Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00203

N° RG 24/00203 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZZF Minute N°2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 27 Juin 2024 ----------------------------------------- S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST C/ S.A.S. THETRIBE --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 27/06/2024 à : la SDE RACINE - Paris copie certifiée conforme délivrée le 27/06/2024 à : la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22A la SELARL RACINE - 57 la SDE RACINE - Paris dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier :Florence RAMEAU DÉBATS à l'audience publique du 06 Juin 2024 PRONONCÉ fixé au 27 Juin 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST (RCS Nantes N°321006892), dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Nicolas BOYTCHEV de la SDE RACINE, avocats au barreau de PARIS Rep/assistant : Maître François-xavier MAYOL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de [Localité 2] DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. THETRIBE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE S.A.S. THETRIBE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1], rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES INTERVENANTE VOLONTAIRE D'AUTRE PART N° RG 24/00203 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZZF du 27 Juin 2024 PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte du 30 mars 2020, la S.C.P.I. NOTAPIERRE a donné à bail commercial à la S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST un ensemble de locaux à usage de bureaux d'une superficie de 3 987 m² environ et 55 emplacements de parking sur plusieurs niveaux d'un immeuble situé [Adresse 1]) pour une durée de 9 ans à compter du 8 avril 2020. Selon acte sous seing privé du 29 juin 2022, la S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en sous-location à la S.A.S. theTribe des locaux au premier étage du bâtiment T2 d'une surface de 752 m² environ ainsi que 5 places de stationnement pour la période du 1er juillet 2022 au 31 août 2023, à l'usage exclusif de bureaux, moyennant un loyer annuel de 146 210,55 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 janvier 2024, la S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST a fait assigner en référé la S.A.S. theTribe suivant acte de commissaire de justice du 22 février 2024 pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail, - l’expulsion de la S.A.S. theTribe et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance, - le transport et la séquestration des meubles en garde-meubles dans tout autre lieu de son choix aux frais et risques de la défenderesse en garantie des sommes dues, - le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 813,86 € par jour hors taxes du 12 février 2024 jusqu'à libération effective des lieux outre taxes et charges, - le paiement provisionnel de la somme de 174 469,54 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 février 2024 avec intérêts de retard à compter du 11 janvier 2024 et de la somme de 17 446,95 € à titre de pénalités conformément à l'article 20 du contrat et les intérêts au taux légal majoré de cinq points sur les impayés, - l'autorisation de conserver le dépôt de garantie de 36 552,64 € à titre de premiers dommages et intérêts conformément à l'article 20 du contrat, - le paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 11 janvier 2024. Dans ses conclusions en réponse n° 2 et ses explications à l'audience, la S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST fait notamment valoir que : - le juge des référés reste compétent pour statuer sur sa demande malgré l'assignation au fond qui est indépendante et alors que le juge de la mise en état a été désigné postérieurement, - le décompte des sommes dues est actualisé à 46 724,40 € après un dernier règlement du 28 mai 2024 et à jour de l'échéance du 1er avril au 30 juin 2024, - les pénalités de 10 % sont dues sur le cumul depuis avril 2023, soit 294 800,92 €, - à titre subsidiaire, si la clause résolutoire n'est pas considérée comme acquise, il reste dû 2 400,57 € TTC outre les pénalités calculées sur 250 486,09 €, - le bail dérogatoire est le premier signé avec la société theTribe à l'initiative de celle-ci, qui ne peut se prévaloir d'une signature antérieure avec une autre entité dénommée theTribe [Localité 2], - la requalification du contrat n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés et ne peut constituer une contestation sérieuse des stipulations contractuelles, - la demande de délais de paiement n'est pas justifiée par des documents de la sous-locataire. Elle maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la demande en paiement provisionnel au titre des loyers au 31 mai 2024 à 46 724,40 € avec intérêts de retard à compter du 11 janvier 2024, celle au titre des pénalités à 29 480,09 €, à titre subsidiaire à défaut de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à l'actualisation de la demande provisionnelle à 2 409,57 € au titre des loyers et à 25 048,61 € au titre des pénalités. La S.A.S. theTribe et la S.A.S. theTribe [Localité 2], intervenante volontaire, répliquent par conclusions n° 3 que : - un premier bail dérogatoire a été signé par la société theTribe [Localité 2] le 28 juin 2019 portant sur 530 m² de bureaux plus 5 places de stationnement puis un deuxième le 6 avril 2020 portant sur 752 m² plus 5 places de stationnement jusqu'au 30 juin 2022, - les baux autorisaient l'occupation par d'autres sociétés du groupe, y compris la holding, dont les salariés sont présents dans les lieux depuis le 16 juillet 2020, - la société BBGO lui a imposé la rédaction d'un nouveau bail dérogatoire avec une autre entité du groupe pour échapper aux dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce, - une procédure est pendante au fond aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et constatation de l'existence d'un bail commercial, - les conditions de la litispendance de l'article 100 du code de procédure civile sont réunies et il serait de mauvaise justice de statuer sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire alors qu'elle a saisi le juge du fond préalablement en opposition à commandement, - la qualification juridique du bail est une donnée fondamentale, dès lors que l'article L 145-41 du code de commerce, disposition d'ordre public, permet au juge de suspendre le jeu de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement, - depuis la loi Pinel, la possibilité de renoncer à la protection n'existe plus, - la fraude est évidente et c'est d'ailleurs la société theTribe [Localité 2] qui continue à payer le loyer, - la requalification du contrat a également une incidence sur le montant de la dette, sachant que l'indice aurait dû être l'ILC et non l'ILAT en fonction de leur activité, - pour le cas où le juge des référés se reconnaîtrait compétent pour requalifier le contrat, il pourrait accorder des délais de paiement pour tenir compte des difficultés temporaires qu'elles ont rencontrées du fait d'un ralentissement d'activité en 2022 et début 2023 ayant abouti à un protocole de conciliation conclu avec les banques, - les indemnités d'occupation majorées de 100 % et pénalités pourraient être modérées par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé, - aucun préjudice n'est justifié, de sorte que le dépôt de garantie devrait être déduit des sommes dues, - la somme restant réclamée provient d'une erreur de comptabilisation de deux fois la régularisation du loyer du 3ème trimestre 2023 et de frais d'affranchissement non justifiés, - le paiement des loyers est à jour. Elles concluent au débouté de la demanderesse, à titre subsidiaire à l'octroi de délais sur 18 mois permettant de constater que la dette est apurée, à titre plus subsidiaire à l'octroi de délais sur 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, et en tout état de cause à la condamnation de la société BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST à leur payer une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'intervention volontaire de la société theTribe [Localité 2] : Il sera donné acte à la société theTribe [Localité 2] de son intervention volontaire non contestée. Sur la litispendance : L'article 100 du code de procédure civile s'applique lorsque deux juridictions de même degré sont saisies d'un même litige. Or en l'espèce, la saisine du juge des référés pour constater les effets de l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux dans le cadre de ses pouvoirs limités ne constitue pas le même litige que l'instance au fond engagée par la sous-locataire et sa filiale aux fins de réclamer la requalification du bail en bail commercial ainsi que l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, même si les défenderesses veulent en faire leur moyen de défense dans le cadre de la présente instance. Il sera donc passé outre cette exception de procédure. Sur la demande de résiliation de bail : L’acte de bail du 29 juin 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 146 210,55 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. La S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST a fait délivrer un commandement de payer le 11 janvier 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 194 469,54 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail. Or les défenderesses sollicitent au fond dans une autre instance la requalification du bail pour pouvoir revendiquer les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et s'en prévalent dans la présente instance. Cette demande constitue une contestation sérieuse opposée à l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que : - il est justifié de la signature successive de deux baux dérogatoires de sous-location au nom d'une autre société du même groupe depuis le 28 juin 2019 pour une partie des mêmes locaux et depuis le 6 avril 2020 pour strictement les mêmes locaux avec l'autorisation pour la sous-locataire de faire occuper les lieux par toutes les sociétés du groupe, - les loyers sont payés par la même société depuis l'origine, - l'identité de l'auteur de la fraude aux dispositions impératives de l'article L 145-5 du code de commerce est indifférente, dès lors que cette disposition d'ordre public est destinée à protéger le preneur qui l'invoque, - l'arriéré de loyers a considérablement diminué depuis le commandement, même si le délai imparti par celui-ci a été dépassé, et les éléments produits en annexe du protocole de conciliation signé par le groupe theTribe concernant toutes les sociétés du groupe y compris la sous-locataire en titre, sont de nature à faire examiner favorablement une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le cas échéant d'échelonnement du solde qui pourrait rester dû. Il sera donc retenu que cette contestation sérieuse fait obstacle au constat de la résiliation du bail et aux conséquences qui en résultent. Sur la demande en paiement de provisions : Le décompte des sommes réclamées permet de vérifier qu'à titre principal, la demande de provision comprend des indemnités d'occupation au taux fixé contractuellement au double du loyer. Or la suspension des effets de la clause résolutoire n'autoriserait pas la réclamation de telles indemnités, de sorte que la demande est sérieusement contestable en l'état. La demande subsidiaire, qui ne porte plus que sur un arriéré de 2 409,57 € n'est en revanche pas sérieusement contestée sur la ligne régularisation de loyer de 2 362,68 € qui correspond, d'après la facture justificative à la régularisation de loyer du 4ème trimestre 2023 et non une deuxième fois au 3ème trimestre selon la coquille figurant au décompte, ni sur les frais d'affranchissement, dont les justificatifs n'ont pas été réclamés et alors que ces frais sont ponctuellement réglés depuis l'origine. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de cette provision sur les impayés de loyer, étant souligné que la requalification du contrat n'impose pas nécessairement le changement d'indice de loyer. Les intérêts seront dus au taux majoré fixé par l'article 20 du contrat. La somme réclamée au titre des pénalités de retard ne fait l'objet d'aucun décompte permettant d'en vérifier le calcul. Elle sera donc rejetée en l'état. La demande d'autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts repose non pas sur l'article 20 mais l'article 21 du contrat, et suppose que la clause résolutoire soit considérée comme acquise, ce qui n'est pas le cas. Cette prétention sera donc rejetée. Rien ne justifie d'accorder des délais pour la somme modeste restant due. Sur les frais : Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. theTribe devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que c'est elle qui est en faute pour avoir payé les loyers avec retard et qu'elle doit en conséquence supporter les frais d'instance. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l'intervention volontaire de la S.A.S. theTribe [Localité 2], Rejetons la demande principale d'expulsion, Condamnons la S.A.S. theTribe à payer à la S.A.S. BOUYGUES BATIMENT GRAND OUEST : - une provision de 2 409,57 € au titre des loyers et charges dus au 31/05/24 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 11 janvier 2024, - une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Condamnons la S.A.S. theTribe aux dépens, y compris le coût du commandement du 11 janvier 2024. Le greffier, Le président, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE