013 à l'encontre de la SARL SNED n'est pas atteinte par la prescription biennale édictée par l'article L.145-60 du code de commerce. AU surplus, ainsi que l'a retenu le premier juge, la société SNED a accepté par actes des 19 avril 2011 et 29 février 2012 le renouvellement du bail tel que proposé par la bailleresse aux termes de l'acte du 29 mars 2011, et par mémoire du 17 octobre 2013 notifié le 23 octobre 2013, elle confirme expressément, par l'intermédiaire d'un professionnel du droit nécessairement conscient des conséquences qui en résultent, le renouvellement du bail à compter de la date du 1er octobre 2011, ces échanges marquant un accord des parties sur la date du renouvellement du bail au 1er octobre 2011. C'est également à juste titre que le premier juge a énoncé que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer renouvelé qui avait commencé à courir le 1er octobre 2011, expirait le 1er octobre 2013 et avait été interrompu par la signification d'un mémoire préalable le 30 septembre 2013 par la SARL Palais Victoria, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 qui édictent une cause spéciale d'interruption de prescription, l'effet interruptif étant identique quel que soit l'auteur du mémoire ; qu'un nouveau délai a commencé à courir et a été interrompu par le mémoire signifié par la locataire le 23 octobre 2013, faisant courir un nouveau délai expirant le 23 octobre 2015 à minuit. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté le moyen tiré de l'irrecevabilité et/ou de la nullité pour tardiveté du mémoire signifié le 23 octobre 2015 portant notification de l'exercice par le bailleur de son droit d'option, puisque cette signification est intervenue alors que la prescription n'était pas encore acquise. L'indemnisation du préjudice résultant de l'exercice régulier par la bailleresse de son droit d'option ne peut être réparé que par l'allocation de l'indemnité d'éviction qui sera calculée par le tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, la SNED étant déboutée de sa demande d'indemnisation d'un préjudice spécial. Partie succombante, la SNED sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Déboute la Société niçoise d'édition et de diffusion de l'ensemble de ses demandes, Condamne la Société niçoise d'édition et de diffusion à payer à la SARL Palais Victoria la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Société niçoise d'édition et de diffusion aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT