Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/10947

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 19 MAI 2022 N° 2022/ 388 Rôle N° RG 21/10947 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH23I [F] [P] [R] [C] [N] [Z] épouse [R] C/ [K] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie DEBETTE Me Mohamed MAKTOUF Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 30 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°12-20-000268. APPELANTS Monsieur [F] [P] [R] né le 15 Avril 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE Madame [C] [N] [Z] épouse [R] née le 06 Novembre 1982 à [Localité 3] (Russie), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE Madame [K] [M] née le 02 Janvier 1973 en UKRAINE, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Mohamed MAKTOUF, avocat au barreau de NICE et assistée de Me Samia MAKTOUF, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sylvie PEREZ, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Isabelle MAZAN, Adjoint administratif faisant fonction de greffier. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022. A cette date le délibéré a été prorogé au 19 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022 Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte notarié dressé le 20 juillet 2019 en l'Etude de Me [X] [Y], notaire, M. [F] [R] et Mme [C] [Z] épouse [R] ont fait l'acquisition auprès de la société à responsabilité limitée de droit estonien OSAÜHING MAGNON, d'une propriété dénommée « [Adresse 2] » située [Adresse 2]. Ils exposent que lorsqu'ils ont voulu prendre possession de leur bien le 5 août 2019, ils ont constaté qu'il était occupé et en ont fait dresser procès-verbal. Ils indiquent également avoir porté plainte et que dans le cadre de cette enquête, il a été établi que Mme [K] [M] se présentait comme locataire des lieux depuis trois ans et disposait d'un contrat de location pour six ans consenti par la société OSAÜHING MAGNON. Les époux [R], se prévalant de leur acquisition d'un bien libre de toute occupation, ont fait assigner en référé par exploit d'huissier en date du 27 septembre 2019, Mme [M] afin de voir prononcer son expulsion au motif qu'elle est occupante sans droit ni titre. Ils exposent que dans le cadre de cette procédure, Madame [M] a produit trois baux, conduisant le tribunal d'instance de Cannes, par ordonnance du 17 décembre 2019, a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur la réalité du bail. M. et Mme [R] ont, le 28 janvier 2020, fait délivrer à Mme [M], un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au dernier bail produit par celle-ci, pour paiement d'une somme de 18'000 euros, qui a été réglée par la locataire, laquelle a également justifié de l'existence d'une assurance locative. Un second commandement a été délivré le 30 avril 2020 à Mme [M], visant la clause résolutoire du bail, pour paiement de la somme en principal de 9000 euros. Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, Monsieur et Madame [R] ont le 16 septembre 2020, fait assigner en référé Mme [M] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et en paiement de provisions. Par ordonnance en date du 30 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail ou d'occupation des lieux sans droit ni titre, d'expulsion, de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner à Monsieur et Madame [R] la délivrance à Mme [M] de quittances de loyer, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur et Madame [R] aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 20 juillet 2021, Monsieur et Madame [R] ont interjeté appel de la décision, à peine de nullité en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail ou d'occupation des lieux sans droit ni titre, d'expulsion, de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux entiers dépens. Par conclusions déposées et signifiées le 2 août 2021, Monsieur et Madame [R] ont conclu comme suit : - réformer l'ordonnance de référé du 30 juin 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail ou d'occupation des lieux sans droit ni titre, d'expulsion, de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux entiers dépens, - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 30 avril 2020 à la date du 24 août 2020 et prononcer en conséquence la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - la condamner, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer figurant dans le bail, soit la somme de 3000 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux, - à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour constaterait l'absence de bail, il conviendrait d'ordonner l'expulsion de Madame [M] en l'état de l'occupation sans droit ni titre des lieux, - la condamner en tout état de cause, à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 21'000 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation impayées au 1er juillet 2021, - débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, - la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens. Par ordonnance rendue le 17 février 2022, le conseiller de la chambre a : - rejeté la demande de Mme [M] tendant à voir relever la caducité de la déclaration d'appel de Monsieur et Madame [R], - déclaré irrecevables les conclusions transmises par Mme [M] le 21 octobre 2021 ainsi que les pièces y annexées. Par ordonnance du 9 mars 2022, l'affaire a été clôturée. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 954 du même code, en son dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. En l'espèce, Madame [M], dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée n'avoir pas conclu et s'être appropriée les motifs du jugement. Celle-ci devant le premier juge, avait soulevé l'incompétence de la juridiction des référés au motif de l'absence de bail et de clause résolutoire ainsi que de l'absence d'un intérêt à agir de Monsieur et Madame [R]. Le premier juge a effectivement considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur la qualité et intérêt à agir de ces derniers en ce que le bail a été consenti par la société OSAÜHING MAGNON et que la validité de la vente de ses droits sur la villa, par conséquent la validité du transfert à Monsieur et Madame [R] de ses droits quant au bail litigieux, est contestée puisqu'il a été justifié de la saisine du tribunal judiciaire de Grasse le 10 janvier 2020 par Mme [M] en annulation de la vente. Par l'acquisition qu'ils ont faite de l'immeuble loué, Monsieur et Madame [R] se sont vus transférer de plein droit le bail consenti à Mme [M] par leur vendeur, la société OSAÜHING MAGNON et notamment les droits et obligations intégrés au bail par l'effet de la loi en application des dispositions de l'article 1743 du Code civil. L'action en annulation de la vente initiée par Mme [M] ne constitue dès lors pas une contestation sérieuse quant à la qualité et intérêt à agir de M. et Mme [R], lesquels produisent par ailleurs une ordonnance rendue le 4 juin 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse qui a déclaré la demande d'annulation de la vente irrecevable pour défaut de publication de l'assignation aux services de la publicité foncière. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Il est rappelé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle a été délivré le 30 avril 2020 à Mme [M] pour paiement de la somme de 9 000 euros représentant les loyers du mois de février, mars et avril 2020. Au visa des articles 4 et 5 de l'ordonnance de 2020-306 du 25 mars 2020, les appelants exposent que la clause résolutoire qui était acquise le 30 juin 2020 au cours de la période protégée au regard de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19, a été prorogée par cette ordonnance jusqu'au 23 août 2020 inclus et que depuis le 24 août 2020, Mme [M] est devenue occupante sans droit ni titre faute d'avoir réglé les causes du commandement. L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période d'état d'urgence sanitaire a prévu que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er (I. ' Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 22 mars 2020 susvisée). Elle a également prévu que lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai est prolongé s'ils expirent durant la période définie au I de l'article 1er, de deux mois après la fin de cette période. Cette ordonnance n° 2020-306, qui a exclu la mise en oeuvre de la clause résolutoire pendant l'état d'urgence sanitaire, à compter du 12 mars 2020, a été modifiée par l'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire. Elle a prévu que les mesures de prorogation s'appliquent aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Il en résulte que le délai de 2 mois laissé à la locataire pour régler la dette locative visée au commandement de payer délivré le 30 avril 2020, n'était pas échu pendant la période dite « juridiquement protégée », de sorte que l'article 4 n'avait pas vocation à s'appliquer. La locataire n'a pas réglé l'intégralité des causes du commandement. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire dans les termes du dispositif ci-après et également de condamner Mme [M] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 3 000 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux et également d'ordonner son expulsion. L'ordonnance déférée à la cour est en conséquence de quoi infirmée du chef de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion de la locataire et de l'indemnité d'occupation à titre provisionnel. Le prononcé de la résiliation du bail : C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail excédait les pouvoirs du juge des référés. La provision : En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Mme [M] a procédé à un règlement d'une somme de 33'000 euros le 23 mars 2021 mais Monsieur et Madame [R] produisent un décompte arrêté au 1er juillet 2021 mentionnant un solde restant dû de 21'000 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation du au titre de l'année 2021. Ainsi, l'obligation non sérieusement contestable de Madame [M] s'élève à la somme de 21'000 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner à titre provisionnel. En l'état des développements qui précèdent, l'ordonnance déférée à la cour sera infirmée en ses dispositions critiquées dans la déclaration d'appel. Il y a lieu enfin de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 2 000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme l'ordonnance du 30 juin 2021 prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes sauf en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et sur la demande relative à la remise de quittances de loyer ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Constate l'acquisition de la clause résolutoire et de fait la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 juin 2020 ; Condamne Mme [M] à payer à Monsieur et Madame [R], la somme à titre provisionnel de 21'000 euros, arriéré locatif au 1er juillet 2021 ; Dit que Mme [M] devra libérer les lieux et que faute de l'avoir fait, elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique ; Dit que dans ce dernier cas, les meubles trouvés dans les lieux pourront être séquestrés sur place ou dans le garde-meubles disponible le plus proche aux frais et risques du locataire ; Condamne Mme [M] à payer à Monsieur et Madame [R] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 3 000 euros par mois, équivalente au montant actuel du loyer qui serait normalement dû, jusqu'à parfaite libération des lieux ; Condamne Mme [M] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Mme [M] aux entiers dépens, de première instance et d'appel. La greffièreLa présidente